L'ordine del giorno con cui i condomini sono chiamati a deliberare la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi deve essere puntuale, preciso e dettagliato. I singoli condomini devono essere messi in condizione di valutare i costi dell'operazione che potrebbe rivelarsi anche molto pesanti per le loro tasche.
Con due sentenze parallele depositate il 23 gennaio 2014, rispettivamente con i nnumero 1445 e 1446, la Seconda sezione Civile della Corte di Cassazione viene ad occuparsi di uno dei problemi più spinosi in ambito condominiale la realizzazione di lavori straordinari consistenti nella trasformazione dell'originario impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio, in singoli impianti autonomi a metano. A prescindere da ogni considerazione sulla normale litigiosità” dei condomini, occorre tener presente che operazioni di questo tipo sono alquanto costose e, quando si tratta di mettere mano al portafoglio, i dissapori e gli attriti condominiali diventano ancor più pressanti. La trasformazione dell'impianto . Tutto prende le mosse da una delibera assembleare del 21 luglio 2003, successivamente ratificata dall'assemblea del 20 ottobre 2003. L'ordine del giorno prevedeva, testualmente la trasformazione impianto riscaldamento centralizzato in autonomo visione preventivi, decisione in merito ed affidamento lavori . Di fatto, i lavori riguardavano non solo la trasformazione dell'originario impianto centralizzato ma anche la realizzazione di un nuovo impianto di adduzione della rete del gas metano cittadino e la progettazione e posa in opera di due nuove canne fumarie la cui realizzazione, evidentemente, era resa necessaria dal rispetto della nuova normativa in materia di inquinamento ambientale. Quando i costi sono ingenti, meglio essere precisi e puntigliosi. Sta di fatto che un condomino impugna i verbali assembleari ritenendo che la realizzazione del nuovo impianto comportava costi di una certa rilevanza e non inizialmente previsti tali costi, alla resa dei conti, finivano per incidere pesantemente sulle tasche dei condomini parliamo di circa 15.000 euro per ogni unità immobiliare . Da qui l'impugnazione della delibera che, originariamente, aveva autorizzato l'esecuzione delle opere. Il condominio, dal suo canto, aveva cercato di metterci una pezza reiterando la delibera originaria il che, evidentemente, lungi dal risolvere la situazione, aveva ancor di più esacerbato gli animi tanto che il condominio riottoso aveva ovviamente impugnato tutte le successive delibere assunte dall'assemblea relativamente all'esecuzione dei lavori. L'ordine del giorno può essere generico? L'attenzione dei giudici si concentra su una questione essenziale l'ordine del giorno con cui l'assemblea viene chiamata a deliberare sulla realizzazione di questa tipologia di impianto può essere formulato in maniera generica o, a contrario, deve essere formulato in maniera puntuale in modo da individuare le singole voci di spesa? Come spesso accade il giudizio di merito si svolge a fasi alterne il Tribunale, in primo grado, respinge il ricorso del condominio ma la Corte di Appello ribalta la situazione. La realizzazione dell'impianto di adduzione del gas aveva una sua autonoma funzionalità sia dal punto di vista progettuale che di spesa per cui i singoli condomini avrebbero dovuto deliberare sull'approvazione del relativo preventivo di conseguenza, l'ordine del giorno doveva contenere una specifica indicazione sui lavori da eseguire. La sentenza della Corte territoriale viene impugnata dal condominio e la controversia si sposta in Piazza Cavour. Il condominio impugna la decisione dei giudici di appello sostenendo che il condominio recalcitrante conosceva benissimo il contenuto dell'ordine del giorno e che le maggioranze necessarie per approvare la realizzazione degli impianti non erano state violate. Secondo gli Ermellini la tesi del condominio non ha alcun pregio. La conoscenze degli argomenti posti all'ordine del giorno viene assunta dai condomini solo tramite la lettura degli argomenti indicati nell'avviso di convocazione dell'assemblea. La riforma del condominio . L'art. 15, Legge numero 220/2012 Riforma del condominio ha riscritto totalmente l'art. 1136 c.c. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni allo scopo di semplificare le decisioni assembleare evitando lo stallo che, spesso, ingessava le assemblee condominiali. Questo risultato è stato raggiunto in primo luogo abbassando i quorum necessari per la validità ed efficacia delle deliberazioni assembleari. Tuttavia la riforma non ha inciso su alcuni punti cardine ormai consolidati, tra questi vi è la necessità di inviare l'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Lo scopo perseguito dal Legislatore è quello di mettere il convocato nelle condizioni di riflettere sugli argomenti all'ordine del giorno ed, eventualmente, prendere le dovute informazioni sugli argomenti in discussione. Non basta partecipare all'assemblea ma occorre essere in grado di assumere delle decisioni valide e ciò, fin troppo spesso, è possibile solo conoscendo alcune circostanze che non è facile reperire in poco tempo. In tale ottica, è opportuno che il Presidente dell'assemblea chieda ai presenti se si ritengono sufficientemente informati sugli argomenti all'ordine del giorno fornendo, in via preliminare, tutti i dovuti chiarimenti. L'avviso di convocazione è un atto recettizio . L'avviso di convocazione, quale atto recettizio, dev'essere ricevuto e non solo comunicato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della riunione in prima convocazione. Tale tesi troverebbe il proprio fondamento nella rielaborazione della disciplina posta dall'art. 66 disp. att. c.c., che, a seguito della riforma del condominio, ha stabilito che il termine in esame deve essere riferito alla prima convocazione della assemblea, a nulla rilevando la data di svolgimento della assemblea in seconda convocazione, né che tale data sia stata eventualmente già fissata Cass. numero 22047/2013 . I principi da seguire . In linea di principio potremmo affermare che l'amministratore ha l'obbligo di mettere i condomini in condizioni tali da poter esprimere il proprio voto in ambito assembleare con la dovuta tranquillità e dopo aver assunto le necessarie informazioni. Per raggiungere tale risultato, l'amministratore deve farsi carico di inviare la convocazione di assemblea ai singoli condomini premurandosi che essi possano riceverla in tempo utile i fatidici cinque giorni . Ma non è tutto. I condomini, per poter esprimere la propria volontà, devono aver avuto modo di riflettere e ponderare la situazione. Questo vuol dire che l'ordine del giorno deve essere formulato in maniera chiara, esauriente e puntuale indicando le singole voci di spesa su cui sono chiamati a deliberare. Questo principio diventa ancor più pressante quando l'assemblea sia chiamata ad esprimersi su argomenti che comportino spese ingenti in quanto, aumentando i costi, è necessario che il condomino abbia più tempo per formare il proprio convincimento sul da farsi e sull'opportunità e convenienza dell'investimento. Da condominiale centralizzato a privato . Spesso la gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato è fonte di aspre discussioni in ambito condominiale. Il problema di fondo non è legato solo e semplicemente ai costi quanto alla gestione dell'impianto. Non tutti gli appartamenti hanno l’identica temperatura e vi può essere disaccordo anche circa gli orari di accensione e spegnimento. Per cercare di superare questi ed altri problemi, nelle nuove costruzioni vi è la tendenza a realizzare impianti autonomi mentre, per quelli già esistenti, si cerca di sostituire il riscaldamento centralizzato sostituendolo con impianti autonomi. Purtroppo questa tendenza non è vista con favore dal Legislatore in quanto gli impianti autonomi, in genere, sono più dispendiosi e più inquinanti rispetto a quelli centralizzati, basti pensare che, in molti paesi europei, esistono addirittura impianti di riscaldamento comunali. In Italia l'art. 4, comma 9, d.P.R. 2 aprile 2009, numero 59 Regolamento di attuazione dell'articolo 4, comma 1, lettere a e b , del decreto legislativo 19 agosto 2005, numero 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia vieta la realizzazione di impianti autonomi considerando il distacco dall'impianto centralizzato come una ipotesi perseguibile solo in casi del tutto eccezionali. La norma, in particolare, stabilisce che, negli edifici con oltre quattro unità abitative e in ogni caso, in presenza di un impianto centralizzato pari o superiore a 100 kW, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati . Eventuali deroghe sono possibili in presenza di cause tecniche o di forza maggiore che il progettista deve indicare nell'apposita relazione di rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici. Insomma, derogare non è semplice ma non impossibile, tutto dipende dalla elasticità” del progettista chiamato ad assumersi la paternità e, soprattutto, la responsabilità della veridicità dei dati contenuti nella relazione. Da