Impianto di alcuni, spese di tutti i condomini? No, delibera nulla

In tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione con la quale l’assemblea chiede il pagamento delle spese per il riscaldamento anche a quei condomini che non sono comproprietari di quell’impianto. In particolare simile decisione dev’essere considerata nulla, come tale impugnabile in ogni momento da chiunque vi abbia interesse, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto lesiva del diritto dei singoli.

La Cassazione, con la sentenza n. 22634 del 3 ottobre 2013, ha ribadito che le deliberazioni assembleari adottate a maggioranza non possono spingersi fino al punto di ledere diritti individuali e soprattutto non possono attribuire a dei condomini parti di spese d’impianto che non ricadono, per espressa previsione del regolamento contrattuale, tra quelli a loro comuni. Il caso. Una coppia di coniugi propone opposizione contro il decreto ingiuntivo che il condominio gli aveva fatto notificare. Essi contestavano nel merito l’ingiunzione in quanto con essa si chiedevano somme a titolo di spese per l’impianto di riscaldamento. Il problema, affermavano gli opponenti, era che quell’impianto non era bene di loro proprietà. Per espressa previsione del regolamento contrattuale, infatti, i sottotetti e loro erano proprietari del sottotetto erano esclusi dalla comproprietà di quell’impianto. In ragione di ciò chiedevano la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, la restituzione di alcune somme a loro dire versate a titolo di spese per il riscaldamento. Il Tribunale accoglieva l’opposizione, annullando il decreto, e la domanda riconvenzionale, condannando la compagine alla restituzione di alcune somme. La Corte d’appello, in parziale riforma della sentenza di prime cure, rigettava la domanda riconvenzionale in quanto non v’era prova del versamento da parte dei condomini delle somme a titolo di contributo spese riscaldamento. Quanto alle ragioni dell’annullamento del decreto, il giudice d’appello condivideva in toto quanto stabilito in primo grado gli opponenti non erano comproprietari in virtù dell’esistenza di un regolamento contrattuale che, superando la presunzione di condominialità sull’uso improprio del termine presunzione si veda Cass. SS.UU. n. 7449/93 , li aveva esclusi dal condominio su quel bene. In questo contesto, pertanto, era giusta la conclusione di considerare nulla la deliberazione di approvazione della ripartizione delle spese sulla quale si fondava il decreto ingiuntivo. Il condominio non ci stava e proponeva ricorso per Cassazione. La nullità della delibera può essere fatta valere in ogni momento. La compagine, con un ricorso articolato su tre motivi, ha tentato di smontare le argomentazioni della sentenza d’appello. In particolare sull’invalidità della delibera, il condominio ha insistito nel chiederne la cassazione della pronuncia impugnata poiché la decisione dell’assise doveva essere impugnata nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. quindi entro trenta giorni dalla sua adozione/comunicazione e non eccependone la nullità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. Prima d’ogni cosa, però, la compagine lamentava un qui pro quo sull’imputazione delle spese. Secondo il condominio, il condomino al momento del versamento non può distinguere tra spese ordinarie e spese del riscaldamento. Come dire s’è tenuto un processo per una questione che non esiste in quanto il decreto era stato chiesto genericamente per quote condominiali. Le censure della compagine sono state ritenute infondate ed il ricorso respinto. Quanto all’imputazione delle spese, la Corte, come in altre occasioni, anche recenti, ha ribadito che i condomini debitori, a fronte della contestazione delle spese di riscaldamento, hanno legittimamente esercitato la facoltà di imputazioni riconosciuta dall’art. 1193 c.c. con riferimento alle spese di gestione ordinaria, non intendendo invece estinguere, perché ritenute non dovute, quelle di riscaldamento oggetto di causa . Ma al di là di ciò, v’era un vizio di base, ossia l’invalidità della delibera. E sulla nullità non poteva dubitarsi posto che, chiariscono gli Ermellini, si trattava di delibera incidente sui diritti individuali dei condomini , vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese per avere il condominio addebitato a detti condomini importi relativi all’impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti ai resistenti, per espressa disposizione del regolamento condominiale non contestata dall’appellante condominio , costituente titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di comproprietà dell’impianto di riscaldamento, ex art. 1117 c.c. .

