Come interpretare l’accettazione della riconsegna anticipata dell’immobile da parte del locatore?

Il conduttore che recede dal contratto senza il rispetto del termine di preavviso previsto non può sottrarsi all’obbligo di pagare i canoni fino al termine del contratto anche laddove il locatore abbia accettato la riconsegna anticipata dell’immobile.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9271/17 depositata l’11 aprile. La vicenda. Il Tribunale veniva adito dal locatore di un immobile urbano per ottenere dal conduttore il risarcimento del danno per il deterioramento del portone d’ingresso e per i canoni non versati nel periodo di preavviso del recesso. Sia il Tribunale che il Giudice di seconde cure rigettavano la domanda assumendo che i danni non erano stati dimostrati e che il recesso dal contratto era avvenuto per mutuo consenso. Il locatore ricorre per la cassazione della pronuncia della Corte d’appello contestando la risoluzione per mutuo consenso del contratto deducendo plurime risultanze probatorie ignorate, a suo dire, dai Giudici territoriali. Si duole inoltre per l’erronea applicazione dell’art. 1372 c.c., anziché dell’art. 1367 c.c Recesso senza preavviso e pagamento dei canoni scaduti. La Corte condivide le censure prospettate dal ricorrente sottolineando come lo stesso conduttore avesse qualificato la propria iniziativa nella memoria difensiva - come recesso anticipato per gravi motivi e dunque come esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale l’accettazione della riconsegna dell’immobile da parte del locatore si pone come elemento neutro, mentre la mancata contestazione dei motivi di recesso comporta la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso e non può assurgere a tacita manifestazione della volontà di sciogliere consensualmente il contratto. Dagli elementi forniti in giudizio, la Corte d’appello avrebbe potuto e dovuto desumere la volontà del ricorrente di non rinunciare ai canoni per il periodo di preavviso, nonostante non si fosse opposto ai motivi di recesso dal conduttore. Viene inoltre riscontrata l’erronea applicazione dell’art. 1367 c.c. secondo cui in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto, non comporta il venir meno dell’obbligo di pagare il canone per tale periodo in capo al conduttore che abbia esercitato il recesso nell’inosservanza del previsto termine di preavviso. Per questi motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 8 febbraio 11 aprile 2017, n. 9271 Presidente Chiarini Relatore Sestini Ragioni della decisione 1. Col primo motivo che denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio , il ricorrente contesta che il contratto sia stato risolto per mutuo consenso e che la conduttrice non abbia mai invocato il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 L. n. 392/78 rileva, al riguardo, che nella memoria difensiva del 9.12.2009, a mezzo della quale si era costituita nel giudizio di primo grado, la C. aveva fatto espresso riferimento alla raccomandata dell’11.10.2008, con cui aveva dettagliatamente specificato le ragioni del recesso anticipato assolvendo quindi l’unico obbligo giuridico-normativo gravante su di essa ed aveva precisato che ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore è sufficiente che egli manifesti con lettera raccomandata al locatore i gravi motivi per cui intende recedere aggiunge che analoghe deduzioni erano state reiterate in atti successivi e che non era dunque dubitabile che la conduttrice avesse inteso esercitare il proprio recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 L. n. 392/78. Ciò premesso, rileva che la Corte aveva totalmente ignorato tale fatto decisivo, pervenendo all’erronea conclusione che fosse stato risolto per mutuo consenso un contratto in relazione al quale la conduttrice aveva dichiarato di esercitare il recesso. 2. Col secondo motivo che denuncia, oltre all’omesso esame di un fatto decisivo, la falsa applicazione degli artt. 1367 e 1372 c.c. , il G. si duole che la Corte abbia tralasciato di considerare ben tre elementi di fatto di primaria rilevanza , ossia la nota del 26.11.2008 con cui l’Immobiliare s.r.l. che gestiva l’immobile per conto del locatore aveva sollecitato la conduttrice a pagare il canone relativo al mese di novembre 2008 in tal modo manifestando la prosecuzione del rapporto inoltre, la clausola contenuta nel verbale di rilascio del 5.12.2008, con cui le parti avevano dato atto che restava salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione sottoscritto in data 11.1.2008 , sintomatica del fatto che, nonostante si fosse proceduto al rilascio dell’immobile, il contratto avrebbe continuato a produrre effetti infine, la circostanza che il locatore avesse ribadito la necessità di applicare l’art. 27 I. n. 392/78 con nota del 19.2.2009, cui aveva fatto seguito una trattativa fra le parti per dirimere la controversia. Tanto premesso, si duole che la Corte non abbia applicato il criterio ermeneutico di cui all’art. 1367 cod. civ. comportante la necessità di interpretare la clausola di salvezza contenuta nel verbale del 5.12.2008 nel senso che potesse produrre un qualche effetto ed abbia erroneamente applicato l’art. 1372 cod. civ., in difetto di una chiara, inequivoca e concorde volontà di porre nel nulla il regolamento negoziale . 3. Il terzo motivo denuncia l’ erronea applicazione dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978 premesso che tale norma consente al conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, il G. evidenzia che l’inerzia manifestata a fronte della manifestazione della volontà della conduttrice di recedere costituiva la naturale conseguenza della natura potestativa del diritto di recesso, senza che potesse valere come espressione della volontà di risolvere consensualmente il rapporto ma, al più, come volontà di non contestare la ricorrenza dei gravi motivi per l’esercizio del recesso, fatto salvo l’obbligo di versare i canoni per il periodo di preavviso . 4. Il ricorso - esaminati congiuntamente i tre motivi - risulta fondato. 4.1. La Corte ha omesso di considerare il fatto decisivo che per quanto risulta dai passaggi della memoria difensiva trascritti a pag. 8 del ricorso la stessa conduttrice aveva qualificato la propria iniziativa come recesso anticipato per gravi motivi, ossia come esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale l’accettazione della riconsegna ha una valenza del tutto neutra , mentre la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso, ma non può assurgere a manifestazione tacita della volontà di sciogliere consensualmente il rapporto. Parimenti omesso dalla Corte è stato l’esame delle circostanze individuate col secondo motivo il sollecito di pagamento del canone, la riserva espressa nel verbale di riconsegna e la nota del febbraio 2009 , anch’esse decisive, in quanto idonee ad essere considerate nel complesso - come sintomatiche di una volontà che, senza opporsi all’esercizio del diritto potestativo della conduttrice, non aveva rinunciato al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso. 4.2. Risulta inoltre integrata la denunciata falsa applicazione dell’art. 1367 cod. civ., atteso che la Corte ha qualificato tout court come formula di stile la riserva contenuta nel verbale di rilascio senza attenersi al canone ermeneutico secondo cui le clausole negoziali debbono essere interpretate nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno. 4.3. La sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di merito che dovrà rivalutare la vicenda esaminando specificamente i fatti decisivi sopra individuati e attenendosi al criterio ermeneutico di cui all’art. 1367 cod. civ., alla luce del principio secondo cui in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso nel caso, sei mesi l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi Cass. n. 5841/2004 . 4.4. La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di lite. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione.