Il condomino può ricavare due balconi sul tetto condominiale? Dipende ...

E’ possibile realizzare modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, in quanto non si possono proibire modifiche che costituiscono un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8517/13, depositata l’8 aprile. Il caso la costruzione dei balconi Un condominio cita la proprietaria di un appartamento nel piano sottotetto, accusandola di aver eseguito lavori di trasformazione del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria abitazione. Il Tribunale dichiara l’illegittimità delle opere e condanna la convenuta alla rimessione in pristino nonché al risarcimento dei danni. La decisione è parzialmente riformata in Appello, in quanto i giudici di secondo grado limitano la declaratoria di illegittimità alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, basandosi sul principio secondo il quale il condomino può apportare modifiche alle parti comuni se gli interventi non alterano la destinazione e non comportano impedimento alla possibilità di uso da parte di terzi. e la delibera assembleare. Con un’altra citazione la proprietaria conviene in giudizio il condominio, affermando di essere stata autorizzata dall’assemblea a realizzare i due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda l’amministratore, però, le aveva intimato di bloccare i lavori e nella successiva assemblea straordinaria richiesta da altri condomini era stata dichiarata la nullità della precedente delibera. Secondo la donna, quest’ultimo provvedimento sarebbe invalido, ma la sua richiesta non viene accolta dai giudici di merito. Possibile un uso più intenso della cosa comune. La questione è posta al vaglio della Cassazione con due distinti ricorsi, che, per evitare conflitti di giudicato, vengono riuniti. Il nodo fondamentale riguarda l’applicazione dell’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune. Le sentenze impugnate si basano sulla radicale modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto a un tetto comune gli Ermellini ricordano che, a tal proposito, la recente giurisprudenza della Corte ha ammesso la possibilità di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, in quanto non si possono proibire modifiche che costituiscono un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione. Per questi motivi la S.C. cassa con rinvio le pronunce impugnate per verificare se, nel caso di specie, la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 febbraio 8 aprile 2013, n. 8517 Presidente Triola Relatore Correnti Svolgimento del processo Con citazione regolarmente notificata il condominio di via omissis conveniva davanti al tribunale di Chiavari T.S. , proprietaria dell'appartamento interno 10 nel piano sottotetto dell'edificio, esponendo che la stessa aveva eseguito lavori di trasformazione di parte del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria unità abitativa. Adducendo la violazione dell'art. 1102 cc chiedeva dichiararsi l'illegittimità dei lavori, la condanna alla rimessione in pristino ed ai danni. La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto. Con sentenza numero /2005 il Tribunale dichiarava l'illegittimità delle opere e condannava la convenuta alla rimessione in pristino, ai danni in Euro 1000 ed alle spese, decisione parzialmente riformata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 1114/2008, che limitava la declaratoria di illegittimità alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, con compensazione di 1/3 dei due gradi, richiamando il principio che le modifiche di parti comuni possono essere apportate dal singolo condomino, indipendentemente dal consenso degli altri, sempre che gli interventi non alterino la destinazione e non comportino impedimento all'altrui pari possibilità d'uso e la trasformazione di una parte del tetto di copertura ne modificava la funzione. Ricorre la T. con quattro motivi, resiste il condominio. Le parti hanno presentato memorie. Col primo motivo si denunziano violazione degli artt. 1102, 1, e 1139 cc e vizi di motivazione per avere la Corte territoriale negato la legittimità alle opere eseguite. Col secondo motivo si deduce violazione dell'art. 1102 I cc per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all'uso comune, attesa la preesistenza di due finestre. Col terzo motivo si denunzia omessa motivazione sull'assenza di impedimento e/o limitazione all'uso comune. Col quarto motivo si denunzia altra omessa motivazione sulla mancata revisione della condanna risarcitoria. Con altra citazione del 6.6.2002 S T. conveniva davanti al tribunale di Chiavari il condominio di via OMISSIS esponendo di essere stata autorizzata a realizzare due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda, trasformando due finestre per l'entrata di luce e ricambio dell'aria, autorizzazione ottenuta dall'assemblea del 4.3.2002 con la maggioranza di 676,26 millesimi e la fissazione di modalità esecutive, mentre il 24.4.2002 era pervenuta dall'amministratore intimazione a bloccare i lavori per la richiesta di alcuni condomini di assemblea straordinaria, che il 13.5.2002 dichiarava la nullità della precedente delibera ed intimava la sospensione dei lavori. Chiedeva dichiararsi l'invalidità di tale ultima delibera e che i lavori, rientrando nella previsione dell'art. 1102 cc, non necessitavano di autorizzazione condominiale. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto. Con sentenza 16.12.2003 il Tribunale rigettava le domande, decisione confermata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 95/2010 che, affermata la revocabilità della prima delibera, nel merito precisava che la trasformazione del tetto comportava un mutamento del prospetto e della sezione e richiamava giurisprudenza di questa Corte sul divieto di innovazioni alle parti comuni in relazione all'art. 1102 cc, concludendo nel senso che la realizzazione di un terrazzo ad uso privato, in sostituzione di un tetto ad uso comune, integrava una radicale modifica del bene e non una semplice innovazione. Ricorre la T. con nove motivi, resiste il condominio. Le parti hanno presentato memorie. All'udienza del 30 gennaio 2012 è stato concesso termine al condominio per produrre la delibera assembleare di autorizzazione a stare in giudizio, adempimento effettuato. Col primo motivo si lamenta violazione dei principi in tema di impugnazione delle delibere assembleari ex art. 1137 cc per avere la Corte di appello sbrigativamente dedotto la revocabilità mentre la delibera 13.5.2002 non esprime una volontà di revoca. Col secondo motivo si denunzia violazione dei principi in materia di revoca delle delibere assembleari perché, in subordine, l'invalidità e l'inefficacia dovevano essere riconosciute dal giudice e, nella specie, i lavori autorizzati erano iniziati prima della delibera. Col terzo motivo si lamenta omessa motivazione sul punto della irrevocabilità a lavori iniziati. Col quarto motivo si deduce violazione dell'art. 112 cpc perché la Corte genovese ha indebitamente sconfinato rispetto al tema oggetto della causa per avere dedotto un mutamento del prospetto e della sezione a fronte della domanda di accertamento della legittimità delle opere ex art. 1102 cc. Col quinto motivo si denunzia violazione degli artt. 1102, 1, e 1139 cc per avere la Corte territoriale negato la legittimità alle opere eseguite. Col sesto motivo si deduce violazione dell'art. 1102 I cc per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all'uso comune, attesa la preesistenza di due finestre. Col settimo motivo si denunzia violazione degli artt. 324 cpc e 2909 cc, in via subordinata, perché la sentenza n. 1114 del 27.9.2008 aveva limitato la declaratoria di illegittimità alle opere relative alla costruzione dei terrazzini, riconoscendo legittima la realizzazione degli abbaini, con acquiescenza del condominio. Con l'ottavo motivo si denunzia altra violazione dell'art. 1102 cc, sempre in via subordinata, per essere stata ignorata la precedente decisione della stessa Corte di appello. Col nono motivo si deduce omessa motivazione perché la scelta di ignorare la precedente decisione è incomprensibile. Motivi della decisione La Corte, in pubblica udienza, ha disposto la riunione al procedimento n. 27333/2008 di quello n. 77323/2010, trattandosi sostanzialmente di identica questione tra le stesse parti e per evitare conflitti di giudicato Cass. nn. 3189/2012, 22631/2011, 3830/2010, 18034/2009, S. U. ord. 28537/2008 . Vanno esaminati congiuntamente i primi tre motivi del primo ricorso ed il quinto ed il sesto del secondo, che meritano accoglimento. Le sentenze impugnate si fondano sulla radicale e quindi irreversibile modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto ad un tetto comune, attesa anche l'irrilevanza della preesistenza di due finestre ma questa Suprema Corte Cass. nn. 14107 e 14109/2012 ha sostanzialmente ammesso la possibilità di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, non potendosi proibire la modifica che costituisca un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione. Donde la cassazione con rinvio sul punto per verificare se la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata. Restano assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo. Quanto alle altre censure, la prima del secondo ricorso non riporta analiticamente le deliberazioni richiamate, contesta apoditticamente la corretta decisione della Corte di appello sulla revocabilità delle delibere assembleari e non dimostra l'interesse alla doglianza di fronte alla affermazione che la delibera 13.5.2002 non esprime affatto una volontà di revoca. La seconda non indica i fatti, deduce assiomaticamente un limite insuperabile del potere di revoca non più esercitabile a lavori iniziati, questione che, in astratto, avrebbe potuto legittimare solo una richiesta di danni e non tiene conto che la prima delibera fissava modalità esecutive, che implicavano un potere di controllo. La terza censura è solo enunciata e ripropone il tema della irrevocabilità a lavori iniziati, infondato per quanto dedotto in relazione al precedente motivo il settimo, l'ottavo ed il nono motivo possono esaminarsi congiuntamente e respingersi sia perché non si dimostra l'incompatibilità delle due decisioni richiamate, che sembrerebbero avere oggetto diverso terrazzini ed abbaini sia perché non si dimostra l'interesse alle censure rispetto ad una asserita acquiescenza del condominio. Donde la cassazione con rinvio delle sentenze sui punti indicati, con assorbimento del quarto motivo di entrambi i ricorsi ed il rigetto delle altre censure. P.Q.M. La Corte accoglie i primi tre motivi del primo ricorso, il quinto ed il sesto del secondo, dichiara assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo, rigetta le altre censure, cassa le sentenze in relazione ai motivi accolti e rinvia per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Genova.