Diritto di passaggio solo per i futuri posti auto: ma come si fa a costruirli senza poter passare?

Il contratto parla chiaro consentire il transito per l’accesso ai posti macchina che troveranno eventuale ubicazione . La condizione di costruzione futura non è impossibile, anche se c’è un cancello perché tale condizione possa considerarsi comunque avverata, deve essere dimostrato concretamente che la costruzione non è stata consentita per volontà del proprietario del fondo servente.

Con la sentenza n. 13007, depositata il 24 maggio 2013, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito. Il caso. I proprietari di due fondi confinanti stipulano un accordo volto a costituire una servitù di transito un passaggio pedonale nel sottoportico e, per il passo carraio, un diritto di transito per l’accesso ai posti macchina che troveranno eventuale ubicazione , su un lastrico solare del fondo servito. Il proprietario con diritto di passaggio, cita in Tribunale il vicino, chiedendo la rimozione del muro e del cancello che gli impediscono l’accesso al proprio lastrico e che quindi non gli consentono di costruire i posti auto, nonché il risarcimento dei danni per tale impedimento. Ma non gli è stato consentito di costruire i posti auto che gli avrebbero garantito la servitù! I giudici di merito, in primo ed in secondo grado, respingono la domanda. Il proprietario del fondo servito ricorre per cassazione, sostenendo che erroneamente la clausola è stata ritenuta come condizione sospensiva all’avveramento della quale le parti avrebbero subordinato l’efficacia della servitù. Peraltro, la corte territoriale avrebbe anche errato nel non ritenere applicabile l’art. 1029 c.c., che consente la costituzione di una servitù per assicurare un vantaggio futuro ad un fondo. Ancora avrebbero errato i giudici di merito nel non ritenere avverata la condizione per comportamento doloso dell’altra parte, ex art. 1359 c.c., che avrebbe impedito, con muro e cancello, la costruzione dei posti auto con cui si sarebbe potuta costituire la servitù. La Suprema Corte respinge il ricorso, rilevando come l’argomentazione dei giudici di merito sia stata logica e priva di contraddittorietà, nonché immune da vizi denunciabili in sede di legittimità. Interpretazione del contratto corretta il proprietario servente non deve collaborare alla realizzazione del presupposto. La Corte d’Appello ha correttamente riconosciuto che la nascita del diritto reale di servitù di transito e la stessa possibilità materiale di un suo concreto esercizio sono condizionati da un evento futuro ed incerto che, di sicuro, non si è ancora verificato perché è pacifico che nessun posto macchina è stato mai eretto sul quel lastrico solare . In base al contratto, peraltro, il proprietario del fondo servente è obbligato a tollerare il transito, non a partecipare alla realizzazione del suo presupposto. No alla servitù per vantaggio futuro. Non c’è violazione dell’art. 1029 c.c., poiché in discussione non è la possibilità o meno di dar luogo a tale servitù, ma le modalità con le quali le parti hanno convenuto di dar luogo o meno alla servitù con la clausola in questione . No all’avveramento della condizione non dimostrato il concreto impedimento. Non è stato in alcun modo provato che qualcuno abbia impedito ovvero vietato l’ingresso attraverso il cancello a tecnici e operai . Pertanto correttamente non è stato applicato l’art. 1359 c.c

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 febbraio 24 maggio 2013, n. 13007 Presidente Bursese Relatore Parziale Svolgimento del processo 1. Con atto di citazione, notificato in data 1 aprile 1999, la s.r.l. S.L. Service, premessa la titolarità dominicale di un fondo censito nel Comune di Udine, evocava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Udine, la proprietaria del fondo confinante s.a.s. Fratelli Spinelli Barrile per vedere accertato il suo diritto di servitù di transito con condanna della convenuta alla rimozione, a sue cure e spese, degli ostacoli che impedivano l'esercizio del diritto, costituiti da un muro e da un cancello che chiudevano l'accesso al fondo, oltre al risarcimento dei danni che individuava nella mancata manutenzione del fondo di sua proprietà e nell'impossibilità di costruire sullo stesso i posti auto pertinenziali all'edificio sul quale insisteva il lastrico solare di sua proprietà. A fondamento della pretesa poneva il suo atto di acquisto del 1993, che prevedeva specificamente tale servitù. La s.a.s. Fratelli Spinelli e Barrile si opponeva alla domanda, contestando con molteplici argomenti la validità delle clausole contenute nei due contratti, che contemplavano la servitù, nonché la loro efficacia attuale. 