Accordo di mediazione e successiva delibera condominiale contraria: quid juris?

Una sentenza del Tribunale di Genova del 14 dicembre scorso n. 3769/16 è destinata ad avviare un ampio dibattito su un tema molto delicato rappresentato dal'efficacia dell'accordo di mediazione raggiunto all'esito di una controversia condominiale.

Il tema che si è posto e si porrà è quello volto a sapere quale sia il regime della delibera condominiale il cui contenuto sia contrario ad un accordo raggiunto dal Condominio e, quindi, vincolante per il Condoninio stesso la delibera sarà impugnabile oppure ci sarà soltanto un illecito contrattuale per inadempimento? E' proprio questo quello che era accaduto in un condominio del capoluogo ligure in sede di mediazione era stato raggiunto un accordo in base al quale le parti prevedevano la procedura che avrebbe dovuto essere seguita in caso di deliberazione di lavori condominiali di valore superiore a una certa soglia. In particolare, per quel che emerge, era stato previsto il previo espletamento di una perizia da parte di un tecnico scelto dall'assemblea , la successiva delibera di approvazione dei lavori, la possibilità di incaricare un tecnico per la redazione di un capitolato di lavori per l'ottenimento di preventivi omogenei. Delibera vs accordo di mediazione. Senonché, per alcuni condomini, l'assemblea aveva approvato delibere, inter alia , in contrasto con l'accordo già raggiunto e quindi decidevano di impugnare la delibera assumendone la sua invalidità. Senonché, per il Tribunale di Genova la tesi dei condomini impugnanti non può essere accolta. E il principale motivo oltre ad una diversa valutazione del contenuto obbligatorio dell'accordo raggiunto di mediazione rispetto a quello prospettato che attiene al merito della controversia qui non rilevante riguarda proprio il tema dei rapporti tra accordo di mediazione e successiva delibera. Mero inadempimento contrattuale? Ed infatti, secondo il Tribunale il principio di diritto da applicare è che la contrarietà alle pattuizioni raggiunte in sede di mediazione non può neppure in astratto costituire motivo di invalidità della delibera, ma al più concretare inadempimento contrattuale, come tale passibile di differente reazione giuridica da parte del soggetto interessato . Senonché la tesi del Tribunale di Genova, in astratto e, cioè, a prescindere dalla valutazione se in concreto ci fosse o no violazione dell'accordo rimessa alla valutazione del giudice , non mi persuade appieno. Ed infatti, il principio fondamentale del pacta sunt servanda nonché della prevalenza della tutela risarcitoria in forma specifica anziché per equivalente portano a ritenere preferibile la tesi secondo cui la delibera condominiale che si pone in contrasto con un precedente accordo raggiunto all'esito di una mediazione tra condominio e alcuni condomini dovrebbe essere se non adottata all'unanimità in palese violazione di legge per contrasto con l'efficacia obbligatoria dei contratti nonché della precedente delibera ed infatti, l'accordo di mediazione necessita di approvazione dell'assemblea con le modalità di cui all'art. 70- quater disp. att. c.c. . Si pensi, ad esempio, all'ipotesi in cui un condomino impugni una delibera condominiale assumendone l'invalidità e, all'esito, raggiunga un accordo, magari anche transattivo, con il Condominio con conseguente inutilità dell'impugnazione della delibera, per lui, lesiva. Secondo la tesi del Tribunale, con una successiva delibera il Condominio potrebbe andare di contrario avviso e al condomino non resterebbe altro che la strada dell'azione per inadempimento peraltro, non potrà più, molto probabilmente, impugnare la delibera per decorrenza del termine . La conseguenza di questa tesi, quindi, sarebbe che sarebbe sempre preferibile impugnare la delibera in modo tale che l'eventuale giudicato di accoglimento dell'impugnazione vincolerebbe il condominio nella sua conseguente attività. In questo modo si depotenzierebbero gli effetti degli accordi amichevoli di mediazione che sarebbero, per ciò solo, meno attrattivi. Ma v'è di più. Affermare che la violazione dell'accordo integra, in astratto, un inadempimento contrattuale dovrebbe proprio far giungere ad affermare che la delibera sia evidentemente invalida solo così e cioè consentendone anche l'impugnazione si tutelerebbero i condomini assenti e dissenzienti ma forse anche, sulla base di qualche suggestione giurisprudenziale, i condomini assenzienti che poi, re melius perpensa , ci ripensano . Perché mai se la delibera porta ad un inadempimento sarebbe possibile per il condominio andare contra legem e perché mai la delibera non dovrebbe essere invalida? Ecco allora che, sia per ragioni teoriche che pratiche, la tesi preferibile resta quella che la delibera che contravvenga ad un precedente accordo amichevole deve essere, ex se, impugnabile per violazione di legge.

