Tutela degli acquirenti immobiliari: il 10 agosto scade il termine per accedere al fondo se l'impresa è fallita. Ecco lo schema per fare domanda

di Donato Palombella

di Donato Palombella Non tutto è perduto per chi, col fallimento dell'impresa, ha perso soldi e casa perché è possibile chiedere il rimborso delle somme versate entro il 10 agosto 2006. Questo è il termine previsto per presentare l'apposita domanda di rimborso alla Consap Spa. La legge 210/04 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ha esteso all'acquirente di unità immobiliari residenziali alcune garanzie sorte in ambito comunitario in materia di multiproprietà direttiva 94/47/CE e quindi recepite dall'ordinamento nazionale D.Lgs 427/98 . Le garanzie previste dalla legge-delega sono state successivamente meglio delineate dal successivo decreto di attuazione il D.Lgs 122/05 nonché dal decreto interministeriale del 2 febbraio 2006. CONTENUTO NORMATIVO La normativa prevede una serie di tutele a favore dell'acquirente solo per le persone fisiche, in quanto le società sono escluse dalla tutela che si impegni ad acquistare da un'impresa di costruzione o da una cooperative edilizia. Quanto ai requisiti oggettivi, le garanzie scattano quando il contratto abbia ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento usufrutto, uso, abitazione, etc. di un immobile in corso di costruzione non ancora ultimato, che si trovi in condizioni tali da non consentire il rilascio del certificato di agibilità, realizzato in forza di un permesso di costruire richiesto successivamente al 21 luglio 2005. La tutela dell'acquirente si concretizza nell'obbligo per il costruttore di rilasciare - a pena di nullità del contratto - una serie di garanzie. In particolare l'impresa deve contrarre a favore dell'acquirente una polizza fidejussoria per garantire la restituzione degli acconti ricevuti la relativa polizza deve essere consegnata all'acquirente contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare. Non è tutto con l'atto di trasferimento della proprietà, il costruttore dovrà consegnare anche una polizza assicurativa atta a manlevare l'acquirente dai vizi dell'immobile manifestatisi nel decennio successivo alla vendita la classica decennale postuma ben nota in materia di appalto . Attraverso questi strumenti, il legislatore mira a garantire l'acquirente nell'ipotesi in cui l'impresa realizzatrice sia coinvolta in una situazione di crisi aziendale leggasi fallimento . Per gli acquisti effettuati dopo il 21 luglio 2005, l'acquirente trova la propria specifica tutela nella legge 210/04 ma quale sarà la sorte di chi, avendo acquistato un immobile, sia stato travolto dal fallimento del venditore antecedentemente all'entrata in vigore della nuova normativa? Anche per questa categoria di acquirenti non tutto è perduto il legislatore, infatti, ha pensato anche a loro approntando un'apposita ancora di salvezza attraverso la creazione di un fondo di garanzia previsto dall'articolo 3, lettera f della legge 210/04 . Tale fondo, almeno in linea di principio, dovrebbe essere capace di soddisfare le richieste dei malcapitati acquirenti. IL FONDO DI GARANZIA IL CONTENUTO DELLA LEGGE 210/04 L'articolo 3, lettera f della legge delega peraltro modificato dall'articolo articolo 18bis del Dl 266/04 , dettando i criteri direttivi del mandato, prevede la costituzione di un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente che, a seguito dell'insolvenza del costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la [data di emanazione dei decreti legislativi previsti dall'articolo 1], siano o siano state in corso procedure implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o dell'assegnazione del bene . Quindi, in definitiva, il fondo di solidarietà dovrebbe essere costituito allo scopo di tutelare le ragioni di quanti sono stati coinvolti da fallimenti realizzati tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore del D.Lgs 122/05 o meglio del Decreto interministeriale del 2 febbraio 2006, pubblicato sulla G.U. il 10 febbraio . IL FONDO DI GARANZIA MODALITÀ DI COSTITUZIONE La legge 210/04 prevede l'obbligo, a carico del costruttore, di fornire delle garanzie fidejussorie ed assicurative a favore dell'acquirente secondo il meccanismo in verità alquanto complesso previsto dal Legislatore, una parte dei premi raccolti mediante l'emissione delle polizze, dovrebbe confluire in un apposito fondo di garanzia le cui risorse finanziarie - così costituite - sarebbero utilizzate per rimborsare i malcapitati clienti delle imprese fallite. Per questa via l'onere di rimborsare gli acquirenti danneggiati dal fallimento dei costruttori cadrebbe sulle imprese sopravvissute. Secondo questo meccanismo, gli sfortunati acquirenti hanno l'obbligo, entro il 10 agosto 2006, di avanzare la loro richiesta di indennizzo all'ente di gestione del fondo ovvero alla Consap Spa . Il D.Lgs 122/05 - dal suo canto - contiene