Terreni edificabili, come calcolare le tasse sulle plusvalenze

Il valore non va ancorato a quello di vendita del suolo ma a quello normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione

Ai fini fiscali il valore della plusvalenza ottenuta dalla vendita di un terreno edificabile va ancorato, non a quello di vendita né a quello iniziale, ma a quello normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione. È quanto ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza 25611/06 qui leggibile tra gli allegati, ha accolto il ricorso del contribuente e enunciato un nuovo principio di diritto. Quindi, la commissione tributaria regionale a cui la causa è stata rinviata dovrà decidere tenendo presente che per i terreni di cui alla lettera a comma 1 dell'articolo 81 del Dpr 917/86, acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione si assume come prezzo di acquisto il valore normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione . I giudici della sezione tributaria hanno dunque bocciato la sentenza emessa in secondo grado secondo cui il fisco aveva fatto bene a recuperare a tassazione la plusvalenza conseguita dalla cessione di un'area fabbricabile, perché il maggior valore risultava dalla natura del bene, dalla zona e dalla sua ubicazione e perché il contribuente aveva omesso di dimostrare il prezzo mediante la produzione della relativa documentazione contrattuale . Lo stesso giudice aveva ritenuto infondata anche la tesi del contribuente che avrebbe voluto ancorare la plusvalenza al valore iniziale del bene al quinto anno precedente, con ciò trascurando la ratio della plusvalenza che si fonda sull'esistenza di una differenza fra il valore iniziale del bene e quello di vendita ed è quindi, legittima l'applicazione dell'articolo 82 Tuir al comma 1 e 2. deb.alb.

Cassazione - Sezione quinta civile - sentenza 21 settembre-1 dicembre 2006, n. 25611 Presidente Saccucci - Relatore Meloncelli Pm Caliendo - conforme - Ricorrente Zei Svolgimento del processo 1. Il 22 giugno 2001 è notificato al ministero delle Finanze, presso l'Avvocatura generale dello Stato, un ricorso del signor Scipione Zei per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, che ha rigettato l'appello del contribuente contro la sentenza della Ctp di Viterbo 24 settembre 1998, 272/03/98, che aveva parzialmente accolto il suo ricorso contro l'avviso di accertamento 5381012025 dell'Irpef e dell'Ilore 1989. 2. I fatti di causa sono i seguenti a nel 1995 l'Ufficio distrettuale delle imposte dirette di Viterbo rettifica, con l'avviso di accertamento 5381012025, il reddito del 1989 del signor Scipione Zei, elevandolo delle dichiarate lire 195.137.000 a lire 429.939.000 b dei quattro oggetti di recupero ad imposizione, operato in sede di accertamento, rimangono in contestazione in sede di legittimità soltanto quelli riguardanti 1 l'indicazione nel quadro L della dichiarazione dei redditi dell'utile conseguito dalla cessione di un'area edificabile in Viterbo per lire 120.691.000, inferiore al valore di lire 159.250.000, scaturito dalla sentenza della Ct di secondo grado di Viterbo 303/91 2 l'omessa annotazione tra i ricavi di lire 25.000.000, ottenute dalla cessione di un garage in Viterbo, Via della Torre 15/a, accertato quale reddito di impresa c la Ctp di Viterbo, accolti gli altri motivi di ricorso, rigetta quelli relativi ai punti qui indicati sub b d l'appello del contribuente è, poi, rigettato, con compensazione delle spese processuali, dalla Ctr con la sentenza ora impugnata per cassazione. 