In caso di contratto preliminare, il termine di otto giorni utile ad eccepire i vizi della cosa, decorre dal momento in cui è stato trasferito il diritto di proprietà, atteso che l'art. 1495 c.c. individua quale presupposto della eccezione il trasferimento del diritto di proprietà.
Le domande riconvenzionali, a pena di decadenza, devono essere formulate e depositate in atti almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione. Detta disciplina garantisce concentrazione e celerità del processo civile, quindi, incarna e tutela un interesse pubblico, pertanto, la tardività delle domande riconvenzionali, in assenza di espressa eccezione di parte, può essere rilevata d'ufficio, anche in appello. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 15783 del 24 giugno 2013. Il caso. Due parti stipulavano contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile destinato a civile abitazione. Per accordo espresso, il promissario acquirente, veniva immesso nel possesso anticipato del bene con accollo di tutte le spese di ordinaria amministrazione. Il termine per la stipula del definitivo veniva prima rinviato e poi non rispettato dall'acquirente. Conseguentemente, il promissario venditore introduceva un giudizio civile volto ad accertare e dichiarare il grave inadempimento di parte avversa, dunque, dichiarare risolto il contratto preliminare e condannare controparte al risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva la domanda la Corte d'Appello, pur apportando delle parziali modifiche, confermava la sentenza di primo grado. Parte convenuta, promissaria acquirente, proponeva ricorso per cassazione. Le domande riconvenzionali. Queste, a pena di decadenza, devono essere formulate e depositate in atti almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione. Detta disciplina, chiarisce la S.C., garantisce concentrazione e celerità del processo civile, quindi, incarna e tutela un interesse pubblico pertanto, la tardività delle domande riconvenzionali, in assenza di espressa eccezione di parte, può essere rilevata d'ufficio, anche in appello. Il termine per eccepire i vizi decorre dal momento in cui è stato trasferito il diritto di proprietà. La Cassazione ha chiarito che, in caso di contratto preliminare, il termine di otto giorni utile ad eccepire i vizi della cosa, decorre dal momento in cui è stato trasferito il diritto di proprietà, atteso che l'art. 1495 c.c. individua quale presupposto della eccezione il trasferimento del diritto di proprietà. Inesistente l'inadempimento imputato al promissario venditore. La S.C., dopo aver rilevato che - astrattamente - era tempestiva l'eccezione di inadempimento formulata da parte convenuta, ha ritenuto infondata nel merito detta doglianza. In particolare, la cassazione, ha rilevato logicità e legittimità della decisione del giudice territoriale che ha individuato i vizi eccepiti, valutato monetariamente il relativo valore, quindi, ritenuto irrilevante l'inadempimento della parte venditrice vizi dell'immobile rispetto a quello della parte acquirente mancato versamento del prezzo e correttamente respinto la difesa di parte convenuta. La corte territoriale, confermando la decisione assunta dal giudice di prime cure, aveva chiarito che l'eccezione di inadempimento formulata dal promissario acquirente contro il venditore, era illegittima perché sproporzionata e, quindi, non idonea a giustificare la condotta con cui si era sottratto alla stipula del definitivo. Dunque, ha rilevato la S.C., è vero che la corte territoriale ha errato nel ritenere tardiva la denuncia dei vizi, ma tale errore, non inficia nel merito la bontà della decisione così come motivata, sicché, detto errore riguarda una astratta questione di diritto e può essere corretto ex art. 384 c.p.c., senza rimando ad altra corte territoriale, direttamente dal giudice di legittimità mediante enunciazione del principio di diritto corretto. Per tutte le ragioni sin qui esposte, la corte ha respinto il ricorso e confermato la sentenza impugnata previo enunciazione del principio di diritto testé richiamato.