Vizi della cosa locata? Non è consentita la riduzione arbitraria del canone

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone - e cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita - costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta riduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, comma 1, c.c. ai fini di ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.

E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 7636 depositata il 18 aprile 2016. Il caso. Un Ente territoriale, nella qualità di affittuario di un palazzetto dello sport, otteneva decreto ingiuntivo nei confronti di una srl, a sua volta conduttrice di detto palazzetto, quali canoni di affitto dovuti per la locazione dell’immobile. L’opposizione promossa dalla società ingiunta veniva rigettata dal tribunale territorialmente competente. Tale decisione veniva confermata anche dal Giudice dell’Appello. La società, pertanto, proponeva ricorso per Cassazione. Nel caso di specie, gli Ermellini hanno ritenuto inammissibili i motivi di doglianza formulati dalla società ricorrente sulla scorta dei quali la stessa lamentava violazione e falsa applicazione di diverse norme di legge per le quali la motivazione del giudice di merito sarebbe stata carente, insufficiente e contraddittoria. Nella fattispecie, il Collegio di legittimità osserva come la Corte territoriale abbia correttamente accertato, in fatto, che la società conduttrice aveva accettato l’impianto locato nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione, che esso quindi, non presentava vizi occulti e che quelli sopravvenuti non lo avevano di certo reso totalmente inidoneo all’uso pattuito tanto che era rimasto in funzione sino alla sua riconsegna all’Amministrazione comunale . Risoluzione del contratto? Tutto ciò, quindi, non poteva giustificare una domanda di risoluzione del contratto, ma solo eventualmente la richiesta dell’esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o un’azione giudiziaria per ottenere la riduzione del canone, azione che, di fatto, non era stata mai proposta. I giudici proseguono, considerando che, in punto di diritto, come anche correttamente ritenuto dalla decisione impugnata, in detta situazione, non erano giustificati né il mancato pagamento, né tantomeno una riduzione arbitraria del canone stesso da parte del conduttore. Concludendo. Nella sentenza in commento viene sottolineato, infine, che la norma di cui all’art. 1578, co 1 cod. civ., lungi dal dare facoltà al conduttore di operare l’autoriduzione del canone di locazione, consente solo di spiegare domanda di risoluzione del contratto, o tutt’al più, di riduzione del corrispettivo poiché la valutazione circa l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti è apprezzamento devoluto esclusivamente alla discrezionalità del giudice.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo 18 aprile 2016, n. 7636 Presidente Spirito Relatore Tatangelo Fatti e svolgimento del processo Il Comune di Agerola ottenne decreto ingiuntivo nei confronti di Palarocce S.r.l. per un importo di Euro 56.598,46, quali canoni dovuti per la locazione del palazzetto dello sport comunale in relazione al periodo dal 1999 al 2003. L’opposizione della società ingiunta fu rigettata dal Tribunale di Torre Annunziata sezione distaccata di Gragnano . La Corte di Appello di Napoli ha confermato la decisione di primo grado. Ricorre Palarocce S.r.l., sulla base di sei motivi. Non ha svolto attività difensiva in questa sede il comune intimato. Motivi della decisione 1. - Con il primo motivo del ricorso si denunzia violazione dell’art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c. in relazione agli artt. 429, 430, 437, 438 e 447-bis c.p.c.- Error in procedendo. Nullità della sentenza . Il motivo è inammissibile. La società ricorrente si limita a sostenere che la causa sarebbe stata instaurata e trattata con il rito speciale delle locazioni, ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c., e che la corte di appello, in violazione delle relative disposizioni, all’udienza di discussione avrebbe assegnato i termini per il deposito delle comparse conclusionali omettendo la lettura del dispositivo. Non ha però assolutamente indicato gli atti processuali e i documenti sui quali si fonda il suo assunto, in violazione dell’art. 366, co. 1, n. 6, c.p.c., il che ne impedisce la verifica in concreto, determinando l’inammissibilità del motivo di ricorso in proposito, ex multis, e per tutte, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 16900 del 19 agosto 2015 in tema di ricorso per cassazione, ai fini del rituale adempimento dell’onere, imposto al ricorrente dall’art. 366, co. 1, n. 6, c.p.c., di indicare specificamente nel ricorso anche gli atti processuali su cui si fonda e di trascriverli nella loro completezza con riferimento alle parti oggetto di doglianza, è necessario specificare, in ossequio al principio di autosufficienza, la sede in cui gli atti stessi sono rinvenibili - fascicolo d’ufficio o di parte provvedendo anche alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame in senso sostanzialmente analogo Sez. 5, Sentenza n. 14784 del 15 luglio 2015 Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 22607 del 24 ottobre 2014 Sez. U, Sentenza n. 8077 del 22 maggio 2012 . 