Vietata ogni modifica della facciata se il regolamento contiene una servitù

La clausola contrattuale contenuta negli atti di compravendita di un complesso immobiliare con cui si vieta di apportare modifiche all'estetica del fabbricato non mira a tutelare il decoro architettonico bensì costituisce una vera e propria servitù di immodificabilità. I diritti scaturenti da tale servitù possono essere fatti valere non solo dall'amministratore del condominio ma da ciascun condomino.

Molto spesso il costruttore inserisce negli atti negoziali, ovvero sia nel contratto di compravendita delle singole unità immobiliari che nel relativo regolamento di condominio, una clausola che vieta agli acquirenti di modificare la facciata del fabbricato o la sua euritmia. A questo punto bisogna capire se si tratti di una mera clausola di stile o di una pattuizione obbligatoria. Ulteriore problema è quello di stabilire con certezza quale sia il bene giuridico protetto si vuole tutelare il diritto d'autore del progettista, si mira a difendere il decoro architettonico del fabbricato o si tratterà di una servitù? Ai quesiti risponde la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 14898 depositata il 13 giugno 2013. Un condomino denuncia le illegittime modifiche . Fin troppo spesso i proprietari delle singole unità immobiliari facenti parte di un complesso o di un supercondominio realizzano, sulle facciate comuni, una serie di opere più o meno legittime. C'è che si limita ad apporre delle tende da sole, chi crea vere e proprie verande, chi installa un ripostiglio e chi monta un armadio per coprire la caldaia. Sta di fatto che, in poco tempo, anche le facciate dei fabbricati più recenti vengono ad essere modificate. Il caso in esame nasce dalla denuncia, da parte di un condomino, che cita in giudizio gli altri partecipanti al condominio chiedendo al giudice di voler accertare la illegittimità delle opere realizzare e l'ordine alla loro rimozione. L'attore pone alla base della domanda l'esistenza di un vero e proprio obbligo che vieterebbe ai singoli proprietari di apportare delle modifiche alla facciata del fabbricato. Tale obbligo troverebbe la propria fonte sia negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari che nel regolamento di condominio e di supercondominio. L'obbligo, quindi, troverebbe la propria fonte in tre diversi documenti. Il giudizio di merito si svolge quasi a senso unico e vede, in sostanza, il rigetto della domanda. La Corte di Appello, in particolare, dispone una consulenza tecnica che, però, non produce risultati apprezzabili per la tesi attrice. Il consulente tecnico individua ben 26 opere critiche certamente non poche ma solo sei vengono definite illegittime e da rimuovere. Negli altri casi si tratterebbe, secondo il tecnico coadiutore del giudice, di opere di poco conto dirette ad assicurare un migliore utilizzo del bene da parte dei rispettivi proprietari si tratterebbe di modifiche non lesive del decoro architettonico in considerazione della loro leggerezza e non visibilità. Con queste premesse il giudizio di sposta in Piazza Cavour. Qual è il bene giuridico protetto? Secondo il giudice di merito, la tutela del decoro architettonico del fabbricato sarebbe alla base delle clausole contrattuali che, attraverso fonti diverse, mirerebbero a vietare la realizzazione delle denunciate modifiche. Tale interpretazione viene duramente condannata dall'attore. Il bene giuridico protetto dalle norme contrattuali e regolamentari sarebbe, nella prospettazione dell'attore, il diritto a non veder modificata la facciata del fabbricato si tratterebbe, in altre parole, di una vera e propria servitù con la quale i singoli acquirenti si obbligano reciprocamente a non modificare le facciate ponendo, in questo modo, dei limiti al proprio diritto di godere e di disporre del bene. La differenza fondamentale. Propendere per una soluzione anzicché per l'altra comporta delle conseguenze di estrema rilevanza. Nel caso in cui si ritenga che le norme contrattuali mirino a tutelare il decoro architettonico del fabbricato, la rimozione delle eventuali opere illegittime sarebbe subordinata ad un giudizio, da espletarsi caso per caso, diretto a stabilire se, e in quale misura, l'opera sia in grado di modificare, peggiorandolo, il decoro architettonico del fabbricato. In tale ipotesi, bisognerebbe dimostrare che la modifica abbia comportato una diminuzione del valore commerciale dei singoli beni facenti parte del fabbricato prova, in verità, alquanto ardua . Nel caso in cui, viceversa, si opti a favore della servitù reciproca tra i singoli acquirenti-condomini, il risultato cambia. In tale