Ciascun condomino può agire in giudizio per tutelare la cosa comune, anche senza il consenso degli altri, non configurandosi così un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Inoltre, l’azione di rivendicazione, avente ad oggetto la medesima area comune, può essere esercitata anche da uno solo o da taluni dei proprietari.
Il caso. La controversia decisa dal Tribunale di Modena concerne l’accertamento della proprietà condominiale di una porzione immobiliare cortile , con la rivendicazione del diritto di comproprietà in capo ai condomini, da cui deriva l’esclusione dell’uso esclusivo dell’area da parte dei convenuti. In particolare, l’azione promossa mirava ad una pronuncia di accertamento negativo per la tutela dei diritti del condominio sull’area cortiliva. Nel corso del giudizio vengono in rilievo diverse questioni di diritto legate al regime di comproprietà dell’area condominiale. Azione del singolo e litisconsorzio. In punto di integrazione del contraddittorio, secondo il Giudice la domanda promossa da uno dei condomini non dà luogo a litisconsorzio necessario nei confronti degli altri, dato che ciascun proprietario può agire in giudizio – nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti - anche senza il consenso degli altri per la tutela della cosa comune. La pronuncia emessa all’esito di un simile giudizio non incide con effetti costitutivi sui diritti reali dei condomini, ma rimuove un titolo invalido. Non deve, perciò, essere pronunciata nei confronti di tutti i comproprietari. Singolo condomino e terzi. Ulteriore profilo è quello dell’azione promossa verso terzi nell’interesse della cosa comune. La domanda del condomino-attore non dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario, ancorché l'esecuzione della relativa pronunzia giudiziale possa essere poi ostacolata dall'eventuale opposizione di altri interessati, rimasti estranei al processo. Tale pronunzia, infatti, non può ritenersi inutiliter data, essendo idonea a produrre i suoi effetti e, in particolare, quello di escludere per intanto dal compossesso la parte convenuta in giudizio. Profili probatori le mappe catastali. Nell'azione di rivendicazione, occorre innanzitutto a verificare l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della pretesa, e ciò a prescindere da qualsiasi eccezione del convenuto, giacché, investendo tale indagine uno degli elementi costitutivi della domanda, la relativa prova deve essere fornita dall'attore e l'eventuale insussistenza deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio. Per quanto attiene, in particolare, alla identità del bene domandato dall'attore con quello descritto nel titolo stesso, i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria, tant'è che le risultanze di esse possono assumere rilevanza probatoria solo se espressamente richiamate nell'atto di acquisto o se non contraddette da specifiche determinazioni negoziali delle parti. Usucapione della cosa comune. Nelle situazioni di comproprietà, l'accertamento dell'usucapione richieda l'acquisizione della prova, piuttosto rigorosa, del passaggio da una situazione di compossesso a quella di possesso esclusivo. Nel caso di specie, però, risulta che l’area oggetto della controversia fosse utilizzabile liberamente da tutti i condomini, escludendo con ciò il presupposto necessario per l’usucapione.
Tribunale di Modena, sez. II Civile, sentenza 19 aprile – 14 giugno, numero 953 Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani Svolgimento del processo 1. Come da atti di causa e relativo verbale d'udienza. Motivi della decisione 2. Preliminarmente va rilevato che la presente decisione interviene dopo le modifiche apportate agli articolo 132 c.p.comma e 118 disp. atto c.p.comma ad opera della legge 69/2009 e, pertanto, la redazione della sentenza avviene in conformità alle nuove previsioni normative che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione. 3. Sempre preliminarmente in rito, va esaminata l'eccezione di mancata integrazione