Demolizione e ricostruzione “non fedele” dell’edificio preesistente: il rispetto delle distanze legali è d’obbligo

Per gli interventi sul complesso edilizio preesistente, che non comportino variazioni della sagoma planivolumetrica, sono ammesse le distanze preesistenti. Qualora, invece, la ricostruzione non è fedele al fabbricato demolito occorre rispettare la disciplina delle distanze legali vigenti al momento della realizzazione dell’opera.

Sul punto è tornata ad esprimersi la Suprema Corte con ordinanza n. 22621/18 depositata il 25 settembre. Il caso. I ricorrenti, proprietari di unità immobiliari facenti parte di un fabbricato, lamentavano con ricorso al Tribunale che una srl, acquirente di un locale destinato a uso lavanderia/deposito già posto a distanza di 2 metri dal fabbricato dei ricorrenti, aveva iniziato l’esecuzione di lavori edili per la demolizione del suddetto locale e la ricostruzione di un monolocale destinato a uso residenziale, violando così le norme sulle distanze legali. La società propone appello e per la cassazione della sentenza di secondo grado ricorrono i predetti proprietari degli immobili. Distanze legali. Innanzitutto è opportuno rilevare che secondo il Regolamento edilizio del Comune in cui è ubicato il fabbricato, per gli interventi di recupero con variazioni della sagoma planivolumetrica si stabiliscono le distanze, sia di confine che tra fabbricati, in rapporto all’altezza dell’edificio, con la previsione di un minimo legale. Ciò significa che, la Corte territoriale, una volta accertato che il fabbricato ricostruito superava in altezza quello demolito, non poteva sostenere che la questione fosse estranea al rispetto delle distanze dell’innalzamento del fabbricato ricostruito. Pertanto, la violazione delle distanze legali tra costruzioni sono denunciabili ai sensi dell’art. 1170 c.c La ricostruzione è ravvisabile qualora dell’edificio preesistente siano venute meno le componenti essenziali come ad esempio i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura , per evento naturale o per volontaria demolizione, ma l’intervento si limiti al ripristino esatto delle stesse componenti, senza alcuna variazione. Qualora invece ci siano aumenti significativi delle componenti si è in presenza di nuova costruzione che, come tale, è sottoposta alla disciplina delle distanze legali vigenti al momento della medesima. Nel caso in esame la ricostruzione non era fedele al fabbricato preesistente e pertanto essa è soggetta al rispetto della disciplina delle distanze vigente al momento della realizzazione dell’opera stessa. Per queste ragioni il ricorso viene accolto.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 16 marzo 25 settembre 2018, n. 22621 Presidente Orilia Relatore Tedesco Fatto e diritto Ritenuto in fatto Gli attuali ricorrenti, proprietari di unità immobiliari facenti parte del fabbricato in omissis , con ricorso al tribunale di Bologna lamentavano, per quanto ancora interessa in questa sede, che la Lalage S.r.l., acquirente di un locale destinato a uso lavanderia/deposito già posto a distanza di due metri dal fabbricato dei ricorrenti, aveva dato inizio all’esecuzione di lavori edili per la demolizione del suddetto locale e la ricostruzione di un monolocale ad uso residenziale in tale attività di ricostruzione la società era incorsa nella violazione delle norme sulle distanze legali vigenti in quel momento. Il tribunale accoglieva in parte il ricorso e contro la sentenza proponevano appello principale la società e appello incidentale i ricorrenti. La corte d’appello accoglieva in parte l’appello principale e rigettava l’appello incidentale. Essa rilevava che la società, nel ricostruire, aveva solo innalzato il fabbricato di circa otto centimetri, mantenendo le distanze precedenti che la modifica del fabbricato in altezza, seppure in contrasto con le norme regolamentari, poteva rilevare quale lesione del possesso del vicino solo in presenza di un concreto pregiudizio, che nel caso di specie non ricorreva che il fabbricato era stato ricostruito sul confine, là dove già sorgeva quello preesistente, conseguendo dalla identità di posizione la rilevanza esclusivamente petitoria della violazione della distanza imposta dai regolamenti locali, mentre nel giudizio si discuteva del solo possesso. Per la cassazione della sentenza B.M. , F.F. , F.S. , G.C. , M.M. hanno proposto ricorso, affidato a tre motivi, illustrati con memoria. La società è rimasta intimata. Considerato in diritto Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1168, 1170, 869, 871, 872, e 873 c.c., dell’art. 12 del Regolamento Edilizio del Comune di Bologna del luglio 1980, dell’art. 29 del medesimo regolamento nel testo integrato dalla novella di modificazione del 21 marzo 2005 Deliberazione del Consiglio Comunale O.d.G. n. 63/2005 in vigore dall’11 aprile 2005 . La sentenza è censurata nella parte in cui la corte di merito, pur avendo accertato che la società, nella ricostruzione del preesistente fabbricato, aveva innalzato l’altezza originaria, ha riconosciuto che tale modificazione, in quanto riguardante l’altezza e non le distanze, non rilevava come lesione al possesso, in assenza di un concreto pregiudizio. Con il secondo motivo, rubricato come il precedente, i ricorrenti sostengono che, una volta riscontrata la maggiore altezza del fabbricato ricostruito, si applicavano le norme regolamentari vigenti. La violazione di tali norme, diversamente da quanto ritenuto dalla corte d’appello, rilevava anche sul piano possessorio e non solo su quello petitorio. Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 41 del D.M. 20 luglio 2012 n. 140 art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c. . La corte d’appello ha liquidato, compensandole per un terzo, le spese del doppio grado di giudizio secondo le disposizioni di cui al d.m. 20 luglio 2012, n. 140, mentre quelle di primo grado dovevano essere liquidate secondo le tariffe del d.m. 8 aprile 2004, n. 127, vigenti all’epoca della emanazione della sentenza di primo grado. Il primo motivo è fondato. Secondo le norme del Regolamento edilizio del Comune di Bologna richiamate nella rubrica del primo e del secondo motivo Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, che non comportino variazioni della sagoma planivolumetrica, sono ammesse le distanze preesistenti per gli interventi di recupero con variazioni della sagoma planivolumetrica , le medesime norme stabiliscono le distanze, sia dal confine sia fra fabbricati, in rapporto all’altezza dell’edificio, con previsione di un minimo cfr. Cass. n. 10872/2016 . Ciò posto viene in considerazione il principio secondo cui in tema di ristrutturazione edilizia mediante ricostruzione di un edificio preesistente venuto meno per evento naturale o per volontaria , in presenza di aumenti superficie o di volume, si configura una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della realizzazione dell’opera e alla relativa tutela ripristinatoria Cass. n. 17043/2015 . Consegue da tale principio che la corte d’appello, una volta accertato che il fabbricato ricostruito superava in altezza quello demolito, non poteva liquidare come questione a priori estranea al rispetto delle distanze dell’innalzamento del fabbricato ricostruito. Questo perché le norme regolamentari determinavano la distanza non in misura predefinita, ma in rapporto all’altezza dell’edificio ricostruito. Inoltre, come già affermato da questa Corte, la sopraelevazione, a tutti gli effetti deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante risulta, in tal caso, inapplicabile il criterio di prevenzione, che si esaurisce, viceversa, con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della prima costruzione Cass. n. 5049/2018 . La corte di merito, pertanto, avrebbe dovuto verificare il rispetto delle distanze in relazione alla normativa in vigore al momento della realizzazione dell’opera e alla maggiore altezza del fabbricato. Il secondo motivo è fondato. Costituisce principio acquisito che le violazioni delle distanze legali tra costruzioni - al pari di qualsiasi atto del vicino idoneo a determinare situazioni di fatto corrispondenti all’esercizio di una servitù - sono denunciabili ex articolo c.c. con l’azione di manutenzione nel possesso, costituendo attentati alla libertà del fondo di fatto gravato, e, pertanto, turbative nell’esercizio del relativo possesso Cass. n. 22414/2003 n. 724/1995 . Occorre poi considerare il principio stabilito delle Sezioni Unite di questa Suprema Corte in tema di ristrutturazione Nell’ambito delle opere edilizie - anche alla luce dei criteri di cui all’art. 31, primo comma lettera d , della legge 5 agosto 1978, n. 457 - la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione , come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima Cass., S.U., n. 21578/2011 . In considerazione dei su indicati principi la fattispecie sottoposto all’esame della corte di merito poneva la seguente alternativa o il fabbricato ricostruito era la fedele ricostruzione di quello demolito, e allora non vi era violazione delle norme sulle distanze, perché le norme regolamentari ammettevano le distanze precedenti o non era la fedele ricostruzione dell’edificio preesistente, e allora era soggetto alla disciplina in tema di distanze vigenti al momento della realizzazione dell’opera. D’altra parte, in presenza di una ristrutturazione attuata con aumento di superficie o di volume come quella riscontrata dalla corte di merito , il rilievo che il fabbricato ricostruito è stato posizionato dove già si trovava il fabbricato demolito non fornisce argomento per confinare al profilo petitorio la rilevanza della violazione delle norme sulle distanze vigenti al tempo della ricostruzione, come sbrigativamente ha invece fatto la corte d’appello. Il terzo motivo è assorbito. Si impone in relazione al primo e al secondo motivo la cassazione della sentenza, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna, che provvederà a nuovo esame attenendosi ai principi di cui sopra e regolerà le spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il primo e il secondo motivo dichiara assorbito il terzo cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti rinvia anche per le spese ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.