Impugnazione di delibera assembleare: il giudice deve pronunciarsi su tutti

In caso di impugnazione di delibera assembleare proposta sulla base di svariati motivi è onere del giudice di merito pronunciarsi su ciascuno degli stessi e non solo compiere una valutazione sulla legittimità o meno della delibera nel suo complesso.

Il principio espresso dalla sentenza numero 14806 del 14 giugno 2017 dalla Seconda Sezione della Cassazione è chiaro in caso di impugnazione di delibera assembleare proposta sulla base di svariati motivi è onere del giudice di merito pronunciarsi su ciascuno degli stessi e non solo compiere una valutazione sulla legittimità o meno della delibera nel suo complesso. Il caso. Come sovente accade, la controversia oggi in trattazione aveva come oggetto la proprietà di un sottotetto. Una condomina, il cui appartamento sito all’ultimo piano aveva al di sopra un sottotetto, affermava di avere la proprietà esclusiva di quest’ultimo. Il condominio, di contro, sosteneva la proprietà comune dello stesso. Tale locale, inoltre, era sempre stato accessibile solamente mediante una botola sita nell’appartamento della condomina, ragione supplementare che la portava a dichiarare la proprietà esclusiva del sottotetto. Il condominio, alla luce delle rivendicazioni della condomina, deliberava di realizzare alcuni lavori che consentissero l’istallazione di un’altra botola che permettesse l’accesso al manufatto dalle parti comuni. Al fine di tutelare il proprio diritto, la condomina decideva di impugnare la predetta delibera assembleare. In particolare ella lamentava l’illegittimità della deliberazione del condominio in quanto pronunciata su parte privata e quindi al di là delle competenze dello stesso. Inoltre, continuava l’attrice, stante la caratteristica di modifica alle parti comuni della delibera, l’assemblea avrebbe dovuto avere il consenso unanime di tutti i condomini e non solo la maggioranza assoluta degli aventi diritto. Si costituiva in giudizio il condominio domandando il rigetto della domanda attorea. Il Tribunale di prime cure dava ragione alla condomina e dichiarava la nullità della delibera. Il sottotetto è di proprietà condominiale? Alla luce della disfatta del primo grado, alcuni condomini decidevano di impugnare personalmente la sentenza di primo grado. Nella contumacia del condominio, la Corte d’appello sovvertiva la prima sentenza e affermava che il sottotetto fosse una parte condominiale, dando ragione ai condomini appellanti. In particolare, secondo la Corte, stante la presenza di svariate parti comuni nel sottotetto canna fumaria, colonne di scarico, antenna del palazzo il sottotetto sarebbe stato un bene comune, asservito al condominio ai sensi dell’art. 1117 c.c Stante l’elencazione non esaustiva della succitata legge, infatti, affermava il Giudice del riesame che il sottotetto si presume comune a tutti i comproprietari, a meno che il titolo dal quale ha origine il condominio non l’abbia escluso, attribuendone la proprietà in via esclusiva all’originario venditore . Secondo la Corte, quindi, nel caso in oggetto il sottotetto era di proprietà condominiale e quindi la delibera che decideva di aprire una ulteriore botola sarebbe stata legittima. Alla luce della soccombenza in appello la condomina decideva di ricorre in Cassazione sulla base di 3 motivi. In prima battuta ella lamentava come la Corte d’appello avesse omesso di pronunciarsi su tutti i vizi della delibera che ella aveva sollevato, ritenendoli a torto assorbiti o infondati. In seconda battuta la ricorrente affermava come la Corte d’appello avesse omesso di pronunciarsi in merito alla istanza di nullità della delibera in quanto avente oggetto la proprietà privata di un condomino e non una parte comune. Da ultimo la condomina lamentava l’impossibilità di annoverare il sottotetto in oggetto ai beni comuni di cui all’art. 1117 c.c. per carenza dei requisiti strutturali e funzionali di utilità e servizio per la generalità dei condomini. La Cassazione, pronunciandosi sui predetti motivi, accoglieva il ricorso promosso. In particolare, secondo la Suprema Corte, i Giudici di appello avevano mancato nella loro decisione di analizzare tutti i motivi proposti dalla condomina per fondare la propria richiesta di nullità