3. La sentenza della Ctr, oggetto del ricorso per cassazione, è così motivata a è legittimo il recupero ad imposizione della plusvalenza conseguita dalla cessione dell'area fabbricabile, perché il maggior valore risulta dalla natura del bene e dalla zona della sua ubicazione e perché il contribuente ha omesso di dimostrare il prezzo attraverso la produzione della relativa documentazione contrattuale inoltre, è infondata la tesi dell'appellante che vorrebbe ancorare la plusvalenza al valore iniziale del bene al quinto anno precedente, con ciò trascurando la ratio dellaq plusvalenza che si fonda sull'esistenza di una differenza fra il valore iniziale del bene e quello di vendita ed è, quindi, legittima l'applicazione dei commi 1 e 2 dell'articolo 82 Dpr 917/86 b è legittima la ripresa ad imposizione di lire 25.000.000, relativa alla cessione del fabbricato garage di Via della Torre infatti, l'immobile deve essere considerato bene strumentale dell'impresa, perché esso non compare nell'inventario dei beni personali esclusi dall'impresa e perché esso non è stato indicato dal ctu nell'elenco degli immobili presi in esame nella sua relazione. 4. Il ricorso per cassazione del signor Scipione Zei è sostenuto con tre motivi d'impugnazione e si conclude con la richiesta che sia cassata la sentenza impugnata, con ogni conseguente statuizione, anche in ordine alle spese processuali. 5. L'intimato non si è costituito in giudizio. Motivi della decisione 6. Con il primo motivo di impugnazione si denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'articolo 81.1a e dell'articolo 82.2 Dpr 917/86. 6.1. Secondo il ricorrente l'articolo 82.2 Dpr 917/86 sarebbe applicabile alla cessione di terreni acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione e prevederebbe che in tal caso il valore iniziale su cui calcolare la plusvalenza sia fissato nel valore normale nel quinto anno anteriore. La norma sarebbe pacificamente applicabile al caso di specie, perché il terreno è stato acquistato nel 1967 e la lottizzazione è iniziata nel 1984, cioè ben 17 anni dopo l'acquisto. 6.2. Per la risoluzione della questione è necessario accertare preliminarmente in quale delle categorie oggetto delle norme ex articolo 81 e 82 Dpr 917/86, rientri il terreno oggetto di controversia. È accertato dal giudice d'appello e, comunque, incontrastando tra le parti, che l'acquisto del bene risale ad oltre cinque anni prima della cessione 1967 rispetto al 1989 . È accertato anche che il terreno è edificabile e che la lottizzazione risale al 1984 ed è, dunque, posteriore di oltre cinque anni rispetto all'acquisto 1967 . Se ne deduce che il terreno rientra nella categoria ex articolo 81.1a Dpr 917/86. Quanto, poi, al contenuto di specie, occorre optare tra la disposizione contenuta nell'articolo 82.1 e quella contenuta nell'articolo 82.2 Dpr 917/86. La prima di esse articolo 82,1 assume ad oggetto le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, cioè quelle considerate dall'articolo 81.1a , per disporre il criterio generale della plusvalenza come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto. La seconda articolo 82.2 assume come oggetto le plusvalenze realizzate con la cessione di beni lottizzati acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione, assumendo come speciale criterio di determinazione della plusvalenza la differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il valore normale nel quinto anno anteriore. La Ctr ha applicato al caso di specie l'articolo 81.2 Dpr 917/86 plusvalenza=corrispettivo percepito nel 1989 decurtato del prezzo di acquisto nel 1967 , ed ha escluso l'applicazione dell'articolo 82.2 Dpr 917/86, in quanto esso è stato interpretato nel senso che il valore normale nel quinto anno anteriore equivarrebbe al valore normale nel quinto anno anteriore alla vendita . Si ritiene, invece, che l'articolo 82.2. debba essere interpretato nel senso che il valore normale nel quinto anno anteriore equivale a il valore normale nel quinto anno anteriore alla lottizzazione , sia perché nella formula letteraria del primo periodo dell'articolo 82.2. Dpr 917/86, si menziona solo la lottizzazione e non la vendita, cosicché l'anteriorità del lustro non può che essere riferita alla lottizzazione sia perché la ratio della norma è quella di calcolare presuntivamente, a favore del contribuente, che solo negli ultimi cinque anni precedenti alla lottizzazione si sia prodotto un incremento del valore del bene, presupponendo cioè che esso sia stato acquisito solo cinque anni prima. In altri termini il legislatore ha voluto limitare ad un quinquennio il computo della plusvalenza, senza risalire fino alla data di