2. - All'esito dell'espletata CTU, il Tribunale respingeva la domanda, interpretando le clausole dei due contratti l'uno del 1993 e l'altro del 1996 , secondo il testo letterale, nel senso che la servitù era condizionata al sorgere di posti auto sul lastrico solare di proprietà dell'attrice, dando atto del mancato verificarsi della condizione, con conseguente inefficacia del diritto vantato dalla S.L. Service, posto che la costruzione dei posti auto era a suo totale carico. 3. - Avverso la predetta sentenza proponeva appello la Srl L.S. Service, lamentando, per quanto ancora qui interessa, l'erronea valutazione delle prove e il malgoverno delle norme in materia di interpretazione dei contratti. Evidenziava che il Tribunale aveva formato il suo convincimento sulla base del contratto di compravendita del 1996, mentre l'unico contratto costitutivo del diritto di servitù doveva intendersi quello del 1993. Con tale contratto le parti avevano stabilito la costituzione di servitù di transito incondizionata per consentire l'accesso agli erigendi posti macchina. Anche a voler ritenere stipulata una condizione sospensiva circa la costruzione dei posti macchina, detta condizione doveva ritenersi nulla ex art. 1345 c.c. oppure avverata ope legis ex art. 1359 c.c. poiché la parte, onerata dal peso della servitù aveva impedito la costruzione dei posti macchina e con essa il verificarsi della condizione non rimuovendo gli ostacoli evidenziati e descritti nella consulenza tecnica. 4. La Corte territoriale, con sentenza n. 32 del 2006, rigettava l'appello, ritenendo che la fonte del diritto di servitù doveva essere individuata nel contratto del 1993 e che dalla clausola a tal fine pattuita risultava che la nascita del diritto di reale di servitù di transito e la stessa possibilità materiale di un suo concreto esercizio sono condizionati da un evento futuro ed incerto che, di sicuro, non si è ancora verificato perché è pacifico che nessun posto macchina è stato mai eretto su quel lastrico solare . La Corte territoriale riteneva poi la condizione apposta valida, nonché non provata l'addotta impossibilità del suo avveramento per fatto della parte che aveva interesse contrario. 5. La ricorrente impugna la suindicata sentenza, formulando due motivi. Resiste con controricorso la parte intimata. Parte ricorrente ha depositato memoria. Motivi della decisione 1. I motivi del ricorso. 1.1 Col primo motivo di ricorso si deduce violazione di norme di diritto, e, nello specifico, dell'art. 1029 c.c., in ordine alla ritenuta esistenza di una condizione sospensiva all'avveramento della quale le parti avrebbero subordinato l'efficacia della servitù . La Corte d'appello di Trieste ha ritenuto la sussistenza della condizione sospensiva sulla base di due elementi, entrambi infondati l'asserita ammissione di tale circostanza da parte di S.L. Service e la chiarezza delle espressioni contrattuali utilizzate dalle parti. Il procuratore della parte mai aveva fatto tale affermazione, essendosi se mai limitato ad ipotizzarla per sviluppare un'argomentazione difensiva. Non poteva qualificarsi chiara la volontà delle parti contenuta nell'art. 2, posto che di questo si era trattato nei due giudizi di merito. La motivazione sul punto era da ritenersi apparente con conseguente omessa motivazione. Inoltre, la Corte triestina aveva errato nel non ritenere applicabile nel caso di specie l'art. 1029 cod. civ. che consente la costituzione di una servitù per assicurare un vantaggio futuro ad un fondo. Viene formulato il seguente quesito se la servitù diretta ad assicurare un vantaggio futuro a carico di un fondo servente esistente ed a vantaggio di un fondo dominante esistente, sorga con i suoi effetti reali attivamente e passivamente inerenti al fondo dominante ed a quello servente, fin dal momento della sua costituzione e ciò anche nel caso in cui sia eventualmente necessaria l'esecuzione di opere per l'esercizio della servitù o se, invece, la previsione di un'utilità futura, connessa alla realizzazione di una determinata opera sul fondo dominante, costituisca una condizione sospensiva al cui avverarsi è subordinato il prodursi dell'efficacia reale della servitù . 