Condominio: le delibere dell'assemblea senza maggioranza non sono nulle ma annullabili

I giudici di merito del tribunale di Bari si adeguano alla Cassazione

Le deliberazioni dell'assemblea condominiale adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, ovvero in violazione delle norme che richiedano maggioranze qualificate in relazione all'oggetto, non sono nulle, bensì annullabili, con la conseguenza che il preteso vizio deve essere fatto valere, a pena di decadenza, entro 30 giorni, che per i dissenzienti decorrono dalla approvazione e per gli assenti decorrono dalla comunicazione. Anche se il comma 3 dell'articolo 1136 Cc, relativo all'assemblea in seconda convocazione, regola il quorum deliberativo, ma non regola affatto, ed addirittura nemmeno menziona, il quorum costitutivo, ciò, però, non può portare a dubbi di sorta, poiché deve ritenersi che l'assemblea sia regolarmente costituita in seconda convocazione con la presenza di tanti condomini quanti siano sufficienti per raggiungere nella votazione la maggioranza valida per l'approvazione di una deliberazione e che tale principio implicito sia valido anche per le deliberazioni indicate nei commi 4 e 5 dell'articolo 1136 Cc. La sentenza, leggibile nei correlati, è disponibile anche sul sito www.giurisprudenzabarese.it

Tribunale di Bari - Sezione di Modugno - sentenza 2 agosto-5 ottobre 2005 Giudice Prencipe Svolgimento del processo I. Con atto di citazione notificato in data 18.5.2002 M. U. e MA. G. esponevano di essere proprietari e condomini dello stabile sito in Bitritto alla via , il cui amministratore pro tempore era l'ing. V. P., così come da note di trascrizione del 15.11.985[1] e del 31.10.1996[2] che nell'assemblea del 6.4.2002 il condominio convenuto, in assenza di essi attori e degli altri condomini, nelle persone di D. G. e C. A. ed altri, [aveva deliberato N.d.G. ] con un quorum millesimale di 496,41 non conforme alla maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 2 c.c., rendendo nulla la predetta delibera, in quanto per i lavori alla fogna ed all'impianto elettrico occorreva il quorum millesimale di 500 che con lettera raccomandata a.r. del 3.5.2002 l'avv. M. A. aveva invitato il CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO a rendere nulla la delibera del 6.4.2002, ricevuta da essi attori il 10.4.2002, convocando altra assemblea per sanare tale vizio ai punti 3 e 4 che a tale lettera non v'era stato dato alcun riscontro. Pertanto, il M. ed il MA. convenivano dinanzi a questo Tribunale il CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO, in persona dell'amministratore pro tempore, per sentir così provvedere accertare e dichiarare la nullità della delibera condominiale del 6.4.2002 per carenza della maggioranza millesimale di cui all'articolo 1136 comma 2 c.c. condannare il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali, da distrarsi in favore del procuratore anticipatario. II. Con comparsa di risposta depositata in Cancelleria in data 8.7.2002 si costituiva in giudizio il CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO, eccependo in via preliminare, la decadenza ai sensi dell'articolo 1137 comma 3 Cc, in quanto gli attori avevano impugnato la delibera condominiale del 6.4.2002, che non era nulla ma tutt'al più annullabile, con atto notificato il 17.5.2002, dunque oltre il termine di 30 giorni dalla comunicazione della delibera avvenuta il 10.4.2002 nel merito, che la fattispecie rientrava nell'ambito di applicazione dell'articolo 1136 comma 3 Cc., trattandosi di assemblea di seconda convocazione, nel qual caso la deliberazione era valida se riportava un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio che dal verbale impugnato risultava che all'assemblea avevano partecipato 3 condomini su 7 per complessivi 496,41 millesimi, sicché sussisteva sia il numero di voti che di millesimi previsti per la validità della deliberazione ai sensi dell'articolo 1136 comma 3 c.c., considerato che il comma 2 , la cui applicazione era invocata dagli attori, trovava applicazione solo nei casi tassativi previsti dal comma 4 , ossia nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore, deliberazioni concernenti la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, casi tutti diversi da quello in esame che infatti il punto