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 giugno - 3 ottobre 2013, n. 22634 Presidente Triola Relatore Nuzzo Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 24.4.1999 D.B.R. e C A. proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo 23.6.1999 con cui il Tribunale di Torino aveva ingiunto al sig. D.B.A.R. il pagamento,in favore del Condominio di omissis , della somma di L. 5.512.059 oltre interessi legali e spese giudiziali, somma di cui il condominio sosteneva di essere creditore in base al riparto delle spese approvato dall'assemblea condominiale in data 15.1.1999 . Gli opponenti negavano di dover contribuire alle spese di riscaldamento poiché l'impianto non era ad essi comune e non era, comunque, destinato al servizio della loro unità immobiliare che, in fatto, non godeva di detto servizio ed era costituita dall'originario sottotetto dello stabile condominiale, poi trasformato in mansarda abitabile. Precisavano, poi, che il regolamento condominiale contrattuale aveva escluso espressamente dalla comproprietà i titolari dei locali ai piani sotterranei e sottotetto e che tale previsione costituiva titolo idoneo per superare la presunzione di cui all'art. 1117 n. 3 c.c Chiedevano, quindi, in via riconvenzionale, previa declaratoria di nullità della delibera condominiale di approvazione del riparto spese, datata 15.1.99, l'accertamento che nulla era dovuto da essi opponenti per spese di riscaldamento e che il Condominio fosse condannato alla restituzione totale o parziale dell'importo di L. 2.777,658 oltre interessi. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto delle domande degli opponenti. Con sentenza 2.2.2002 il Tribunale di Torino revocava il decreto ingiuntivo e disponeva la restituzione della somma portata dal provvedimento monitorio in accoglimento della domanda riconvenzionale dei coniugi D.B. , condannava il Condominio opposto alla restituzione dell'importo di L. 2.777.658 Euro 1.434,23 , già pagati dagli attori a titolo di spese di riscaldamento. Avverso tale sentenza il Condominio proponeva appello cui resistevano D.B.R. e A.C. . Espletata C.T.U.,con sentenza depositata il 19.6.2006,la Corte d'Appello di Torino,in parziale accoglimento dell'appello proposto dal Condominio, respingeva la domanda degli appellati di condanna del condominio al pagamento della somma di Euro 1,434,23, posto che dalla documentazione in atti non risultava l'avvenuto versamento, da parte degli appellati, delle spese di riscaldamento loro addebitate per gli anni 1994-1995 e 1995-1996 eliminava la statuizione di condanna del Condominio al pagamento della somma di Euro 2846,14, essendo pacifico fra le parti che gli appellati non avevano mai versato alcuna somma in esecuzione del decreto ingiuntivo di cui era stata sospesa dal primo giudice l'efficacia esecutiva dichiarava compensate fra le parti le spese del grado per la quota del 10%, ponendo a carico del Condominio la residua quota nonché le spese di C.T.U. per l'intero importo. Osservava la Corte di merito, per quanto ancora rileva nel presente giudizio, che per espressa previsione del regolamento condominiale, i locali al piano sottotetto erano esclusi dalla comproprietà dell'impianto di riscaldamento e che la struttura dell'impianto stesso, secondo quanto accertato dal C.T.U., non era oggettivamente destinata a servire i locali sottotetto le delibere condominiali che prevedevano l'addebito delle spese di riscaldamento agli appellati erano, quindi,radicalmente nulle e non soggette al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c Per la cassazione di tale decisione propone ricorso il Condominio di OMISSIS formulando tra motivi. Resistono con controricorso e successiva memoria D.B.R. e C A. . Il condominio ricorrente deduce 1 violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1193,1362, 1363, 1364, 1366 e 2697 c.c. e degli artt. 115 - 116 c.p.c., nonché omessa o insufficiente motivazione la Corte di merito non aveva tenuto conto che le norme sull'imputazione di un pagamento postulano l'esistenza fra le parti di un pluralità di rapporti obbligatori della medesima specie nel caso in esame, invece, le spese condominiali, pur riguardando singole voci per