del contraddittorio sulla domanda attrice, svolta dalle parti convenute. L'eccezione è infondata, perché la domanda svolta da parte attrice, come azione di accertamento negativo, volta alla tutela dei diritti del singolo condomino e del condominio nei confronti dei terzi, non dà luogo a una situazione di litisconsorzio necessario. Ciascun proprietario, in quanto titolare di un diritto che investe l'intera cosa comune, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino. In particolare, per quanto riguarda le azioni di accertamento negativo, e in particolare la domanda volta all'accertamento della invalidità di un atto compiuto in pregiudizio della cosa comune, la pronuncia non incide con effetti costitutivi sui diritti reali dei condomini, ma rimuove un titolo invalido, e quindi non deve essere pronunciata nei confronti di tutti i comproprietari. La giurisprudenza ha espresso sul punto principi consolidati «L'azione diretta all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore ed al conseguenza obbligo di rilascio di un immobile da parte del convenuto non dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario, ancorché l'esecuzione della relativa pronunzia giudiziale possa essere poi ostacolata dall'eventuale opposizione di altri interessati, rimasti estranei al processo. La pronunzia, infatti, non può ritenersi inutiliter data, essendo essa idonea a produrre i suoi effetti e, in particolare, quello di escludere per intanto dal compossesso la parte convenuta in giudizio» Cass. II, 9/2/95, numero 1454 «Il diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini» Cass. II, 6/10/05, numero 19460 «Ai sensi dell'articolo 1131, comma 2, cc, la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste, senza alcuna limitazione ed estendendosi anche in ordine alla interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa da terzi od anche dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell'edificio, avendo in tal caso l'amministratore il solo obbligo, di mera rilevanza in tema e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini» Cass. II, 10/11/10, numero 22886 «L'azione di rivendicazione, non inerendo ad un rapporto giuridico plurisoggettivo unico ed inscindibile e non tendendo ad una pronuncia con effetti costitutivi, non introduce un'ipotesi di litisconsorzio necessario, con la conseguenza che essa può essere esercitata anche da uno solo o da taluni dei proprietari» Cass. VI, 13/1/11, numero 685 . 4. La domanda attorea concerne l'accertamento della proprietà condominiale della porzione immobiliare area cortiliva oggetto della controversia, e quindi la rivendicazione del diritto di comproprietà, con le conseguenti pretese volte a consentirne l'uso comune ed impedirne l'uso esclusivo da parte dei convenuti. Dall'esame della documentazione prodotta risulta che la porzione dell'area cortiliva in questione è sempre stata area condominiale, di cui tutti i condomini dei fabbricati di Via Emilia Est 555/1-2-3 sono comproprietari, in quanto dalla documentazione più risalente è ricostruibile la seguente storia catastale degli immobili oggetto di causa. Tutto è chiaramente ricostruito nella consulenza tecnica d'ufficio espletata. Fino alla compravendita in data 30/7/96 rep. 9641 Notaio Rita De Victoriis Medori , tra la Ditta Tecni-Cos e M. A., la porzione di area cortiliva di cui è causa, è area comune. Prima di tale data tutto il caseggiato costituito dai due fabbricati, l'uno prospiciente la Via E. E., e l'altro posto nella parte retrostante, compresa l'area cortiliva, è di proprietà di M. U. che, nel 1972, lo lascia in eredità ai figli C., E. e G In data 30/6/77, C., E. ed i figli di G. deceduto , R., V. e U. odierna attrice , con atto del Notaio Dott. Giovanni Magnani rep. Nr 1225, Raccolta nr. 328 dividono tra loro l'intero immobile di cui fino ad allora erano comproprietari pro indiviso. Nell'atto di divisione e relativa assegnazione risulta espressamente articolo 5, docomma numero l a pago 35 e seg. , che