Crepe, lesioni, avvallamenti della pavimentazione: il costruttore deve risarcire l’acquirente

Possono costituire gravi difetti dell’edificio ai sensi dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera, intesa quale singola unità abitativa, che pregiudichino in modo grave il normale godimento, la funzionalità e/o l’abitabilità dell’immobile.

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15846/17 depositata il 26 giugno. La vicenda. La sentenza in oggetto origina dalla controversia instauratasi tra gli acquirenti di un appartamento e la società costruttrice per i gravi difetti riscontrati nella pavimentazione dell’immobile per i quali i primi chiedevano il risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, pronuncia confermata anche in Appello. La società ricorre ora in Cassazione contestando il carattere diffuso dei vizi riscontrati, nonché la mancanza di incidenza di tali difetti sulla funzionalità dell’immobile. Responsabilità extracontrattuale. La Suprema Corte coglie l’occasione per affermare che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., si prevede una responsabilità extracontrattuale in capo all’appaltatore per i gravi difetti dell’opera al fine di promuovere la stabilità e la solidità degli edifici e degli immobili destinati alla lunga durata, nonché di tutelare l’incolumità personale. Gravi difetti. Sottolineando poi il fatto che la norma citata estende la responsabilità del costruttore anche ai difetti che, pur non compromettendo la stabilità dell’edificio, siano affetti da gravità, il Collegio riconduce tale concetto alle conseguenze che dal vizio possano derivare e non alla sua intrinseca obiettività. Come costantemente affermato dalla giurisprudenza, possono costituire gravi difetti dell’edificio ai sensi dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera, intesa quale singola unità abitativa, che pregiudichino in modo grave il normale godimento, la funzionalità e/o l’abitabilità. Tipico esempio di tali difetti è l’utilizzo di materiali inidonei o l’esecuzione delle opere non a regola d’arte, anche se incidente su elementi secondari ed accessori quali i rivestimenti o la pavimentazione, purché sia riscontrabile un’incidenza negativa e considerevole sul godimento del bene e siano eliminabili solo con lavori di manutenzione e cioè opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione. Ciò detto, rientra pacificamente nella cognizione del giudice di merito la valutazione dell’entità dei vizi ai fini dell’applicabilità della garanzia di cui all’art. 1669 c.c. oppure di quella prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. per le difformità e i vizi dell’opera. Correttamente, dunque, il giudice del caso di specie ha valutato i riscontri probatori sull’estensione dei difetti della pavimentazione dell’appartamento, eliminabili solo con un’integrale sostituzione delle piastrelle ed il rifacimento dei sottofondi, con la conseguente affermazione di responsabilità del costruttore per l’intera somma necessaria per l’esecuzione di tali lavori in virtù del principio della restituito in integrum. Per questi motivi, la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 26 aprile 26 giugno 2017, n. 15846 Presidente Matera Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione I. La Marchioro Edilizia s.r.l. società che ha incorporato la Marchioro Edil Service s.r.l. propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 396/2012, depositata il 20/02/2012, che ne aveva rigettato l’impugnazione formulata contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Verona, sezione distaccata di Legnago, il 24/03/2006. Resistono con controricorso D.F.A. e B.N. . Il pubblico ministero ha depositato le sue conclusioni scritte, chiedendo di rigettare il ricorso, mentre la ricorrente ha depositato memoria, ai sensi dell’art. 380-bis 1 c.p.c D.F.A. e B.N. avevano convenuto la Marchioro Edilizia s.r.l. davanti al Tribunale di Verona, sezione distaccata di Legnago, con citazione del 07/05/1999, deducendo di aver acquistato con contratto del 22/12/1989 un appartamento in omissis , compreso in un complesso residenziale omissis costruito dall’Impresa Marchioro Geom. Enzo & amp c. s.a.s. poi Marchioro Edil Service s.r.l. e di avervi in seguito rilevato, a seguito di sopralluogo del 21/11/1998, la presenza di gravi difetti, consistenti in crepe ed avvallamenti della pavimentazione in mattonelle, difetti denunciati con raccomandata del 15/12/1998. Gli attori avevano chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c., pari alla somma necessaria all’eliminazione dei vizi, oltre che all’importo correlato ai disagi sofferti. Espletata una CTU, il Tribunale aveva condannato la società al risarcimento dei danni quantificati in Euro 11.652,00, oltre rivalutazione ed interessi. L’adita Corte d’Appello di Venezia, nella sentenza qui impugnata, confermava la gravità dei difetti costruttivi riscontrati sulla base delle indagini tecniche eseguite crepe, lesioni e cavilli su numerose piastrelle , difetti imputabili alla tecnica adoperata massetto in calcestruzzo alleggerito aereato , tecnica difforme da quella indicata in capitolato , alle caratteristiche qualitative delle piastrelle ed alle tensioni insorte nei sottostrati. La Corte d’Appello richiamava inoltre nella sua decisione i vizi di superficie riscontrati nella relazione peritale scheggiature, scalfitture, avvallamenti, lesioni delle piastrelle nel soggiorno, in cucina, nel disimpegno, nel ripostiglio, nel vano bagno, nelle camere , nonché lesioni del rivestimento marmoreo della scala interna. Tali vizi così diffusi, per la Corte di Venezia, compromettevano il normale e pieno utilizzo della pavimentazione, e concretavano, pertanto, gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c. né la società costruttrice aveva offerto prove adeguate per superare la presunzione di responsabilità su essa incombente. II. Il primo motivo di ricorso della Marchioro Edilizia s.r.l., che si sviluppa da pagina 5 a pagina 22, denuncia l’insufficiente/contraddittoria motivazione per aver la Corte d’Appello ritenuto la sussistenza, nelle opere da essa eseguite, di vizi aventi carattere di gravità ai sensi dell’art. 1669 c.c. Si oppone alle argomentazioni contenute nella sentenza impugnata, che le piastrelle difettose non fossero un elevato numero , giacché pari soltanto ad un’ottantina delle circa 1.800 impiegate per ricoprire i 160 mq. dell’appartamento di proprietà di D.F.A. e B.N. si contesta, pertanto, che i fenomeni lesivi rivelassero qual carattere relativamente diffuso di cui parla la Corte di Venezia si critica il giudizio di incidenza di detti difetti sulla funzionalità dell’opera e si richiamano quattro decisioni rese dalla stessa Corte d’Appello in cause gemelle , che avevano negato l’applicabilità della tutela ex art. 1669 c.c. si evidenzia il contrasto logico e semantico tra il giudizio di gravità dei vizi rilevati e il riconoscimento del loro carattere superficiale e non strutturale si richiamano, infine, stralci di atti difensivi dei giudizi di primo e di secondo grado, della CTU e della consulenza di parte. Il secondo motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., in quanto la Corte d’Appello avrebbe ravvisato la sussistenza di tale fattispecie in assenza di una grave incidenza dei vizi sulla funzionalità e sulla possibilità di godimento dell’opera. Si ripercorrono alcune considerazioni già svolte nel primo motivo. Il terzo motivo di ricorso denuncia poi l’insufficiente/contraddittoria motivazione per aver la Corte d’Appello ritenuto la necessità dell’integrale rifacimento della pavimentazione quale unico rimedio possibile per ovviare ai vizi riscontrati. Questa soluzione sarebbe stata suggerita dal CTU per ragioni di carattere estetico cioè per ovviare alla differenze cromatiche delle nuove fughe , ma non sarebbe indispensabile, trattandosi pur sempre di sole ottanta piastrelle danneggiate, ovvero del 4% di quelle presenti nell’appartamento. III. Il primo ed il secondo motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto, sebbene l’uno rubricato come difetto di motivazione alla stregua dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. nel testo antecedente al d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. nella I. n. 134 del 2012, ratione temporis applicabile , e l’altro come violazione o falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., in realtà entrambi allegano un’erronea ricognizione, da parte della Corte d’Appello di Venezia, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze probatorie di causa, più che un’erronea interpretazione dell’astratta fattispecie normativa indicata. I primi due motivi risultano infondati. È noto come il vigente art. 1669 c.c., al pari del corrispondente art. 1639 dell’abrogato codice civile del 1865, configuri una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare in tal modo l’incolumità personale. Peraltro, l’art. 1669 c.c. ha ampliato la portata del suo predecessore art. 1639, avendo incluso tra i difetti, di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell’edificio, possano essere, comunque, qualificati gravi . La gravità di un difetto, agli effetti dell’art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto. Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera - da intendere altresì quale singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera quali, proprio come nel caso in esame, i rivestimenti o la pavimentazione , purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici Cass. Sez. 2, 28/04/2004, n. 8140 Cass. Sez. 2, 01/08/2003, n. 11740 Cass. Sez. 2, 19/01/1999, n. 456 Cass. Sez. 2, 08/05/1981, n. 3002 . È vero che in alcune pronunce di questa stessa Corte, sempre in relazione a fattispecie analoghe a quella qui in esame, si è ritenuta condivisibile la valutazione, espressa dai giudici del merito, di ridotta entità dei difetti, preclusiva dell’applicabilità dell’art. 1669 c.c., allorché nelle singole unità immobiliari erano state riscontrate alterazioni su un numero di piastrelle per una superficie che nel complesso incideva su una piccola superficie dei singoli locali interessati cfr. ad esempio Cass. Sez. 2, 18/1/2013, n. 1253, in motivazione . Il criterio guida, in ogni caso, è quello, già ricordato, che porta a ravvisare i gravi difetti di costruzione, i quali danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., in presenza di qualsiasi alterazione che incida sulla funzionalità globale dell’immobile, o che ne menomi in modo considerevole il godimento, o ne pregiudichi la normale utilizzazione, in relazione alla sua destinazione economica e pratica Cass. Sez. U, 27/03/2017, n. 7756 Cass. Sez. 2, 09/09/2013, n. 20644 Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 84 Cass. Sez. 2, 04/10/2011, n. 20307 Cass. Sez. 2, 15/09/2009, n. 19868 . Ovviamente, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 c.c., ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta, quindi, di stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori come proprio del caso per cui è lite , essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile. Questo accertamento di merito è sottratto al sindacato di legittimità se adeguatamente motivato Cass. Sez. 2, 26/04/2005 n. 8577 Cass. Sez. 2, 21/04/1994, n. 3794 . Ora, nella sentenza impugnata, la Corte d’Appello di Venezia ha dato atto dei difetti rilevati dalle indagini peritali, consistenti in crepe, lesioni, scheggiature, scalfitture, avvallamenti, riscontrati sulle piastrelle della pavimentazione di numerosi vani dell’appartamento posti su entrambi i piani dello stesso soggiorno, cucina, disimpegno, ripostiglio, bagno, camere , nonché sul rivestimento della scala interna ha individuato la causa di tali difetti nella tecnica costruttiva adoperata e nella qualità delle piastrelle impiegate ha accertato le tensioni insorte nei sottostrati ha coerentemente desunto che, più che per il numero delle piastrelle difettate che è il dato su cui più insiste la ricorrente, per rappresentarne l’inconsistenza rispetto al numero delle piastrelle dell’intero appartamento , per la diffusione del problema della pavimentazione in tanti diversi ambienti della casa, ne fosse compromesso il pieno godimento ha concluso che i lavori di ripristino dovessero consistere nell’integrale sostituzione della pavimentazione nelle stanze interessate, essendo necessario eseguire anche nuovi sottofondi e garantire un’omogeneità cromatica. In tal modo, i giudici del merito hanno adempiuto all’onere di motivazione, riportando in sentenza gli elementi probatori valutati, dai quale emerge, a differenza di quanto oppone la ricorrente, la sussistenza dell’ampiezza del fenomeno e la conseguente gravità dei difetti. La Corte d’Appello ha quindi accertato in fatto le deficienze costruttive riportate dal CTU e ne ha argomentato l’incidenza sulla funzionalità globale ed abitabilità dell’appartamento, con conseguente menomazione del godimento dell’immobile, da ultimo individuando gli interventi necessari ad eliminare tali difetti. La ricorrente, criticando le valutazioni espresse dalla Corte d’Appello, sostiene che il numero delle piastrelle lesionate non fosse elevato , che il fenomeno non avesse carattere diffuso , e che non incidesse perciò sulla funzionalità dell’opera. Tuttavia, neppure mediante la denuncia per vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nel testo antecedente al d.l. n. 83 del 2012, è possibile censurare la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito al diverso convincimento soggettivo della parte, né prospettare un preteso migliore e più appagante coordinamento dei dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito di discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi del percorso formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della disposizione citata. In caso contrario, infatti, il sindacato sulla motivazione si risolverebbe in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, e perciò in una richiesta diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di cassazione. Né ha rilievo decisivo che la Corte d’Appello di Venezia avesse difformemente deciso quattro cause promosse da alcuni degli altri ventidue alloggi compreso nello stesso fabbrica. Tale considerazione trova smentita in un principio enunciato da questa Corte in epoca ormai risalente, ma che va certamente riaffermato, secondo cui, esposti in modo conciso i motivi di fatto e di diritto della propria decisione, il giudice non deve dimostrare esplicitamente l’infondatezza o la non pertinenza dei precedenti giurisprudenziali eventualmente difformi neppure se si tratti, come in questo caso, di cosiddetti autoprecedenti , poiché i motivi della decisione in tanto possono essere viziati in quanto siano di per sé erronei, in fatto o in diritto, in relazione alla fattispecie concreta, non già in quanto eventualmente in contrasto con quelli addotti in decisioni riguardanti altre fattispecie analoghe, simili o addirittura identiche così Cass. Sez. L, 17/03/1980, n. 1772 . Anche il terzo motivo di ricorso è infondato. Come già ricordato, la Corte d’Appello, in ordine alla quantificazione del danno, ha sostenuto che i lavori di ripristino dovessero consistere nell’integrale rifacimento della pavimentazione nei locali indicati, non soltanto per garantire un’omogeneità cromatica che non sarebbe stata ottenuta sostituendo le sole piastrelle lesionate , ma anche perché era necessario eseguire altresì i nuovi sottofondi. Il ragionamento seguito dalla Corte d’Appello, del resto, è in linea con quanto affermato da questa Corte al riguardo, giacché l’ambito della responsabilità, posta dall’art. 1669 c.c. a carico dell’appaltatore per rovina o difetti della costruzione, in mancanza di limitazioni legali, deve ritenersi coincidere con quello generale della responsabilità extracontrattuale e, come tale, include tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate, purché utili a che l’opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione Cass. Sez. 2, 04/03/2016, n. 4319 . Costituisce principio generale quello per cui la misura del danno risarcibile non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa restitutio in integrum - per equivalente o in forma specifica - del patrimonio leso. Di tal che, accertata la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., il risarcimento del danno riconosciuto al committente per l’eliminazione dei difetti di costruzione dell’immobile ben può essere tale da consentirgli la completa sua ristrutturazione, comportando essa un’obbligazione risarcitoria per equivalente finalizzata al completo ripristino dell’edificio, e non una reintegrazione in forma specifica ex art. 2058 c.c. Cass. Sez. 2, 22/01/1985, n. 241 . La determinazione della somma di danaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l’eliminazione dei vizi, oggetto della condanna dell’appaltatore, integra, non di meno, un accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità, se, come nel caso in esame, adeguatamente motivato. IV. Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione in favore dei controricorrenti nell’ammontare liquidato in dispositivo. Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.