La dichiarazione non veritiera di parte venditrice non produce automaticamente un danno risarcibile per l’acquirente se il pregiudizio patrimoniale lamentato consiste nel mancato risparmio fiscale.
Lo ha affermato la Cassazione, Sesta sezione civile, con la sentenza numero 20188/12. Il caso. Nell’ambito di una vendita immobiliare la società acquirente B.P. cita in giudizio la venditrice S.E.I. chiedendo il risarcimento del danno subito in conseguenza della dichiarazione non veritiera contenuta nell’atto di vendita, con la quale aveva attestato la regolarità urbanistica dell’immobile. Il danno subito dall’attrice corrisponde ai maggiori oneri finanziari sopportati e all’impossibilità di perfezionare un’operazione di lease back che avrebbe consentito l’acquisto delle ulteriori porzioni dell’immobile già opzionate, con relativi benefici fiscali. La domanda risarcitoria viene accolta in primo grado, ma il quantum del risarcimento viene ridotto di due terzi in accoglimento dell’appello proposto dalla S.E.I. B.P. propone ricorso per cassazione, cui partecipa in via incidentale anche la S.E.I Risparmio fiscale La sentenza impugnata, constatato che l’immobile oggetto del contratto non era conforme alla concessione edilizia né al momento dell’acquisto né alla scadenza del patto di opzione, definisce come solo ‘ipotetico’ il risparmio fiscale che la B.P. avrebbe ottenuto e che, pertanto esso non può essere considerato come conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dell’alienante. occorre il nesso causale. La Cassazione respinge il ricorso e conferma quanto stabilito dal giudice di seconde cure non è in contestazione il fatto che la ricorrente potesse ottenere un risparmio fiscale con l’acquisto delle porzioni di immobile opzionate, ma ciò non basta per affermare l’esistenza di un nesso causale tra l’inadempimento della venditrice – dato dalla dichiarazione non veritiera – e il risparmio ottenibile attraverso la deduzione dal reddito imponibile.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile-2, sentenza 25 settembre – 23 novembre 2012, numero 20788 Presidente Goldoni – Relatore Proto Osserva in fatto Con citazione notificata il 5/12/2003 la Best Price S.p.A. conveniva la Società Europea di Investimenti S.E.I. s.r.l. d'ora innanzi semplicemente S.E.I. per sentirla condannare al risarcimento di danni subiti in conseguenza di una dichiarazione, rilevatasi non veritiera, della S.E.I., contenuta nell'atto di vendita immobiliare del 27/12/2001, relativa alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile di cui Best Price aveva acquistato alcune porzioni opzionandone altre e fissando al 28/2/2002 la scadenza, per l'esercizio del diritto di opzione. L'attrice esponeva che, in conseguenza della irregolarità edilizia dell'immobile, falsamente garantita dalla venditrice, aveva subito danni per maggiori oneri finanziari e per l'impossibilità di perfezionare una operazione di lease back che avrebbe consentito, mediante il finanziamento garantito dall'immobile con il meccanismo del lease back, di ottenere la provvista necessaria per l'acquisto delle porzioni immobiliari già opzionate dal mancato esercizio del diritto di opzione sarebbe derivata la perdita dei benefici fiscali che sarebbero stati conseguiti con l'acquisto immobiliare oggetto dell'opzione risparmio fiscale in applicazione dell'articolo 4 L. 383/2001 che prevede l'esclusione dal reddito di impresa del 50% del volume degli investimenti in beni strumentali nuovi, [tenuto — parola eliminata] calcolato sulla differenza rispetto alla media degli investimenti dei periodi precedenti . La convenuta si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda contestando responsabilità e danno. All'esito dell'istruttoria, con sentenza del 16/7/2007 il Tribunale di Torino condannava la S.E.I. al risarcimento dei danni, quantificati in complessivi Euro 261.347,55 oltre interessi sul capitale via via rivalutato. La S.E.I. proponeva appello contestando la decisione sia nel merito della responsabilità che nella quantificazione del danno e l'appellata Best Price si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello. Con sentenza del 26/5/2010 la Corre di Appello di Torino rideterminava il danno in complessivi Euro 84,871,55 confermando nel resto l'impugnata sentenza. La Corte di Appello rilevava che - l'immobile acquistato non era conforme alla concessione edilizia al momento dell'acquisto e fino al momento della scadenza del patto di opzione - la conformità rivelatasi insussistente alla concessione edilizia era stata attestata e garantita da S.E.I. e tale condotta costituiva fonte di danno risarcibile - alcune contestazioni di S.E.I. a specifiche voci di danno riconosciute dal giudice di prime cure erano infondate - erroneamente il giudice di prime cure aveva riconosciuto il danno da mancato risparmio fiscale collegato all'acquisto dell'immobile di cui al rogito del 27/12/2001 perché Best Price avrebbe dovuto provare di non avere usufruito del beneficio [così corretta la parola benefico] e tale prova non era stata fornita - il danno lamentato da Best Price per mancato risparmio fiscale doveva quindi essere inteso come riferito al mancato acquisto immobiliare di cui all'opzione scadente, il 28/2/2002, ma i danni derivanti dal mancato esercizio del diritto di opzione erano già stati esclusi dalla sentenza impugnata perché frutto di valutazioni meramente probabilistiche e ipotetiche e tale motivazione doveva essere condivisa e confermata mancando la prova che Best Price avesse pagato tasse o imposte maggiori del dovuto. Best Price propone ricorso per Cassazione fondato su due motivi. Resiste con controricorso S.E.I. che propone ricorso incidentale fondato su un motivo. Osserva in diritto 1. Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell'articolo 112 c.p.c. in quanto il giudice di appello avrebbe riformato la sentenza di primo grado, quanto al riconoscimento del danno dal mancato risparmio fiscale, sulla base di argomenti che esulavano dai motivi specifici di impugnazione nei quali era stato dedotto che, una volta stipulato il rogito, erano del tutto irrilevanti i motivi per i quali sarebbe stato perso il risparmio fiscale. 