acquisto, perché altrimenti non si spiegherebbe la specialità della formulazione dell'articolo 82.2.1. rispetto alla generalità della formula ex articolo 82. Facendo applicazione di tale principio di diritto alla fattispecie concreta oggetto di controversia, considerato che l'articolo 82.2 assume come oggetto, tra i terreni già oggetto dell'articolo 81.1 e dell'articolo 82.1 Dpr 917/86, quelli il cui acquisto sia anteriore di oltre cinque anni rispetto alla lottizzazione, per disporre un contenuto specie diverso da quello dell'articolo 82.1 cioè l'assunzione come valore iniziale da detrarre dal prezzo di vendita, al fine della determinazione della plusvalenza, quello di cinque anni anteriore alla lottizzazione, si deve stabilire che oggetto dell'imposizione per l'anno 1989, è la differenza tra la somma percepita nel 1989 e quella del valore del bene di cinque anni anteriori alla lottizzazione, cioè il valore che il bene aveva nel 1979. In conclusione, il primo motivo di impugnazione dev'essere accolto, ma per ragioni diverse da quelle addotte dal contribuente, perché, se è vero che la sentenza impugnata non ha correttamente interpretato la legge, applicando al controverso caso di specie ultima l'articolo 82,1 e se è vero che dovrebbe invece essere applicato l'articolo 82.2 questo non deve essere applicato, come pretenderebbe il contribuente, computando l'anteriorità del lustro rispetto alla vendita, ma computandola rispetto alla lottizzazione. In sostanza il principio di diritto, al quale dovrà attenersi il giudice del rinvio, può essere così formulato per i terreni di cui alla lettera a del comma 1 dell'articolo 81 Dpr 917/86, acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione si assume come prezzo di acquisto il valore normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione. 7. Con il secondo motivo di impugnazione si ipotizza l'illogicità, l'insufficienza e la contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata. 7.1. Con il secondo motivo d'impugnazione s'ipotizza l'illogicità, l'insufficienza e la contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata. 7.2. Al riguardo, il ricorrente sostiene che sarebbe del tutto erronea ed insufficiente, nonché illogica, la motivazione che ritiene di includere il garage nei beni dell'impresa. Infatti, sarebbe del tutto apodittica l'affermazione che il garage non sia stato considerato dal ctu, perché egli avrebbe esplicitamente affermato che tutti i beni elencati nel quadro B delle dichiarazioni dei redditi 1988 1989e 1990 sono da considerare beni personali e p pertanto esclusi dal patrimonio dell'impresa e sarebbe pacifico che il garage è stato inserito al rigo B13 della dichiarazione dei redditi. Inoltre, non sarebbe superfluo ricordare che il bene è pervenuto al contribuente in virtù di successione ereditaria dal 18 agosto 1960. 7.2. Il motivo è fondato. Infatti, in contrasto con quanto risulta dalla ctu, il cui testo è stato, per la parte rilevante ai fini della risoluzione della presente controversia, riprodotto nel ricorso per cassazione, il giudice d'appello ha affermato esattamente il contrario e cioè che il garage non sarebbe stato preso in esame dal ctu nella sua relazione. Dall'evidente omissione della presa in considerazione della valutazione della ctu discende l'illogicità della motivazione della sentenza impugnata. 8. La riconosciuta fondatezza dei primi due motivi di impugnazione rende superfluo l'esame della terza censura, con la quale si contesta il capo della sentenza d'appello relativo alle spese processuali. 9. A conclusione dell'esame delle censure proposte si devono accogliere i primi due motivi di impugnazione e si deve dichiarare assorbito il terzo motivo. La sentenza impugnata deve essere conseguentemente cassata in relazione agli accoglimenti oprati e la causa deve essere rinviata per il riesame ad altra sezione della Ctr della Lazio, che provvederà anche sulle spese processuali relative al giudizio di cassazione. PQM La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Ctr Lazio, anche per le spese processuali relative al giudizio di cassazione.