Se la cessione del contratto di locazione non è stata notificata al locatore, in caso di sfratto, al conduttore non spetta l'indennità.
La cessione di ramo d'azienda con conseguente cessione del contratto di locazione deve essere comunicata al locatore non necessariamente con raccomandata, purché si utilizzino modalità tali da garantire l'effettiva conoscenza della cessione in favore del contraente ceduto. Tale comunicazione non è requisito di validità della cessione del ramo d'azienda, non deve essere chiesta preventiva autorizzazione al locatore e persegue l'unico fine di rendere consapevole l'altra parte contraente, appunto, il locatore. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza numero 4067/14, depositata il 20 febbraio scorso. Il caso. Il proprietario di un locale, ottenuto lo sfratto, notificava atto di precetto finalizzato all'attivazione della fase esecutiva di rilascio. Il conduttore intimato, formulava opposizione avverso il precetto rilevando di essere succeduto all'originario conduttore in ragione di acquisto di ramo d'azienda, quindi, chiedeva che il proprietario, prima del rilascio, fosse condannato a versare in suo favore l'indennità di avviamento. Il tribunale accoglieva l'opposizione. La Corte d'appello, riformava la decisione di primo grado, rilevava che la cessione di ramo d'azienda non implicava automatica cessione del contratto di locazione che non era mai stato comunicato al locatore come, invece, previsto dalla legge articolo 36 L. numero 392/1978 . Detta informazione non era mai pervenuta, neanche informalmente, in favore del proprietario. Nessuna rilevanza poteva attribuirsi al fatto che il canone veniva effettivamente versato dall'opponente, infatti, tale pagamento non scaturiva necessariamente dalla cessione della locazione e neanche era unicamente imputabile al conduttore, essendo lecito e possibile che un terzo soggetto si accolli il debito altrui. Le parti hanno proposto ricorso per cassazione. Modalità di comunicazione della cessione del contratto di locazione. Parte intimata ha sostenuto che il pagamento del canone accettato senza contestazione da parte del locatore percipiente è idonea a sostituire la comunicazione formale di cessione. Insistendo sul punto, il conduttore ha spiegato la propria difesa sostenendo che la comunicazione di cessione del contratto - ex articolo 36 L. numero 392/1978 - non è sottoposta a vincoli di forma e non deve essere necessariamente comunicata con raccomandata con ricevuta di ritorno. La cassazione ha confermato la decisione del giudice distrettuale osservando che la cessione di ramo d'azienda con conseguente cessione del contratto di locazione deve essere comunicata al locatore non necessariamente con raccomandata, purché si utilizzino modalità tali da garantire l'effettiva conoscenza della cessione in favore del contraente ceduto. Tale comunicazione non è requisito di validità della cessione del ramo d'azienda, non deve essere chiesta preventiva autorizzazione al locatore e persegue l'unico fine di rendere consapevole l'altra parte contraente, appunto, il locatore. Nel caso di specie, l'argomentazione del giudice territoriale è priva di vizi logici atteso che egli, valutando i mezzi istruttori prodotti nel giudizio, ha escluso che il proprietario avesse avuto conoscenza formale e/o effettiva della intervenuta cessione del contratto. Indennità di avviamento. Il conduttore cui era stato intimato sfratto, rilevato il principio di legge a tenore del quale, a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione, intendendosi come tali anche il cessionario dell'azienda ed il sub conduttore dello stesso purché in possesso dei requisiti imprenditoriali previsti dalla legge, ha chiesto che fosse riconosciuto il suo diritto all'indennità di avviamento. La Cassazione, pronunciandosi definitivamente, ha statuito che non essendo stata formalmente comunicata la cessione del contratto nessun fondamento poteva essere riconosciuto in favore della pretesa creditoria avanzata dal conduttore. Per tutte queste ragioni, la S.C. ha rigettato le richieste del conduttore e confermato la decisione della corte d'appello.