2. Il motivo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi, della sentenza impugnata a fronte della contestazione dell'appellante, ritualmente sollevata in atto di appello, circa l'irrilevanza del mancalo conseguimento del risparmio fiscale riferito all'acquisto immobiliare avvenuto il 27/12/2001, il giudice di appello motiva osservando pag. 15 e s. che Best Price non aveva chiesto il danno da mancato risparmio fiscale con riferimento all'acquisto del 27/12/2001, danno comunque non provato, ma con riferimento al mancato esercizio del diritto di opzione che scadeva il 28/2/2002 e, quindi, con una motivazione in stretta connessione con la censura di irrilevanza, ai fini della prova del danno, della perdita del beneficio fiscale riferibile all'acquisto del 27/12/2001, posto che il danno da mancato risparmio fiscale era collegato alla scadenza dell'opzione con riferimento al mancato risparmio fiscale riferito all'acquisto del 27/12/2001 la Corte di appello rileva che non v'è prova che non sia stato realizzato. 3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta che il giudice di appello, attribuendo natura meramente ipotetica al risparmio fiscale ottenibile mediante deduzione dal reddito imponibile, non avrebbe tenuto conto che ad ogni deduzione dal reddito imponibile consegue un risparmio fiscale che, eventualmente, si realizza mediante un credito di imposta, da compensare negli esercizi successivi, ovvero attraverso un credito di cui ottenere il rimborso. 4. Il motivo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi della sentenza nella quale si afferma che “l’ipotetico risparmio fiscale non può essere considerato conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento della S.E.I. con ciò non contestando che Best Price potesse ottenere un risparmio fiscale nel caso in cui si fosse resa acquirente delle porzioni immobiliari oggetto dell'opzione ossia con riferimento all'acquisto immobiliare che avrebbe dovuto realizzarsi entro il 28/2/2002 , ma contestando che il mancato risparmio fiscale potesse essere collegato casualmente ossia che fosse conseguenza immediata e diretta con l'inadempimento della S.E.I. ravvisato nella non veritiera dichiarazione di conformità alla concessione edilizia relativa alla compravendita immobiliare del 27/12/2001 il ricorrente non svolge alcuna censura con riguardo all'esclusione del nesso causale. 5. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la SEI chiede la cassazione della sentenza di secondo grado e la declaratoria di nullità dell'atto di citazione della Best Price per carenza di legittimazione attiva in quanto non più proprietaria, al momento della citazione, dell'immobile acquistato dalla S.E.I 6. Il motivo è inammissibile perché introduce una questione di merito tale essendo la contestazione della proprietà e del conseguente diritto della Best Price ad ottenere il risarcimento per inadempimento contrattuale che non ha formato oggetto dei due gradi di giudizio. 7. In conclusione il ricorso principale e quello incidentale possono essere trattati in camera di consiglio, in applicazione degli articolo 376, 380 bis e 375 c.p.c. per essere rigettati. Il ricorso è stato fissato per l'esame in camera di consiglio e sono siate effettuate le comunicazioni alle parti costituite e al PG. Viste le due memorie illustrative della ricorrente Considerato che le memorie non apportano elementi, idonei a contrastare efficacemente gli argomenti esposti in ordine all'inammissibilità del ricorso Considerato che il collegio condivide e fa proprie le argomentazioni e la proposta del relatore sta in ordine al ricorso incidentale sia in ordine al ricorso principale, tenuto conto, anche in risposta alle ulteriori deduzioni della ricorrente - che il giudice di prime cure aveva erroneamente riconosciuto alla Best Price un danno da mancato risparmio fiscale riferito al contratto concluso nel 2001 e, rispetto alla conseguente condanna risarcitola S.E.I., aveva proposto tempestivo appello chiedendone la riforma e osservando, con argomento pertinente, che stipulato il rogito, sono del tutto irrilevanti i motivi per i quali l'appellata, non ha potuto usufruire dei benefici fiscali della legge citata” pag. 19 dell'atto di appello, v. anche il richiamo di cui a pagina 16 del ricorso Best Price - che era stata, dunque, sollevata la censura di irrilevanza, ai fini della prova del credito risarcirono, dei motivi per i quali non erano stati ottenuti i benefici fiscali relativi al contratto del 2001 in relazione ai quali era stato riconosciuto dal giudice di prime cure il credito risarcirono, comunque contestato pertanto la censura era coerente rispetto alla pronuncia di primo grado che, in ogni caso non avrebbe potuto trovare conferma in appello in ordine a tale voce di danno la Corte di Appello ha poi ritenuto di essere investita dell'obbligo di decidere sul risarcimento spettante anche con riferimento al risparmio fiscale per il mancato perfezionamento dell'opzione sul quale non si era pronunciato il primo giudice, ma oggetto della domanda attorca e ha correttamente rilevato che in ordine a tale danno non era provato il nesso causale Che le ulteriori osservazioni della ricorrente in merito al secondo motivo di ricorso nel quale si sostiene una automaticità invero insussistente del risparmio fiscale collegato all'acquisto non incidono sui pertinenti rilievi della Corte di Appello sulla necessità della prova di avere sostenuto effettivi oneri fiscali che invece sarebbero stati risparmiati grazie ai benefici fiscali di cui alla L. 383/2001. Che per la reciproca soccombenza vanno compensate le spese tra ricorrente principale e ricorrente incidentale. P.Q.M. La Corte di cassazione rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa le spese.