centralizzato ad autonomo secondo la Legge 10/1991. L’art. 26, comma 2, legge 10/1991, prevede la possibilità, per l’assemblea condominiale, di deliberare, con una maggioranza agevolata, la trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari. La normativa ha suscitato alcune difficoltà sia in relazione all’individuazione della maggioranza prevista dalla legge speciale se doppia, cioè riferita alle quote ed alle teste degli intervenuti in assemblea o partecipanti al condominio, come avviene di solito in materia condominiale, oppure se riferita solo alle quote che in relazione all’esigenza o meno di predisporre, prima della delibera e per la validità della delibera a quorum ridotto, il progetto delle opere da farsi, corredato da una relazione tecnica sottoscritta dal progettista che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni di legge. Le maggioranze necessarie . In merito alla prima questione è stato precisato che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto, ai sensi della legge 10/91, necessita della maggioranza delle quote millesimali, secondo il disposto dell’articolo 26 comma 2 della stessa legge, in deroga agli artt. 1120 e 1126 c.c. Cass. numero 7130/2001 la nuova maggioranza di 501 millesimi, quindi, si riferisce ad un quorum deliberativo basato esclusivamente sulle quote millesimali relative però al complesso dell’edificio e non agli intervenuti in assemblea. Necessario il progetto? Secondo un primo orientamento, per aversi una valida delibera di trasformazione dell’impianto centralizzato con la maggioranza di cui alla legge 10/91, occorre necessariamente che la decisione sia contestuale all’approvazione di un progetto delle opere corredato dalla relativa relazione tecnica di conformità. In passato la giurisprudenza di merito ha ritenuto che, affinché la delibera potesse essere valida, fosse indispensabile l’acquisizione di un progetto che determinasse i consumi per ogni unità immobiliare con contestuale coibentazione dell’edificio in maniera da conseguirsi un risparmio energetico pari almeno al 20% e che i condomini dissenzienti non potevano mantenere in funzione il vecchio impianto che andava rottamato Trib. Napoli numero 7244/1993 in Archivio locazioni 1993, p.781 . Secondo la Cassazione, la decisione di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas ai sensi degli articoli 26 e 8 della legge 10/91, può essere assunta ed è valida anche se non è accompagnata dal progetto delle opere e dalla relazione tecnica e che solo successivamente all’approvazione ci si deve conformare alle prescrizioni tecniche previste dalla legge Cass. numero 5843/1997 . Fase deliberativa e fase esecutiva . Secondo una diversa prospettazione, la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma 2, legge 10/91, in relazione all’articolo 8 lettera g, della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’articolo 28 comma 1 della stessa legge, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera. Nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, infatti, si distinguono due fasi, una fase deliberativa interna attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 c.c. ed una fase esecutiva esterna relativa ai successivi provvedimenti di competenza della p.a. , e solo quest’ultima richiede specifici adempimenti Cass. numero 1166/2002 . In altre parole la norma distingue il momento decisionale da quello attuativo, attribuendo al primo la valutazione circa la convenienza economica della trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti singoli ed al secondo la valutazione tecnica del necessario intervento e della rispondenza di questo alle prescrizioni di legge da porre al controllo amministrativo del Comune. Deroghe possibili sono se l'ambiente ne guadagna . E' illegittima la deliberazione adottata a maggioranza delle quote millesimali con la quale si prevede la trasformazione in argomento e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l’impianto che ritiene più opportuno senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni di legge per la riduzione dei consumi energetici. I quorum agevolati previsti dalla Legge 10” sono concessi dal Legislatore solo riguardo alla trasformazione di un impianto di riscaldamento che risponda ad un effettivo uso razionale dell’energia. Il progetto non serve . Di recente la Cassazione numero 22276/2013 è intervenuta nuovamente sul tema stabilendo che la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell'art. 26, comma 2, e dell'art. 8, comma 1, lett. g , Legge numero 10/1991, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma 1, L. numero 10/1991 in quanto tale progetto sarebbe relativo alla fase di esecuzione della delibera che, naturalmente, sarà successiva Cass. 5843/97 5117/99 7130/01 . La Legge 10”, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distingue una fase deliberativa interna attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'articolo 1120 c.c. da una fase esecutiva esterna relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione , e solo per quest'ultima impone particolari adempimenti Cass. 1166/02 3515/05 .