ipotesi, infatti, ogni modifica realizzata, a prescindere dalla sua potenziale incidenza sul valore dell'intero fabbricato o della sua valenza o del suo impatto visivo viene vietata. Sotto questo profilo il diritto dei singoli proprietari a non veder modificata la facciata del fabbricato sarebbe rafforzato. Gli Ermellini ribaltano il verdetto del giudice di merito accogliendo il principio cardine esposto dall'originario attore. Le clausole contenute nell'atto di vendita delle singole unità immobiliari - e quelle regolamentari contenute nel regolamento di condominio e di supercondominio - avrebbero l'effetto di creare una vera e propria servitù reciproca tra i diversi proprietari-acquirenti. Tale servitù avrebbe un contenuto estremamente ampio in quanto si tradurrebbe nell'obbligo, contrattualmente assunto, di non modificare la facciata del fabbricato. Vietato apportare qualunque modifica. Secondo Piazza Cavour, nel caso in esame è necessario verificare l'eventuale violazione dei patti sottoscritti da tutti i condomini, con i quali essi si erano impegnati reciprocamente a non realizzare alcuna opera che potesse apportare qualsivoglia modifica. Esisterebbe, quindi, una vera e propria servitù reciproca tra i diversi proprietari che vietava di apportare una qualsivoglia modifica al fabbricato, a prescindere dall'incidenza della stessa sull'aspetto estetico e sul decoro architettonico del fabbricato. Il divieto di modifica, secondo la Cassazione, quindi, deriverebbe dai vincoli contrattuali intercorrenti tra i diversi proprietari. Gli effetti della servitù. Accertata l'esistenza di una servitù di immodificabilità, la Cassazione ha sottolineato come la portata dell'obbligo di non fare abbia valore assoluto. Gli acquirenti dei singoli immobili, in altre parole, si sarebbero comunque impegnati a non modificare lo stato dei luoghi, a prescindere dall'entità delle modifiche da apportare e dall'impatto sul piano estetico dei singoli edifici. L'accordo contrattuale, in definitiva, avrebbe l'effetto di dare origine ad una servitù reciproca consistente nell'assoggettare al peso della immodificabilità tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva a vantaggio di tutte le altre unità. La legittimazione spetta anche ai singoli proprietari. La circostanza che alla fattispecie siano applicabili le norme in tema di servitù porta, implicitamente, ad una conseguenza anche il singolo condomino-proprietario può agire per la tutela del proprio diritto contrattuale a non veder modificato l'aspetto del fabbricato. La legittimazione ad agire per la tutela del diritto, quindi, non spetterebbe solo ed esclusivamente all'amministratore del condominio ma a tutti i singoli proprietari che potrebbero agire individualmente per la tutela dei diritti comuni inerenti il fabbricato condominiale. Opponibile la norma regolamentare trascritta. Altro punto focale della vicenda è quello relativo agli effetti della trascrizione. Già in primo grado il Tribunale ha sottolineato come la norma del regolamento di supercondominio è sicuramente opponibile, in virtù della trascrizione, a tutti i proprietari di unità immobiliari anche nei casi, cui da taluno di è fatto cenno, di mancato richiamo di tale regolamento nei singoli atti di acquisto . La trascrizione, quindi, rende opponibile erga omnes i vincoli contenuti nel regolamento, a prescindere dal contenuto dell'atto definitivo di compravendita.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 giugno 2012 - 13 giugno 2013, n. 14898 Presidente Triola Relatore Petitti Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 6 novembre 2000 Tecnoplan s.r.l., proprietaria di un appartamento posto al quinto piano del condominio individuato con la lettera G del complesso la omissis , in località omissis , conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Milano, B.F. , + altri, nonché la Immobiliare San Lorenzo s.p.a., quali proprietari di appartamenti facenti parte del medesimo complesso, assumendo che ciascuno di essi, con l'aggiunta di una qualche struttura esterna, aveva violato l'obbligo di astenersi dall'apportare agli immobili qualsiasi modifica, chiedendone perciò la condanna alla rimozione previa declaratoria di illegittimità. La domanda di parte attrice si fondava, in particolare, sulla pretesa violazione di siffatto obbligo - costituente servitù di immodificabilità - che si assumeva risultasse da tre distinti atti negoziali, e cioè dai rispettivi rogiti di acquisto, dai regolamenti condominiali periferici e dal regolamento di supercondominio. Si costituivano F B. , + altri, i quali chiedevano il rigetto della domanda sostenendo che essi avevano acquistato