in discussione, come indicato anche nell'avviso di convocazione, era la manutenzione periodica fogna e la manutenzione periodica impianto elettrico e su questo punto all'ordine del giorno si era deliberato affidando la manutenzione stessa a due imprese, e non come erroneamente asserito dalla controparte al punto 2 dell'atto di citazione, laddove si parlava di lavori alla fogna ed all'impianto elettrico che la circostanza che si trattasse di ordinaria manutenzione la si poteva rilevare anche dai preventivi scelti dall'assemblea e dall'esiguo importo degli stessi e non si comprendeva cos'altro sarebbe potuta essere la verifica quindicinale delle luci, le verifiche citofoniche, l'eventuale montaggio di materiale elettrico, e per l'impianto fognante gli interventi semestrali di controllo e pulizia e l'intervento immediato entro le 24 ore per occlusione o altro intervento manutentivo che a riprova vi era il fatto che tali decisioni potevano essere prese dall'amministratore anche senza l'autorizzazione dell'assemblea, posto che per l'articolo 1130 c.c. e per le disposizioni regolamentari, concernenti l'amministrazione del condominio, l'amministratore era tenuto alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e pertanto anche alle riparazioni ordinarie, per le quali cioè non occorreva l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini che la negligenza dell'amministratore al riguardo comportava una sua responsabilità che ancora l'amministratore di un condominio doveva provvedere ai lavori di manutenzione ordinaria e l'inosservanza di tale obbligo poteva importare responsabilità dell'amministratore stesso. Tutto ciò dedotto, il CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO chiedeva rigettarsi la domanda, dichiararsi la validità e l'efficacia della delibera impugnata e condannarsi gli attori al pagamento delle spese processuali, con distrazione in favore del procuratore antistatario. III. Instaurato ritualmente il contraddittorio e definiti il thema decidendum entro i termini di cui all'articolo 183 comma 5 c.p.c. ed il thema probandum entro i termini di cui all'articolo 184 comma 1 periodo 2 c.p.c., all'udienza del l'Ufficio non ammetteva l'interrogatorio formale chiesto dagli attori stante la superfluità dello stesso, avendo ad oggetto circostanze già risultanti documentalmente e rinviava la causa, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del IV. All'udienza del , fatte precisare le conclusioni, l'Ufficio disponeva lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ritenendo la causa per la decisione all'esito della scadenza dei termini di legge per il deposito delle stesse. Motivi della decisione V. M. U. e MA. G. hanno impugnato la deliberazione in data 6.4.2002 dell'assemblea dei condomini del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO, chiedendo dichiararsi la nullità di detta delibera perché adottata, in relazione ai punti 3. e 4. dell'ordine del giorno punto 3. manutenzione periodica fogna - presentazione preventivi e affidamento lavori punto 4. manutenzione periodica impianto elettrico - presentazione preventivi e affidamento lavori , con un quorum millesimale 496,41 inferiore a quello 500 previsto dall'articolo 1136 comma 2 c.c. gli attori hanno ciò sostenuto nell'atto di citazione, poiché in corso di causa[3] hanno invece sostenuto la nullità della delibera perché adottata con una maggioranza inferiore a quella prevista dall'articolo 1136 comma 5 Cc . Il CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO ha contestato la domanda, eccependo preliminarmente la decadenza dal diritto di impugnazione per inosservanza, da parte degli attori, del termine di 30 giorni fissato dall'articolo 1137 comma 3 c.c. e nel merito l'infondatezza dell'impugnazione per essere stata la delibera de qua adottata nel rispetto del quorum previsto dall'articolo 1136 comma 3 Cc . VI. Innanzitutto appare opportuno evidenziare che il M. ed il MA. hanno impugnato la deliberazione condominiale del 6.4.2002 con atto di citazione anziché con ricorso la circostanza, tuttavia, appare irrilevante, avendo la Corte Suprema chiarito che l'impugnazione delle delibere condominiali può essere proposta, oltre che con ricorso articolo 1137 Cc , anche con atto di citazione, purché lo stesso venga notificato al condominio