In tema di successione di atti negoziali e/o giudiziali sul medesimo bene immobile e relative trascrizioni e quindi di opposizione di terzo, la patologia certa, anche soggettiva, dell’atto giudiziale e/o amministrativo determina, in virtù della ratio normativa e della natura delle situazioni giuridiche, un’inversione verticale ed orizzontale del principio della cronologia delle trascrizioni e dei relativi diritti ad hoc.
E’ così, legittima la sentenza con cui, accertato ex post l’errore anagrafico dell’anteriore trascrizione qualificata quindi inefficace nei confronti del terzo, venga dichiarata non annullabile la successiva valida trascrizione del terzo sul medesimo bene. Il principio si argomenta dalla sentenza numero 14440, depositata il 7 giugno 2013. Il caso. Un soggetto, creditore, otteneva l’autorizzazione giudiziale ad eseguire un sequestro conservativo sui beni di proprietà del debitore, poi effettuato su un immobile a quest’ultimo risultato intestato, ed il sequestro veniva poi convalidato giudizialmente e, indi, convertito in pignoramento e posto in vendita mediante successiva azione di espropriazione immobiliare che veniva, però, sospesa su ricorso di un altro soggetto il quale affermava essere il proprietario di quell’immobile pignorato in quanto acquistato, meno di dieci anni prima, con decreto, anteriore al sequestro, di trasferimento del giudice delegato al fallimento tale decreto, così come la relativa nota di trascrizione, recava, però, una data di nascita errata del soggetto pignorato, poi corretta due volte ed in modo esatto soltanto la seconda volta, ed infine trascritto in Conservatoria. In primo grado, con conferma in appello, tale ricorso veniva rigettato. Gli effetti dell’atto tra validità e pubblicità. All’uopo, va ricordato che il sistema giuridico interno si fonda sui principi, ribaditi in dottrina ed in giurisprudenza, di auto-sufficienza della nota e di auto-responsabilità. Ciò significa che, in base al primo, l’errore di un solo elemento essenziale es. l’anno di nascita relativo al dante causa nella nota di trascrizione, contenuto o meno nel provvedimento presupposto/antecedente logico-funzionale es. decreto di trasferimento in sede di fallimento comporta l’apertura, nel repertorio della Conservatoria, di un foglio intestato ad un’altra persona e, quindi, uno stato di fatto e di diritto differente. Il registro particolare delle trascrizioni è, infatti, costituito dalla raccolta delle note articolo 2664 c.c. mentre i relativi titoli, comunque da depositare presso la stessa Conservatoria articolo 2840, comma 2, c.c. non sono costituiti in un apposito registro di immediata consultazione per i terzi. Il terzo può, così, accedere soltanto al conto o partita dell’intestatario anche se apparente . In base al secondo principio, le indicazioni della nota, costituendosi questa alla stregua di un atto di parte e quale rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere articolo 2659 c.c. , devono essere complete, vere e sufficienti, a pena di inidoneità ed invalida esecuzione della trascrizione stessa per occultamento della persona. La forma contenuto del titolo genera, cioè, la sostanza diritto ed anche in sede giudiziale va considerato soltanto il contenuto della nota di trascrizione. Bisogna, pertanto, fare riferimento, in caso di terzo rimasto estraneo all’atto trascritto, al contenuto dell’atto ed alla responsabilità del trascrivente Cass. nnumero 3429/1975, 10774/91, 8441/95 e 3477/97 peraltro, il terzo che si avvale della notizia non ha alcun onere od obbligo di controllo ulteriore ovvero non è tenuto ad esaminare anche il contenuto del titolo relativo alla nota e/o altri elementi estranei per l’identificazione del soggetto gravato. Così, è inapplicabile l’articolo 2665 c.c. quando l’omissione o l’inesattezza sia presente nel titolo, in quanto arreca danno alla validità della nota per avere determinato incertezza sulla persona ed oggettiva impossibilità di conoscere direttamente l’esistenza dell’atto anteriore, e/o quando non vi sia discrepanza tra il titolo già errato e la relativa nota di trascrizione Cass. numero 5002/2005 la trascrizione è, invece, valida soltanto se l’errore sulla persona non abbia determinato l’annotazione dell’atto in un conto diverso di altro soggetto . In altri termini, non è la procedura esecutiva sequestro e/o pignoramento a prevalere sull’acquisto per aggiudicazione decreto di trasferimento bensì la cronologia delle relative valide trascrizioni la nota di trascrizione si atteggia, infatti, quale atto-fatto giuridico estetico scomponibile ma a garanzia formale/tabellare. Così, la consumazione già intervenuta di un fatto giuridico anteriore, anche se non antigiuridico in senso stretto lesivo , viene, poi, interrotta da un evento posteriore ma esatto e quindi retrocede, ex tunc , da situazione in universum ius a tamquam non esset o, meglio, trattasi di consumazione mai intercorsa e trasmessa e, quindi, non soltanto compressa o derubricata bensì espunta tale anteriore fenomeno giuridico, configurandosi non come mera anomalia bensì come invalidità, non presuppone e non genera, cioè, alcun altro valido atto e fa sì che anche la correzione posteriore non rilevi in senso opposto sanante . Inoltre, non è applicabile l’articolo 1159 c.c. se l’acquirente dell’immobile ne abbia acquistato la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo e debitamente trascritto ma contenente un’inesatta identificazione del dante causa l’usucapione abbreviata decennale presuppone, infatti, l’acquisto a non domino e non dal vero proprietario con atto e/o nota errata ed inopponibile, peraltro a prescindere dalla maturazione del termine temporale dell’acquisto. Così, il terzo, successivo beneficiario di un provvedimento di sequestro conservativo di un immobile precedentemente aggiudicato ad altro soggetto e relativo al medesimo dante causa, che presenti dati invariabili esatti ha diritto di trascrivere, in buona fede ed a carico del debitore dante causa invece correttamente individuato, il provvedimento di esecuzione immobiliare il terzo responsabile dell’errore anteriore non può, quindi, opporsi alla successiva procedura se trattasi di errore essenziale, quindi non negoziabile, e non conoscibile dal procedente, anche se poi giudizialmente corretto e trascritto. L’errore permanente dell’atto finalistico ne materializza i vizi l’atto è inopponibile sul piano reale e/o obbligatorio. In ambito di negozi e/o atti inter vivos e relativa “eso-efficacia”, è da ritenersi invalida, con relativa posizione inesigibile, la trascrizione anteriore del titolo anteriore se contenente uno o più dati anagrafici errati dell’originario proprietario intestatario , senza che sia necessario ricorrere ad elementi estrinseci o ad un apposito provvedimento di accertamento e quindi di esclusione della P.A. così, prevale come atto opponibile, peraltro configurandosi come unica situazione giuridica tutelabile, il titolo giudiziale e/o amministrativo corrispondente in modo inequivoco alla persona del soggetto-proprietario-intestatario Trib. Torino nnumero 5271/1994 e 960/2004, App. Torino numero 294/2006 . L’ordinamento giuridico non prescrive, attualmente, soluzioni alternative. Ergo , la sentenza va confermata.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 aprile - 7 giugno 2013 numero 14440 Presidente Oddo – Relatore Carrato Svolgimento del processo Il sig. T.G. , nella qualità di creditore del sig. M B. per un importo di oltre L. 180.000.000, otteneva dal Presidente del Tribunale di Torino l'autorizzazione ad eseguire sequestro conservativo sui beni del predetto debitore, che veniva effettuato, in particolare, il 26 giugno 1986 sull'alloggio, sito in omissis , terzo piano, oltre a cantina e box, che risultava di piena proprietà dello stesso B. . A seguito della sopravvenuta sentenza nel novembre 1988 di convalida dell'eseguito sequestro, lo stesso si convertiva in pignoramento ed il T. promuoveva la procedura di espropriazione immobiliare iscritta al numero 33 del 1989 R.G.E. Dopo che era stata disposta la vendita da parte del giudice dell'esecuzione, la procedura esecutiva veniva sospesa in seguito alla proposizione di ricorso del 9 luglio 1993 ad istanza del sig. O.P. , il quale aveva dedotto di essere lui il proprietario dell'immobile oggetto di pignoramento per averlo già acquistato con decreto di trasferimento del 28 maggio 1982, emesso dal giudice delegato al fallimento del B.M. , evidenziando, peraltro, che tale atto indicava una data di nascita del B. errata omissis anziché omissis , così come anche la relativa nota di trascrizione, ragion per cui aveva chiesto ed ottenuto due provvedimenti di correzione dell'errore il primo dei quali, a sua volta, sbagliato , che venivano trascritti presso la competente Conservatoria dei RR.II., così invocando la declaratoria di essere proprietario del bene in controversia e della nullità del sequestro conservativo e del pignoramento. Nella costituzione del T. e nella contumacia delle altre parti del giudizio, il Tribunale di Torino, con sentenza numero 5271 del 1994, rigettava l'opposizione di terzo proposta dall'O. . Interposto gravame da parte di quest'ultimo, la Corte di appello di Torino, con sentenza numero 1340 del 1999, dichiarava la nullità del giudizio di primo grado e della conseguente sentenza per difetto di notificazione dell'atto introduttivo al B. , rimettendo le parti dinanzi al primo giudice. Riassunta la causa dinanzi al Tribunale di Torino da parte dell'O. e nella costituzione, ancora una volta, del solo T. , il menzionato Tribunale, con sentenza numero 960 del 2004, rigettava le domande attoree. L'O. proponeva appello avverso questa sentenza, al quale resisteva il solo appellato T. , mentre gli altri appellati rimanevano contumaci. La Corte di appello di Torino, con sentenza numero 294 del 2006 depositata il 28 febbraio 2006 , respingeva il gravame e condannava l'appellante alla rifusione delle spese del grado in favore del costituito T. . A sostegno dell'adottata decisione, respinta la doglianza per assunta violazione dell'articolo 112 c.p.c., la Corte piemontese riteneva privo di giuridico fondamento il motivo relativo all'assunta violazione dell'articolo 2665 c.c. fondato sul supposto errore in cui era incorso il giudice di primo grado che aveva ritenuto invalida la trascrizione del 1 giugno 1982 in base ad elementi estrinseci alla nota medesima. Il giudice di appello, inoltre, ravvisava come inconferente la doglianza formulata in via subordinata riferita alla parziale ed erronea ricostruzione delle circostanze di fatto reputate rilevanti ai fini della decisione dovendosi aver riguardo, a questo scopo, esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione e come infondato l'ultimo motivo correlato alla tutela accordata dalle norme in materia di usucapione con riguardo, in particolare, all'articolo 1159 c.c. , non sussistendone le condizioni per la sua accoglibilità. Avverso la suddetta sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione il sig. O.P. riferito a due complessi motivi, in ordine al quale si è costituito in questa fase con controricorso il solo intimato T.G. . Motivi della decisione 1. Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'articolo 360 numero 3 c.p.c. - la violazione o falsa applicazione dell'articolo 2665 c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto inapplicabile la predetta norma laddove - come nella specie - l'omissione o l'inesattezza fosse presente nel titolo e non vi fosse discrepanza tra il titolo stesso e la nota di trascrizione, ed, in ogni caso, per avere la Corte di appello di Torino opinato di applicare l'articolo 2665 c.c. prescindendo dalle caratteristiche intrinseche della nota. In sostanza, con tale doglianza, il ricorrente ha sottoposto a questa Corte il compito di risolvere le seguenti questioni giuridiche - se sia vero o meno che l'articolo 2665 c.c. trova applicazione non solo ai casi di omissione o inesattezza conseguente a discrepanza della nota di trascrizione rispetto al titolo, bensì anche ai casi in cui la omissione o inesattezza sia direttamente presente nel titolo e, dunque, presente nella nota di trascrizione - in sé e per sé fedele al titolo - per derivazione dal titolo medesimo - se sia vero o meno che, ai fini della corretta applicazione dell'articolo 2665 c.c., i dati emergenti dalla nota di trascrizione devono essere valutati, sia dal punto di vista oggettivo in relazione al contenuto del titolo, sia dal punto di vista soggettivo attraverso le indicazioni delle parti, nell'insieme degli elementi forniti per le une e le altre indicazioni, perché possa scaturire un giudizio sulla esistenza o meno dell'incertezza produttiva di invalidità. 2. Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato - in virtù dell'articolo 360 numero 3 c.p.c. - la supposta violazione o falsa applicazione dell'articolo 1159 c.c., per avere la Corte territoriale reputato inapplicabile tale norma laddove - come nella specie - l'acquirente di un immobile aveva acquistato la proprietà dello stesso in forza di un titolo astrattamente idoneo e debitamente trascritto ma contenente una inesatta identificazione del dante causa, nonché - ai sensi dell'articolo 360 numero 5 c.p.c. - il vizio di omessa motivazione circa un fatto ritenuto decisivo per il giudizio per non avere il giudice di appello motivato in ordine alle ragioni che lo avevano indotto a ritenere l'acquisto di esso ricorrente effettuato a titolo derivativo dall'effettivo proprietario del bene, B.M. . A corredo di questo motivo il ricorrente ha chiesto a questa Corte di stabilire se sia vero o meno che l'articolo 1159 c.c. trova applicazione anche nel caso in cui il dante causa sia in realtà proprietario dell'immobile trasferito ovvero anche nell'ipotesi in cui il soggetto indicato nell'atto e/o nella nota di trascrizione come dante causa non sia o non appaia formalmente identificabile con il proprietario dell'immobile. 3. Rileva il collegio che la prima riportata censura è infondata e deve, pertanto, essere rigettata. Secondo la prospettazione del ricorrente si sarebbe dovuto ritenere che, nella specie, la sola omissione od inesattezza della nota di trascrizione relativa soltanto all'anno di nascita del soggetto contro il quale la trascrizione era stata eseguita non avrebbe dovuto arrecare nocumento alla validità della nota di trascrizione, in quanto la stessa non aveva comportato incertezza sulla persona alla quale si era intesa riferire, avuto riguardo all'interpretazione della portata oggettiva dell'articolo 2665 c.c Occorre, tuttavia, evidenziare che, dalla esaustiva e logica motivazione della sentenza impugnata oltre che coerente con le regole giuridiche applicabili in materia di trascrizione , è emerso, in modo univoco ed inconfutabile, che, alla stregua della struttura e delle modalità di funzionamento nel nostro sistema relativo alla pubblicità immobiliare, l'errore pacifico tra le parti contenuto nel decreto di trasferimento del giudice delegato in favore dell'O. , con riferimento all'indicazione dell'anno di nascita del dante causa omissis anziché OMISSIS , aveva comportato l'apertura, nel repertorio della competente Conservatoria di un foglio intestato a carico di B.M. nato a omissis , e, quindi, con il richiamo di un dato anagrafico essenziale non corrispondente a quello effettivo del titolare dell'immobile oggetto del provvedimento di trasferimento del giudice delegato al fallimento laddove la data di nascita era stata riportata come riferita all'8/1/1938 . Pertanto, in virtù di tale circostanza, si era venuta a configurare per il T.G. , quale successivo beneficiario di un provvedimento di sequestro conservativo dell'immobile precedentemente aggiudicato all'O. , una condizione di oggettiva impossibilità di prendere conoscenza della situazione del reale stato di fatto riguardante il menzionato bene immobile, onde lo stesso T. si sarebbe dovuto ritenere legittimato a trascrivere, in perfetta buona fede ed a carico del debitore sequestrata rio e, quindi, dell'immobile che continuava a risultare intestato al medesimo , il provvedimento sulla base del quale, in virtù della successiva conversione in pignoramento, era stata instaurata la procedura esecutiva immobiliare in danno del B. avverso la quale l'O. aveva, poi, formulato opposizione. Orbene, sulla scorta di tali presupposti fattuali, la Corte piemontese, nel respingere l'assunto dell'O. , si è conformata all'univoca e condivisa giurisprudenza di questa Corte cfr., ad es., Cass. numero 10774 del 1991 Cass. numero 3477 del 1997 e, soprattutto, Cass. numero 5002 del 2005, alla quale si è riportata, in modo del tutto conferente, la stessa Corte territoriale , secondo la quale, nel nostro ordinamento, la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali il terzo che è rimasto estraneo all'atto trascritto, per individuare l'oggetto cui l'atto si riferisce attraverso la notizia che ne da la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia dell'intervento dell'atto è riferita nei registri immobiliari pertanto, rispetto al terzo, l'atto al quale la notizia si riferisce e, quindi, il suo oggetto, affinché la pubblicità-notizia possa svolgere effetti nei suoi confronti, risultano individuati esclusivamente da quel contenuto, la cui individuazione è affidata, a sua volta, all'esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, sul quale, per quel che interessa gli atti tra vivi, incombe l'onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione articolo 2659 c.c. , che, come viene dalla legge dettagliatamente specificato, si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere. Di conseguenza, una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione sulla base della stessa, il contenuto della pubblicità-notizia è solo quello da essa desumibile e, su chi della notizia si avvale almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione in relazione al regime della circolazione dei beni immobiliari , non incombe alcun onere di controllo ulteriore. In linea essenziale, dunque, deve ribadirsi che, poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata rilevandosi, che, nella fattispecie, all'epoca della trascrizione dell'atto in favore dell'O. non era, peraltro, entrato