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 dicembre 2013 - 23 gennaio 2014, n. 1445 Presidente/Relatore Triola Svolgimento del processo P.F. impugnava davanti al Tribunale di Trieste la deliberazione assunta in data 21 luglio 2003 dal Condominio di via omissis di cui faceva parte, con la quale era stato approvato l'affidamento dei lavori inerenti alla trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio in singoli impianti autonomi a metano. In particolare a fondamento della impugnazione veniva, tra l'altro, dedotto che l'ordine del giorno aveva il seguente tenore trasformazione impianto riscaldamento centralizzato in autonomo visione preventivi, decisione in merito ed affidamento lavori . In tale ordine del giorno non poteva comprendersi anche la realizzazione di un nuovo impianto adduttore del gas metano e di due nuove canne fumarie, tra l'altro con maggioranze non adeguate, in considerazione della natura innovativa di tali opere, le quali comunque danneggiavano l'estetica dell'edificio. Il condominio resisteva alla impugnazione, che veniva rigettata dal Tribunale di Trieste con P.F. proponeva appello. La Corte di appello di Trieste, con sentenza del 13 giugno 2011, dichiarava cessata la materia del contendere, in quanto la deliberazione impugnata era stata ratificata nella successiva assemblea tenutasi il 20 ottobre 2003, ritenendo peraltro, ai fini delle spese, sotto il profilo della soccombenza virtuale, fondato l'appello, in quanto esisteva già nel condominio un impianto adduttore del gas metano e la trasformazione dell'impianto da centralizzato in singoli impianti autonomi non implicava necessariamente la sua sostituzione, la quale aveva una sua autonomia progettuale e soprattutto di spesa, per cui non poteva ritenersi compresa nel generico oggetto dell'ordine del giorno. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, il condominio. Resiste con controricorso P.F. , che ha anche proposto ricorso incidentale condizionato. Motivi della decisione Con il primo motivo del ricorso principale il condominio deduce che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di appello, il suo interesse alla decisione nel merito dell'intera vicenda processuale continuava a sussistere, in quanto anche le successive delibere assembleari aventi il medesimo contenuto che avevano ratificato quella di cui si controverte erano state impugnate da P.F. e l'esito di quei giudizi non era ancora definitivo. Il motivo è infondato, in quanto la cessazione della materia del contendere non può essere esclusa per l'interesse di una parte ad una decisione nel merito da utilizzare in altri giudizi, anche se aventi oggetto simile o analogo. Con il secondo motivo del ricorso principale il condominio sembra sostenere che P.F. era bene a conoscenza degli argomenti da trattare nella assemblea, anche se alcuni lavori non erano specificamente indicati nell'ordine del giorno, aggiungendo che anche per tali lavori era sufficiente la maggioranza prevista per la trasformazione degli impianti centralizzati in impianti a gas unifamiliari. Anche tale motivo è infondato, in quanto, da un lato, la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall'ordine del giorno e non aliunde , e, dall'altro, il problema delle maggioranze, di conseguenza, è irrilevante se la deliberazione non poteva essere assunta. Il ricorso incidentale, in quanto condizionato, viene ad essere assorbito. In considerazione delle particolarità della vicenda, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale dichiara assorbito il ricorso incidentale compensa le spese del giudizio di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 dicembre 2013 - 23 gennaio 2014, n. 1446 Presidente/Relatore Triola Svolgimento del processo P.F. impugnava davanti al Tribunale di Trieste la deliberazione assunta in data 20 ottobre 2003 dal Condominio di via omissis di cui faceva parte, con la quale era stata ratificata la delibera assunta in data 21 luglio 