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 16 dicembre 2013 – 20 febbraio 2014, numero 4067 Presidente Berruti – Relatore Vincenti Ritenuto in fatto 1. - La Elettroimpianti A. di P.A. & amp C. s.numero c. proponeva opposizione all'esecuzione avverso il precetto ad essa notificato il 7 gennaio 1998 da C.E. per il rilascio di un immobile adibito a vendita al dettaglio. A tal fine l'opponente allegava di esser subentrata nel contratto di locazione, stipulato tra il C. e la C. s.numero c. della quale essa Elettroimpianti era anche successore , a seguito di cessione d'azienda in data 24 novembre 1995, là dove il C. aveva ottenuto solo in data 1° dicembre 1995 la convalida di licenza di sfratto per finita locazione, da eseguirsi nel febbraio 1997. L'opponente chiedeva, pertanto, che l'esecuzione fosse condizionata dal previo pagamento dell'indennità di avviamento commerciale del bene locato. L'adito Tribunale di Grosseto accoglieva l'opposizione e dichiarava il diritto della Elettroimpianti A. s.numero c. di ottenere previamente, rispetto all'esecuzione, la corresponsione dell'indennità di avviamento, nella misura di euro 2.788,87 . 2. - Il gravame interposto da C.E. avverso detta decisione veniva accolto dalla Corte di appello di Firenze con sentenza resa pubblica il 5 novembre 2007. 2.1. - La Corte territoriale, per quanto specificamente interessa in questa sede, riteneva che l'indennità di avviamento per la locazione di immobile ad uso commerciale non fosse dovuta dal C. alla Elettroimpianti A. s.numero c., giacché nei confronti del primo non vi era stata formale comunicazione della cessione dell'azienda , ai sensi dell'articolo 36 della legge numero 392 del 1978, né risultava che il C. avesse accettato detta cessione , non avendo egli alcun obbligo di approfondire la questione del titolo per il quale l'appellata Elettroimpianti A. s.numero c. gli bonificava il canone locatizio potendo ciò aver luogo per un mero incarico di pagamento o per accollo semplice , là dove, peraltro, la società C. s.numero c. neppure in seguito aveva riferito al C., nell'ambito di un contenzioso insorto tra le parti, della ridetta cessione aziendale . 2.2. - Il giudice di appello soggiungeva, inoltre, che la cessione di azienda non implicava, di per sé, la cessione del contratto di locazione, con la conseguenza che il diritto all'indennità di avviamento non costituiva un credito aziendale disciplinato dall'articolo 2559 c.c. . 3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Elettroimpianti A. di P.A. & amp C. s.numero c., sulla base di due motivi. Resiste con controricorso C.E., che ha anche depositato memoria. Considerato in diritto 1. - Con il primo mezzo è denunciata violazione e falsa applicazione dell'articolo 36 della legge numero 392 del 1978, nonché vizio di motivazione ai sensi dell'articolo 360, primo comma, numero 5, cod. proc. civ. La ricorrente sostiene che, in base alle emergenze istruttorie, essa Elettroimpianti A. s.numero c., così come richiesto dall'articolo 36 della legge numero 392 del 1978 ai fini della liquidazione dell'indennità di avviamento commerciale, risultava conduttrice dell'immobile al momento dell'effettiva cessazione del contratto di locazione che non si era ancora verificata allorquando era stato notificato al C. l'atto di opposizione . Peraltro, la mancata comunicazione della cessione del contratto al locatore rende solo inopponibile a quest'ultimo detta cessione, ma non incide certo sul diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale . Del resto, sostiene ancora la ricorrente, ad integrare la predetta comunicazione al locatore è sufficiente il pagamento dei canoni di locazione eseguito dal cessionario a proprio nome , là dove il C. non aveva mai avanzato contestazioni su chi fosse il conduttore al momento della cessazione della locazione . Viene, quindi, formulato il seguente quesito ex articolo 366-bis cod. proc. civ. Dica la Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione se, ai sensi dell'articolo 36 della legge 27 luglio 1978, numero 392, la comunicazione al locatore della cessione del contratto di locazione unitamente alla cessione dell'azione esercitata nell'immobile locato possa essere validamente data anche con mezzi diversi dalla lettere raccomandata con avviso di ricevimento e, in particolare, mediante il pagamento dei canoni di locazione eseguito dal cessionario a proprio nome . 1.1. - Il motivo non può trovare accoglimento. La decisione della Corte di appello è conforme, nelle sue premesse, all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui, ai sensi dell'articolo 36 della legge 27 luglio 1978, numero 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto . Tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni , sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'articolo 1407 cod. civ. Indagine, questa, che involge un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e sufficiente tra le tante, Cass., 23 gennaio 2002, numero 741 Cass., 15 febbraio 2003, numero 2311 . In applicazione di siffatto principio, il giudice del gravame ha, dunque, escluso, dapprima, che fosse stata inviata al C. comunicazione della cessione del contratto di locazione nel contesto della cessione di azienda tra la C. s.numero c. e la Elettroimpianti A. s.numero c. e, poi, ha ritenuto, all'esito di una delibazione di circostanze concrete acquisite in giudizio cfr. § 2.1. del Ritenuto in fatto , che da parte del locatore non vi fosse comunque alcuna accettazione della cessione medesima. A fronte di un siffatto percorso argomentativo, plausibilmente motivato e, come detto, in linea con le coordinate giuridiche della materia, la ricorrente oppone unicamente una propria lettura delle risultanze processuali e non già una critica intrinseca al ragionamento del giudice del merito - al quale soltanto è riservato l'accertamento dei fatti e la valutazione delle prove - lasciando intatta, in definitiva, la ratio decidendi della sentenza impugnata, che non è scalfita da pertinenti censure nella sua effettiva portata. 2. - Con il secondo mezzo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'articolo 36 della legge numero 392 del 1978 sotto altro profilo , nonché vizio di motivazione ai sensi dell'articolo 360, primo comma, numero 5, cod. proc. civ. La Corte territoriale avrebbe errato a ritenere applicabile nella specie l'articolo 2559 cod. civ., che non sarebbe pertinente rispetto alla fattispecie regolata dall'articolo 36 della legge numero 392 del 1978. Viene, quindi, formulato il seguente quesito ex articolo 366-bis cod. proc. civ. «Dica la Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione se, ai sensi dell'articolo 36 della legge 27 luglio 1978, numero 392, il diritto all'indennità di avviamento è riconosciuto a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione intendendosi come tali anche il cessionario dell'azienda esercitata nell'immobile locato ed il subconduttore dello stesso, purché abbia i requisiti imprenditoriali richiesti dalla legge». 2.1. - Il motivo è inammissibile. Una volta che è stata respinta la prima doglianza, con conseguente cristallizzazione della ratio decidendi sulla mancata comunicazione al locatore, ex articolo 36 della legge numero 392 del 1978, della cessione del contratto di locazione, contestualmente alla cessione di azienda, l'ulteriore ragione giustificatrice della sentenza impugnata quella concernente l'inoperatività nella specie dell'articolo 2559 cod. civ., impugnata con il motivo in esame , che soltanto si aggiunge alla prima, non è in grado, anche se in ipotesi accolta, di condurre alla cassazione della decisione assunta dalla Corte di appello, essendosi ormai formato il giudicato sull'alternativa ratio decidendi da solo idonea a sorreggere la decisione stessa tra le tante, Cass., 3 novembre 2011, numero 22753 . 3. - Il ricorso va, dunque, rigettato e la società ricorrente, in quanto soccombente, condannata al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore del controricorrente, in complessivi euro 1.700,00, di cui euro 200,00, per esborsi, oltre accessori di legge.