gli immobili non dalla costruttrice ma da terzi e che nei rispettivi atti di acquisto non vi era traccia di limiti alle facoltà degli acquirenti negavano comunque l'operatività dei vincoli derivanti dai regolamenti periferici e supercondominiale , e sostenevano che le modifiche apportate si erano rese necessarie per far fronte alle deficienze costruttive. Deducevano che comunque tali opere non potevano ritenersi lesive del decoro del palazzo in quanto non visibili. Con successivi atti si costituivano Bu.Sa. , il quale sosteneva che al momento dell'acquisto del proprio appartamento già era installata una veranda O R. , il quale sosteneva che l'attrice poteva far valere nei suoi confronti, quale condomino dell'edificio B , le sole asserite rv violazioni del regolamento di supercondominio, peraltro inesistenti Re.Co. , condomino dell'edificio 6 , il quale, dopo aver rilevato che su identica domanda era già intervenuta una sentenza del Tribunale di Milano emessa nei confronti del suo dante causa, su azione del Condominio G , chiedeva che venisse dichiarata inammissibile la domanda Ma Cu. , il quale del pari faceva rilevare che domanda analoga a quella proposta da Tecnoplan s.r.l. era già stata in passato avanzata da altra condomina dello stesso edificio G Ca.Ga. e Ch. , quali eredi di L.R. , i quali sostenevano la piena legittimità della struttura in legno con tettuccio realizzata nel loro appartamento all'ottavo piano dell'edificio G la Immobiliare San Lorenzo s.p.a., proprietaria di un appartamento nell'edificio H , sostenendo la non opponibilità a sé delle pattuizioni contenute nell'atto di acquisto di Tecnoplan s.r.l., né delle disposizioni del regolamento del diverso edificio G , e contestando comunque nel merito la domanda Non si costituivano A B. e Da Sa. mentre, a seguito di accordo raggiunto in via stragiudiziale, la società attrice rinunciava alla domanda proposta nei confronti di P.L. , Fi Sa. e A Z. . Con sentenza numero del 2003, pubblicata il 15 dicembre 2003, il Tribunale rigettava tutte le pretese della parte attrice ritenendo che, in considerazione della comune ratio sottesa all'obbligo di immodificabilità contenuto nelle distinte fonti negoziali, ossia di preservare il decoro architettonico del complesso residenziale, le opere poste in essere dai convenuti non potevano ritenersi lesive di tale obbligo. Condannava, in conseguenza la Tecnoplan al pagamento delle spese processuali. Avverso questa pronuncia proponeva appello la soccombente. La Corte d'Appello di Milano, con ordinanza del 31 gennaio 2007, disponeva una c.t.u. onde valutare il grado di incisività delle opere eseguite sul decoro del complesso con riferimento, in particolare, al divieto contenuto nell'art. 28, lettera f , del regolamento di supercondominio. All'esito della perizia la Corte distrettuale, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava l'illegittimità di sei aggiunte su 26, ordinandone la demolizione perché, secondo la perizia, lesive del pregio estetico degli edifici, e più in particolare di quelli di proprietà degli odierni ricorrenti incidentali. In relazione a tale disposizione statuiva la compensazione delle spese processuali del primo e del secondo grado di giudizio rilevata la complessità della causa. Quanto ai restanti convenuti ed alle relative opere apportate sui rispettivi appartamenti, la Corte confermava la sentenza del Tribunale in quanto il c.t.u. aveva ritenuto le modifiche sostanzialmente non lesive del decoro architettonico in considerazione della loro leggerezza, e comunque della loro non visibilità. Disponeva, pertanto, il pagamento delle spese di giudizio a carico della società Tecnoplan. Con riferimento, infine, alla posizione del condomino Re.Co. , la Corte territoriale riteneva la domanda della Tecnoplan inammissibile nei suoi riguardi essendosi già formato giudicato in relazione alle medesime parti ed allo stesso rapporto ad opera della sentenza n. 10554 del 1997 resa dal Tribunale di Milano Sezione VII, tra la Tecnoplan e il sig. Bo. , dante causa del sig. Re. , per la violazione della medesima servitù di immodificabilità. Per la cassazione della decisione della Corte d'Appello di Milano ha proposto ricorso la Tecnoplast s.r.l. sulla base di sette motivi i condomini C. , N. , R. , P. , S. e T. hanno resistito con controricorso e hanno a loro volta proposto ricorso incidentale sulla base di quattro motivi i condomini vittoriosi in primo e in secondo grado, nonché il sig. Or Ri. resistono con distinti controricorsi. Tecnoplan s.r.l. ha resistito con controricorso al ricorso incidentale. La Immobiliare San Lorenzo s.p.a. non ha svolto attività difensiva. In prossimità dell'udienza Tecnoplan s.r.l. ha depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione 1. I primi sei motivi del ricorso principale sono volti a censurare la sentenza impugnata nella parte in cui ha accertato la non lesività del decoro architettonico di venti dei ventisei manufatti oggetto della originaria domanda, mentre l'ultimo motivo è finalizzato a contestare la pronuncia in merito alla disposta compensazione delle spese. 