costituiscono enti condominiali comuni, ai sensi dell'articolo 1117 e seguenti cc, e che pertanto rimangono in comunione tra gli assegnatari del caseggiato, descritto al nr. 5 lettera C delle premesse, e così dei Sigg.ri M. C. detta T., e dei Sigg.ri M. U. in F., M. V. in P. e M. R., ciascuno per quota proporzionale al valore delle porzioni del caseggiato stesso come sopra loro rispettivamente assegnate, le seguenti parti ed enti accessori del fabbricato . area annessa comprendente accesso dalla Via E., area cortiliva, corridoio di accesso alle cantine esistenti nel rustico a settentrione”. Nel 1993 M. C. vende alla società Tecni-Cos alcune unità immobiliari poste nel caseggiato identificate in modo specifico nella consulenza tecnica d'ufficio trasferendo alla stessa società i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni ex art 1117 cc . In data 16/3/94, con pratica di variazione catastale prot. 1024, vengono costituiti sull'area cortiliva condominiale, da parte del Geom. Secco, i subalterni 24-25-26-27-28-29-30-31 e 57 cfr. pago 13 CTU . La consulenza tecnica d'ufficio nota che con la pratica catastale con cui viene creato e identificato il sub. 25, lo stesso viene attributto in proprietà esclusiva ai Signori M. U. tra l'altro odierna attrice , M. C. e Tecni-cos per la quota di 1/3 ciascuno , e rileva correttamente come l'attribuzione in proprietà esclusiva effettuata in una pratica catastale non abbia alcun valore ai fini di un valido trasferimento immobiliare inoltre la società Tecni-Cos, sebbene comproprietaria - solo per il catasto - di 1/3 del sub. 25, in ogni caso trasferisce da sola, senza coinvolgere le altre due comproprietarie che emergono dalle risultanze catastali, la proprietà, in via esclusiva, di detta porzione di area cortiliva, a M. A. cfr. atto di compravendita del 30/7/96, Notaio Rita De Victoris Medori, con il quale per la prima volta viene trasferita da parte della società Tecni-Cos a M. A. la porzione di fabbricato sito in Modena, Via E. E., con antistante area di pertinenza esclusiva dell'estensione di mq 13 . identificata quest'ultima con il mappale 154/25 docomma numero 6 di parte attrice quest'ultima, a sua volta cfr. atto 19/1/99, Notaio Rolando Ramacciotti rep. numero 38630, docomma numero 7 di parte attrice trasferisce il diritto di proprietà delle unità immobiliari acquistate e dell'area cortiliva oggetto di causa agli odierni convenuti B. A. e B 5. Consegue dalla esposta ricostruzione che tale ultimo atto, nella parte in cui trasferisce la proprietà esclusiva del subalterno 25 dell'area cortiliva, è invalido ed inefficace nei confronti dei legittimi proprietari, cioè gli altri condomini, comprese le odierne attrici. La consulenza tecnica d'ufficio infatti, premessa la ricostruzione dei fatti sopra esposta, conclude cfr. pagg. 17-19 con osservazioni esenti da censure logiche, rispondenti alle risultanze di consulenza e dunque pienamente condivisibili «Come già anticipato nella risposta al quesito precedente, la costituzione del Subalterno 25 avviene in data 16 marzo 1994 tramite la pratica di variazione catastale prot. 1024 redatta dal Geom. L. S. rif. A . Sino a quella data, la porzione oggetto di causa non era mai stata identificata ed era sempre stata considerata annessa all’area cortiliva, quindi in comune con tutti i proprietari. Al momento della costituzione, tra gli altri, del subalterno 25, i proprietari delle varie unità immobiliari facenti parte del fabbricato identificato con il mappale 154, quindi i comproprietari degli spazi comuni, erano i Sigg.ri M. C., M. R., M. U., M. V. e, dal 1993, a seguito di compravendita dei subb. 14.16 e 17. anche la Ditta Tecni-Cos srl. I subalterni costituiti 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 57 , che corrispondono all'intera area cortiliva così come apprezzabile dalla Visione dell'allegato Doc, numero 13 ove gli stessi sono stati evidenziati con colore giallo, vengono però accatastati come unità di proprietà esclusiva della Ditta Tecni-Cos