1.2 Col secondo motivo di ricorso, formulato in via subordinata al mancato accoglimento del primo, si deduce insufficiente motivazione circa un fatto decisivo della causa sulla ritenuta inapplicabilità della finzione di avveramento della condizione per fatto della F.lli Spinelli Barrile . La Corte territoriale, nel ritenere ininfluente - ai fini dell'avveramento della condizione - la costruzione del muro sul confine, non ha tenuto conto che era stato accertato nel corso del giudizio di primo grado, anche dalla disposta c.t.u., che l'unico collegamento fra il lastrico solare e la pubblica via era costituito dai due fondi della F.lli Spinelli gravati da servitù, con la conseguenza che il muro e il cancello sono opere che impediscono l'accesso al lastrico solare e, dunque, impediscono la costruzione dei parcheggi e l'avveramento della ritenuta condizione sospensiva . 2. Il ricorso è infondato e va respinto. Prima di esaminare nel dettaglio i motivi di ricorso, appare opportuno riportare, nei passi essenziali, la decisione impugnata. La Corte territoriale rileva che la fonte del diritto di servitù vantato dall'appellante vada individuata nel contratto del 1993 con il quale le parti di quel negozio intesero costituire una servitù di transito a peso del fondo attualmente di proprietà dell'appellata . Il testo della relativa clausola era il seguente Le parti in particolare convengono 2 che il sottoportico identificato dal mappale n. 800 sub 23, costituisce il passaggio pedonale di diritto dei subalterni analogamente per il passo carraio che, inoltre, deve consentire il transito per l'accesso ai posti macchina che troveranno eventuale ubicazione sul mappale n 365 ndr lastrico solare di proprietà dell'appellante . La Corte territoriale ha ritenuto che la chiarezza delle espressioni letterali delle parti non lascia dubbi sulla loro volontà di costituire una servitù di passaggio pedonale in favore dei fondi indicati in contratto, nonché di transito con autoveicoli attraverso il predetto portico al fine di raggiungere il parcheggio da erigersi, in un incerto futuro, sul lastrico solare di proprietà dell'appellante , giungendo alla conclusione che la nascita del diritto di reale di servitù di transito e la stessa possibilità materiale di un suo concreto esercizio sono condizionati da un evento futuro ed incerto che, di sicuro, non si è ancora verificato perché è pacifico che nessun posto macchina è stato mai eretto su quel lastrico solare . Né poteva ritenersi la nullità di tale condizione, non potendosi individuare l'eventuale motivo illecito, non provato né allegato. Neanche poteva ritenersi che la condizione era divenuta impossibile per fatto della parte che aveva interesse contrario all'avveramento della stessa, in mancanza di qualsiasi prova sui presupposti di applicazione dell'articolo 1359 codice civile condotta dolosa o colposa finalizzata alla maliziosa preordinazione del fatto impeditivo o almeno l'azione o omissione cosciente e volontaria in contrasto con principio di correttezza e di buona fede . Mai era stato provato o si era offerto di provare che la s.a.s. Fratelli Spinelli Barrile avesse in qualche modo impedito l'accesso ai luoghi. Né, infine, si poteva ritenere che la costruzione del muro e del cancello avesse potuto impedire la costruzione dei posti auto. E ciò in mancanza di prova che qualcuno abbia impedito ovvero vietato l'ingresso attraverso il cancello a tecnici e operai . Osserva, ancora, la Corte che né il cancello né il muro costituiscono ostacolo alla costruzione dell'opera, che è condizione non verificatasi, ma che può ancora verificarsi ad opera dell'attuale proprietaria che potrà dolersi davanti al giudice se e quando la proprietaria del fondo servente compirà azioni volte ad impedirle la costruzione dei posti auto . Osserva, infine, la Corte che nel predetto contratto del 1993 alla proprietaria del fondo servente è fatto obbligo di un pati e cioè di tollerare il transito non di partecipare al presupposto rappresentato dalla costruzione dai posti macchina attivandosi per abbattere il muro o divellere il cancello, anche a voler ammettere che siffatte attività agevolassero la costruzione dei posti auto . Tanto premesso, si esaminano di seguito i motivi di ricorso. 