in vigore il nuovo sistema informatico introdotto ad opera della legge 27 febbraio 1985, numero 52 al criterio della ricerca per nome rubrica dei cognomi sulla tavola alfabetica del soggetto a cui si riferisce, se l'indicazione di esso, nella nota destinata allo scopo articolo 2659 c.c. , è errata, può conseguentemente derivarne - con apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità - per il terzo in buona fede - che non ha l'onere di esaminare altresì il contenuto del titolo che accompagna detta nota o altri elementi estranei ad essa per verificarne la corrispondenza - incertezza sull'identificazione del soggetto nei cui confronti è stata eseguita la trascrizione, che in tal caso, essendo invalida, non gli è inopponibile. Del resto, è incontestabile che i principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, proprio a dirimere il conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile o bene mobile registrato , con l'effetto che all'eventuale inesattezza della nota di trascrizione nella specie riferita all'erronea indicazione della data di nascita del proprietario dell'immobile conteso - oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivato - consegue l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, dovendosi la trascrizione, a tal fine, considerare invalida. Alla stregua della richiamata giurisprudenza deve affermarsi che, nel nostro ordinamento, vige il principio dell'autosufficienza della nota di trascrizione, nel senso che ai terzi, i quali effettuino una visura alla Conservatoria dei registri immobiliari, non incombe né l'obbligo né l'onere di esaminare il contenuto del titolo a cui la nota di trascrizione si riferisce, ma possono limitarsi legittimamente alla consultazione di quest'ultima. Infatti, questa conseguenza deriva da una precisa scelta compiuta dal legislatore che, all'articolo 2664 c.c., ha previsto che il registro particolare delle trascrizioni debba essere proprio costituito dalla raccolta delle note mentre i titoli, che pure devono essere depositati presso la stessa Conservatoria v. articolo 2664 e 2840, comma 2, c.c. , non sono costituiti in un apposito registro di immediata consultazione per i terzi e, quindi, non costituiscono fonte legale diretta di conoscibilità. Al suddetto principio si affianca, inoltre, il principio della c.d. autoresponsabilità , in forza del quale si deve ritenere che la nota, essendo un atto di parte, produce effetti necessariamente conformi al contenuto della stessa, con la conseguenza che chi richiede la trascrizione di un determinato atto, redigendo o facendo redigere la nota in un certo modo e con un apposito contenuto, se ne assume la completa responsabilità verso i terzi. Sulla scorta di tale corretto inquadramento giuridico, la Corte di merito ha esattamente riconfermato che il sistema della pubblicità immobiliare è fondato su base rigidamente personale, ragion per cui l'interpretazione dell'articolo 2665 c.c. deve essere orientata nel senso di far ritenere che le indicazioni della nota di trascrizione devono essere complete, rispondenti al vero e, al contempo, sufficienti a consentire il reperimento della nota stessa da parte di un terzo, che si trovi semplicemente in possesso dei dati invariabili di conseguenza, ove i dati riportati sulla nota medesima siano errati, si ingenera occultamento della persona contro o a favore, a seconda dei casi della quale è avvenuto il mutamento giuridico, onde la trascrizione non può considerarsi idonea al raggiungimento del suo scopo e, quindi, non può essere valutata come validamente eseguita. E ciò è proprio quanto è avvenuto nel caso di specie, nel quale il T. , avendo fornito al Conservatore i dati invariabili esatti, ha potuto accedere soltanto al conto o partita intestato al B.M. nato l' omissis corrispondente alla data di nascita effettiva , ove l'immobile risultava intestato al predetto, ma non ha, correlativamente, potuto accedere al conto intestato al B.M. , riportato - erroneamente - come nato l' omissis , nel quale solo risultava il trasferimento del bene al sig. O. . In tal ipotesi, quindi, il dato errato riferito alla data di nascita del dante causa del trasferimento immobiliare nella prima nota di trascrizione eseguita dall'O. rilevante come errore intrinseco ha determinato proprio la configurazione del presupposto di incertezza sulla persona , che, ai sensi del citato articolo 2665 c.c., ha comportato un nocumento alla validità della trascrizione da considerarsi, in concreto, rimasta occulta . In sostanza, dunque, deve sottolinearsi, in