srl e dei Sigg.ri M. C. e M. U., per una quota di 1/3 ciascuno. Poiché corrispondono all'area di accesso da via E. E., all'area cortiliva e al corridoio di accesso alle cantine, quindi alle zone comuni individuate ed indicate in comproprietà nell'atto di divisione del 1977 rif. 1 e nei successivi trasferimenti immobiliari rif. 2-3 , per poterli rendere di proprietà esclusiva tra i tre soggetti citati, era necessario un atto di estromissione dalla comunione dei Sigg.ri M. R. e M. V. e contestualmente l'attribuzione esclusiva alla Ditta Tecni-Cos s.r.l. ed ai Sigg.ri M. C. e M. U In assenza di suddetto atto di estromissione, l'attribuzione della proprietà esclusiva del Subalterno 25 ai soli M. C., M. U. e Ditta Tecni-Cos s.r.l. avventa tramite la variazione catastale di cui al prot. 1024 del 16 marzo 1994 è, a parere dello scrivente, da ritenersi invalida. Ovviamente, la stessa considerazione riguarda anche di tutti gli altri subalterni costituiti con suddetta variazione, e più precisamente i Sub. 24, 26. 27, 28, 29, 30, 31 e 57, ossia l'intera area cortiliva dell'immobile. Peraltro lo scrivente non può esimersi dall'evidenziare che il ridetto sub. 25 era stato istituito nel 1994 in comproprietà per una quota di 1/3 ciascuno tra la Ditta Tecni-Cos S.r.l. ed i Sigg.ri M. C. e M. U Ne consegue che, anche ritenendo valida tale attribuzione, la sola Ditta Tecni-Cos s.r.l. non poteva vendere l'intera proprietà del sub. 25 ma eventualmente la sola quota di 1/3. Per le ragioni sopra esposte la Ditta Tecni-Cos s.r.l. non poteva vendere il Sub. 25 come area di pertinenza esclusiva del negozio di cui al Sub. 56, alla Sig.ra M. A Ciò è invece avvenuto con l’atto di compravendita del 26 luglio 1996, a ministero del Notaio Rita de Victoriis Medori rif. numero 6 . Di conseguenza la Sig.ra M. A. non poteva vendere il Sub. 25 come area di pertinenza esclusiva del negozio di cui al Sub. 56, ai Sig.ri B. A. e B. B Ciò è invece avvenuto con l’atto di compravendita del 30 Gennaio 1999 a ministero del Notaio Rolando Ramacciotti rif. 8 . In considerazione delle ragioni sopra esposte, è parere dello scrivente che l'intera area cortiliva, o quantomeno quella evidenziata nel già allegato Docomma numero 7 e più precisamente almeno i subalterni 24. 25. 26, 27. 28 e 29. siano da ritenersi area comune a tutti i subalterni del mappale 154». D'altronde, tali conclusioni sono state condivise dai tecnici di parte, che non hanno proposto osservazioni alla relazione tecnica del consulente d'ufficio, nei termini loro appositamente assegnati per il contraddittorio tecnico cfr. verbale 18/5/10 e pag. 19 CTU . 6. La domanda attorea relativa alla dichiarazione di proprietà condominiale è, quindi, fondata in base a quanto risulta dalle risultanze di causa, indipendentemente dalle risultanze catastali, che hanno valenza meramente sussidiaria e presuntiva, come costantemente affermato dalla giurisprudenza in materia di rivendicazione «In tema di rivendicazione, il giudice di merito è tenuto innanzitutto a verificare l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della pretesa, e ciò a prescindere da qualsiasi eccezione del convenuto, giacché, investendo tale indagine uno degli elementi costitutivi della domanda, la relativa prova deve essere fornita dall'attore e l'eventuale insussistenza deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio. Per quanto attiene, in particolare, alla identità del bene domandato dall'attore con quello descritto nel titolo stesso, i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria» Cass. II, 3/3/09, numero 5131 II, 27/10/03, numero 16094 «tant'è che le risultanze di esse possono assumere rilevanza probatoria solo se espressamente richiamiate nell'atto di acquisto o se non contraddette da specifiche determinazioni negoziali delle parti» Cass. II, 26/1/98, numero 711 . 