Divieto di alterare la destinazione della cosa comune e divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Questi sono i 2 limiti all’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante.
A precisarli ci ha pensato la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza numero 19615/2012, depositata il 12 novembre. Il caso. L’androne di un condominio veniva usato da alcuni inquilini per la sosta ed il parcheggio delle loro autovetture. Gli altri condomini, contrariati da questa condotta, adivano il Giudice di Pace perché accertasse la proprietà comune dell’androne e ordinasse ai convenuti di astenersi dal tenere il comportamento contestato. Tuttavia il GdP rigettava la domanda. È il Tribunale, in sede di appello, ad accogliere le richieste dei condomini e ad inibire la sosta ed il parcheggio nell’atrio d’ingresso del condominio, condannando gli appellati in solido al pagamento delle spese di entrambi i giudizi di merito. L’androne è un bene condominiale? I 2 soccombenti presentano quindi ricorso per cassazione, nel quale si legge che il Tribunale avrebbe violato il disposto di cui all’articolo 1102 c.c., che assicura al singolo partecipante, nell’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa servendosi della stessa, anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. In sintesi, secondo i ricorrenti, ogni condomino «può servirsi del bene condominiale nella sua interezza e in qualsiasi momento, poiché sarebbe ammesso l’uso promiscuo della parte comune». Il parcheggio dell’auto sviliva la peculiarità dell’atrio. Ma la S.C. abbraccia quella che è stata la decisione dei giudici dell’appello, specificando che l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto a 2 limiti fondamentali il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In sentenza viene precisato che basta il mancato rispetto di una delle due condizioni a rendere illecito l’uso. E, nel caso concreto, conclude la Cassazione, sussistono entrambi gli elementi, «mutamento della funzione e scandimento in uno stato deteriore del bene». Il ricorso viene per questo rigettato e i condomini, di conseguenza, dovranno cercarsi un altro parcheggio.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 ottobre – 12 novembre 2012, numero 19615 Presidente Rovelli – Relatore Scalisi Svolgimento del processo P.G.M. e P.N.A. con atto di citazione del 9 novembre 2002 proponevano appello avverso la sentenza numero 7 del 2002 con la quale il Giudice di Pace di Troia rigettava la domanda proposta dagli stessi con cui chiedevano, previo accertamento della proprietà comune dell'androne del complesso condominiale sito in omissis , che venisse ordinato ai convenuti di astenersi dall'utilizzo dell'androne per la sosta ed il parcheggio delle autovetture di loro appartenenza. Lamentavano gli appellanti che il Giudice di pace avesse ritenuto non provata la circostanza del godimento peculiare dell'androne da parte del C. e dell'A. , originari convenuti, e che tale godimento determinasse la lesione dei diritti degli attori. Chiedevano, pertanto, una radicale riforma della sentenza di primo grado e previo accertamento della proprietà comune dell'androne, la condanna dei convenuti a non utilizzare l'androne per la sosta delle loro autovetture. Si costituivano i convenuti C.P. e A.G. chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado. Esponevano che, correttamente, il primo giudice aveva ritenuto che il posteggio sporadico e non continuativo del loro autoveicolo non ledeva i diritti degli attori appellanti, né aveva alterato la naturale destinazione dell'androne. Il Tribunale di Lucera, con sentenza numero 324 del 2005, accoglieva l'appello e riformava la sentenza di primo grado, inibiva al C. e all'A. la sosta ed il parcheggio nell'atrio d'ingresso del complesso edilizio sito in omissis condannava gli appellati in solido al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio. A sostegno di questa decisione il Tribunale di Lucera osservava a l'atrio, nel quale gli attori appellanti assumevano che i convenuti appellati parcheggiavano le loro autovettura, era un bene condominiale b che i convenuti per loro stessa ammissione parcheggiavano abitualmente le loro autovetture nell'atrio d'ingresso del suddetto edificio. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.P. e A.G. con ricorso affidato a tre motivi, illustrati con memoria. P.G.M. e P.N.A. , regolarmente intimati in questa fase, non hanno svolto alcuna attività difensiva. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli articolo 1102, 1120, 1136 e 1138 ccomma 115, 116 c.p.c nonché motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all'articolo 360 numero 3 e 5 c.p.c Secondo i ricorrenti il Tribunale di Lucera avendo escluso la possibilità che l'atrio di cui in narrativa fosse utilizzato dai condomini per parcheggiarvi proprie autovetture anche solo momentaneamente, avrebbe apertamente violato il disposto di cui all'articolo 1102 ccomma che è diretto ad assicurare al singolo partecipante, nell'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa servendosi di essa anche per fini esclusivamente propri traendone ogni possibile utilità non potendosi la nozione di uso paritetico intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della res perché una lettura in tal senso della norma de qua, in una dimensione spaziale e temporale, comporterebbe il sostanziale divieto per ciascun condomino di fare della cosa comune qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio. Piuttosto sostiene ancora il ricorrente ciascun condomino ha diritto all'uso promiscuo delle parti comuni ogni condomino, cioè, può servirsi del bene condominale nella sua interezza e in qualsiasi momento, poiché sarebbe ammesso l'uso promiscuo della parte comune non avendo rilevanza la misura del godimento al valore della quota di condominio ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1101 cod. civ A sostegno di questa censura i ricorrenti richiamano alcune sentenza di questa Corte ed in particolare la sentenza numero 12344 del 05/12/1997 e la sentenza numero 1956 del 22/07/1964, intervenute in materia di uso dei beni comuni da parte dei singoli condomini. I principi espressi da queste sentenze, secondo i ricorrenti, legittimerebbero l'utilizzazione dell'atrio condominiale di cui si dice, considerato, anche, che detta utilizzazione aveva prodotto un'occupazione modesta della sua superficie costituita da angoli morti non utilizzabili o non utilizzati senza in alcun modo impedire l'accesso all'edificio, così come ai locali siti al piano terra e ciò, anche, con mezzi meccanici. Tale situazione sarebbe stata documentata dalle foto che sono state depositate nel corso del giudizio che però non sarebbero state esaminate, né considerate dal Tribunale, il quale per ciò stesso è incorso nel vizio di omesso esame di un punto decisivo della controversia. 11. Il motivo è infondato. Come correttamente ha evidenziato il Tribunale ai sensi dell'articolo 1102 cod. civ. l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di fame parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni, sicché anche l'alterazione della destinazione della cosa comune determinata non soltanto dal mutamento della funzione, ma, anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall'articolo 1102 cod. civ Ed è questo un orientamento pacifico nella giurisprudenza di questa Corte considerato che lo stesso principio è espresso nelle stesse sentenze richiamate dai ricorrenti, come emerge da una lettura integrale delle stesse. 12~ A sua volta la Corte di merito ha accertato che il parcheggio delle automobili nell'atrio di cui si dice non rispondeva alla funzione cui lo stesso era destinato a quella di permettere ai pedoni di accedere ad un piccolo cortile per raggiungere gli appartamenti ovvero per accedere ai locali a piano terra, e b considerate le dimensioni del portone d'ingresso e la larghezza dell'atrio, quella di consentire il transito di autovetture per il ricovero nei locali siti al piano terreno. La Corte di merito ha escluso altresì, con accertamento di merito non sindacabile in Cassazione che la funzione dell'atrio fosse, anche, quella di consentire ai condomini di parcheggiarvi anche solo momentaneamente le autovetture. E di più, la Corte ha accertato a che le due autovetture parcheggiate vicino ad una parete dell'atrio impedivano quasi del tutto che la persona interessata potesse avvicinarsi al contenitore in alluminio fissato alla parete che ospita i contatori del gas b che il parcheggio, sia pure di una sola auto, sviliva le peculiarità dell'atrio, di particolare pregio facente parte di un palazzo antico e prestigioso tanto da essere denominato omissis . Pertanto, nel caso concreto sussistevano entrambi gli elementi mutamento della funzione e scadimento in uno stato deteriore del bene, che giustificano e rendono pienamente legittima la decisione di escludere il diritto dei condomini di utilizzare l'atrio di cui si dice per posteggiare anche temporaneamente le proprie macchine. 2. Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli articolo 1102, 1120, 1136 e 1138 cc, nonché, motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all'articolo 360 numero 3 e 5 c.p.c Avrebbe errato il Tribunale secondo i ricorrenti nel ritenere che il parcheggio delle autovetture nell'atrio comune ad opera dei sigg. C. /A. altererebbe il decoro architettonico del fabbricato, perché può essere invocata una presunta lesione del fabbricato in quanto non esiste né è stata provata una intervenuta alterazione delle caratteristiche estetiche dell'edificio. Piuttosto, chiariscono i ricorrenti, l'articolo 1120 ccomma nel far divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio in condominio, tutela la linea armonica dello stabile che non deve essere pregiudicata da nuove opere, opere queste ultime che vanno ad incidere sulle strutture ornamentali dell'edificio, ovvero, sulla sua determinata e armonica fisionomia. Tuttavia, il criterio estetico andrebbe sempre secondo i ricorrenti contemperato con quello utilitaristico dovendosi considerare lecita l'innovazione che pur importando un'alterazione architettonica di non grave ed appariscente entità si accompagni, tuttavia, ad un'utilità che compensi tale alterazione. E comunque, concludono i ricorrenti, lo sosta nell'androne ad opera dei sigg. C. /A. non determinava alcun spostamento prospettico o alterazione dei rapporti geometrici tra gli elementi architettonici, né andava ad incidere sull'armonia complessiva dell'edificio, cioè, sul complesso delle sue linee e delle sue forme, onde non può ritenersi contraria al decoro architettonico nell'accezione legale del termini. In ogni caso la sosta nell'androne non è visibile esternamente. 2.1. Il motivo è inammissibile. A ben vedere le suesposte censure, sono rivolte ad un preteso iter argomentativo che non appartiene alla sentenza impugnata. Come è agevole cogliere i ricorrenti sostengono che il Tribunale di Lucera abbia ritenuto che il posteggio delle auto nell'atrio dell'immobile di cui si dice alterasse il decoro architettonico del fabbricato, quando il Tribunale ha ritenuto più semplicemente che il parcheggio di un'autovettura in un atrio siffatto cioè, in un atrio di particolare pregio determina inevitabilmente un suo scadimento, svilendo le sue caratteristiche esteriori aggiungendo che la presenza di numerose macchie di olio sul pavimento in corrispondenza dei cofani delle due autovetture sviliva la peculiarità dell'atrio. Pertanto, il Tribunale non ha posto in rapporto come hanno ritenuto i ricorrenti il posteggio delle macchine con l'estetica e l'architettura dell'edificio nel suo complesso, ma, semplicemente, ha posto in relazione il posteggio di cui si dice con le peculiarità e le caratteristiche proprie dell'atrio, ritenendo con valutazione di merito non censurabile in cassazione perché logica e convincente , che il posteggio di quelle macchine interrompesse l'originaria e naturale armonia architettonica dell'atrio. 3. Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli articolo 1102, 1120, 1136 e 1138 cc, nonché motivazione superficiale illogica e contraddittoria in relazione all'articolo 360 numero 3 e 5 c.p.c Secondo i ricorrenti, la sentenza impugnata andrebbe annullata perché il Tribunale di Lucera avrebbe inibito l'uso dell'atrio comune per il parcheggio dell'autovettura di proprietà dei sigg. C. A. in assenza di ogni elemento di prova da cui potesse emergere che detto uso fosse pregiudizievole per essi P. . 3.1. 11 motivo rimane assorbito dagli altri precedenti avendo già considerato che il Tribunale di Lucera ha chiarito che il parcheggio di cui si dice impediva, comunque, ai P. e agli altri condomini interessati di avvicinarsi al contenitore di alluminio fissato al muro e contenente i contatori del gas, cioè, impediva di utilizzare correttamente lo spazio dell'atrio. In definitiva, il ricorso va rigettato, non occorre provvedere al regolamento delle spese perché P.G.M. e P.N.A. regolarmente intimati, in questa fase, non hanno svolto alcuna attività difensiva. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.