1.1. Con il primo motivo di ricorso principale la società ricorrente si duole della omessa, insufficiente o comunque contraddittoria motivazione in merito alla ritenuta adesione, da parte sua, alla statuizione secondo cui il bene giuridico tutelato dai tre gruppi di pattuizioni fosse quello di preservare il decoro e l'armonia estetica. A tal proposito, precisa la società ricorrente, l'unica parte della sentenza d'appello non contestata riguardava la piena operatività della clausola di immodificabilità nei confronti di tutti i condomini. Tutto il resto, invece, era stato compiutamente contraddetto. Tale gravissimo errore, consistito nell'aver dato per ammessa e assodata una circostanza decisiva per il giudizio, avrebbe inevitabilmente inciso sulla motivazione. 1.2. Il secondo motivo di ricorso principale denuncia violazione dell'art. 1362 cod. civ., in relazione all'interpretazione data dalla Corte territoriale quanto al contenuto e alla portata della servitù di non modificare. Infatti, rileva la ricorrente, l'articolo del regolamento del supercondominio, al fine di tutelare il valore architettonico di una cittadella residenziale improntata a criteri di estetica e funzionalità, fa propri i divieti e le limitazioni contenuti nei singoli atti di acquisto, aggiungendo a questi pur espressamente richiamati quello di appoggiare in modo visibile qualunque bene mobile che possa apparire in contrasto con l'estetica del complesso condominiale . Orbene, rileva la ricorrente, il giudice di appello sarebbe incorso nello stesso errore interpretativo del giudice di primo grado in quanto, pur riconoscendo che il regolamento di super-condominio conteneva una norma più ampia, perché idonea a sanzionare condotte che per i contratti di acquisto e per i regolamenti periferici potevano ritenersi irrilevanti, ha tuttavia fondato il proprio convincimento solo sull'ultimo e meno rilevante parametro, ritenendo che l'estetica sia il solo bene giuridico protetto dalla servitù di immodificabilità. Secondo la ricorrente le fonti negoziali andrebbero, invece, interpretate nel loro complesso in quanto contenenti pattuizioni inscindibili. 1.3. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente principale si duole dell'assenza di motivazione in relazione al rigetto di precise censure inerenti la violazione dei patti di immodificabilità. La ricorrente ricorda che aveva lamentato non già la lesione del decoro architettonico, bensì la violazione di patti sottoscritti da tutti i condomini, con i quali essi si erano impegnati reciprocamente a non porre in essere alcuna opera che potesse apportare qualsivoglia modifica. La riscontrata violazione di tali patti, si osserva, avrebbe dovuto rendere superfluo ogni ulteriore accertamento, e invece la Corte d'appello ha ridotto tutta la questione posta al suo esame alla visibilità, e, quindi, alla incidenza dei vari interventi sulla estetica del complesso residenziale. In particolare, si rileva, il giudice distrettuale si sarebbe limitato a ritenere non condivisibili le censure mosse alla sentenza di primo grado laddove aveva affermato l'equivalenza di strutture e pannelli che chiudono i balconi a semplici tendaggi nonché il venir meno dell'illiceità di tali opere in virtù della sussistenza di ragioni di maggiore fruibilità e comfort. 1.4. Il quarto motivo del ricorso principale censura la motivazione della sentenza impugnata perché, contraddittoriamen-te, partendo dalla premessa secondo la quale la visibilità necessiterebbe di una ulteriore e più pregnante verifica concernente la antiesteticità, per cui sarebbe stato necessaria una valutazione e non una mera ricognizione oggettiva, si è limitata poi ad aderire asetticamente alle risultanze della c.t.u. tralasciando di considerare alcuni importanti rilievi. Dalla perizia non solo era emerso il carattere stabile delle tettoie apposte, ma espressamente il consulente aveva rilevato che l'aspetto architettonico risulta alterato dalla chiusura dei suddetti spazi , chiusura poi definita lesiva della composizione architettonica . 