le modalità operative per la costituzione e gestione del fondo di garanzia. In questo contesto l'articolo 12 prevede che il fondo sia istituito presso il ministero dell'Economia e delle finanze attribuendone la gestione articolo 15 alla Consap Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a. sulla base di un'apposita concessione approvata con decreto ministeriale. Alla Consap, quindi, viene devoluta la competenza per l'istruttoria delle istanza di indennizzo e la successiva liquidazione ed erogazione delle somme. L'articolo 13 prevede che al Fondo possano accedere gli acquirenti che abbiano subito la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente corrisposto si pensi all'ipotesi di permute senza aver conseguito la proprietà o l'assegnazione dell'immobile ovvero il trasferimento del diritto reale di godimento . Il successivo articolo 14, riveste duplice valenza da un lato prevede che il fondo si articoli in aree territoriali da definire con successivo decreto congiunto del ministro della Giustizia di concerto con il ministro dell'Economia e delle finanze dall'altro prevede che, entro febbraio 2007, venga determinato l'ammontare massimo complessivo delle somme da erogare nelle varie aree territoriali. In relazione alle modalità di reperimento delle risorse finanziarie necessarie ad alimentare il Fondo, l'articolo 17 prevede un contributo a carico del costruttore che, per il primo anno, è pari al 421 per mille dell'importo di ciascuna fideiussione la percentuale di prelievo, così stabilita per il primo anno, potrà essere successivamente modificata con apposito Decreto del ministero della Giustizia. LA DOMANDA DI ACCESSO AL FONDO Dal combinato disposto dell'articolo 18 della legge 122/05 e dell'articolo 2 del Decreto Interministeriale del 2 febbraio 2006, si deduce che l'accesso al Fondo non sia automatico ma sia necessaria un'apposita istanza da presentarsi a cura degli interessati, a pena di decadenza, entro e non oltre il 10 agosto 2006 ovvero entro sei mesi dalla pubblicazione del decreto interministeriale . La domanda, redatta su apposita modulistica in allegato viene fornita la bozza dell'istanza può essere inviata, anche in via telematica, alla Consap Spa, via Yeser 14 - 00198 - Roma, tel. 06/857961, fax 06/85796296. L'ente ha attivato anche un efficiente ed utile servizio di segreteria telefonica. L'articolo 3 del decreto interministeriale prevede che la domanda andrà corredata da tutta la documentazione necessaria a comprovare l'esistenza del credito ed i fatti che legittimano la richiesta somme versate, avveramento della situazione di crisi, mancato trasferimento della proprietà ecc. ecc. . Alle domande pervenute verrà assegnato un numero identificativo, che dovrà essere citato dall'utente in ogni successiva cmunicazione. Le domande saranno esaminate secondo l'ordine cronologico di presentazione da qui la necessità di affrettarsi . COS'È LA CONSAP La Consap Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici Spa - nata dalla scissione dell'Ina Istituto Nazionale Assicurazioni - è un ente interamente detenuto dal ministero dell'Economia e delle Finanze - cui viene affidato il compito di svolgere un ruolo di interesse pubblico nel campo dei servizi assicurativi. Accanto alle funzioni originarie, ereditate dall'Ina, alla Consap Spa sono state devolute, nel corso degli anni, altre funzioni tipicamente pubblicistiche. In generale, potremmo affermare che la Consap opera su concessione di vari Ministeri ed esplica i seguenti compiti a su concessione del ministero delle Attività Produttive - gestione delle cessioni legali funzione di tipo transitorio destinata a venir meno negli anni a venire - gestione del Fondo di garanzia per le vittime della strada - gestione del Fondo di garanzia per le vittime della caccia - gestione del Fondo di previdenza per gli addetti alle cessate imposte di consumo b su concessione del ministero dell'Interno - gestione del Fondo di solidarietà per le vittime delle richieste estorsive e dell'usura - gestione del Fondo di rotazione per la solidarietà alle vittime dei reati di tipo mafioso Nel tempo le funzioni della Consap sono state accresciute così, a seguito della modifica statutaria avvenuta agli inizi del 2004, all'ente sono state attribuite ulteriori mansioni che le permettono di assumere incarichi anche da Amministrazioni dello Stato e/o di altri soggetti pubblici o privati. In questa prospettiva all'ente sono state affidate le seguenti mansioni a gestione, valorizzazione e dismissione di patrimoni immobiliari b gestione di attività informatiche c prestazione di servizi di natura amministrativa. In questo contesto di espansione delle funzioni, si inserisce l'intervento del Ministero dell'Economia e delle Finanze che ha affidato alla Consap Spa anche la gestione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire. Anche in questo caso dovremmo essere di fronte a funzioni a carattere transitorio in quanto il Fondo dovrebbe avere salvo proroghe carattere limitato nel tempo. I RITARDI NELL'APPLICAZIONE DELLA LEGGE Non è certamente un segreto che la nuova normativa stenti a decollare. Come spesso accade le riforme sono di difficile attuazione e, anche in questo caso, il meccanismo deve essersi inceppato. Questa volta il Legislatore non ha fatto i conti con gli interessi delle associazioni di categoria direttamente interessate alla gestione delle garanzie l'Abi Associazione Bancaria Italiana e l'Ania Associazione Nazionale Imprese Assicuratrici . Queste ultime, forse prese alla sprovvista dal nuova carico di lavoro - invece di applaudire per l'inaspettato aumento di fatturato - si sono mostrate assolutamente impreparate a gestire la situazione ed a rispondere alle nuove necessità. L'Ania, per esempio, solo con la propria Comunicazione del 19 settembre 2005 Prot. 0295 ha provveduto a rendere pubblico lo schema delle polizza. In verità occorre considerare anche un altro aspetto della vicenda l'oggettiva difficoltà delle imprese nell'ottenere il rilascio delle previste garanzie. In Italia, purtroppo, il mercato produttivo è caratterizzato dalla presenza di una miriade di Pmi incapaci di gestire i rapporti col sistema creditizio l'accesso al credito, peraltro, già in genere abbastanza difficile, è stato reso ancora più arduo dalla normativa sui requisiti patrimoniali delle Banche Basilea 2 che, a cascata, ha investito le imprese della Penisola. Se poi si considera che le imprese - specie quelle edili - sono fortemente sottocapitalizzate, si comprende perché la normativa fatichi ad essere concretamente applicata. CONCLUSIONI Esiste il fondato timore che le imprese - sia per i ritardi del sistema nel predisporre le polizze - sia per l'oggettiva insufficienza patrimoniale, non siano in grado di ottenere o quantomeno abbiano riscontrato estrema difficoltà nel farlo le polizze previste dalla normativa a tutela dell'acquirente. Ciò comporta un duplice effetto negativo da un alto gli acquirenti continuano ad essere lasciati in balia delle onde rimanendo privi delle specifiche tutele previste dalla legge. Spesso i costruttori non rilasciano alcuna garanzia o prospettano le polizze come un eventuale servizio accessorio per i propri clienti a cui viene addebitato il relativo costo proprio in un momento, come quello attuale, in cui il crescente aumento dei prezzi degli appartamenti sembra inarrestabile . Dall'altro canto, mancando le polizze, manca il mezzo per procede agli accantonamenti necessari alla costituzione del Fondo di garanzia. Anche i media non agevolano la situazione. La scadenza del 10 agosto termine perentorio entro cui presentare le domande è ormai prossima e, molto probabilmente, solo una piccolissima percentuale dei soggetti potenzialmente interessati ne sono al corrente. Sarebbe opportuno, sotto questo profilo, prevedere una maggiore informazione sull'effettiva portata delle previste garanzie. Sarebbe anche auspicabile una proroga della ormai prossima scadenza per la presentazione delle domande di accesso al Fondo, anche per evitare che i soggetti coinvolti nel fallimento delle imprese perdano - questa volta in maniera irrimediabile - la possibilità di recuperare, anche solo parzialmente, le somme versate per l'acquisto della casa. Schema di domanda Alla Spett.le CONSAP S.P.A. Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici Il sottoscritto_____________ nato a___________________ il_________________ Residente in____________________ P.zza/Via__________________ /C.A.P._______ Codice Fiscale___________________________________ Telefono e/o cell.________________________________________ Indirizzo di e-mail_______________________________________ Visto l'articolo12 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 che istituisce il Fondo di Solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004 n. 210 CHIEDE ai sensi del suddetto decreto di poter accedere alle prestazioni del Fondo in qualità di soggetto danneggiato dall'insorgenza di una situazione di crisi dovuta all'insolvenza del costruttore. A tal fine dichiara barrare la casella che interessa - di aver subito la perdita di somme di denaro versate al costruttore e di non aver acquisito la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire, ovvero di non avere conseguito l'assegnazione, ovvero di averla conseguita nei casi di cui all'articolo 13, comma 2 e 3 del D.Lgs 122/05 - di aver subito la perdita di altri beni trasferiti al costruttore come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire e di non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire, ovvero di non averne conseguito l'assegnazione, ovvero di averla conseguita nei casi di cui all'articolo 13, comma 2 e 3 del D.Lgs 122/05 Dati identificativi dell'immobile Luogo di ubicazione i campi contrassegnati dall'asterisco sono obbligatori Via/P.zza/Località*_______________________________ n. civico_____ int._______ Città*_____________________________ Prov.*____________ CAP*____________ Dati catastali non obbligatori Foglio__________ Particella____________ Sub.____________ Importi corrisposti al costruttore attraverso somme di denaro e / o attraverso trasferimento d'altri beni, suddivisi per data di pagamento detratte le eventuali somme già ottenute in restituzione in relazione alle perdite subite data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro data Euro note Documentazione da inviare entro il termine che verrà reso noto dalla Concessionaria Barrare la casella di interesse - Il sottoscritto invierà mediante plico raccomandato con ricevuta di ritorno i seguenti documenti - Il sottoscritto consegnerà direttamente presso gli Uffici della Consap i seguenti documenti Barrare le caselle relative ai documenti prodotti - a copia del documento d'identità - b copia del contratto preliminare di vendita ovvero di altro atto o contratto, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto, l'assegnazione o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire - c atto che certifichi l'esistenza di procedure implicanti una situazione di crisi del costruttore non ancora conclusa in epoca antecedente al 31.12.1993, nè aperta successivamente al 21 luglio 2005. Tale situazione può essere rappresentata da uno dei seguenti documenti - copia della sentenza di fallimento o della sentenza dichiarativa dello stato di insolvenza, ovvero certificato rilasciato dal Registro delle Imprese attestante il ricorrere delle predette situazioni di crisi - copia del decreto che dichiara aperta la procedura di concordato preventivo - copia del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria, ovvero certificato rilasciato dal Registro delle Imprese, attestante l'apertura delle predette procedure - certificato rilasciato dalla Cancelleria del Tribunale competente o dal Registro delle Imprese, attestante la pendenza della procedura di fallimento, ovvero di concordato preventivo, ovvero di liquidazione coatta amministrativa, ovvero di amministrazione straordinaria alla data del 31.12.1993, nel caso in cui le stesse siano iniziate anteriormente a tale data - d prova documentale della sussistenza della perdita di somme di denaro versate o da altri beni trasferiti al costruttore come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire a tal fine costituisce prova anche copia del provvedimento che ha accertato definitivamente il credito nell'ambito di una delle procedure indicate nella lettera c del presente articolo o la comunicazione di tale provvedimento proveniente dal competente organo della procedura - e fuori dai casi previsti dalla successiva lettera f , dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi dell'articolo 47 del Dpr 445/00 di mancato acquisto, ovvero di mancato trasferimento, ovvero di mancata assegnazione della proprietà o di altro diritto reale sul bene - f nel caso di acquisto o assegnazione della proprietà o di altro diritto reale sul bene per effetto di accordi negoziali con gli organi della procedura, copia di tali accordi e dell'atto di acquisto o assegnazione dai quali risulti il maggior prezzo corrisposto rispetto a quello originariamente pattuito ovvero nel caso di acquisto o assegnazione della proprietà o di altro diritto reale sul bene per asta pubblica o da terzi aggiudicatari, copia del decreto di trasferimento o dell'atto di acquisto dai quali risulti il maggior prezzo corrisposto rispetto a quello originariamente pattuito - g in caso di somme corrisposte al competente organo della procedura a seguito del positivo esperimento dell'azione revocatoria fallimentare, copia della sentenza anche non definitiva di accoglimento della azione revocatoria proposta ai sensi del secondo comma dell'articolo 67 del Rd 267/42 - h certificazione attestante che per l'immobile è stato richiesto il permesso di costruire o la concessione edilizia. Eventuali cointestatari Al fine di facilitare l'istruttoria della pratica indicare nel presente modello anche i dati anagrafici relativi ad altri soggetti eventualmente legittimati alle prestazioni del Fondo. ___________________________________________ ___________________________________________ Il sottoscritto dichiara inoltre - di essere consapevole che l'indennizzo richiesto al Fondo di Solidarietà può essere ottenuto una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi - di essere consapevole delle responsabilità penali in cui incorre in caso di dichiarazioni false, di falsità negli atti ed uso di atti falsi - di essere informato ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 13 del decreto legislativo n. 196/2003, che i dati personali raccolti saranno trattati dalla CONSAP S.p.A. anche con strumenti informatici, esclusivamente nell'ambito del procedimento per il quale la presente dichiarazione è resa. FIRMA ________________________________ 1. Solo nel caso di trasmissione non telematica