modo decisivo, che la trascrizione nei registri immobiliari è informata al criterio nominativo e le annotazioni a cui si correlano le ricerche effettuabili sono, conseguentemente, eseguite con riguardo ai soggetti ai quali si riferiscono, da identificarsi con tutti i relativi dati anagrafici nome, cognome, data e luogo di nascita , ragion per cui un atto concernente un negozio immobiliare risulta legalmente occulto ai terzi se viene annotato nel conto di un soggetto diverso da quello al quale lo stesso si riferisce. Pertanto, la questione della validità della trascrizione nel caso di un errore sulla persona al quale l'atto è riferito si può, di conseguenza, configurare solo nell'ipotesi in cui l'inesatta indicazione delle sue generalità non abbia importato l'annotazione dell'atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato al contrario, non può discorrersi di una trascrizione valida nel caso in cui l'atto come avvenuto nella fattispecie sia stato annotato, per effetto della inesattezza di uno o più dati anagrafici, nel conto di altra persona, giacché, in tal caso, il terzo non è in grado di conoscere - secondo gli ordinari criteri di tenuta dei registri immobiliari e di ricerca della condizione dei beni immobili in relazione al loro regime di circolazione -l'esistenza di tale atto. Occorre, inoltre, aggiungere che, pur qualora volesse considerarsi l'errore nella nota di trascrizione come errore derivato dal contenuto dell'atto stesso di trasferimento che già riportava il dato dell'anno di nascita del B. in modo errato , a maggior ragione la trascrizione non può essere ritenuta opponibile al terzo, dovendosi considerare cfr, ancora, la citata Cass. numero 5002 del 2005 che, allorché non vi sia discrepanza fra il tenore della nota e l'atto trascritto, ma sia quest'ultimo a recare un'inesattezza in relazione a quello che avrebbe dovuto essere il suo effettivo contenuto circa alcuno degli elementi che vengono poi indicati nella nota, di modo che la nota viene a ritrarre fedelmente quanto risulta dall'atto, non è in alcun modo possibile riferire la trascrizione all'atto identificato nei termini in cui lo sarebbe stato senza quell'inesattezza. 4. Anche la seconda censura - come precedentemente riportata ed attinente alla supposta violazione e falsa applicazione dell'articolo 1159 c.c. oltre che a vizio motivazionale - è priva di fondamento e deve, quindi, essere respinta. L'applicabilità dell'invocato articolo 1159 c.c. è, infatti, da ritenersi esclusa nella fattispecie, dal momento che la relativa ipotesi di possibile configurabilità dell'usucapione abbreviata decennale presuppone l'acquisto a non domino , in forza di titolo che sia debitamente trascritto , la quale non è, perciò, equiparabile al caso di un acquisto effettuato dal vero proprietario ma in forza di un atto la cui relativa nota di trascrizione sia risultata errata ed inopponibile ai terzi, siccome tale da determinare - per le ragioni prima esposte - una obiettiva incertezza sulla persona del dante causa o alienante idonea ad escludere la validità della trascrizione stessa. A tale principio si è adeguatamente ispirata la Corte di appello di Torino che, con motivazione logica e sufficiente, ha idoneamente rilevato come, nella specie, non solo l'O. aveva acquistato dal reale proprietario il fallito B.M. , nato l’ . - anziché da un soggetto non proprietario dell'immobile - ma il suo acquisto non poteva affatto qualificarsi come debitamente trascritto e, quindi, per le spiegate ragioni, non era opponibile ai terzi cfr., per riferimenti, Cass. numero 3429 del 1975 e Cass. numero 8441 del 1995 . Peraltro, la Corte territoriale ha anche rilevato - con l'esplicitazione di un'autonoma ratio decidendi , non censurata dal ricorrente - che, al di là di tutto, al momento in cui il T. provvide a trascrivere il sequestro / 26 giugno 1986 , a favore dell'O. non era nemmeno maturato il decennio dal'acquisto per aggiudicazione dell'immobile controverso riconducibile al decreto di trasferimento del giudice delegato del 28 maggio 1982 . 5. In definitiva, In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con condanna del soccombente ricorrente al pagamento, in favore del contro ricorrente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, numero 140 applicabile nel caso di specie in virtù dell'articolo 41 dello stesso D.M. cfr. Cass., S.U., numero 17405 del 2012 . Non occorre adottare, invece, alcuna statuizione in punto spese con riguardo alle altre parti, siccome rimaste intimate. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.