2. - Con il secondo motivo del ricorso si denunzia violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1575 e 1576 c.c. violazione degli artt. 1578-1581 cc. anche in relazione all’art. 1362 c.c. carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione dell’art. 2697 c.c Error in iudicando . Con il terzo motivo si denunzia carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c. . Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1321, 1322, 1325, 1372 c.c Carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione dell’art. 1362 e serro. c.c. . Con il sesto motivo si denunzia violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. Motivazione carente e/o insufficiente . I motivi appena indicati possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi. Essi sono inammissibili. La corte di appello ha accertato, in fatto, che la società conduttrice aveva accettato l’impianto locato nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione, che esso quindi non presentava vizi occulti e che quelli sopravvenuti non lo avevano reso totalmente inidoneo all’uso pattuito tanto che era rimasto in funzione fino alla sua riconsegna al comune e quindi non avrebbero giustificato la risoluzione del contratto, ma solo eventualmente la richiesta di esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o una azione giudiziaria per ottenere la riduzione del canone, azioni in realtà mai proposte. Ha quindi ritenuto, in diritto, che in tale situazione non fossero giustificati il mancato pagamento e/o l’autoriduzione del canone stesso da parte del conduttore. La società ricorrente lamenta violazione di legge e difetto di motivazione in ordine alla valutazione della gravità dei vizi e delle carenze strutturali dell’impianto sportivo locato e in ordine alla propria conoscenza di tali vizi e carenze al momento della sua consegna. Deduce inoltre che, in conseguenza dei gravi vizi strutturali dell’immobile, che lo rendevano del tutto inidoneo all’uso pattuito, il contratto di locazione avrebbe dovuto essere addirittura ritenuto nullo, con conseguente legittimità del mancato pagamento del canone. Orbene, in relazione agli accertamenti di fatto posti a base della decisione, essendo le conclusioni della sentenza impugnata adeguatamente motivate, non è ammissibile alcuna censura nella presente sede. La motivazione relativa all’illegittimità del mancato pagamento e/o dell’autoriduzione del canone pur in presenza di vizi della cosa locata dovuti ad inadempimento del locatore, è poi conforme all’orientamento costante di questa Corte per cui in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone - e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, co. 1, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10271 del 16 luglio 2002 conf. Sez. 3, Sentenza n. 9955 del 13 ottobre 1997 Sez. 3, Sentenza n. 10639 del 26 giugno 2012 Sez. 3, Sentenza n. 26540 del 17 dicembre 2014 . Tale ratio decidendi non risulta del resto specificamente impugnata in diritto. Si osserva inoltre che le stesse argomentazioni poste dalla società ricorrente alla base dei motivi di ricorso in esame risultano confuse vengono promiscuamente dedotti, a giustificazione del mancato pagamento dei canoni di locazione, l’inadempimento del locatore e la nullità del contratto di locazione e, mentre del primo si è già rilevata la sostanziale irrilevanza ai fini della decisione in ordine alla domanda di pagamento del canone contrattuale in mancanza di una riduzione giudiziale di questo, la seconda è fondata su deduzioni del tutto nuove, non risultando allegati nella fase di merito i fatti che la giustificherebbero. 3.- Con il quinto motivo del ricorso si denunzia violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 37 D. Los. 77/1995 e successive modifiche. Violazione dei principi fondamentali in tema di contratti della P.A. Violazione dell’ad. 1362 cc Motivazione carente ed insufficiente . Il motivo ha ad oggetto il capo della pronunzia impugnata relativo al rigetto della domanda proposta dalla ricorrente di riconoscimento di un compenso per l’utilizzazione diretta della struttura da parte del comune locatore in termini più ampi di quelli previsti in contratto. La società ricorrente critica la relativa motivazione, fondata sul difetto di un contratto scritto, assumendo che la regolamentazione scritta del rapporto sarebbe da individuare nello stesso contratto di locazione, che prevedeva l’uso gratuito della struttura solo per cinque giorni all’anno. Il motivo è infondato. È pacifico che il contratto di locazione prevedeva solo l’uso gratuito della struttura da parte del comune locatore per cinque giorni all’anno e non conteneva alcuna regolamentazione del diverso rapporto che si sarebbe instaurato tra le parti in caso di richiesta da parte del comune e di concessione da parte del conduttore di una ulteriore utilizzazione. La sentenza impugnata ha quindi correttamente ritenuto che mancasse una pattuizione contrattuale scritta in relazione al rapporto giuridico avente ad oggetto tale uso ulteriore essa si sottrae quindi alle censure dedotte con il motivo di ricorso in esame. 4.- Il ricorso è rigettato. Nulla è a dirsi per le spese del giudizio di cassazione, in difetto di attività difensiva da parte dell’ente intimato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.