Appartamento di tre vani o di tre stanze? Ineccepibile l’interpretazione dei giudici di merito

Il giudice di merito, nell’interpretare la comune intenzione dei contraenti, deve rispettare il principio del gradualismo , ricorrendo cioè ai criteri interpretativi sussidiari quando il significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti sia insufficiente a identificare la comune intenzione.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4629/13, depositata il 22 febbraio. Il caso. Un uomo cita in giudizio il vicino di casa, colpevole, a suo dire, di aver occupato senza titolo una stanza del suo appartamento, chiedendo l’immediato rilascio della stessa e la chiusura dell’accesso al locale. Il Tribunale accoglie la domanda dell’attore, ma la sentenza viene appellata, prima dalla moglie del convenuto nel frattempo deceduto e poi, a seguito della morte della donna, dai successori dello stesso. La Corte d’Appello accoglie il gravame, ritenendo che l’immobiliare dante causa dell’attore, la quale aveva a sua volta acquistato l’immobile proprio dal vicino di casa citato in giudizio, gli avesse trasferito l’appartamento senza la stanza in questione. Il soccombente ricorre allora per cassazione. Il principio del gradualismo . Con un ricorso articolato in sette motivi, il proprietario dell’appartamento censura essenzialmente l’interpretazione del contratto operata dalla Corte di merito, denunciando violazioni di legge e vizi motivazionali. A giudizio degli Ermellini, tuttavia, la scelta da parte del giudice di merito del mezzo ermeneutico più idoneo all’accertamento della comune intenzione dei contraenti non è sindacabile in sede di legittimità qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo , secondo il quale il giudice deve ricorrere ai criteri interpretativi sussidiari quando il significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti sia insufficiente a identificare la comune intenzione l’equivocità e l’insufficienza del dato letterale vanno adeguatamente motivate dal giudice. Vani e stanze pari non sono. Quanto al caso di specie, la S.C. rileva che i due successivi contratti relativi all’immobile sono tutt’altro che chiari, dal momento che in uno si parla di tre stanze più accessori , mentre nell’altro la dizione usata è tre vani ed accessori è risaputo che il concetto di stanza non coincide con quello di vano né i vani catastali corrispondono ai vani fisici dell’abitazione. Confermata l’interpretazione dei giudici di merito. Ciò premesso, i giudici di legittimità condividono l’esegesi operata dalla Corte territoriale posto che la questione interpretativa si riduce a stabilire la valenza dei vocaboli vani e stanze , le censure proposte si risolvono sostanzialmente in questioni di merito non sindacabili dalla Cassazione in definitiva, dunque, gli Ermellini confermano che il contratto d’acquisto del ricorrente si riferiva ad un appartamento di due camere oltre accessori e rigettano pertanto il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 gennaio 22 febbraio 2013, n. 4629 Presidente Goldoni Relatore Bursese Svolgimento del processo A M. , con atto notificato in data 23/28.03.1991 citava in giudizio avanti al Tribunale di Roma G C. , esponendo di essere proprietario dell'appartamento sito in OMISSIS , piano 1, int. 4 composto da 3 camere ed accessori per averlo acquistato dalla Bianchini Immobiliare srl con atto a rogito notaio Pensabene Perez in data 28.10.1985. Precisava che tale appartamento era stata acquistato dalla Bianchini Immobiliari da G C. con rogito del 2.6.83 e che una stanza di tale appartamento, sita a sinistra della porta d'ingresso era stata occupata senza titolo dal vicino di casa, lo stesso C.G. , che abitava ed era proprietario dell'adiacente appartamento int. 3. Tutto rio premesso, chiedeva l'attore che il tribunale accertasse la proprietà in suo favore della stanza in contestazione, con la condanna del convenuto all'immediato rilascio della stessa, disponendo la chiusura a sua spese dell'accesso a tale locale aperto sul lato dell'appartamento di proprietà del convenuto medesimo. Si costituiva in giudizio il C. chiedendo il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale l'accertamento del proprio diritto di proprietà del locale in parola, sostenendo che lo stesso non era compreso nell'atto di vendita con cui esso C. aveva trasferito il diritto di proprietà dell'appartamento int. 4 alla Bianchini Immobiliare, dante causa dell'attore. L'adito Tribunale di Roma, con sentenza n. 20958/97 dichiarava che il M. era proprietario della stanza in contestazione e condannava il C. al rilascio dello stessa. La sentenza veniva appellata da A D.S. vedova ed unica erede del C. nel frattempo deceduto successivamente intervenivano in giudizio L P. e Ma.Ma. successori a titolo particolare dello stesso C. , da cui avevano acquisto la nuda proprietà del suo appartamento. La causa era interrotta a seguito della morte dall'appellante D.S.A. , ma veniva riassunta dagli intervenuti P. e Ma. . L'adita Corte d'Appello di Roma con sentenza n. 1850/06 depositata in data 19.04.2006 accoglieva l'appello e in riforma della sentenza impugnata dichiarava che il locale de quo era di proprietà esclusiva di L P. e Ma Ma. condannava il M. al pagamento delle spese processuali in favore degli appellanti. La corte capitolina perveniva a tale conclusione sulla base di un'interpretazione dei contratto ed a suo avviso dalle emergenze istruttorie emergeva una difformità tra la consistenza catastale e quella effettiva dell'appartamento interno 4 di proprietà del M. giustificabile come conseguenza di un errata denuncia di accatastamento che peraltro la dante causa del M. , la Bianchini Immobiliare, gli aveva trasferito detto appartamento nello stato di fatto in cui si trovava sin da epoca anteriore al 1950 vale a dire composto da due camere, cucina ed accessori, quindi senza la stanza per cui è causa. Avverso la suddetta decisione A M. ricorre per cassazione sulla base di n. 7 censure resiste con controricorso P.L. e Ma Ma. . Motivi