della delibera assembleare. In tali casi, afferma la Corte, se un condomino, impugnando una delibera assembleare, denuncia una pluralità di vizi che ne possono determinare l’invalidità, propone contestualmente una pluralità di domande giudiziali, con in comune il petitum la declaratoria di nullità e/o la pronuncia di annullamento della deliberazione assembleare ma con distinte causae petendi , corrispondenti a ciascuno dei vizi dedotti . Sulla base di detto principio la Cassazione accoglieva i primi 2 motivi di ricorso e ritenendo il terzo assorbito dichiarava l’omissione di pronuncia della Corte d’appello, cassava la sentenza di secondo grado e rinviava alla Corte per un nuovo giudizio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 aprile 14 giugno 2017, n. 14806 Presidente Bianchini Relatore Dongiacomo Svolgimento del processo G.D. , con ricorso del 7/1/2006, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Padova, il condominio di via omissis , assumendo che, nell’appartamento, sito all’ultimo piano, di cui è proprietaria per atto di acquisto del 18/2/1997, esiste una botola, predisposta dal costruttore dello stabile, dalla quale si accede al sottotetto, che si estende, senza interruzioni o intercapedini o divisori, sia sopra il suo appartamento che su quello dell’appartamento vicino, di proprietà P. , e che di tale sottotetto, ella è non solo unico ed esclusivo possessore ma anche, alla luce dello stato dei luoghi e del titolo di acquisto, unica ed esclusiva proprietaria. L’assemblea del condominio, con delibera assunta il 7/12/2005, ha, tuttavia, deciso, con il voto contrario della ricorrente, l’apertura di una nuova botola, in area condominiale, per l’accesso al sottotetto, ritenendolo di proprietà condominiale ed approvando il preventivo della relativa spesa. Tale delibera - ha osservato la ricorrente - è invalida per impossibilità ed illiceità dell’oggetto, perché l’oggetto non rientrava nelle competenze dell’assemblea e perché l’oggetto incideva sul possesso e/o sul suo diritto esclusivo la delibera, inoltre, nella parte in cui ha stabilito la realizzazione di un nuovo lucernaio per poter accedere al tetto ed approvato la relativa spesa, è invalida perché l’argomento non era indicato all’ordine del giorno. L’assemblea, inoltre, ha rilevato ancora la ricorrente, non ha approvato mere innovazioni ma modificazioni essenziali alle parti comuni, quali il tetto ed il vano scale, per le quali era necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. L’attrice, quindi, ha chiesto che, previa sospensione, il tribunale dichiarasse la nullità e/o l’annullamento della delibera impugnata. Il Condominio si è costituito ed ha chiesto il rigetto della domanda. Con sentenza del 3/5/2010, il tribunale di Padova, accertato l’uso esclusivo del sottotetto da parte della ricorrente, anche se solo per la parte sovrastante il suo appartamento, ha accolto la domanda e dichiarato la nullità della delibera del 7/12/2005 nella parte in cui ha deciso l’apertura di ulteriore botola di accesso al sottotetto, per illiceità dell’oggetto, e nella parte in cui ha stabilito la realizzazione di un nuovo lucernaio per poter accedere al tetto ed approvato la relativa spesa, trattandosi di argomento non indicato all’ordine del giorno. La corte d’appello di Venezia, nella contumacia del Condominio, con sentenza del 14/3/2013, ha accolto l’appello proposto dai condomini interessati P.U. , Pi.Cl. , in proprio e quale procuratrice di C.C. , e B.R. ed, in riforma della sentenza impugnata, ha respinto la domanda di G.D. . A sostegno della decisione, la corte ha, in sostanza, affermato che il sottotetto in questione, ospitando la canna fumaria, le colonne di scarico delle acque e l’antenna televisiva comune a tutti ed escluso dal calcolo delle tabelle millesimali di pertinenza della G. , è un bene destinato al servizio della collettività condominiale, per cui, a norma dell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è esaustiva, si presume comune a tutti i comproprietari, a meno che il titolo, dal quale ha origine il condominio, non l’abbia escluso, attribuendone la proprietà in via esclusiva all’originario venditore nel caso in esame, invece - ha osservato la corte - nessuno degli atti di compravendita prodotti, ivi