2.1 - Il primo motivo è infondato. La questione dibattuta riguarda in primo luogo l'interpretazione data dalla Corte territoriale al contenuto della clausola pattizia del seguente tenore Le parti in particolare convengono 2 che il sottoportico identificato dal mappale n. 800 sub 23, costituisce il passaggio pedonale di diritto dei subalterni analogamente per il passo carraio che, inoltre, deve consentire il transito per l'accesso ai posti macchina che troveranno eventuale ubicazione sul mappale n 365 ndr lastrico solare di proprietà dell'appellante . La censura è avanzata con riguardo a violazione di norme di diritto non meglio precisate, salvo l'art. 1029 cod. civ. Non è esplicitamente formulata con riguardo alla violazione delle norme in materia di interpretazione dei contratti e con riguardo ad un eventuale vizio di motivazione sotto altro profilo avanzato col secondo motivo . Il contenuto del motivo deduce l'apparente, e quindi, omessa motivazione, non potendosi qualificare chiara l'interpretazione della volontà contrattuale, posto che essa aveva costituito l'oggetto di entrambi i giudizi. Al riguardo, occorre osservare che certamente non può considerarsi omessa la motivazione sul punto specifico, posto che la Corte di merito ha chiarito quale fosse il contratto applicabile quello del 1993 , ha riportato la clausola in esame, ne ha valutato la portata, ha qualificato la condizione, ne ha verificato la validità in mancanza di motivi di illiceità , ha valutato l'inapplicabilità dell'invocato art. 1359 cod. civ. in mancanza di prove, come del resto risulta dai passi motivazionali su riportati. Ciò sarebbe sufficiente, tenuto conto dei limiti della censura. Va, comunque, anche rilevato che la Corte territoriale ha sufficientemente ed adeguatamente motivato su tutti i punti controversi, dando una sua interpretazione del contratto e degli accordi, che appare conforme alle norme applicabili al riguardo art. 1362 e ss cod. civ. con una motivazione che appare adeguata, logica e non contraddittoria. Risulta anche infondata la censurata violazione dell'art. 1029 cod. civ. costituzione di servitù per passaggio futuro , posto che in discussione non è la possibilità o meno di dar luogo a tale servitù, ma le modalità con le quali le parti hanno convenuto di dar luogo o meno alla servitù con la clausola in questione. Una volta ritenuta corretta sul punto la decisione, non sussiste la dedotta violazione. 2.2 È infondato anche il secondo motivo, col quale viene dedotto il vizio di motivazione circa il mancato ritenuto avveramento della condizione in conseguenza delle realizzate opere che avevano impedito l'attività necessaria per realizzare i posti auto. 2.2.1 Occorre, in proposito, precisare che la denuncia di un vizio di motivazione, nella sentenza impugnata con ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 5 , non conferisce al giudice di legittimità il potere di riesaminare autonomamente il merito dell'intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì soltanto quello di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta in via esclusiva l'accertamento dei fatti, all'esito della insindacabile selezione e valutazione della fonti del proprio convincimento. Di conseguenza il vizio di motivazione deve emergere - secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte v., per tutte. Cass. S.U. n. 13045/97 e successive conformi - dall'esame del ragionamento svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza impugnata, e può ritenersi sussistente solo quando, in quel ragionamento, sia rinvenibile traccia evidente del mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d'ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione, mentre non rileva la mera divergenza tra valore e significato, attribuiti dallo stesso giudice di merito agli elementi da lui vagliati, ed il valore e significato diversi che, agli stessi elementi, siano attribuiti dal ricorrente ed, in genere, dalle parti. In altri termini, il controllo di logicità del giudizio di fatto - consentito al giudice di legittimità dall'art. 360 c.p.c0, n. 5 - non equivale alla revisione del ragionamento decisorio , ossia dell'opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata. Tale