nel termine indicato comma 3 dall'adozione o comunicazione della delibera[4]. VII. L'eccezione preliminare. Il condominio convenuto ha eccepito la decadenza degli attori dal diritto di impugnare la delibera condominiale del 6.4.2002, per inosservanza, da parte dei medesimi, del termine fissato dall'articolo 1137 comma 3 c.c. il quale dispone che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti . L'eccezione è fondata. VII.A. Secondo un risalente orientamento della Corte Suprema, erano da ritenersi annullabili le deliberazioni inficiate da vizi formali violazione delle prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea , da eccesso di potere[5] o da incompetenza nel senso che invadessero il campo riservato all'amministratore , mentre erano da ritenersi nulle le deliberazioni affette da vizi relativi alla regolarità della costituzione dell'assemblea, quelle che fossero state prese - in prima o in seconda convocazione - senza il previo invito di tutti i condomini e con maggioranze inferiori a quelle prescritte ovvero quelle che fossero prive degli elementi essenziali o avessero un oggetto impossibile, illecito o contrario a norme imperative[6] in coerenza con tali premesse, si affermava che le disposizioni dell'articolo 1137 c.c. - che riconosce ad ogni condomino dissenziente [o assente N.d.G. ] il diritto di impugnare le deliberazioni dell'assemblea - riguardavano solo le deliberazioni annullabili, mentre per quelle nulle provvedeva l'articolo 1421 c.c., secondo cui la nullità poteva essere fatta valere da chiunque vi avesse interesse[7], senza che l'impugnazione della deliberazione fosse soggetta al termine di decadenza di cui all'articolo 1137 comma 3 c.c. VII.B. La Corte Suprema, a partire dal 2000, ha però sottoposto tale orientamento a seria revisione critica, dapprima con la sentenza n. 31/2000 e poi con le sentenze nn. 1292/2000 e 13013/2000. Con la sentenza n. 31/2000 la Corte Suprema ha fatto chiarezza sulla invero non sempre perspicua distinzione tra deliberazioni assembleari condominiali nulle ed annullabili, precisando che, analogamente alle deliberazioni societarie, appartengono alla prima categoria solo quelle caratterizzate da un oggetto impossibile od illecito, ossia quelle con cui l'assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ovvero violando diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere, mentre invece appartengono alla seconda categoria tutte le altre contrarie alla legge o al regolamento di condominio articolo 1137 c.c. , segnatamente quelle adottate senza rispettare il procedimento stabilito dalla legge ed in particolare le norme relative alla convocazione dell'assemblea e alla formazione della volontà dell'organo collegiale, tra le quali sono certamente comprese anche quelle che stabiliscono le maggioranze necessarie per la loro approvazione sulla base di tali premesse, il Supremo Collegio ha coerentemente statuito che la mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti , è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio . Con le due successive pronunce la Corte Suprema ha ribadito l'insegnamento di cui alla sentenza n. 31/2000 infatti la sentenza n. 1292/2000 ha sancito che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti , è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio e la sentenza n. 13013/2000 ha statuito che le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall'articolo 1137 c.c., le altre delibere 'contrarie alla legge o al regolamento di condominio', tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare . VII.C. È bene precisare subito che il mutamento giurisprudenziale operato nel 2000 non è rimasto isolato, poiché è stato ripetutamente confermato anche negli anni seguenti Cass., n. 8981/2003 Cass., n. 11739/2001 Cass., n. 11741/2003 Cass., n. 14776/2003 Cass., n. 6623/2004 Cass., n. 1553/2005 , fino a trovare autorevole suggello con la sentenza n. 4806 del 7.3.2005 delle sezioni unite della Corte Suprema intervenuta per dirimere definitivamente il contrasto insorto nella giurisprudenza di legittimità , con la quale il Supremo Collegio ha statuito con approfondite argomentazioni logico-giuridiche pienamente condivise dallo scrivente e dalle quali non v'è motivo alcuno di discostarsi che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume , le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto , con la conseguenza che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 comma 3 c.c. decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione , è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio . VII.D. Tutto ciò premesso in punto di diritto, si osserva, in punto di fatto, che il M. ed il MA. hanno dedotto la nullità della deliberazione condominiale del 6.4.2002, inizialmente allegando che essa fu presa con una maggioranza inferiore a quella prescritta dall'articolo 1136 comma 2 c.c. cfr. atto di citazione e successivamente assumendo che essa fu presa con una maggioranza inferiore a quella qualificata prescritta dall'articolo 1136 comma 5 c.c. cfr. comparsa depositata il 13.2.2003 e tutte le seguenti difese da ciò hanno fatto discendere l'irrilevanza della mancata osservanza del termine di 30 giorni prescritto dall'articolo 1137 comma 3 c.c. per proporre impugnazione. Sta di fatto, però, che, secondo l'ormai consolidato insegnamento della Corte Suprema v. sopra, sub VII.B. e VII.C. , le deliberazioni dell'assemblea condominiale adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, ovvero in violazione delle norme che richiedano maggioranze qualificate in relazione all'oggetto, non sono nulle, bensì annullabili, con la conseguenza che il preteso vizio deve essere fatto valere, a pena di decadenza, entro 30 giorni che per i dissenzienti decorrono dalla approvazione e per gli assenti decorrono dalla comunicazione . Ebbene, nel caso di specie, è assolutamente pacifico a che il M. ed il MA., entrambi assenti all'assemblea condominiale del 6.4.2002, ricevettero comunicazione della delibera il 10.4.2002 tale circostanza è stata affermata dagli stessi attori nell'atto di citazione b che il M. ed il MA. hanno inoltrato l'atto introduttivo del presente giudizio - per la notificazione a mezzo del servizio postale - solo in data 17.5.2002 cfr. ricevuta di accettazione di raccomandata ed avviso di ricevimento allegati all'originale della citazione contenuto nel fascicolo degli attori . È dunque del tutto evidente che l'impugnazione è stata proposta dagli attori oltre il termine di 30 giorni fissato - a pena di decadenza - dall'articolo 1137 comma 3 c.c., sicché il M. ed il MA. sono decaduti dal diritto di impugnare la delibera del 6.4.2002. VIII. Il merito. L'accoglimento dell'eccezione preliminare sollevata dal condominio convenuto, già di per sé, consentirebbe di definire il presente giudizio in senso sfavorevole agli attori. Si ritiene tuttavia opportuno esaminare anche il merito della domanda ai fini di una più approfondita decisione in ordine alla regolamentazione delle spese processuali. VIII.A. La domanda appare palesemente infondata. Il merito della controversia, in buona sintesi, si sostanzia in ciò A. gli attori, con l'atto di citazione, hanno assunto che la deliberazione del 6.4.2002 è 'nulla' perché approvata, in relazione ai punti 3. e 4. dell'ordine del giorno punto 3. manutenzione periodica fogna - presentazione preventivi e affidamento lavori punto 4. manutenzione periodica impianto elettrico - presentazione preventivi e affidamento lavori , con una maggioranza inferiore a quella prevista dall'articolo 1136 comma 2 c.c., il quale richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio nelle successive difese, gli attori hanno parzialmente 'modificato il tiro', assumendo che la delibera è 'nulla' perché approvata in violazione della maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 5 c.c. B. il convenuto ha asserito, invece, la piena validità della deliberazione, in quanto approvata, in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 3 c.c. VIII.B. La tesi del convenuto è fondata per converso, quella degli attori è del tutto destituita di fondamento. VIII.B.1. Innanzitutto occorre analizzare l'articolo 1136 c.c., richiamato da entrambe le parti. L'articolo 1136 c.c. recita testualmente L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore . VIII.B.2. Le disposizioni dell'articolo 1136 c.c., ad avviso dello scrivente, non presentano particolari difficoltà interpretative. In buona sostanza, infatti, può affermarsi che il primo comma disciplina il c.d. quorum costitutivo, che è rispettato con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio il secondo ed il terzo comma disciplinano il c.d. quorum deliberativo, rispettivamente per l'assemblea di prima convocazione e per l'assemblea di seconda convocazione nella prima ipotesi prima convocazione , la deliberazione deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio nella seconda ipotesi seconda convocazione , è sufficiente che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio il quarto ed il quinto comma, infine, fissano il quorum deliberativo in particolari materie infatti la deliberazione che concerne la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore o la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità deve essere presa con la maggioranza stabilita dal secondo comma ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio la deliberazione che concerne le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 ossia le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni deve essere sempre approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio [8]. VIII.B.3. Come si può agevolmente notare, il comma 3 dell'articolo 1136 c.c. relativo all'assemblea in seconda convocazione regola il quorum deliberativo, ma non regola affatto ed addirittura nemmeno menziona il quorum costitutivo ciò, però, non può portare a dubbi di sorta, poiché deve ritenersi che l'assemblea sia regolarmente costituita in seconda convocazione con la presenza di tanti condomini quanti siano sufficienti per raggiungere nella votazione la maggioranza valida per l'approvazione di una deliberazione e che tale principio implicito sia valido anche per le deliberazioni indicate nei commi 4 e 5 dell'articolo 1136 c.c.[9] VIII.C. Orbene, ciò premesso in punto di diritto, si tratta di vedere se il giorno 6.4.2002 l'assemblea del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO si costituì e deliberò validamente. VIII.C.1. Dalla documentazione prodotta dalle parti [e segnatamente dal verbale assembleare del giorno 6.4.2002 e dall'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale per il giorno 5.4.2002 in prima convocazione e per il giorno 6.4.2002 in seconda convocazione ] risulta che il giorno 6.4.2002 l'assemblea del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO si costituì, in seconda convocazione, con l'intervento di 3 condomini su un totale di 7 condomini rappresentanti 496,410 millesimi del valore totale dell'edificio. Dunque non v'è dubbio alcuno che fu raggiunto il quorum deliberativo previsto dall'articolo 1136 comma 3 c.c. nonché il quorum costitutivo previsto, implicitamente, dalla medesima disposizione v. sopra , considerato che i 3 condomini presenti all'assemblea che votarono all'unanimità sui punti 3. e 4. dell'ordine del giorno rappresentavano più di 1/3 dei partecipanti al condominio composto da 7 condomini e più di 1/3 del valore dell'edificio. Ciò acclarato, si tratta allora di vedere se gli argomenti di cui ai punti 3. e 4. dell'ordine del giorno [che sono gli unici in relazione ai quali gli attori hanno sostenuto la 'nullità' della delibera condominiale del 6.4.2002 cfr. atto di citazione[10] nonché lettera raccomandata in data 3.5.2002 inviata dall'avv. M. A., in nome e per conto del M. e del MA., al CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO {11}] richiedessero una maggioranza 'qualificata', cioè una maggioranza diversa e superiore rispetto a quella prevista dall'articolo 1136 comma 3 c.c. Al quesito deve rispondersi senz'altro negativamente. VIII.C.2. I punti 3. e 4. dell'ordine del giorno, come più volte detto, concernevano rispettivamente la manutenzione periodica fogna - presentazione preventivi e affidamento lavori e la manutenzione periodica impianto elettrico - presentazione preventivi e affidamento lavori cfr. avviso di convocazione in data 22.3.2002 nonché verbale assembleare del 6.4.2002 . Orbene, è di tutta evidenza che tali materie non rientravano di certo fra quelle tassativamente previste dal comma 4 dell'articolo 1136 c.c., tenuto conto della natura dei lavori da eseguirsi la manutenzione periodica della fogna e dell'impianto elettrico rientra nell'ordinaria amministrazione[12] e nulla ha a che vedere con la nomina e revoca dell'amministratore o con le liti attive e passive relative a materie esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore o con la ricostruzione dell'edificio o con riparazioni straordinarie di notevole entità e dell'irrisorio importo dei corrispettivi previsti ed approvati per l'affidamento dei predetti lavori . 