7. Entrambe le parti convenute svolgono domanda riconvenzionale di usucapione. In ordine alla riconvenzionale di parte convenuta B., parte attrice ha fondatamente eccepito l'inammissibilità della domanda svolta in via subordinata, in quanto tardiva, dal momento che la domanda di usucapione, costituente non mera eccezione ma vera e propria domanda riconvenzionale, è stata proposta oltre i termini di cui all'articolo 166 c.p.c, con la comparsa di costituzione e risposta depositata all'udienza di prima comparizione. In ordine alla riconvenzionale di parte convenuta M., parte attrice, con la memoria depositata in data 7/4/05 ai sensi dell'art, 183 c.p.c, ha dichiarato di non accettare il contraddittorio sulla domanda svolta dalla stessa in via subordinata. In ogni caso, in merito all'usucapione le risultanze istruttorie sono univoche e non fanno ritenere provato il fatto costitutivo, perché l'istruttoria non ha evidenziato in modo indiscutibile i presupposti dell'istituto la situazione di disponibilità ed utilizzo del bene immobile, l'impiego continuativo per un periodo di tempo sufficiente, l'utilizzo esclusivo, con l'esercizio di un'attività che di fatto escludesse altri in particolare i condomini dall'uso dell'area cortiliva, mediante attività od opere palesemente visibili a tutti, cioè in breve una attività possessoria, corrispondente in tutto e per tutto ad una utilizzazione effettuata da un proprietario esclusivo. 8. In proposito va rilevato come nelle situazioni di comproprietà l'accertamento dell'usucapione richieda l'acquisizione della prova, piuttosto rigorosa, del passaggio da una situazione di compossesso a quella di possesso esclusivo. Nel caso di specie, infatti, risulta che l'area cortiliva in questione era utilizzabile liberamente da tutti i condomini e non vi era alcun ostacolo fisso che potesse impedire l'accesso, rimasto sempre libero a tutti i condomini. Il teste F. afferma che l'area viene usata da tutti per passaggio e che riconosce i luoghi nelle fotografie mostrate di cui al documento numero 9 di parte attrice. Il teste T., amministratore del condominio, afferma che l'area «era utilizzata da tutti i condomini anche perché non possono fare altrimenti. Questo lo posso dire dal 1994-95 . nel cortile sempre una macchina parcheggiata davanti al garage di pertinenza, che è la macchina di P. C., detto M., e questo costringe tutti gli altri a passare per il subalterno 25. Altre volte ho visto anche vetture di altri condomini in cortile, o gente che li viene a trovare. Il regolamento di condominio prevede esclusivamente il passaggio e sosta per carico e scarico». Il teste L. afferma che nel cortile i convenuti avevano un ombrellone e riconosce i luoghi di cui alle fotografie mostrategli e prodotte da parte attrice, dove risulta assente qualsivoglia delimitazione e chiusura. Il teste C., marito della convenuta B. B., afferma espressamente «da quando io sono andato lì nel 2000, lo stato dei luoghi è quello di cui alle fotografie che mi si mostra docomma 9 ». Tali circostanze sono tutte confermate dai testi M., D. M. e S., e dalle fotografie dello stato dei luoghi scattate nel corso del sopralluogo in sede di consulenza tecnica d'ufficio, effettuato il 7/7/10. Le risultanze testimoniali sono del tutto equivoche in ordine all'esercizio di un possesso esclusivo da parte del dante causa del convenuto, mentre risultano sostanzialmente univoche e pertanto sono decisive nel senso dell'insussistenza di un possesso utile. I testi hanno riferito vai utilizzi dell'area, come apporvi un ombrellone e delle sedie d'estate, un tavolino e delle sedie per mangiare all'aperto, o farvi parcheggio di biciclette, e così via, tutti utilizzi compatibili con il principio del pari uso delle cose comuni e con la normale utilizzazione dei beni condominiali, e dunque non attestanti un possesso esclusivo, e tanto meno continuo. Nel complesso, quindi, i dati testimoniali a favore della formazione di una fattispecie acquisitiva per usucapione, anche abbreviata, sono inconsistenti e decisamente contrastati dalle contrarie risultanze testimoniali, in ordine all'elemento essenziale del possesso esclusivo e duraturo. La domanda riconvenzionale è risultata pertanto anche infondata, per difetto di prova all'esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento sebbene invalido , non si accompagna il necessario possesso utile decennale ed ininterrotto. 