revisione si risolverebbe, sostanzialmente, in una nuova formulazione del giudizio di fatto, riservato al giudice del merito, e risulterebbe estranea alla funzione assegnata dall'ordinamento al giudice di legittimità Né, ugualmente, la stessa Corte realizzerebbe il controllo sulla motivazione che le è demandato, ma inevitabilmente compirebbe un non consentito giudizio di merito, se - confrontando la sentenza con le risultanze istruttorie - prendesse d'ufficio in considerazione un fatto probatorio diverso o ulteriore rispetto a quelli assunti dal giudice del merito a fondamento della sua decisione, accogliendo il ricorso sub specie di omesso esame di un punto decisivo. Del resto, il citato art. 360, comma primo, n. 5 , cod. proc. civ. non conferisce alla Corte di cassazione il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione operata dal giudice del merito al quale soltanto spetta individuare le fonti del proprio convincimento, e, in proposito, valutarne le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliendo, tra le varie risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione. Cass. n. 4766 del 06/03/2006 - Rv. 587349 . In definitiva, le censure concernenti vizi di motivazione devono indicare quali siano i vizi logici del ragionamento decisorio e non possono risolversi nel sollecitare una lettura delle risultanze processuali diversa da quella operata dal giudice di merito Cass. n. 12467 del 25/08/2003 - Rv. 566240 . Ne deriva, pertanto, che alla cassazione della sentenza, per vizi della motivazione, si può giungere solo quando tale vizio emerga dall'esame del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale risulta dalla sentenza, che si rilevi incompleto, incoerente o illogico, e non già quando il giudice del merito abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore ed un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte Cass. n. 20322 del 20/10/2005 - Rv. 584541 . 2.2.2 Tanto premesso, occorre rilevare in primo luogo che Corte di merito, come già detto, ha affermato che mai era stato provato o si era offerto di provare che la s.a.s. Fratelli Spinelli Barrile avesse in qualche modo impedito l'accesso ai luoghi, né che si potesse ritenere che la costruzione del muro e del cancello avesse potuto impedire la costruzione dei posti auto. E ciò in mancanza di prova che qualcuno abbia impedito ovvero vietato l'ingresso attraverso il cancello a tecnici e operai . Ha osservato, ancora, la Corte che né il cancello né il muro costituiscono ostacolo alla costruzione dell'opera, che è condizione non verificatasi, ma che può ancora verificarsi ad opera dell'attuale proprietaria che potrà dolersi davanti al giudice se e quando la proprietaria del fondo servente compirà anioni volte ad impedirle la costruzione dei posti auto . Nonché ha osservava, infine, la Corte che nel predetto contratto del 1993 alla proprietaria del fondo servente è fatto obbligo di un pati e cioè di tollerare il transito non di partecipare al presupposto rappresentato dalla costruizione dai posti macchina attivandosi per abbattere il muro o divellere il cancello, anche a voler ammettere che siffatte attività agevolassero la costruzione dei posti auto . A fronte di tale ampia argomentazione, logica e priva di contraddittorietà e immune da vizi denunciabili in questa sede, la ricorrente si limita ad osservare che la sola costruzione del muro era sufficiente a ritenere integrata la fattispecie prevista dall'art. 1359 cod. civ., ma così facendo, non avanza una corretta censura ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., così come sopra precisato, ma si limita a contrapporre le proprie valutazioni e conclusioni a quelle operate dalla Corte territoriale, che ha con chiarezza, tra l'altro, affermato che nel caso in concreto, da un lato, la costruzione del muro non escludeva la possibilità di realizzare i posti auto e, dall'altro, nel contratto era solo previsto il solo obbligo di consentire il passaggio e non già quello anche di partecipare al presupposto rappresentato dalla costruzione dai posti macchina attivandosi per abbattere il muro o divellere il cancello . 3. Le spese seguono la soccombenza. P.T.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 3000,00 tremila Euro per compensi e 200,00 duecento Euro per spese, oltre accessori di legge.