delle decisione Con il primo motivo il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1350, 1326, 1362, 2725 e 2730 e 2731 c.c. con riferimento all'interpretazione dei contrato di compravendita riguardante l'appartamento di cui trattasi. A suo avviso il testo contrattuale è di assoluta chiarezza per cui il lavoro interpretativo della Corte di merito avrebbe dovuto concludersi, in conformità della consolidata giurisprudenza in materia che cita , che ha ritenuto che nei contratti per i quali è prevista la forma scritta ad substantiam la ricerca della comune volontà delle parti, effettuabile ove il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, dev'essere fatta con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto, mentre non è consentito valutare il comportamento delle parti, anche successivo alla stipulazione del contratto, in quanto non può spiegare rilevanza la formazione del consenso ove non sia stata incorporata nel documento scritto . Nel relativo quesito di diritto, l'esponente aggiunge che tale documento non può essere sostituito da una dichiarazione confessoria dell'altra parte potendo il requisito della di forma ritenersi soddisfatto solo se il documento costituisca l'estrinsecazione formale e diretta della volontà negoziale di tutte le parti stipulanti il contratto, senza alcuna possibilità d'integrazione attraverso il ricorso a prove storiche, non consentite dall'art. 2725 c.c. . Con il 2 motivo omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulle circostanze di cui sopra, si sostiene quanto all'interpretazione testuale del contratto, che la clausola contrattuale nello stato di fatto e di diritto in cui [l'immobile] si trova non è altro che una clausola di stile, mentre la descrizione dell'appartamento contenuta nell'art. 1 di entrambi i contratti sarebbe identica quanto al numero delle stanze e quello dei vani catastali. Quanto al richiamo ai contratti di locazione che hanno avuto ad oggetto l'appartamento in questione, essi non hanno rilievo trattandosi di res inter alios , mentre non hanno alcun valore le ammissioni rese dal proprio procuratore circa lo stato di consistenza dell'immobile né ha significato il notevole ritardo di 6 anni con il quale il M. si è lamentato per la mancanza di una camera nell'appartamento da lui acquistato. Con il 3 motivo si denunzia la violazione degli artt. 1350, 2730, 2731 c.c. e art. 84 cpc con il 4 motivo, l’omesso esame di un documento decisivo per la soluzione della controversia art. 360 n. 4 c.p.c. e con il 5 motivo si eccepisce l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Con il 6 motivo omesso esame di un documento contrasto tra la situazione catastale e la situazione di fatto la situazione di fatto non rileva se in contrasto con l'atto scritto. Con il 7 motivo infine si denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulle stesse circostanze. Secondo il Collegio le suddette censure possono essere esaminate congiuntamente, essendo strettamente connesse, facendo esse riferimento in definitiva all'interpretazione del contratto operata dalla corte capitolina e non condivisa dal ricorrente. Tali doglianze non hanno giuridico pregio, non ravvisandosi alcuna delle violazioni delle leggi denunciate, mentre, d'altra parte, la motivazione della sentenza appare corretta ed immune da vizi logici e giuridici. Invero la scelta da parte del giudice del merito del mezzo ermeneutico più idoneo all'accertamento della comune intenzione dei contraenti non è sindacabile in sede di legittimità qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo , secondo il quale deve farsi ricorso ai criteri interpretativi sussidiari quando il significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti sia insufficiente all'identificazione della comune intenzione ed il giudice fornisca compiuta ed articolata motivazione della ritenuta equivocità ed insufficienza del dato letterale Cass. n. 9910 del 24/05/2004 . Nella fattispecie non può dirsi che il testo contrattuale sia di assoluta chiarezza - come pretende il ricorrente - almeno per quanto riguarda la descrizione dell'appartamento nei due contratti esaminati, che non è affatto identica1 per quanto concerne le parole utilizzate nei contratto Bianchini Immobiliare - M. del 1985 si legge che l'appartamento è composto da tre stanze più accessori , mentre in quello precedente Bianchini Immobiliare - C. del 1983 si parla di tre vani ed accessori corrisponde invece il numero dei vani catastali 5,5 in entrambi i contratti. Ora com'è noto il concetto di stanza non coincide con quello di vano , né i vani catastali corrispondono ai vani fisici dell'abitazione, così come risulta dalle specifiche disposizioni di legge in materia v. R.D.L. 13.4.1939 n. 652 e d.p.r. n. 1142 del 1.12.1949 - regolamento formazione NCEU vani principali, vani accessori, diretti e complementari, dipendenze Poste tali premesse, l'esegesi dei contratto proposta dal giudice distrettuale appare del tutto corretta e condivisibile quanto alle conclusioni cui è pervenuta e cioè che il contratto di acquisto del ricorrente si riferisse effettivamente ad un appartamento di due camere oltre accessori né potendosi escludere che vi sia corrispondenza con il numero dei vani catastali 5,5 indicati in contratto, che, com'è noto, sono calcolati in modo particolare come previsto dall'indicata normativa specifica R.D.L. 13.4.1939 n. 652 e d.p.r. n. 1142 del 1.12.1949 . Al riguardo questa Corte non ignora la giurisprudenza richiamata dal ricorrente in tema d'interpretazione dei contratti in cui è prevista la forma scritta ad substantiam nel caso in esame però la questione interpretativa si riduce a stabilire la valenza del vocabolo vani e stanze che si legge nei due contratti e le censure in esame in definitiva si risolvono in questioni di merito, inammissibili in questa sede di legittimità. Il ricorso dev'essere dunque rigettato. Per il principio della soccombenza, le spese processuali sono poste a carico della ricorrente. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.