195,00 all'anno, I.V.A. inclusa, per la manutenzione periodica della fogna . 200,00 all'anno, I.V.A. esclusa, per la manutenzione periodica degli impianti elettrici e citofonici, in tale somma incluse le sostituzioni delle lampade dell'impianto condominiale . Resta da vedere, allora, se per deliberare sui punti 3. e 4. dell'ordine del giorno fosse necessaria la maggioranza qualificata di cui al comma 5 dell'articolo 1136 c.c. come sostenuto dagli attori . La risposta è senza dubbio negativa. Ed invero l'articolo 1136 comma 5 c.c., come sopra già evidenziato, prevede una maggioranza qualificata approvazione con numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio per le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'articolo 1120 comma 1 c.c. L'articolo 1120 comma 1 c.c. disciplina le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni . In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione , soggetta ad approvazione con la maggioranza assembleare di cui all'articolo 1136 comma 5 c.c., qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della cosa comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria, con esclusione quindi delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune[13]. Ciò premesso, è allora del tutto evidente che l'assemblea del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO, con la deliberazione del 6.4.2002 presa, è bene ricordare, in seconda convocazione , non decise alcuna innovazione ai sensi dell'articolo 1120 comma 1 c.c., tale non essendo di certo né la manutenzione periodica della fogna e dell'impianto elettrico [tra l'altro approvate per la non elevata spesa annua complessiva di . 195,00 I.V.A. inclusa + . 200 I.V.A. esclusa ] né le sostituzioni delle lampade dell'impianto condominiale tra l'altro ricomprese nella spesa annua di . 200,00, I.V.A. esclusa, deliberata per la manutenzione periodica degli impianti elettrici e citofonici . VIII.D. Ed allora, volendo tirare le fila sparse del discorso sin qui svolto sul merito della domanda, può tranquillamente affermarsi 1. che in data 6.4.2002 l'assemblea del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO deliberò su argomenti non rientranti né nel comma 4 né nel comma 5 dell'articolo 1136 c.c. ciò è a dirsi, in particolare, per gli argomenti di cui ai punti 3. e 4. dell'ordine del giorno, oggetto di specifica impugnazione della delibera da parte degli attori 2. che, conseguentemente, non era affatto necessaria una maggioranza 'qualificata' perché l'assemblea condominiale potesse deliberare su tali argomenti 3. che il 6.4.2002 l'assemblea condominiale si riunì in seconda convocazione, di tal che, tenuto conto di quanto testé evidenziato al punto 2., poteva legittimamente deliberare con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 3 c.c. 4. che la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 3 c.c. fu pienamente rispettata, poiché la deliberazione fu approvata con un numero di voti che rappresentava il terzo dei partecipanti al condominio 3 su 7 ed almeno un terzo del valore dell'edificio 496,410 millesimi . IX. In conclusione, risulta allora del tutto evidente che la domanda va respinta sotto ogni profilo, sia procedurale atteso che l'impugnazione è stata proposta oltre il termine fissato nell'articolo 1137 comma 3 c.c. sia sostanziale attesa la totale infondatezza della domanda degli attori, di talché, qualora non fosse stata accolta l'eccezione preliminare sollevata dal condominio convenuto, la domanda sarebbe stata comunque respinta nel merito . X. La regolamentazione delle spese processuali, liquidate come da dispositivo, segue la soccombenza, ex articolo 91 c.p.c., con distrazione in favore dell'avv. M. P., difensore con procura dichiaratosi anticipatario, ex articolo 93 c.p.c. PQM definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da M. U. e MA. G., con atto di citazione notificato in data 18.5.2002, nei confronti del CONDOMINIO DI VIA IN BITRITTO, in persona dell'amministratore pro tempore, ogni diversa e contraria istanza, eccezione, deduzione, conclusione disattesa, così provvede 1. respinge la domanda 2. condanna gli attori, in solido tra loro, alla rifusione in favore del convenuto delle spese processuali, che liquida in . 