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 marzo - 24 giugno 2013, n. 15783 Presidente Felicetti Relatore Falaschi Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato l'8 ottobre 2001 i coniugi A.F. e M M. evocavano, dinanzi al Tribunale di Genova, G P. esponendo di avere promesso in vendita al convenuto, con contratto preliminare del 13.7.2000 un appartamento di loro proprietà, sito nel Comune di omissis , contraddistinto con l'interno 6, pattuito il complessivo prezzo di L. 670.000.000, di cui L. 45.000.000 versate quale caparra confirmatoria, mentre il residuo era da corrispondere alla stipula del definitivo da effettuarsi entro il 31.12.2000 aggiungevano che al promissario acquirente era stato concesso il possesso anticipato dell'immobile a fronte del suo impegno di assumere l'obbligo dei costi per l'amministrazione ordinaria e straordinaria del bene proseguivano che entrato nel possesso del bene, il convenuto aveva chiesto la proroga del termine per la stipula del rogito sino al 31.1.2001, data alla quale si era reso inadempiente, sollevando pretestuose lamentele, per cui di fronte all'illegittimo comportamento del P. , avevano proposto istanze di sequestro conservativo e giudiziario, disattese dal Tribunale adito. Tanto premesso, chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con condanna dello stesso al risarcimento del danno. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, il quale eccepiva l'inadempimento dei promittenti venditori per essere il bene promesso in vendita affetto da vizi, difetti e mancanza di qualità, che ne diminuivano in modo apprezzabile il valore, per cui spiegava riconvenzionale per ottenere la riduzione del prezzo, disposta dal giudice adito sentenza costitutiva del trasferimento della proprietà del bene, il Tribunale accoglieva la domanda attorea e pronunciava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, condannandolo al rilascio dell'immobile, oltre al risarcimento del danno subito dai coniugi A. - M. da liquidare in separato giudizio. In virtù di rituale appello interposto dal P. , con il quale riproponeva le difese svolte in primo grado, la Corte di appello di Genova, nella resistenza degli appellati, i quali proponevano appello incidentale, disposta ed espletata c.t.u., respingeva l'appello principale e in parziale accoglimento di quello incidentale, dichiarava in parte inammissibili e in parte respingeva le domande dell'originario convenuto. A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale osservava quanto alla exceptio inadimpleti contractus sollevata dal P. , che doveva ritenersi maturata la decadenza dalla denuncia dei difetti del bene oggetto di compravendita, tuttavia, nel merito, rilevava che la dedotta non conformità dei terrazzi al progetto era generica neanche indicata la natura della difformità , mentre la parziale occupazione del piano fondi, denunciata con la racc. del 5.6.2001 era provata inoltre i vizi inerenti lo scantinato, con cui si denunziavano invasione con volumi ed impianti del piano fondi riferita alla esistenza di ristagni di acqua, dalla relazione peritale emergeva il difetto di convogliamento delle acque e la presenza in loco di tubazioni e strutture di altre proprietà quanto all'infradiciamento del suolo ed alla occupazione parziale del giardino da parte del Fiori, il primo vizio, dipendendo da difetto di canalizzazione delle acque piovane, poteva essere risolto con un intervento presumibilmente modesto, mentre la seconda non era stata puntualizzata. Aggiungeva che detti difetti, però, non sembravano idonei a sorreggere l'eccezione sollevata dal P. stante l'assoluta sproporzione tra l'inadempimento ascritto ai promittenti venditori e quello del promissario acquirente, avendo quest'ultimo richiesto una riduzione del prezzo nell'ordine di L. 190.000.000, a fronte dell'importo complessivo pattuito in L. 670.000.000 e di una modesta caparra versata. Eguali considerazioni dovevano essere effettuate in relazione alla pretesa inidoneità funzionale del locale indicato come scantinato, non essendo stato promesso in vendita alcun locale, ma dei fondi visti e graditi nello stato in cui presentavano, per cui il rifiuto di adempiere del P. era da ritenere contrario a buona fede in una valutazione comparativa con gli inadempimenti degli appellati, inerenti accessori del bene, al pari del vizio occulto attinente alla difformità del terrazzo rispetto alle previsioni della concessione, la cui regolarizzazione avrebbe richiesto un esborso nell'attualità di Euro 7.000,00, che peraltro costituiva l'unico inadempimento tempestivamente denunziato dal P. riscontrato come esistente. Proseguiva che la questione inerente alla appartenenza o meno della proprietà esclusiva del locale fondi ai promittenti venditori, sollevata per la prima volta in appello, era nuova e quindi inammissibile, oltre a prospettare una questione eventualmente a rischio evizione infine doveva ritenersi tardiva, per decadenza dal diritto ex art. 1495 c.c., la denuncia relativa alle infiltrazioni derivanti dallo smaltimento delle acque piovane. Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Genova ha proposto ricorso per cassazione il P. , articolato su quattro motivi, al quale hanno resistito i coniugi A. -M. , con controricorso, con il quale hanno presentato anche ricorso incidentale affidato a cinque motivi, di cui gli ultimi due condizionati. Il ricorrente ha replicato al ricorso incidentale con controricorso, oltre ad avere depositato memoria ex art. 378 c.p.c Motivi della decisione Preliminarmente, il ricorso principale e il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza. Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente principale denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1495, 1497 e 2932 c.c. per avere la corte di merito dichiarato inammissibili i profili della domanda riconvenzionale formulata dal P. relativamente all'accertamento dei vizi per infiltrazioni di acqua nello scantinato e alla conseguente inidoneità del terreno di fondazione dell'immobile, ritenendo che il termine per la denuncia di vizi visibili dovesse coincidere con quello della consegna del bene. Del pari erronea doveva essere ritenuta l'affermata inapplicabilità al contratto preliminare dei rimedi richiesti in via riconvenzionale, di cui all'art. 1495 c.c. dal momento che il preliminare ha quale contenuto primario l'obbligazione di prestare il consenso al trasferimento del diritto di proprietà della cosa, la quale deve essere idonea all'uso normale cui è destinata. Con il secondo motivo del ricorso principale viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116, 244, 245 e 345 c.p.c., nonché degli artt. 1490, 1492, 1495 3 2697 c.c., oltre a difetto di motivazione, nella parte in cui la corte distrettuale ha subordinato l'esperibilità dell'azione di riduzione alla denuncia dei vizi entro otto giorni dalla scoperta, pur avendo il promissario acquirente offerto di provare la tempestività della denuncia con capitoli di prova di cui alla memoria istruttoria del 14.12.2002 di primo grado, riproposti in sede di gravame, prove sulle quali il giudice del gravame non ha svolto alcuna argomentazione sulle ragioni ostative all'espletamento dell'istruzione probatoria richiesta. Con il terzo motivo del ricorso principale è lamentata la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116, 167, 180, 183 e 184 c.p.c., oltre a insufficiente e contraddittoria motivazione per avere i giudici distrettuali ritenuta inammissibile la domanda di accertamento dei vizi consistenti nella presenza nei fondi dell'immobile di condutture fognarie e tubazioni provenienti dalla proprietà vicina sull'assunto di essere stata formulata per la prima volta con la memoria ex art. 184 c.p.c., mentre era stata prospettata con la riconvenzionale e quindi nella comparsa di costituzione e risposta depositata nei termini di cui all'art. 167 c.p.c., in cui veniva richiamata la relazione tecnica dell'archi. S. . Con il quarto motivo del ricorso principale viene denunciata la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1460 c.c., oltre ad insufficiente e contraddittoria motivazione per avere la corte di merito ritenuto l'offerta di pagamento del promissario acquirente non invocabile a sostegno dell'eccezione di inadempimento, essendo peraltro la valutazione comparativa compiuta dalla corte di merito frutto di una valutazione distorta della documentazione versata in atti, avendo egli offerto di corrispondere una tranche iniziale di L. 200.000.000 poi ridotte a L. 150.000.000. Il ricorso incidentale, con il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1453, comma 3, c.c. e dell'art. 2932, comma 1 e 2, c.c., oltre a contraddittoria motivazione per avere la corte di merito ritenuto che i rilievi di inammissibilità degli attori inerenti alla formulazione della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. non fossero fondati, perché la domanda di riduzione del prezzo doveva ritenersi proposta sul presupposto che venisse respinta la domanda risolutoria degli attori, accoglimento della domanda risolutoria che avrebbe precluso anche la delibazione della quanti minoris. Il secondo motivo del ricorso incidentale deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, comma 3, 1458 c.c. in riferimento agli artt. 1460 e 2932 c.c. per non avere la corte di merito dichiarato l'inammissibilità delle domande e delle eccezioni, nonché le conseguenti istanze istruttorie del P. per preclusione delle stesse derivante dagli effetti retroattivi della risoluzione del contratto per inadempimento totale del convenuto. Il terzo motivo del ricorso incidentale lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2932, comma 1 e 2 c.c. sotto un diverso profilo, per essere il rimedio dell'esecuzione in forma specifica congegnato dal legislatore come strumento specifico a tutela della parte adempiente, contro il rifiuto dell'altra parte di stipulare il definitivo e non quale rimedio tardivo offerto dalla legge per