Tribunale di Genova, sentenza 14 dicembre 2016, n. 3769 Motivi della decisione Gli attori indicati in epigrafe convenivano in giudizio il Condominio di Viale omissis , esponendo - di essere proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio convenuto - che le parti avevano convenuto in sede di mediazione stragiudiziale accordo esecutivo n. omissis /15 del 10.12.2015, in forza del quale avevano delineato la procedura che avrebbe dovuto essere seguita in caso di deliberazione di lavori condominiali di valore superiore ad Euro 8.000,00 in particolare era stato concordato il previo espletamento di una perizia da parte di tecnico scelto dall’assemblea condominiale, la successiva delibera di approvazione lavori, la possibilità di incaricare un tecnico per la redazione di un capitolato dei lavori per l’ottenimento di preventivi omogenei - che l’assemblea del Condominio, in data 17.2.2016 aveva approvato delibere invalide sia per la violazione dei predetti accordi, sia per generale violazione di legge. Su detti presupposti gli attori impugnavano le predetto delibere. Il Condominio convenuto si costituiva in giudizio contestando in fatto e in diritto le domande attrici. Considerato che - con riferimento al punto 1 dell’ordine del giorno, gli attori affermano l’invalidità della delibera per mancato rispetto della procedura operativa, sopra ricordata, concordata in sede di mediazione, nonché per mancanza del necessario quorum - sostengono in particolare gli attori che, non avendo l’assemblea approvato i lavori da effettuare, non si poteva approvare il capitolato d’appalto da sottoporre alle imprese appaltatrici, determinandosi altrimenti la violazione degli accordi intercorsi tra le parti in sede di mediazione - trattasi di tesi infondata, in quanto la contrarietà alle pattuizioni raggiunte in sede di mediazione non può neppure in astratto costituire motivo di invalidità della delibera, ma al più concretare inadempimento contrattuale, come tale passibile di differente reazione giuridica da parte del soggetto interessato - nonostante il carattere assorbente delle considerazioni che precedono, è peraltro opportuno evidenziare che gli accordi richiamati dagli attori non risultano fissare in modo inderogabile una sequenza procedimentale, e comunque nel caso in esame non si apprezzano come violati per il semplice fatto dell’approvazione di un capitolato di lavori, inteso come elaborazione concettuale di lavori oggetto di richiesta di preventivo ad imprese edili - neppure ricorre il difetto di quorum lamentato dagli attori, in quanto a la delibera in questione è stata approvata con il voto favorevole di 22 condomini su 39 intervenuti 48 gli aventi diritto , per 374,50 millesimi su 664,50 presenti, così raggiungendosi la maggioranza prescritta dall’art. 1136 co. 3c.c. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio b la deroga prevista dall’articolo co.5 L. numero /91, invocata dagli attori, non può applicarsi al caso in esame, essendo prevista per le delibere di approvazione di innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento , e non per delibere, quale quella in esame, di approvazione di un capitolato di lavori sulla base del quale acquisire proposte contrattuali da parte di possibili imprese appaltatrici - con riferimento al punto 2 dell’ordine del giorno, gli attori affermano che si sarebbe realizzato un affidamento dei lavori all’impresa senza previa approvazione degli stessi - trattasi di argomentazione infondata alla luce del tenore letterale e logico della delibera, che in tutta evidenza ha approvato i lavori in questione, peraltro con il voto favorevole della maggioranza dei condomini e del valore dell’edificio - con riferimento al punto 3 dell’ordine del giorno, gli attori svolgono analoga doglianza per la predisposizione di un capitolato lavori non preceduto dall’approvazione degli stessi da parte dell’assemblea - valgono al riguardo le considerazioni svolte con riferimento al punto 1 dell’ordine del giorno peraltro emerge la assoluta carenza di lesività della delibera in questione, alla luce della specificazione, a verbale di assemblea, del fatto che oggetto della discussione non è la sostituzione della caldaia ma più semplicemente la predisposizione del capitolato lavori da eseguire nel caso si presenti la necessità di procedere alla sostituzione di quella attualmente installata - con riferimento ai punti 4 e 5 dell’ordine del giorno, gli attori lamentano la falsità del verbale per aver indicato il voto favorevole della sig.ra T. e la mera astensione degli I., nonché la violazione degli accordi di mediazione intercorsi - con riferimento al primo profilo di doglianza, in difetto di querela di falso il verbale di assemblea fa piena prova di quanto ivi attestato - con riferimento al secondo profilo di doglianza valgono gli argomenti svolti in riferimento al punto 1 dell’ordine del giorno - la ripartizione delle spese di causa segue la soccombenza, secondo la liquidazione operata in dispositivo P.Q.M. Il giudice, pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede - rigetta le domande attrici - condanna I. A., I. R., T. A. in T., in solido, a rifondere in favore del Condominio di Viale omissis in Genova le spese di lite spese che - in applicazione dello scaglione di valore da Euro 26.001,00 a Euro 52.000,00 del regolamento recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense D.Min. Giust. 10.3.2014 - si liquidano pari a Euro 3.400,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario al 15%, Iva e Cpa nella misura e con le modalità di legge.