Diritto d'uso dei posti auto condominiali ancora in primo piano

Il problema della carenza di parcheggi è sempre all'ordine del giorno nelle aule dei Tribunali la cronica mancanza di posti auto, infatti, viene percepita come un fattore capace di incidere negativamente sulla qualità della vita e ciò innesca il contenzioso.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10851 dell’8 maggio 2013, torna ad affrontare il problema della disciplina dei c.d. parcheggi vincolati . La pronuncia si innesta in quel filone che riconosce all'acquirente-condomino il diritto d'uso sulle aree vincolate a parcheggio. Occorre tener presente che la materia, recentemente, ha subito una forte evoluzione e, conseguentemente, alcuni vecchi capisaldi sono ormai ribaltati. Cerchiamo di inquadrare il problema e fare un po' di chiarezza. Il caso. Ancora una volta la lite tra costruttore-venditore da una parte, ed acquirente-condomino dall'altra, scatta a causa della mancanza di aree a parcheggio. Nel caso in esame, la Cassazione ha respinto la domanda del condomino che mirava ad ottenere la proprietà dell'area a parcheggio. Gli Ermellini, con l'occasione, hanno ribadito alcuni punti fondamentali della questione. Diritti ed obblighi del costruttore-venditore . In primo luogo, la sentenza in commento sottolinea gli elementi caratterizzanti la posizione del costruttore-venditore. Su di lui grava l'onere di realizzare una superficie a parcheggio le cui dimensioni siano parametrate al volume della costruzione realizzata. L'impresa realizzatrice, in definitiva, per ogni 10 mc edificati, dovrà realizzare 1 mq di area a parcheggio. Di contro, tutte le superfici eccedenti tale standard minimo , saranno libere da ogni onere e vincolo. Nel caso in esame viene sottolineato un altro punto di estremo interesse. Al costruttore non può essere addebitato il mancato rispetto delle norme urbanistiche se sono stati i condomini a mutare illegittimamente la destinazione dei beni. Se, per esempio, i condomini hanno trasformato i locali a piano terra originariamente adibiti a parcheggio vincolato in abitazioni o uffici, variando, in tal modo, gli standard urbanistici, la responsabilità non potrà ovviamente essere addebitata al costruttore. La natura del vincolo obbligatorio . La Cassazione ribadisce la natura pubblicistica degli obblighi del costruttore, obblighi che affondano le proprie radici nelle norme urbanistiche che, come tali, sono assolutamente inderogabili. Sotto questo profilo potremmo aggiungere che, spesso, le norme di piano ovvero i regolamenti comunali impongono standard molto più severi di quelli previsti dalla normativa nazionale. In ogni caso il costruttore non potrà esimersi dal rispetto della norma in quanto la disciplina urbanistica, essendo diretta a tutelare il corretto uso, sviluppo e gestione del territorio, è inderogabile. La posizione dell'acquirente-condominio . Con la sentenza in commento la Cassazione si allinea a quella parte della giurisprudenza che riconosce all'acquirente solo un diritto di uso sulle aree vincolate e non il diritto di proprietà sulle stesse . Di conseguenza, eventuali atti traslativi della proprietà posti in essere dal costruttore, sarebbero del tutto legittimi purché all'acquirente delle unità abitative venga comunque riconosciuto il diritto d'uso sulle superfici vincolate. La norma, in questa prospettiva, mirerebbe a garantire l'utilizzo del posto auto ai residenti mentre sarebbe del tutto irrilevante la proprietà del bene che, in ipotesi, potrebbe anche appartenere a terzi. Varie categorie di posti auto . Nel caso in esame si discute di posti auto realizzati in base all'art. 18, Legge n. 765/1967 c.d. legge ponte . In realtà, occorre tener ben presente che il nostro ordinamento riconosce, sotto il profilo urbanistico, almeno sette diverse categorie di aree a parcheggio. Il problema di fondo è che ciascuna di tali categorie, a ben vedere, è dotata di particolari caratteristiche ed è soggetta ad una disciplina peculiare che, tra l'altro, regolamenta in maniera specifica anche il regime di circolazione giuridico del bene. Abbiamo parlato di almeno sette categorie, ma quali sono? Vediamole parcheggi regolati dalla c.d. legge-ponte Legge 6 agosto 1967, n. 765 parcheggi disciplinati dalla c.d. legge Tognoli Legge 24 marzo, 1989, n. 122 parcheggi c.d. liberi parcheggi pertinenziali realizzati prima del 1967 parcheggi realizzati in base alla Legge 23 dicembre 1996, n. 662 parcheggi regolamentati da strumenti urbanistici comunali Piano Regolatore Generale e Norme Tecniche Attuazione parcheggi liberalizzati introdotti dalla riforma del Governo Monti. I parcheggi potrebbero essere catalogati anche in relazione alla loro natura in tale prospettiva potremmo avere almeno tre diverse categorie a parcheggi pertinenziali realizzati ex articolo 41-sexies della L. n. 1150/1942 e articolo 26, comma 4, della L. n. 47/1985, il quale ha stabilito che tali spazi costituiscano pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c. b parcheggi che assolvono alla funzione di standard urbanistici art. 41-quinquies della L. n. 1150/1942 e D.M. n. 1444/1968 che dettano i limiti inderogabili sotto il profilo urbanistico c parcheggi come opere di urbanizzazione disciplinati dalla L. n. 122/1989, che, tra l’altro ha introdotto il P.U.G., ovvero il Programma Urbano dei Parcheggi . Circolabilità di box e posti auto pertinenziali con la riforma del Governo Monti . Al Governo tecnico guidato da Monti deve essere riconosciuto quantomeno il merito di aver fornito un utile contributo in materia di circolabilità di box e posti auto pertinenziali. Ci si riferisce, in particolare, alla possibilità di commercializzare liberamente i box e posti auto realizzati ai sensi della Legge Tognoli. Oggetto del provvedimento di liberalizzazione, infatti, sono solo alcune categorie di beni ovvero quelli realizzati in base all’art. 9, legge n. 122/1989. Stiamo parlando del D.L. 9 febbraio 2012, n. 5 Disposizioni urgenti in materia di semplificazione e di sviluppo , convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 aprile 2012, n. 35. La norma, nel modificare l’art. 9, legge n. 122/1989, ha stabilito, letteralmente, che Fermo restando quanto previsto dall articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione . In definitiva . La norma riformata stabilisce che box e posti auto realizzati ex art. 9, legge n. 122/89 su area privata, possano essere venduti liberamente a condizione che l’acquirente dichiari di destinare l’immobile a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune impegnandosi a non mutare il vincolo di destinazione a parcheggio. Per quel che riguarda, invece, i parcheggi realizzati, sempre ai sensi dell’art. 9, ma su area di proprietà del Comune, occorrerà premunirsi dell’autorizzazione dell’Ente Locale che dovrà rilasciare una apposita autorizzazione all’atto di cessione richiesta dall’art. 9, comma 5. In questa sede non è possibile approfondire tutte le sfaccettature del problema. Maggiori chiarimenti ed approfondimenti sulla disciplina dei parcheggi possono essere reperiti nel volume I parcheggi. Urbanistica, norme tecniche, contratti edito dalla Giuffré Editore.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile 2, ordinanza 21 gennaio - 8 maggio 2013, n. 10851 Presidente Settimj Relatore D’Ascola Fatto e diritto 1 La controversia concerne la richiesta della parte acquirente, nel 1979, di un appartamento sito in , di ottenere anche la proprietà di un box - garage, interno allo stabile condominiale, di mq 20, previa declaratoria di nullità di qualunque atto traslativo avente ad oggetto il box, in forza del disposto dell'art. 18 L. 765/67. Tribunale e Corte di appello della capitale hanno respinto la domanda. La Corte territoriale, nella sentenza 11 febbraio 2010, dopo aver ricordato che l'acquirente di unità abitativa può far valere solo un diritto reale d'uso e non la piena proprietà dell'autorimessa, ha rilevato che nella specie il rapporto tra superficie dello stabile destinata a garage e superficie obbligatoriamente prevista ex lege è stato rispettato, se si ha riguardo al momento in cui venne effettuata la costruzione. 2 Il ricorso degli eredi C. , notificato il 27 settembre 2010, verte su tre motivi. 2.1 Parte L. , costituitasi con controricorso, ha eccepito l'inammissibilità del ricorso per difetto di procura , non essendo stata indicata, nel mandato rilasciato al difensore, la sentenza impugnata. Questa eccezione è infondata alle luce dell'insegnamento tratto da Cass. 26504/09. 3 Il primo motivo denuncia nullità della sentenza per violazione dell'art. 132 numero cpc, invocato a cagione della indicazione - nell'epigrafe della sentenza impugnata - di un avvocato degli appellati oggi resistenti diverso da quello che effettivamente ha svolto l'incarico di difensore dei L. . Ciò recherebbe difficoltà ai ricorrenti nella individuazione del destinatario del ricorso per cassazione. La censura è priva di qualsiasi pregio. Rilevato che l'errore denunciato non ha impedito - né poteva mai accadere, sol facendo uso, come d'obbligo, dell'ordinaria diligenza la rituale notifica del ricorso e l'instaurazione del contraddittorio - va ribadito che detto errore non costituisce motivo di nullità della sentenza stessa, ma mera irregolarità formale emendabile con la procedura della correzione degli errori materiali cfr. Cass. 18202/08 24494/06 16989/03 . 