compreso quello di acquisto dell’appellata, consente di affermare che quest’ultima abbia acquistato la proprietà esclusiva del sottotetto, neppure per la parte sovrastante il suo appartamento, dovendosi, piuttosto, rilevare - ha aggiunto la corte - che la relativa clausola è univoca nell’affermare che la stessa avrebbe avuto non la proprietà ma solo l’uso di tale porzione la quale, pertanto, è rimasta condominiale ed accessibile ad ogni componente del condominio. La corte d’appello, quindi, sulla base di tali univoci elementi di fatto, ha ritenuto che il sottotetto sia al servizio di tutti i condomini, fermo restando l’uso esclusivo di una sua limitata porzione in capo alla G. , e, pertanto, che la decisione assunta dall’assemblea di aprire una ulteriore botola di accesso non è lesiva di alcun diritto assoluto dell’appellata, così come quella di aprire un lucernaio, a fronte del diritto dei condomini di operare per il miglior uso della cosa comune. G.D. , con ricorso notificato il 28/12/2013.2/1/2014, al Condominio ed, il 30/12/2013, ad P.U. , Pi.Cl. , B.R. e C.C. , nel domicilio eletto, sito presso lo studio dell’avv. Maurizio Salvalaio, depositato il 13/1/2014 - ha chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza, dichiaratamente non notificata, della corte d’appello. Con controricorso, notificato il 23/1/2014, resistono P.U. e Pi.Cl. . La ricorrente, infine, rilevando che solo nel controricorso di P.U. e Pi.Cl. è stata dichiarata la morte di B.R. il 3/4/2012 e C.C. l’8/11/2012 , ha notificato, in data 12.18/2/2014, atto di integrazione volontaria del contraddittorio nei confronti degli eredi degli stessi, collettivamente ed impersonalmente, nel loro ultimo domicilio, sito a OMISSIS . Le parti hanno depositato memorie a norma dell’art. 378 c.p.c Motivi della decisione 1. Con il primo motivo, la ricorrente, lamentando - ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 4 c.p.c. - la violazione e la falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., censura la decisione gravata per aver omesso di pronunciarsi sulle domande di nullità e/o annullamento della delibera impugnata per vizi che il tribunale, accogliendo la domanda, ha considerato assorbiti o infondati e che, a fronte dell’appello proposto dai condomini, sono stati espressamente riproposti, in via incidentale, innanzi alla corte d’appello, e, segnatamente la domanda di invalidità della delibera di apertura della botola in quanto incidente sul possesso esclusivo dell’intero sottotetto da parte della ricorrente la domanda di invalidità della delibera inerente il lucernaio per assenza dell’argomento dall’ordine del giorno dell’assemblea la domanda di invalidità della delibera inerente sia l’apertura della botola, sia l’apertura del lucernaio in ragione dell’inscindibilità del relativo contenuto e dell’assenza dell’argomento concernente l’apertura del lucernaio dall’ordine del giorno la domanda di invalidità della delibera per mancanza del consenso unanime dei condomini la domanda di invalidità della delibera per violazione degli artt. 1120 e 1121 c.c 2. Con il secondo motivo, la ricorrente, contestando - ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 4 c.p.c. - la violazione e la falsa applicazione degli artt. 817, 818, 819, 1117, 1027 ss., 2735 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., censura la decisione gravata, innanzitutto, per aver omesso di motivare sul titolo proprietario del sottotetto che la stessa ha dedotto nel giudizio di primo grado e riproposto innanzi alla corte d’appello, e cioè il vincolo pertinenziale che, sin dalla costruzione dell’edificio, nel 1957, lo lega al suo solo appartamento, ed, in secondo luogo, per aver omesso di pronunciarsi sulla domanda di invalidità della delibera perché incidente sulla proprietà esclusiva, in capo ad essa, dell’intero sottotetto in ragione del predetto vincolo di pertinenzialità, il quale, infatti, costituisce il titolo che, a norma dell’art. 817 c.c., deroga l’art. 1117 c.c. ed esclude la proprietà comune sullo stesso, la cui sussistenza, quindi, al pari della servitù di passaggio, è stata erroneamente ritenuta dalla corte d’appello. 