Il committente venditore risponde dei vizi dell’edificio condominiale? Da verificare il suo ruolo nei lavori

Per l’ipotesi che sia convenuto il venditore con l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., il giudice di merito non può limitarsi a verificare se l’opera sia stata direttamente realizzata dal convenuto medesimo, deve anche accertare se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile per avere egli mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato di altri soggetti.

Con la sentenza n. 10893, depositata l’8 maggio 2013, la Corte di Cassazione ha annullato con rinvio la decisione della Corte d’Appello. Chi è responsabile dei vizi della costruzione? Un condominio, appena nato, chiama in giudizio la società costruttrice. Chiede che vengano eliminati i gravi vizi e difetti costruttivi dell’edificio. Tribunale e Corte d’Appello respingono la domanda, per carenza di legittimazione passiva della convenuta tale società è venditrice dell’immobile e committente, ma non appaltatrice dei lavori, da individuarsi invece in un’altra impresa individuale pur essendo il proprietario la medesima persona . Per i giudici di merito c’è autonomia operativa. I giudici di merito si limitano però ad affermare la diversità dei centri di imputazione degli effetti giuridici degli atti compiuti dalla committente e dall’appaltatrice ed a ravvisare in forza di essa una non smentita autonomia operativa e funzionale dell’appaltatore e della committente . Rovina e difetti di cose immobili. Pertanto il condominio ricorre per cassazione, lamentando l’errata applicazione dell’art. 1669 c.c., secondo cui l’appaltatore è responsabile nei confronti del venditore e dei suoi aventi causa nel caso di difetti di costruzione. Il ricorrente sostiene che il venditore possa essere chiamato a rispondere anche nei casi in cui abbia affidato lo svolgimento dei lavori ad un terzo senza lasciargli autonomia tecnica e decisionale. Rispetto a ciò, le motivazioni in sentenza sarebbero state insufficienti. Necessario verificare il ruolo del committente. La Suprema Corte osserva innanzitutto che la responsabilità del committente può essere affermata solo dopo aver raggiunto la prova che abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza . Va quindi verificato in concreto se la committente si sia riservata il potere di impartire direttive. Responsabilità extracontrattuale. La Corte ricorda che la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. è di tipo extracontrattuale, anche se collocato tra le norme dell’appalto. Tale norma tutela infatti la conservazione e la funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata . Da rivedere il potere di direttiva sui lavori. Per l’ipotesi che sia convenuto il venditore con l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., il giudice di merito non può limitarsi a verificare se l’opera sia stata direttamente realizzata da convenuto medesimo ma, anche quando nell’esecuzione dell’opera siano intervenuti altri soggetti, deve accertare se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile per avere egli mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato di altri soggetti . Poiché la sentenza non ha compiuto l’accertamento indicato, la Corte di Cassazione annulla con rinvio tale decisione.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 marzo 8 maggio 2013, n. 10893 Presidente Oddo Relatore Correnti Svolgimento del processo Avverso la sentenza del Tribunale di Udine n. 831/02 che aveva respinto la domanda del condominio omissis contro la Costruzioni Airone sas di Buttazzoni Giovanni & amp C. per l'eliminazione di gravi vizi e difetti costruttivi di cui la convenuta si sarebbe resa responsabile nella realizzazione dell'edificio condominiale rigetto motivato dal richiamo alla eccepita carenza di legittimazione passiva della convenuta, committente venditrice ma non appaltatore degli immobili, da individuarsi nell'impresa individuale B.G. il Condominio proponeva appello perché il venditore aveva mantenuto il potere di impartire direttive e di sorveglianza. Controparte proponeva appello incidentale per la avvenuta compensazione delle spese. Con sentenza 607/05 la Corte di appello di Trieste respingeva entrambe le impugnazioni osservando che Costruzioni Airone sas era la committente e la impresa B. l'appaltatrice la diversità dei centri di imputazione non poteva essere superata dalla pur equivoca aggettivazione talvolta usata nei riguardi di Costruzioni Airone, definita in uno degli atti quale società costruttrice stante la non smentita autonomia operativa e funzionale della stessa rispetto alla committente. Ricorre il condominio con due motivi, non ha svolto difese originariamente