4 Il secondo motivo denuncia vizi di motivazione. Lamenta che la sentenza impugnata abbia considerato legittima l'avvenuta locazione del garage agli stessi L. , ritenendo legittimo il negoziare in modo autonomo il bene principale appartamento e quello pertinenziale garage. La censura è inconferente. I rilievi soprariassunti, in sé corretti, vanno letti nell'insieme delle argomentazioni più ampiamente svolte nei passi successivi della sentenza, nei quali la Corte territoriale ha ben spiegato che è facoltà del contraente acquirente rivendicare un diritto reale d'uso solo per la parte di autorimesse condominiali che, secondo la proporzione prevista dalla legge del 1967, è gravata da vincolo pertinenziale, ferma restando sia l'alienabilità separata delle eccedenze, sia la possibilità di sottoporre appartamenti e garage a regimi contrattuali diversi, purché nello stabile venga garantita la destinazione ad autorimesse della porzione immobiliare a ciò progettualmente destinata. In questa ricostruzione è ineccepibile il rilievo circa la esclusione della nullità parziale della vendita immobiliare per omesso trasferimento del garage e la legittimità della separata pattuizione riservata ai due immobili. 5 Privo di fondamento è anche il terzo motivo numerato erroneamente come 2 . Dalle conclusioni precisate in appello e riportate in epigrafe della sentenza impugnata si evince che parte ricorrente ha preteso - e continua a farlo - di identificare nel condominio, quale superficie pertinenziale vincolata a parcheggio, proprio quel garage a suo tempo locatole e ancora al tempo del ricorso soggetto alla locazione, cfr. pag. 4 ricorso e, secondo la sentenza, nelle more 2006 ceduto a terzi. Parte ricorrente ha chiesto il trasferimento coattivo della proprietà di questo specifico bene e varie statuizioni accessorie. Ineccepibilmente la Corte di appello ha risposto che sfugge a ogni vincolo la parte di autorimesse che ecceda la percentuale garantita e ha ricostruito pazientemente, rimettendo ordine nei calcoli del consulente per il quale vi sarebbe un deficit di soli 1,84 mq tra superficie condominiale attualmente destinata a garage e superficie assoggettabile in base al vincolo di proporzionalità la situazione esistente al momento della realizzazione dell'immobile. Ha evidenziato l'avvenuto rispetto iniziale delle proporzioni e la mancanza di ogni prova circa l'imputabilità al costruttore venditore della sottrazione di parti progettualmente destinate a garage e ora trasformate in uso abitativo il box 6, il vano comunicante e la centrale termica . Ha poi ribadito, in coerenza con l'insegnamento di questa Corte Cass. 4934/93 , che il vincolo di destinazione azionato è di rilievo pubblicistico e che esso non implica affatto la localizzazione di una parte in luogo di un'altra degli spazi di parcheggio, cosicché l'acquirente non può pretendere come avvenuto nella specie una determinata particella catastale, tanto meno in proprietà. Ne ha desunto che parte convenuta poteva ben sottrarsi - per quella porzione oggetto di domanda - agli obblighi pubblicistici fatti valere in citazione, essendo libera di trattenere o alienare a suo piacimento una parte di autorimesse eccedente il vincolo originario Cass. 13857/01 1221/06 1664/12 , parte rimasta peraltro riservata a tale destinazione, posto che manca la prova della imputabilità a essa della alterazione della destinazione di alcune parti originariamente destinate a garage e poi trasformate. Inutilmente il ricorso si ostina, a fronte di una applicazione puntuale della normativa applicabile, a dedurre che sin dal 1979 il garage è stato destinato a pertinenza e dato in locazione ai ricorrenti. Ciò che rileva, e che è stato azionato, è il complesso di diritti ed obblighi di cui alla legge 765/67, rispetto ai quali l'operato di parte convenuta è risultato corretto Cfr. Cass. 4197/00 . 6 È infine infondata la doglianza circa la mancata compensazione delle spese legali. L'imposizione dell'onere al soccombente non esige infatti motivazione alcuna. 7 È stato sopra riportato, con l'aggiunta di riferimenti giurisprudenziali, il testo della relazione depositata e comunicata alle parti ai sensi dell'art. 380 bis cpc. Parte ricorrente non ha svolto alcun rilievo. Il Collego condivide pienamente i rilievi svolti nella relazione preliminare e li fa propri. Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso, con il favore delle spese per parte resistente, liquidate in dispositivo in relazione al valore della lite. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite liquidate in Euro 4.000 per compenso e 200 per esborsi.