9. La pretesa attorea di dichiarazione della proprietà comune è, quindi, fondata e va accolta. Parimenti è fondata e va accolta la domanda attorea di accertamento della nullità dell'atto di trasferimento, relativamente alla particella comune. Non occorre dichiarare l'inefficacia dell'atto nei confronti di parte attrice perché l'inefficacia consegue alla pronuncia di nullità ciò che è nullo non ha effetto. Conseguentemente all'accoglimento della domanda attorea, va esaminata la domanda dei convenuti B. di evizione nei confronti della convenuta M., loro dante causa, e di condanna della stessa a rimborsare ai signori B. la quota del minor prezzo del negozio compravenduto, dal quale va scorporata la prospiciente pertinenza esclusiva costituita dalla striscia di terreno oggetto di causa, individuata con il mappale sub 25 di mq.13. Infatti, dal terreno di mq. 44, contraddistinto con il mappale sub 56 compravenduto con rogito a ministero Notaio Avv. Rolando Ramacciotti 19/01/1999 - Rep.38630/7411 , per effetto della presente sentenza viene meno la menzionata. La determinazione del valore proporzionale attuale della pertinenza esclusiva sub 25, rispetto al negozio sub 56, è correttamente effettuata da parte convenuta B. nel seguente modo rivalutato il prezzo di lire. 75.000.000 pari ad euro. 38.734,27 dal dicembre 1998 rogito del 19/1/99 , al dicembre 2011, mediante il coefficiente di rivalutazione o rilevato nel periodo dall'ISTAT in base ai prezzi dei beni al consumo per le famiglie di operai e impiegati variazione di +32,1% e determinata la quota rivalutativa in euro. 38.734,27x 32,1 100= 12.433,70, da sommare al valore rivalutato, si ottiene un valore attuale dell'immobile di 38.734,27+12.433,70= 51.167,97 considerata quindi la superficie di mq.44, il prezzo a metro quadrato viene ad essere di euro. 51.167,97 4= 1.162,91/mq. il valore della particella di mq.13, considerato che la pertinenza va valutata al 15% del prezzo dell’immobile al quale pertiene, risulta di [ mq.13 x 1.162,91 x 15] 100= euro. 2.267,67, somma al pagamento della quale deve essere condannata parte convenuta M., con interessi legali dalla sentenza fino al saldo effettivo. 10. Parte convenuta B. chiede anche condannare la convenuta M. a risarcire il danno costituito dal deprezzamento del negozio in conseguenza del fatto che il negozio è stato privato dell'uso esclusivo e libero dell'area prospiciente. Trattasi, secondo quanto dedotto, di un danno derivante dal non poter collocare, sulla menzionata striscia di terreno, espositori o tavoli o altro, nella stagione estiva. Sotto questo aspetto il danno lamentato non è provato nella sua sussistenza, in quanto per i predetti è irrilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva o comune, e non è provato che tale utilizzo, peraltro consono all'uso dei beni condominiali, sia escluso per effetto della natura condominiale del terreno, dovendosi anzi presumere il contrario. Il deprezzamento del negozio, in sintesi, non è provato. In presenza, quindi, di un danno incerto nella sua stessa esistenza storica, nessuna valutazione equitativa del giudice, ai sensi dell'articolo 1226 cc, può essere effettuata per la liquidazione del danno preteso. 11. Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. In proposito va specificato quanto segue. Sulla domanda inizialmente svolta dalle parti convenute, B. A. e B., non si sono limitati ad eccepire l'infondatezza della domanda attrice, ma hanno chiesto in via riconvenzionale l'accertamento della proprietà esclusiva della porzione di area cortiliva e, in via riconvenzionale subordinata, per intervenuta usucapione. Parte attrice ha subito eccepito l'inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta, in quanto tardiva. I convenuti si sono infatti costituiti solo in prima udienza di comparizione, in data 16/3/04, e tardività ha determinato anche l'inammissibilità della chiamata in causa svolta. A questo punto parte convenuta B. ha promosso autonomo giudizio nei confronti del soggetto che intendeva chiamare in causa, M. A., con conseguente successiva riunione dei procedimenti. A sua volta anche M., in via riconvenzionale, ha proposto domanda di usucapione, e parte attrice, già con la memoria ai sensi dell'articolo 183 c.p.comma depositata in data 7/4/05, ha dichiarato di non accettare il contraddittorio su tale domanda. In relazione alle domande, anche riconvenzionali, svolte dai convenuti, sussisteva una ipotesi di litisconsorzio necessario dei condomini del caseggiato, e i convenuti avrebbero dovuto chiedere che fosse autorizzata o disposta l'integrazione del contraddittorio. L'omissione della richiesta, che rischiava di procrastinare ulteriormente la durata del procedimento, ha indotto gli altri condomini ad intervenire volontariamente nel giudizio. In considerazione di tutto quanto sopra esposto, quindi, parte convenuta B. e M. deve rifondere le spese processuali a parte attrice e parte intervenuta D. P. ed altri parte convenuta M. deve rifondere le spese processuali a parte convenuta B., ma non le spese che questi devono rifondere a parte attrice ed intervenuta. Le spese processuali si liquidano come in dispositivo. Le spese di consulenza tecnica d'ufficio vanno definitivamente poste a carico di parte convenuta soccombente. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, anche riconvenzionale, delle parti, rigettata, dichiara che la proprietà dell'area condiva sita in Modena e costituita dal corridoio di ingresso dalla Via E. E. fino alle cantine di cui al fabbricato posto sul retro del caseggiato, distinta al NCEU al foglio , mappale , attualmente frazionata con i subalterni 24-25-26-27-28-29-30-31-57, compresa l'area cortiliva di cui al mappale sub.25, spetta ai condomini del fabbricato di Via E. E. e del fabbricato di Via E. E. secondo le rispettive quote, in quanto parte comune dichiara nullo l'atto di compravendita concluso tra M. A. e B. A. e B. B. in data 19/1/1999, a ministero Notaio Rolando Ramacciotti, rep. numero 38630, nella parte in cui viene trasferito il diritto di proprietà e/o altro diritto reale in via esclusiva a favore di parte acquirente su parte dell'area cortiliva condominiale e contraddistinta con il mappale sub.25 ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Modena la trascrizione della presente sentenza, con esonero dello stesso da ogni responsabilità dichiara tenuta e condanna M. A. a corrispondere a B. A. e B. B. la somma di euro. 2.267,67, oltre interessi in misura legale dalla data di deposito della presente sentenza fino a quella del saldo definitivo dichiara tenuti e condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a M. U. e F. M. C., in solido tra loro, le spese processuali, che liquida nella somma complessiva di euro. 13.200,00, di cui euro. 3.000,00 per spese ed euro. 10.200,00 per competenze e onorari, oltre ad accessori dovuti per legge pone le spese di consulenza tecnica d'ufficio a carico di B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, e conseguentemente condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a M. U. e F. M. C. quanto anticipato per la consulenza tecnica d'ufficio dichiara tenuti e condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a D. P. M. O., Immobiliare Carpine S.r.l, M. R., M. V., P. I., R. A., S. G., T. R., T. M., in solido tra loro, le spese processuali, che liquida nella somma complessiva di euro. 1.800,00, di cui euro. 200,00 per spese ed euro 1.600,00 per competenze e onorari, oltre ad accessori dovuti per legge dichiara tenuta e condanna M. A. a rifondere a B. A. e B. B., in solido tra loro, le spese processuali, che liquida nella somma complessiva di euro. 4.000,00, di cui euro. 500,00 per spese ed euro. 3.500,00 per competenze e onorari, oltre ad accessori dovuti per legge.