La gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni di alloggi assegnati con patto di futura vendita che siano già stati acquistati dai proprietari è ai medesimi decentrata, se è stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50% degli alloggi.
Questo è quanto ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza numero 13855/13, depositata lo scorso 31 maggio. Il caso. L’Istituto per l’Edilizia Popolare ed Economica conveniva in giudizio l’amministratore di un condominio per sentir dichiarare la nullità di una delibera con la quale alcuni proprietari avevano deciso di costituirsi in condominio autonomo. L’istituto è amministratore fino alla totale vendita degli alloggi? Secondo la parte attrice, la nullità della delibera derivava dall’articolo 35 T.U. numero 1165/1938, secondo cui la gestione ed amministrazione di quanto edificato spettava all’ente costruttore almeno fino alla vendita di tutti gli appartamenti. I giudici di primo grado prima, e quelli di appello poi, rilevavano che, a seguito della legge della regione Sicilia numero 10/1999, negli edifici destinati ad alloggi di edilizia popolare ed economica, costruiti da privati con capitale pubblico, «è possibile costituire il condominio, purché sia stata trasferita in proprietà agli assegnatari il 50% degli alloggi», cosa che nel caso di specie è avvenuta. L’Istituto, quindi, si rivolge ai giudici della Cassazione, senza però ottenere un differente verdetto. Basta l’acquisto del 50% degli alloggi. Gli Ermellini infatti - anche in virtù di quanto già precedentemente affermato in un altro procedimento dove lo stesso Istituto era parte – hanno confermato l’applicabilità della legge regionale numero 10/1999, secondo cui «la gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni di alloggi assegnati con patto di futura vendita che siano già stati acquistati dai proprietari è ai medesimi decentrata, compresa la piccola manutenzione, se è stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50% degli alloggi». Di conseguenza, il ricorso viene rigettato in toto dalla Cassazione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 marzo – 31 maggio 2013, numero 13855 Presidente Felicetti – Relatore Matera Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 31-7-2000 l'Istituto per l'Edilizia Popolare ed Economica San Berillo conveniva dinanzi al Tribunale di Catania M.A. , quale amministratore del Condominio dello stabile di omissis , per sentir dichiarare la nullità della delibera del 16-6-2000, con la quale alcuni proprietari ex assegnatari di tale edificio, facente parte del programma edilizio del piano di risanamento del vecchio quartiere di OMISSIS , avevano deciso di costituirsi in condominio autonomo. L'attore deduceva che la predetta delibera era nulla, in quanto l'articolo 35 del TU. numero 1165V1938 disponeva che la gestione ed amministrazione di quanto edificato spettava all'ente costruttore, sino a quando non fossero stati venduti tutti gli alloggi realizzati. Nel costituirsi, il convenuto contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto. Con sentenza depositata il 6-4-2002 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo legittima la costituzione del Condominio, in quanto avvenuta in conformità dell'articolo 6 comma 8 della legge regionale 7-6-1994 numero 18, come modificato dall'articolo 22 della legge regionale 27-4-1999 numero 10. Avverso la predetta decisione proponeva appello l'Istituto per l'Edilizia Popolare San Berillo. Con sentenza depositata il 23-2-2006 la Corte di Appello di Catania rigettava il gravame. La Corte territoriale, confermando il giudizio espresso dal giudice di primo grado, rilevava che, a seguito della legge del 1999, negli edifici quale quello oggetto della presente controversia, destinati ad alloggi di edilizia popolare economica, costruiti da privati con capitale pubblico, è possibile costituire il condominio, purché sia stata trasferito in proprietà agli assegnatari il 50% degli alloggi circostanza verificatasi nel caso dell'edificio in questione, come affermato dalla sentenza del Tribunale, non impugnata sul punto. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso l'Istituto per l'Edilizia Popolare San Berillo, sulla base di due motivi. M.A. , quale amministratore del Condominio dello stabile di Largo Campania numero 55, ha resistito con controricorso. Con ordinanza emessa all'udienza del 7-11-2012 la Corte ha assegnato al resistente termine per la produzione della delibera del Condominio di autorizzazione dell'amministratore a stare in giudizio. Il resistente ha provveduto al deposito di tale atto. Motivi della decisione 1 Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell'articolo 12 delle preleggi e la falsa applicazione dell'articolo 6 della legge regionale 7-6-1994 numero 18, come modificato dall'articolo 22 numero 8 della legge regionale 27-4-1999 numero 10. Deduce che l'articolo 6 della legge regionale 7-6-1994 numero 18 prevede, in favore degli assegnatari divenuti proprietari, qualora sia stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50 per cento degli alloggi, solamente il diritto alla gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni, compresa la piccola manutenzione, ma non prevede il diritto di costituire un condominio autonomo. In base alla predetta norma regionale, pertanto, l'amministrazione condominiale resta al gestore, mentre gli organi di autogestione svolgono solamente un'attività inserita nell'amministrazione condominiale. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'articolo 1 della legge regionale 7-6-1994 numero 18 e successive modifiche. Deduce che la legge regionale numero 18 del 1994 esclude espressamente dalla sua applicazione, all'articolo 1 comma 2 lett. B , gli alloggi realizzati con programmi di edilizia agevolata e convenzionata, quali quelli realizzati dall'Istituto, aventi ad oggetto interventi promossi e attuati, pur nell'ambito di programmi pubblici, da soggetti privati. La sentenza impugnata, pertanto, applicando alla fattispecie le norme della legge regionale numero 18 del 1994, come modificata dall'articolo 22 numero 8 della legge regionale 27-4-1999 numero 10, malgrado l'espresso divieto contenuto nell'articolo 1 comma 2 lett. B della suddetta legge numero 18, è incorsa in violazione di legge. 2 I due motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati. Si osserva, al riguardo, che il quarto comma dell'articolo 1 della legge Regione Sicilia 7-6-1994 numero 18, aggiunto dall'articolo 22 comma 7 della legge regionale 27-4-1999 numero 20, ha espressamente esteso agli alloggi realizzati o recuperati da soggetti privati l'ambito di applicazione della citata legge numero 18 del 1994, dal quale, in particolare, erano precedentemente esclusi gli alloggi realizzati o recuperati con programmi di edilizia agevolata e convenzionata . A seguito di tale modifica normativa, pertanto, trova applicazione, anche in relazione agli edifici quali quelli oggetto del presente giudizio destinati ad alloggi di edilizia popolare ed economica, costruiti da privati con capitale pubblico, il disposto dell'articolo 6 comma 8 della legge regionale numero 18 del 1994 aggiunto dall'articolo 22 comma 8 della legge regionale numero 10 del 1999 , secondo cui la gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni di alloggi assegnati con patto di futura vendita che siano già stati acquisiti dai proprietari è ai medesimi decentrata, compresa la piccola manutenzione se è stato effettuato il trasferimento in proprietà di almeno il 50% degli alloggi . In tal senso si è già sostanzialmente espressa questa Corte con la sentenza numero 9249 del 1995, resa nei confronti dello stesso Istituto San Berillo in relazione ad altro edificio compreso nel medesimo programma edilizio, costituitosi in data anteriore all'entrata in vigore della legge del 1999. Nella menzionata decisione, infatti, è stato dato atto che soltanto con la legge regionale 27 aprile 1999, numero 10 articolo 22, comma 7, che ha aggiunto un quarto comma all'articolo 1 della lr. numero 18 del 1994 , successiva al tempo in cui nella specie gli assegnatari intesero costituire il controverso condominio marzo 1997 e quindi nella specie non operante, fu esteso anche agli alloggi realizzati o recuperati da soggetti privati l'ambito di applicazione della stessa legge regionale numero 18 del 1994 . Alla stregua del quadro normativo di riferimento innanzi richiamato, pertanto, contrariamente a quanto dedotto nel secondo motivo di ricorso, nella fattispecie in esame correttamente la Corte di Appello ha ritenuto legittima la costituzione del Condominio resistente avvenuta nel 2000 e, quindi, sotto la vigenza della legge regionale numero 10 del 1999 , avendo dato atto del giudicato formatosi, per mancanza di impugnazione, sull'accertamento contenuto nella sentenza di primo grado circa l'avvenuto trasferimento in proprietà agli assegnatari del 50% degli alloggi. Prive di pregio si palesano altresì le censure mosse con il primo motivo di ricorso, dovendosi osservare che il decentramento ai proprietari degli alloggi della gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni compresa la piccola manutenzione , previsto dall'articolo 6 comma 8 della legge regionale numero 18 del 1994, comporta la costituzione di un condominio di gestione figura da tempo riconosciuta dalla giurisprudenza che tende a realizzare finalità di gestione diretta da parte degli assegnatari degli alloggi, secondo schemi formalmente omogenei a quelli del condominio in senso tecnico cfr. Cass. 27-4-2006 numero 9644 Cass. 27-3-1998 numero 3249 Cass. 1-6-1993 numero 6102 . 3 Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.