3. Con il terzo motivo, la ricorrente, lamentando - ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. - la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1117, 2727, 2728 e 2729 c.c. e l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, censura la sentenza impugnata per avere erroneamente ritenuto che il sottotetto in questione sia destinato all’uso o al godimento comune quale fatto noto sul quale fondare, a norma dell’art. 2727 c.c., la presunzione legale prevista dall’art. 1117 c.c., laddove, nel caso in esame, gli unici indizi a tal fine valorizzati e cioè l’esclusione del sottotetto dalle tabelle millesimali di pertinenza della ricorrente e la collocazione nello stesso delle canne fumarie, delle colonne di scarico e l’antenna televisiva non sono gravi, precisi e concordanti, posto che, quanto al primo profilo, il sottotetto non è calpestabile e non è abitabile, mentre, per ciò che riguarda il secondo, gli impianti indicati dalla corte sono incorporati nei muri condominiali, tanto più in relazione agli indizi in senso contrario vale a dire il possesso esclusivo del sottotetto in capo alla ricorrente e l’esclusione del compossesso degli altri condomini, riconosciuto dal tribunale di Padova con la sentenza del 20/1/2009 la mancata inclusione del sottotetto tra le parti comuni dell’edificio nel regolamento condominiale il riconoscimento ad opera della contro ricorrente P. dell’inesistenza di una servitù di passaggio per l’appartamento e la botola di proprietà della G. che ha immotivatamente trascurato. 4. In via pregiudiziale, vanno esaminate due questioni di carattere processuale. La prima riguarda il rilievo da attribuirsi, evidentemente ai fini della validità della notifica del ricorso per cassazione presso il procuratore domiciliatario, al decesso, intervenuto nelle more del giudizio d’appello, di due dei quattro condomini appellanti, pacificamente non dichiarata se non in sede di notifica del controricorso. La seconda concerne il rilievo da attribuirsi, ai fini della correttezza della sentenza impugnata, al fatto che l’appello è stato proposto da singoli condomini pur se la sentenza del tribunale era stata resa esclusivamente nei confronti dell’amministratore del condominio. Quanto alla prima, la Corte ritiene che la notifica del ricorso per cassazione, in quanto eseguita presso il procuratore domiciliatario, è senz’altro corretta. Le Sezioni Unite di questa corte, infatti, con la sentenza n. 15295/2014, hanno affermato il principio per cui in caso di morte o perdita di capacità della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata rispetto alle altre parti ed al giudice nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione , a meno che nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta o il rappresentante legale di quella divenuta incapace, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. conf., più di recente, Cass. n. 710/2016 . La seconda questione - sollevata d’ufficio dalla Corte riguarda, come detto, il rilievo da attribuire al fatto che, sebbene la sentenza resa dal tribunale sia stata pronunciata nei confronti del solo amministratore del condominio, l’appello poi accolto e, quindi, in questa sede, il controricorso è stato, invece, proposto, nella contumacia del condominio, da quattro condomini. Il collegio ritiene di dar seguito, sul punto, a quanto, di recente, affermato da questa Sezione, vale a dire che essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata Cass. n. 16562/2015 in senso conf., Cass. n. 10717/2011 Cass. n. 14765/2012 Cass. n. 12588/2002 Cass. n. 9206/2006 Cass. n. 13716/1999 Cass. n. 2392/1994 . Ciò detto, la Corte procede all’esame dei motivi proposti dalla ricorrente. 5. I primi due motivi - con i quali la ricorrente, lamentando, ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 4 c.p.c., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., ha censurato la decisione gravata per aver omesso di pronunciarsi sulle domande di nullità e/o annullamento della delibera impugna per vizi che il tribunale, accogliendo la domanda, ha considerato assorbiti o infondati e che, a fronte dell’appello proposto dai condomini, sono stati espressamente riproposti, in via incidentale, innanzi alla corte d’appello - devono essere esaminati congiuntamente e sono fondati. Risulta, infatti, dagli atti del procedimento - che la parte ha