1.711,45 per diritti ed . 2.000,00 per onorari, oltre rimborso forfetario spese generali, C.N.A. ed I.V.A. come per legge. Note [1] recte 15.1.1985. [2] recte 31.10.1986. [3] e precisamente con la comparsa autorizzata ex articolo 180 comma 2 periodo 2 c.p.c. depositata il 13.2.2003, con le memorie ex articolo 183 comma 5 c.p.c. depositate in date 10.6.2003 e 11.7.2003, con la memoria ex articolo 184 comma 1 periodo 2 c.p.c. depositata il 22.3.2004 e con la comparsa conclusionale depositata il 20.5.2005. [4] in termini Cass., n. 1662/1988. In senso conforme Cass., n. 14560/2004, che ha sancito che in tema di condominio di edifici, ai fini della tempestività dell'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini a norma dell'articolo 1137 c.c., al deposito del ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della adozione o comunicazione della deliberazione stessa è da ritenersi equipollente, in virtù del principio generale di conservazione degli atti quando essi conseguano lo scopo cui sono destinati, la notificazione della citazione introduttiva nel medesimo termine, anche quando l'iscrizione a ruolo sia avvenuta successivamente . [5] cfr. Cass., n. 6361/2003, che ha affermato che la delibera di una assemblea, sia essa di soci, di condomini o di associati nel caso di specie, assemblea di un Fondo Pensione tra ex dipendenti di banca può essere annullata per abuso o eccesso di potere solo quando, anche se adottata nelle forme legali e con le maggioranze prescritte, risulti arbitraria e fraudolentemente preordinata al solo perseguimento, da parte della maggioranza, di interessi diversi da quelli della compagine associativa oppure volutamente lesivi degli interessi degli altri soci, e sia priva di una propria autonoma giustificazione causale sulla base dei legittimi interessi dei soci di maggioranza . [6] in termini Cass., n. 4372/1974. [7] in termini Cass., n. 4197/1987. [8] i commi 6 e 7 sono stati volutamente tralasciati, poiché la loro disamina non è rilevante nella fattispecie. [9] in termini Cass., n. 1853/1968. In senso conforme Cass., n. 3952/1994 e n. 901/1980, secondo cui per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall'articolo 1136 comma 4 c.c., tra le quali la nomina dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'articolo 1136 comma 2 c.c. non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio . [10] pag. 1, lett. b . [11] v. sub 4 del fascicolo degli attori. [12] cfr. Cass., n. 4691/1989, che ha chiarito che in tema di delibere assembleari di un condominio, non sono da considerarsi atti eccedenti l'ordinaria amministrazione quelli relativi alla riparazione dell'impianto idrico dell'edificio, all'autorizzazione a resistere ad un atto di citazione proposto contro il condominio ed all'aggiornamento dell'assicurazione dello immobile, con la conseguenza che per la validità della delibera in ordine agli atti suddetti è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell'immobile . [13] in termini Cass., n. 10602/1990 che, ad esempio, ha escluso che dia luogo ad una innovazione la sostituzione della preesistente pavimentazione del lastrico solare con un diverso tipo di mattonelle . In senso conforme Cass., n. 21901/2004, che ha chiarito che costituisce innovazione della cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterarne la consistenza materiale o la destinazione originaria Cass., n. 8622/1998, che ha affermato che in tema di condominio di edifici costituisce innovazione ai sensi dell'articolo 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere . Cfr. altresì Cass., n. 4802/1992, che ha sancito che in materia di condominio non può qualificarsi innovazione ai sensi dell'articolo 1120 c.c. la realizzazione di opere che rendano l'impianto di riscaldamento dello stabile conforme alla normativa in materia di prevenzione degli incendi, non eccedendo i limiti della conservazione e del godimento della cosa comune ed in ogni caso non alterandone la destinazione originaria, con la conseguenza che per l'approvazione della relativa delibera è sufficiente in seconda convocazione un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio articolo 1136 comma 3 c.c. .