In tema di condominio negli edifici, la sostituzione di delibera, utile a sanare eventuali vizi e far cessare la materia del contendere salvo prosecuzione per la così detta soccombenza virtuale , deve avvenire attraverso una nuova decisione che ribadisca quanto già deciso in precedenza. In questo contesto non può dirsi avvenuta la sostituzione se non v’è identità o somiglianza tra gli ordini del giorno della delibera che si voleva sostituire e quella che si assume l’abbia fatto.
In questo modo la Cassazione, con la sentenza n. 16774 depositata il 4 luglio 2013, è tornata sulla questione della sostituzione di delibera e sui suoi effetti nei casi d’impugnazione. Lavori straordinari ed omesse convocazioni alla base della controversia . Le parti, due condomini, nudi proprietari di un’unità immobiliare in condominio, e la compagine, iniziano a litigare nel giugno del 1999. Per i comproprietari alcune delibere assembleari, nello specifico tre, erano da ritenersi invalide per omessa convocazione ed illegittima ripartizione delle spese. Soccombenti in primo grado, i nudi proprietari ottenevano un parziale riconoscimento delle proprie ragioni nel giudizio d’appello in particolare i giudici del gravame ritenevano fondata la doglianza relativa a quel capo di sentenza che aveva sancito la legittimità del riparto tra tutti i condomini delle spese per i frontalini del balconi. Secondo loro, invece, il frontalino è parte di proprietà esclusiva e quindi alla sua manutenzione deve provvedere il legittimo proprietario a sue spese. Uno dei motivi di appello veniva, però, rigettato. Insomma la Corte del gravame, come i giudici di primo grado, considerava la prima deliberazione impugnata sostituita da un’altra mai impugnata. Da qui il ricorso per Cassazione. Se non c’è coincidenza di ordini del giorno non si può parlare di sostituzione di delibera . Per i comproprietari ricorrenti in Cassazione, la Corte d’appello aveva errato a ritenere operante la così detta sostituzione di delibera con successiva cessazione della materia del contendere, poiché la delibera sostituita e quella asseritamente sostituente non avevano nulla in comune. Ai sensi dell’art. 2377, comma 8, c.c. – dettato in materia di società di capitali ma pacificamente applicabile, per analogia, anche al condominio negli edifici – l'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno . Il problema, per l’appunto, si pone quando le due delibere non hanno oggetto coincidente. Nel caso di specie, affermano gli ermellini, se si confrontano i singoli punti del rispettivo ordine del giorno” delle due assemblea interamente trascritti nel ricorso, a pagg. 15 e 16 non si può dire che trattasi degli stessi argomenti, apparendo anzi del tutto diverse le questioni che si sarebbero dovuto discutere nelle rispettive assemblee. Non appare dunque corretto sostenere che la seconda delibera del 15.9.99 abbia avuto efficacia sanante rispetto alla prima del 29.12.98, con la quale ha ben pochi punti in comune . In questo contesto, quindi, i giudici di piazza Cavour non hanno potuto far altro che cassare con rinvio la pronuncia della Corte d’appello, anche in considerazione di un vizio per omessa convocazione rispetto alla deliberazione che nei primi gradi di giudizio s’era considerata sostituita. L’intenzione di sostituire la delibera deve apparire chiaramente . Commentando la sentenza senza leggere gli atti sottesi non può si dire quale sia stata l’effettiva la differenza tra gli ordini del giorno. Sicuramente, stando alle parole usate in sentenza, le delibere non avevano nulla in comune. In questo contesto, pertanto, proprio per evitare contrasti e dubbi, è sempre bene che la seconda deliberazione, quella sostituente, riproduca pedissequamente l’ordine del giorno di quella da sostituire e che nel verbale sia riportata chiaramente tale volontà dell’assemblea.