Qualunque controversia possa insorgere nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio è una controversia “tra condomini”, la cui cognizione ratione loci, ai sensi dell’articolo 23 c.p.c., spetta esclusivamente al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Lo afferma la Corte di Cassazione nella sentenza numero 180/15, depositata il 12 gennaio. Il fatto. I comproprietari di un immobile condominiale, sito nel comune di Portisco OT , hanno agito dinanzi al Tribunale di Roma per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla loro proprietà a causa di infiltrazioni idriche provenienti dall’appartamento sovrastante. La proprietaria del suddetto appartamento, convenuta in giudizio, ha chiamato in causa il Condominio il quale ha eccepito l’incompetenza territoriale del Tribunale di Roma, adito ai sensi dell’articolo 23 c.p.c., indicando quale Tribunale competente quello di Olbia. Oltre a tale eccezione procedurale, esclude poi qualunque coinvolgimento della propria responsabilità. Il Tribunale afferma la propria competenza in ragione della natura extracontrattuale della controversia. Il Tribunale, con sentenza non definitiva, ha rigettato l’eccezione di incompetenza territoriale sollevata, affermando che le cause “tra condomini”, ai sensi dell’articolo 23 c.p.c., risultano comprensive di tutte le controversie relative alla comunione dei beni, ad esclusione invece di qualunque causa che abbia una pur generica relazione con uno degli immobili facenti parte della comunione. Nel caso di specie, il Tribunale ha osservato come la vertenza non riguardi diritti dei singoli partecipanti alla comunione, né l’uso o la tutela delle parti comuni, ma sia invece riferita alla responsabilità extracontrattuale per danni subiti dai proprietari di uno degli immobili appartenenti al complesso condominiale, fattispecie che esula dunque dal campo di operatività della norma citata. Per la Cassazione è competente il giudice del luogo dove si trova l’immobile. La Corte di Cassazione, investita della questione relativa al regolamento di competenza, ha modo di riconfermare la definizione dell’ambito di applicazione dell’articolo 23 c.p.c., il quale, comprensivo di qualunque controversia “tra condomini”, risulta riferire la cognizione della causa al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, competenza esclusiva e priva di alternative. Afferma poi che la sfera di operatività dell’articolo 23 non è riferita alle sole liti tra singoli condomini in relazione a rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio. L’esclusione delle ipotesi di diritti di obbligazione dall’ambito di operatività della norma citata, contrasterebbe difatti con la necessità dell’inserimento della norma stessa, dato che già l’articolo 21 c.p.c. prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, quello del luogo ove è sito l’immobile. L’ipotesi in oggetto rientra dunque pienamente nella sfera dell’articolo 23 c.p.c., con la conseguenza che la competenza per la cognizione della causa deve essere correttamente riferita al Tribunale di Tempio Pausania, tribunale nel cui circondario ricade il comune di Olbia, ove si trova l’immobile. Per questi motivi, la Corte dichiara la competenza del Tribunale di Tempio Pausania e cassa la sentenza impugnata.
Corte di Cassazione, sez. VI-2 Civile, sentenza 17 dicembre 2014 – 12 gennaio 2015, numero 180 Presidente Petitti – Relatore Giusti Fatto e diritto Ritenuto che M.F. e R.C., com-proprietari in Portisco OT di un immobile facente par te del Condominio I Coralli , lamentando danni al loro bene a seguito di infiltrazioni idriche provenienti dal la sovrastante proprietà di A.C., hanno convenu to quest'ultima, residente in Roma, dinanzi al Tribunale di Roma, perché, previo accertamento della responsabili tà della stessa nella causazione dell'evento dannoso, fosse condannata al risarcimento dei danni patrimoniali arrecati all'immobile ed agli arredi, nonché al rimborso delle spese di viaggio e pernottamento da loro sostenute e altresì per l'acquisto di un deumidificatore, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali per mancata fruizione dell'immobile e per vacanza rovinata che la convenuta ha declinato la propria responsa bilità e, debitamente autorizzata, ha chiamato in giudi zio il Condominio, ritenendo che i danni all'appartamento fossero dipesi dall'ostruzione di con dutture condominiali che, costituitosi in giudizio, il Condominio ha ec cepito l'incompetenza territoriale del Tribunale adito ai sensi dell'articolo 23 cod. proc. civ., indicando come competente il Tribunale di Olbia, mentre nel merito ha contestato qualsiasi suo coinvolgimento ed ha chiamato in garanzia la Zurich Insurance Limited Company, per es sere manlevato in caso di condanna che la società assicuratrice ha chiesto il rigetto della domanda nei suoi confronti, per inoperatività del la garanzia assicuratrice che, con sentenza non definitiva depositata il 15 luglio 2013, il Tribunale ha rigettato l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dal Condominio, per essere competente a conoscere la controversia il Tribu nale di Roma che - premesso che per cause tra condomini , ai sensi dell'articolo 23 cod. proc. civ., devono intendersi tutte le controversie relative a casi di comunione dei beni e non già una qualunque causa la cui domanda abbia una qualsivoglia relazione con uno degli immobili facen ti parte del fabbricato condominiale - il Tribunale ha rilevato che nel caso di specie non si verte in materia di diritti dei singoli partecipanti alla gestione condo miniale né di uso, più o meno intenso, della cosa comune né, tanto meno, della tutela delle parti comuni del fab bricato si discute, invece, di responsabilità extracon trattuale per danni subiti dai proprietari di uno degli appartamenti del complesso condominiale I Coralli , danni imputati dagli attori a A.C., proprietaria dell'appartamento sovrastante, e da questa, invece, im putati al Condominio che il pubblico ministero ha chiesto, nelle conclu sioni scritte ex articolo 380-ter cod. proc. civ., l'accoglimento del ricorso e la dichiarazione di compe tenza del Tribunale di Olbia. Considerato che qualunque controversia possa insor gere nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio è una controversia tra condomini la cui co gnizione ratione loci, ai sensi dell'articolo 23 cod. proc. civ., spetta esclusivamente e senza alternative al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la mag gior parte di essi Cass., Sez. Unumero , 18 settembre 2006, numero 20076 che la sfera di applicazione dell'articolo 23 cod. proc. civ. non è limitata alle liti tra singoli condomi ni attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla pro prietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e go dimento delle stesse, con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione una siffatta limitazione ha precisato Sez. Unumero numero 20076 del 2006, cit. urta contro il decisivo rilievo che, ove per cause tra condomini , ex articolo 23 cod. proc. civ., dovessero intendersi solo quelle a carattere reale, non si comprenderebbe la ne cessità della norma in parola con riferimento al condo minio, visto che già l'articolo 21 cod. proc. civ. prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti rea li immobiliari, quello del luogo dove è posto l'immobile che pertanto rientra nel campo di applicazione dell'articolo 23 cod. proc. civ. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche prove nienti dall' appartamento sovrastante, come pure la do manda con cui il convenuto, sul presupposto della prove nienza dei lamentati danni da parti comuni dell'edificio, tenda a riversare sul condominio ogni re sponsabilità che non può essere preso in considerazione in que sta sede il rilievo, contenuto nella memoria difensiva, secondo cui la convenuta A.C. non sarebbe condo mina, ma soltanto usufruttuaria dell'appartamento da cui sono derivati i danni, trattandosi di deduzione difensi va che smentisce l'impostazione originaria della doman da, con la quale - come risulta inequivocabilmente dal tenore della sentenza impugnata - gli attori hanno la mentato danni al loro bene a seguito di infiltrazioni idriche provenienti dalla sovrastante proprietà di A.C. che, pertanto, poiché il condominio i Coralli si trova in Olbia, località Portisco, va dichiarata la com petenza per territorio del Tribunale di Tempio Pausania, nel cui circondario ricade il Comune di Olbia, e va cas sata la sentenza impugnata che le spese del regolamento vanno rimesse al Tri bunale competente, dinanzi al quale la causa sarà rias sunta nel termine di legge. P.Q.M. La Corte dichiara la competenza del Tribunale di Tempio Pausania, cassa la sentenza del Tribunale di Roma depositata in data 15 luglio 2013 e rimette le parti, anche per le spese del regolamento, dinanzi al Tribunale dichiarato competente, previa riassunzione nel termine di legge.