la parte inadempiente. Aggiungono i controricorrenti che l'ulteriore preclusione all'applicazione del comma 2 dell'art. 2932 c.c. risiede nel fatto che il promissario acquirente non avrebbe mai offerto la prestazione, invitando i promittenti venditori avanti al notaio per la stipula del definitivo ovvero offendo di saldare il prezzo. Il quarto motivo del ricorso incidentale primo motivo del ricorso incidentale condizionato denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1372 c.c., oltre ad erronea e/o omessa motivazione relativamente alla clausola contrattuale di accettazione dell'immobile, contestuale alla consegna del bene, nello stato e condizioni in cui attualmente si trova, a corpo . Il quinto ed ultimo motivo del ricorso incidentale secondo motivo del ricorso incidentale condizionato deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 1453, 1476, 1477 e 2932 c.c., oltre ad erronea motivazione per avere erroneamente la corte distrettuale ritenuto quale vizio la difformità del terrazzo dalla concessione edilizia. Ritiene la Corte che tutti i motivi del ricorso principale si appalesano infondati quando non inammissibili, al pari di quelli del ricorso incidentale, ove non assorbiti, non essendo ravvisabili nella sentenza impugnata i vizi di violazione di legge e motivazionali con essi denunciati. Ora con il terzo motivo del ricorso principale, il cui esame appare logicamente prioritario, per quanto di seguito si dirà circa la denuncia dei vizi oltre a porre in rilievo un preteso error in procedendo , il ricorrente prospetta la violazione di numerose norme del codice di rito circa la declaratoria di in tempestività della domanda riconvenzionale relativamente all'accertamento dell'esistenza nei fondi dell'immobile promesso in vendita di condutture fognarie e tubazioni provenienti dalla proprietà vicina, con ciò lamentando la carente o contraddittoria ricognizione della fattispecie concreta, oltre a censurare la valutazione delle risultanze istruttorie da parte del giudice del merito che ha ravvisato l'insussistenza a carico dei promittenti venditori di un inadempimento tale da legittimare la domandata di riduzione del prezzo. Il motivo non è fondato. L'art. 166 c.p.c. e l'art. 167 c.p.c., comma 2, nel testo risultante dalla legge n. 353 del 1990, art. 11, applicabile alla controversia, impongono al convenuto di costituirsi almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione e sanzionano con la decadenza l'inosservanza del suo obbligo di proporre eventuali domande riconvenzionali nella comparsa di costituzione, e, essendo il regime delle preclusioni introdotto dalla novella ispirato a garantire la celerità e la concentrazione dei procedimenti civili, il mancato rispetto delle relative prescrizioni va considerato pregiudizievole di un interesse pubblico e non meramente privato. Ne consegue che la tardività della proposizione delle domande riconvenzionali è rilevabile dal giudice d'ufficio ed anche in sede di impugnazione, salvo che sulla questione non si sia formato un giudicato anche implicito cfr. da ultimo, Cass. 2 marzo 2007 n. 4901 . Nella specie, dall'esame della comparsa di costituzione del P. avanti al giudice di primo grado consentita in sede di legittimità in quanto denunciato un vizio che comporti la nullità del procedimento o della sentenza impugnata, sostanziandosi nel compimento di un'attività deviante rispetto ad un modello legale rigorosamente prescritto dal legislatore Cass. SS.UU. 22 maggio 2012 n. 8077 , emerge che il convenuto si è limitato a chiedere che venisse accertato che a una consistente porzione del piano fondi dell'immobile era stata acquistata ed occupata dal terzo confinante, Roberto Fiori b l'abbattimento di fondamenta dello stabile pregiudicavano la statica dell'edificio e causavano infiltrazioni e ristagni di acqua c la presenza di copiose e pericolose infiltrazioni nel piano seminterrato erano tali da renderlo inidoneo all'uso perfino di cantina d la necessità di urgente intervento per la sostituzione delle tubazioni dell'edificio rivelatesi ammalorate e sussisteva l'irregolarità edilizia di parte consistente dell'immobile pagine 2 e 3 della comparsa di costituzione , spiegando riconvenzionale per ottenere sentenza costitutiva di trasferimento dell'immobile, previa contestuale riduzione del prezzo convenuto in proporzione ed in relazione alle anomalie sopra illustrate. Correttamente pertanto i giudici di merito hanno ritenuto preclusa l'ammissibilità delle nuove contestazioni formulate dal P. solo dopo il successivo termine previsto dall'art. 180 c.p.c. v. pag. 28 della sentenza impugnata laddove viene precisato che le deduzioni precluse attengono alla presenza nei