spese ordinarie e di riscaldamento, costituivano un unico credito del Condominio sicché non era applicabile il disposto dell'art. 1193 c.c., in difetto di specifiche imputazioni di pagamento nulla avendo eccepito i coniugi D.B. sul fatto che il condominio avesse considerato il proprio credito unico, non poteva il giudice di appello, senza incorrere nella violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., affermare che l'importo richiesto con il decreto ingiuntivo riguardava la spesa di gestione riscaldamento 1998/1999 ed i saldi passivi degli anni precedenti 2 violazione e falsa applicazione degli artt. 1135-1137-1362-2697 c.c. art. 63 disp. att. c.c. e 112 c.p.c., nonché omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte territoriale aveva escluso che la delibera condominiale 15.1.1999 fosse soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., ritenendo, conseguentemente, infondate tutte le argomentazioni del condominio sulla mancata tempestiva impugnazione della delibera stessa la mancata impugnazione nei termini del preventivo delle spese e l'approvazione del rendiconto annuale delle spese di riscaldamento, secondo la tabella dei metri cubi da sempre in uso nel condominio, la mancata contestazione della stessa così come la mancata impugnazione dei metri cubi assegnati in base al regolamento di condominio, rendeva inammissibile la tardiva impugnazione della delibera condominiale in questione 3 violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1370-1123 c.c., nonché omessa e contraddittoria motivazione, non avendo il giudice di appello tenuto conto che il regolamento condominiale contrattuale prevedeva la ripartizione delle spese di riscaldamento in base alla cubatura teorica riscaldata di tutti gli alloggi, compreso quello dei D.B. - A. tale tabella non era stata mai contestata da alcuno ed aveva la sua ragion d'essere per facta concludentia , tenuto conto anche del comportamento delle parti posteriore alla redazione del regolamento condominiale sull'applicazione del criterio della cubatura teorica riscaldata a tutte le unità immobiliari riguardanti anche quelle del sottotetto. Il ricorso è infondato. In ordine al primo motivo si osserva che la Corte territoriale ha affermato che l'importo richiesto con il decreto ingiuntivo si riferiva interamente alle spese di riscaldamento e che gli appellati avevano imputato le somme già versate a spese di gestione ordinaria pag. 22 e 23 sent. impugnata . In conformità alla giurisprudenza di questa Corte Cass. n. 5038/2013 deve ribadirsi che i condomini debitori, a fronte della contestazione delle spese di riscaldamento, hanno legittimamente esercitato la facoltà di imputazione riconosciuta dall'art. 1193 c.c. con riferimento alle spese di gestione ordinaria, non intendendo invece estinguere, perché ritenute non dovute, quelle di riscaldamento oggetto di causa. Destituita di fondamento è pure la seconda censura, avendo correttamente il giudice di appello ritenuto, in aderenza alla giurisprudenza consolidata di questa Corte S.U. n. 4806/2005 che la delibera condominiale in questione fosse inficiata da nullità e, quindi, sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. per le delibere condominiali solo annullabili nella specie trattasi, infatti, di delibera incidente sui diritti individuali dei condomini A. - D.B. , vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese, per avere il condominio addebitato a detti condomini importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti ai resistenti, per espressa disposizione del regolamento condominiale non contestata dall'appellante condominio , costituente titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di comproprietà dell'impianto di riscaldamento, ex art. 1117 c.c La terza doglianza va disattesa in quanto attinente a questione nuova, relativa all'interpretazione di clausola del regolamento condominiale, prospettata per la prima volta con il ricorso di legittimità. Al rigetto del ricorso consegue la condanna del condominio ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrretn4e al pagamento delle spese processuali che si liquidano in Euro 1.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.