controparte. All'udienza del 17.10.2012 la Corte ha concesso termine di 120 gg per rinnovare la notifica del ricorso e per produrre delibera assembleare di autorizzazione al condominio per la proposizione dello stesso. Costruzione Airone ha presentato controricorso. Il ricorrente ha presentato note ex art. 379 cpc. Motivi della decisione Preliminarmente va respinta l'eccezione del controricorrente circa la notifica dell'atto di integrazione in luogo diverso, posto che l'atto ha raggiunto lo scopo con la costituzione. Col primo motivo si denunzia violazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 cpc perché non è stato applicato correttamente l'art. 1669 cc, potendo il venditore esser chiamato a rispondere anche nei casi in cui abbia affidato lo svolgimento ad un terzo senza lasciargli autonomia tecnica e decisionale e col secondo omessa e/o insufficiente motivazione sul punto. Osserva questa Corte Suprema la responsabilità del committente può essere affermata solo dopo aver raggiunto la prova che abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza. Non sono in discussione i principi in astratto applicabili ex art. 1669 cc ma va verificato se la committente si fosse riservata il potere di impartire direttive. Questa Corte non ignora che la responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera sancita dall'art. 1669 cc - difetti ravvisabili in qualsiasi alterazione dell'opera, conseguente ad un'inadeguata sua realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone, pertanto, la rovina od il pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell'opera stessa consentono l'impiego duraturo cui è destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento di essa, ciò che li distingue nettamente dai vizi e dalle difformità denunziabili, ex art. 1667 CC, con l'azione di responsabilità contrattuale e per i quali non è richiesto che necessariamente incidano in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera - non è affatto di natura contrattuale, bensì extracontrattuale, in quanto intesa a garantire la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata per la tutela dell'incolumità personale dei cittadini, e, quindi, d'interessi generali inderogabili, che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti e pluribus Cass. 6.12.00 n. 15488,2.10.00 n. 13003, 14.2.00 n. 1608, 7.1.00 n. 81 . L'art. 1669 cc, benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell'esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata. Conseguentemente, l'azione di responsabilità prevista da detta norma ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale appalto o vendita in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali in tema di gravi difetti dell'opera possono fruire dei termini decennale di prescrizione ed annuale di decadenza, e pluribus Cass. 31.3.06 n. 7634, 13.1.05 n. 567, 29.3.02 n. 4622,10.4.00 n. 4485, 6.2.98 n. 1203, 19.9.97 n. 9313, 27.8.97 n. 8109,14.12.93 n. 12304 . Nella fattispecie la sentenza si limita a rilevare la non smentita autonomia operativa e funzionale dell'impresa Buttazzoni rispetto alla committente Costruzioni Airone mentre il ricorrente deduce fosse stato mantenuto il potere di impartire direttive. Per l'ipotesi che sia convenuto il venditore con l'azione di responsabilità prevista dall'art. 1669 cc, il giudice del merito non può limitarsi a verificare se l'opera sia stata direttamente realizzata dal convenuto medesimo ma, anche quando nell'esecuzione dell'opera siano intervenuti altri soggetti, deve accertare se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile per avere egli mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull'operato di altri soggetti Cass. 13.1.2005 n. 567, Cass. 10 ottobre 2001 n. 12406 . L'appaltatore è responsabile in via esclusiva dei danni cagionati a terzi nell'esecuzione dell'opera anche nel caso in cui il committente abbia esercitato un controllo sui relativi lavori, designando, nel proprio interesse, un sorvegliante privo di poteri di ingerenza Cass. 15 novembre 2002 n. 16080 . In senso sostanzialmente conforme Cass. 23 luglio 2007 n. 16202 e Cass. 11 maggio 2007 n. 10860. Stando così le cose, questa Corte Suprema si pone il problema se sia sufficiente la motivazione riportata e se siano idonee a ribaltarla le censure proposte. Poiché la sentenza non ha compiuto l'accertamento indicato, limitandosi ad affermare la diversità dei centri di imputazione degli effetti giuridici degli atti compiuti dalla committente e dall'appaltatrice ed a ravvisare in forza di essa una non smentita autonomia operativa e funzionale dell'appaltatore e della committente, va cassata con rinvio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Trieste, altra sezione.