fondi dell'immobile di condutture fognarie e tubazioni provenienti dalla proprietà vicinione, nonché di tombini a vista non sigillati . Con il primo ed il secondo motivo del ricorso principale il ricorrente lamenta, sotto molteplici profili, il mancato esame dei vizi del bene consegnato, al di fuori di quelli illustrati al terzo mezzo, tempestivamente denunciati dal promissario acquirente. In proposto il Collegio osserva che sebbene secondo orientamento consolidato di questa Corte, in tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né, comunque, di quello di prescrizione, perché l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto in tal senso, v. da ultimo, Cass. 14 gennaio 2010 n. 477 , ciò non consente però di ritenere che nella specie il giudice del gravame sia incorso nelle violazioni di legge e nei difetti motivazionali lamentati con i mezzi in esame. La corte distrettuale, infatti, dopo l'erronea affermazione di principio, ha esaminato, nel merito, ciascuno dei vizi denunciati dal ricorrente non conformità del terrazzo rispetto alle previsioni della concessione, parziale occupazione del piano fondi, vizi inerenti lo scantinato, infradiciamento del suolo, occupazione parziale del giardino da parte del Fiori, inidoneità funzionale del locale scantinato e posti a fondamento dell'exceptio inadimpleti contractus, ad esclusione di quelli riportati al terzo motivo, di cui sopra si è detto. Ed ha chiarito, nel procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria dei reciproci inadempimenti dedotti dalle parti, con argomentazioni logiche e condivisibili, che detti difetti non erano idonei a sorreggere gli addebiti mossi dal ricorrente ai promittenti venditori, stante l'assoluta sproporzione tra l'inadempimento ascritto agli originari attori e quello del P. , avendo quest'ultimo chiesto una riduzione del prezzo nell'ordine di L. 190.000.000, a fronte dell'importo complessivo pattuito in L. 670.000.000 e a fronte di una modesta caparra versata. La valutazione sulla gravità dell'inadempimento, in quanto fondata sull'esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa all'esame del giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove, come avvenuto nella specie, la relativa motivazione sia immune da vizi logici o giuridici cfr da ultimo, Cass. 29 agosto 2011 n. 17716 . In definitiva la Corte di merito avrebbe dovuto riconoscere la tempestività della denuncia dei vizi per la ragione che, nella specie, l'anticipata immissione del promissario acquirente nella disponibilità del bene non fa venir meno l'obbligo del promittente venditore di trasferire l'immobile esente da vizi, ma il dispositivo della sentenza impugnata resta comunque conforme a diritto per cui, a norma dell'art. 384 c.p.c., può pervenirsi al rigetto del ricorso con la sola correzione del dispositivo nei sensi suddetti, resa possibile dalla non necessità di compiere, a tal fine, nuovi accertamenti e nuove valutazioni di fatto. L'art. 384 c.p.c. prevede che qualora il vizio denunziato riguardi non un punto di fatto ma una astratta questione di diritto, il giudice di legittimità ha il potere di integrare e correggere la motivazione della sentenza impugnata, senza cassarla, nel caso in cui la decisione adottata dal giudice di merito sia conforme a diritto, sostituendo la motivazione erronea con altra corretta, che conduca all'identico dispositivo della sentenza censurata, purché la sostituzione della motivazione sia soltanto in diritto e non comporti indagini e valutazioni di fatto né violazione del principio dispositivo, nel senso che dovrà esservi pronunzia su eccezioni non sollevate dalle parti e non rilevabili di ufficio. Modificata nei termini di cui sopra la motivazione della sentenza impugnata, i mezzi uno e due del ricorso principale vanno dichiarati inammissibili per sopravvenuta carenza di interesse. Del pari non può trovare accoglimento la doglianza relativa al quarto mezzo del ricorso principale dovendo le censure ivi esposte supposto vizio motivazionale e prospettata violazione di legge circa la valutazione dei reciproci inadempimenti ritenersi superate e, perciò, assorbite dalle considerazioni svolte con riferimento ai motivi uno e due. Ad eguali conclusioni si deve pervenire con riferimento al primo, al secondo ed al terzo motivo del ricorso incidentale dal rigetto del ricorso principale resta, altresì, conseguentemente assorbito il ricorso incidentale condizionato riportato ai motivi quattro e cinque del ricorso incidentale . Le spese processuali, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, assorbiti i ricorsi incidentali condanna il ricorrente principale alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.