2003 e relativa alla approvazione dell'affidamento dei lavori inerenti alla trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio in singoli impianti autonomi a metano. In particolare a fondamento della impugnazione veniva, tra l'altro, dedotto che l'ordine del giorno era stato formulato in modo generico e senza analitica descrizione dei possibili contenuti dell'argomento oggetto di discussione e decisione, con riferimento alla realizzazione anche di un nuovo impianto adduttore del gas metano e di due nuove canne fumarie. Il condominio resisteva alla impugnazione, che veniva rigettata dal Tribunale di Trieste con sentenza del 7 gennaio 2008. P.F. proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte di appello di Trieste con sentenza in data 20 settembre 2011, in base alla seguente motivazione Ritiene il collegio che possa essere accolto il terzo motivo di gravame in quanto già esisteva nel condominio un impianto adduttore del gas metano e la trasformazione dell'impianto da centralizzato in singoli impianti autonomi non implicava necessariamente la sua sostituzione. Peraltro, come risulta dallo studio di fattibilità redatto dal perito industriale Pi. nel settembre 2003 la sostituzione dell'impianto adduttore del gas metano con altro di nuova produzione aveva una sua autonomia progettuale e soprattutto di spesa. Nel predetto studio di fattibilità, che ha modificato quello pregresso prodotto alla udienza assembleare condominiale del 15.4.2003, si legge infatti espressamente nell'analisi del costo dell'intervento è stato volutamente escluso il costo relativo alla nuova rete di distribuzione del gas metano, in quanto l’intervento, visto lo stato di fatto, si rende comunque indispensabile a prescindere dalla realizzazione degli impianti autonomi con caldaiette a gas metano . Appare ovvio che all'ordine del giorno dell'assemblea del 21.7.2003 e tanto più di quella del 20 ottobre 2003 nella quale si ratificava quanto avvenuto nelle precedenti assemblee condominiali, avrebbero dovuto essere poste, come autonome voci, avendo una loro precisa autonomia progettuale e di spesa, anche i preventivi relativi al nuovo impianto adduttore del gas metano e al nuovo impianto di smaltimento fumi. La presenza dei preventivi di spesa per la completa trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in singoli impianti autonomi senza la dovuta preventiva informazione della possibilità di costruzione e/o sostituzione di impianti nuovi impianto adduttore del gas metano e impianto smaltimento fumi comportanti costi aggiuntivi di un certo spessore oltre la semplice trasformazione dell'impianto di riscaldamento Euro 12.000,00 nel primo studio di fattibilità determina annullamento della delibera adottata per violazione dell'art. 1105, terzo comma c.c. in quanto i suddetti lavori avrebbero dovuto essere posti all’ordine del giorno come singole voci. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il condominio con un unico motivo. Resiste con controricorso P.F. , che ha anche proposto ricorso incidentale condizionato. Motivi della decisione Con l'unico motivo del ricorso principale il condominio, oltre a dedurre che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di appello, un impianto adduttore del gas metano non esisteva e pertanto la trasformazione dell'impianto di riscaldamento comportava necessariamente la sua realizzazione, sembra sostenere che P.F. era bene a conoscenza degli argomenti da trattare nella assemblea, anche se alcuni lavori non erano specificamente indicati nell'ordine del giorno, aggiungendo che anche per tali lavori era sufficiente la maggioranza prevista per la trasformazione degli impianti centralizzati in impianti a gas unifamiliari. Il ricorso è infondato. Da un lato, il presunto errore della Corte di appello sarebbe irrilevante, in quanto la decisione è stata assunta sulla base della autonomia progettuale e di spesa della realizzazione del nuovo impianto adduttore del gas metano o della sostituzione di quello esistente, rispetto al passaggio dal riscaldamento centralizzato a quello unifamiliare, che avrebbe richiesto una esplicita menzione nell'ordine del giorno. Dall'altro, la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall'ordine del giorno e non aliunde. Il ricorso incidentale, in quanto condizionato, viene ad essere assorbito. In considerazione delle particolarità della controversia, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso principale dichiara assorbito il ricorso incidentale compensa le spese del giudizio di legittimità.