indicato in ricorso, riproducendone i passi interessati nonché la collocazione tra quelli prodotti nel presente procedimento, e che la corte, trattandosi di vizio per error in procedendo , ha esaminato direttamente - che G.D. , con ricorso depositato il 7/1/2006 e notificato il 27/1/2006, ha chiesto che il tribunale dichiari la nullità e/o pronunciasse l’annullamento della delibera con la quale, in data 7/12/2005, l’assemblea condominiale aveva deciso, con il suo voto contrario, l’apertura in area condominiale di una ulteriore botola per l’accesso al sottotetto, ritenendolo di proprietà condominiale ed approvando il preventivo della relativa spesa, nonché l’apertura di un lucernaio, deducendo, a sostegno di tali domande, che la delibera è illegittima per impossibilità ed illiceità dell’oggetto in quanto incidente sul possesso esclusivo del sottotetto in capo alla ricorrente la delibera è illegittima per impossibilità ed illiceità dell’oggetto in quanto incidente e la proprietà esclusiva, in capo alla ricorrente, dell’intero sottotetto in ragione del vincolo di pertinenzialità esistente, sin dalla costruzione dell’edificio, con il solo suo appartamento la delibera inerente il lucernaio ed il relativo preventivo di spesa è illegittima per assenza dell’argomento dall’ordine del giorno dell’assemblea la delibera, che ha deciso opere che non costituiscono semplici innovazioni ma modificazioni essenziali riguardanti parti comuni dell’edificio, è illegittima per mancanza del consenso unanime dei condomini la delibera è illegittima per violazione degli artt. 1120 e 1121 c.c. G.D. , a seguito dell’appello, ha proposto, con comparsa di costituzione, appello incidentale nel quale ha ribadito le predette domande. Ora, la corte d’appello, nel riformare la sentenza del tribunale, ha, per un verso, escluso che gli atti di compravendita prodotti, ivi compreso quello di acquisto dell’appellata, consentissero di affermare che la ricorrente aveva acquistato la proprietà esclusiva del sottotetto, neppure per la parte sovrastante il suo appartamento, e, per altro verso, affermato che il sottotetto, ospitando la canna fumaria, le colonne di scarico delle acque e l’antenna televisiva comune a tutti, fosse un bene destinato al servizio di tutti i condomini, per cui, fermo restando l’uso esclusivo di una sua limitata porzione in capo alla G. , la decisione assunta dall’assemblea di aprire una ulteriore botola di accesso non fosse lesiva di alcun diritto assoluto dell’appellata, al pari di aprire un lucernaio, a fronte del diritto dei condomini di operare per il miglior uso della cosa comune. Così facendo, però, la corte non si è pronunciata su tutte le ulteriori domande di accertamento dell’invalidità della delibera impugnata, come sopra descritte, che l’appellata, in via incidentale, aveva riproposto. Ed infatti, se un condomino, impugnando una delibera assembleare, denuncia una pluralità di vizi che ne possono determinare l’invalidità, propone contestualmente una pluralità di domande giudiziali, con in comune il petitum la declaratoria di nullità e/o la pronuncia di annullamento della deliberazione assembleare ma con distinte causae petendi , corrispondenti a ciascuno dei vizi dedotti cfr. Cass. n. 2758/2012, in materia di impugnazione di delibera di assemblea societaria . L’omissione di pronuncia perpetrata, in violazione dell’art. 112 c.p.c., dalla corte d’appello impone, quindi, la cassazione della sentenza impugnata, in relazione ai motivi esposti, con rinvio della causa alla medesima corte, in differente composizione. 6. Il terzo motivo, con il quale la ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1117, 2727, 2728 e 2729 c.c. e l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio per avere la sentenza impugnata erroneamente ritenuto, nonostante la mancanza di indizi gravi, precisi e concordanti, che il sottotetto in questione sia destinato all’uso o al godimento comune, rimane, invece, assorbito. 7. Le spese di lite sono rimesse alla corte d’appello. P.Q.M. La Corte così decide 1 accoglie il primo ed il secondo motivo, assorbito il terzo 2 cassa, in relazione ai motivi accolti, la sentenza impugnata e rinvia alla corte d’appello di Venezia in diversa composizione anche per le spese del presente giudizio.