1.5. Con il quinto motivo la ricorrente principale denuncia il vizio di illogicità e contraddittorietà della motivazione, con riferimento alla circostanza per cui la Corte d'appello ha ritenuto leciti taluni manufatti del tutto analoghi ad altri dichiarati, invece, illeciti, sulla base del solo rilievo cella minore visibilità dei primi rispetto ai secondi. 1.6. Con il sesto motivo di ricorso Tecnoplan s.r.l. denuncia errata interpretazione dell'art. 2909 cod. civ., in rapporto all'art. 324 cod. proc. civ., con specifico riferimento alla posizione del sig. Re. . In particolare, la ricorrente deduce che tra la controversia promossa dal condominio dell'edificio G contro il sig. Bo. e quella da essa ricorrente introdotta contro il sig. Re. , avente causa del Bo. , non sussisterebbe né identità di soggetti - avendo nel primo caso agito il condominio e nel secondo essa ricorrente, in qualità di condomino, risultando pertanto evidente la diversità di interessi sottesi alle rispettive domande -, né identità di oggetto, avendo il condominio G agito per lamentare la violazione del decoro architettonico, mentre essa ricorrente aveva agito per far valere la violazione di patti contrattualmente vincolanti per tutti i condomini. E sulla domanda volta a far valere tali patti, dunque, non si sarebbe pertanto formato alcun giudicato. 1.7. Con il settimo e ultimo motivo di ricorso principale Tecnoplan s.r.l. denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 del cod. proc. civ. nonché contraddittoria, incongrua ed errata motivazione. La società ricorrente lamenta si duole del fatto che la Corte d'appello, a fronte della condanna emessa nei suoi confronti alla refusione delle spese di giudizio in favore di quei condomini i cui interventi erano stati giudicati legittimi, pur ritenendo l'appellante vittorioso nei riguardi di sei altri condomini, ha disposto la compensazione delle spese. Trattasi, a detta della ricorrente principale, dell'utilizzo di due distinti pesi e due distinte misure . Detta scelta di riparto delle spese risulterebbe, inoltre, insufficientemente motivata essendo stata addotta, quale unica ragione della decisione, la complessità della causa . 2. Quanto al ricorso incidentale, va preliminarmente osservato che tre dei quattro motivi sono incentrati sulla denuncia di una carenza probatoria in relazione alla documentazione posta a fondamento del diritto di servitù di immodificabilità, mentre l'ultimo, proposto in via subordinata, inerisce alla inesatta interpretazione di detta clausola, ove dovesse reputarsi esistente. 2.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale i ricorrenti lamentano l'assenza nell'intero giudizio della prova che la servitù di immodificabilità sia stata costituita in forma scritta e che il regolamento supercondominiale sia stato debitamente trascritto nei pubblici registri immobiliari. In particolare, i ricorrenti incidentali sostengono che la Corte territoriale avrebbe deciso dando per presupposta l'esistenza della documentazione, mentre non risulterebbero prodotti né i rogiti di acquisto - e relative note di trascrizione -, né i regolamenti di condominio periferici - e relative trascrizioni -, e neppure il decisivo regolamento di supercondo-minio, corredato di relativa trascrizione. E la rilevanza della mancata prova della esistenza e della trascrizione del regolamento di supercondominio sarebbe decisiva, atteso che la Corte d'appello ha ritenuto che tale regolamento fosse l'unica pattuizione rilevante, perché opponibile a tutti i condomini in quanto trascritta. 2.2. Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali rilevano che, mancando copia della presunta nota di trascrizione, risulterebbe precluso il preliminare e indispensabile accertamento di opponibilità della servitù. 2.3. Con il terzo motivo i ricorrenti incidentali deducono che, mancando il testo che sarebbe valso a fornire la prova dell'esistenza della servitù di immodificabiltà, la Corte d'appello non avrebbe potuto assumere alcuna decisione nel merito. 2.4. In via subordinata, i ricorrenti incidentali, con il quarto motivo, censurano una errata interpretazione della presunta clausola di immodificabilità. Essa, riferendosi al collocamento di oggetti non avrebbe potuto riferirsi altro che all'apposizione di cose mobili e non già a strutture fisse, quali quelle contestate. 3. Occorre preliminarmente osservare che la Corte d'appello, nell'individuare l'ambito del proprio giudizio, ha dato atto della circostanza che l'appellante Tecnoplan s.r.l. ha condiviso la ricostruzione del primo giudice circa la ritenuta opponibilità della clausola negoziale di cui all'art. 28, lettera f , del regolamento supercondominiale il quale stabilisce Indipendentemente dalle limitazioni e divieti contenuti negli atti di acquisto, nei regolamenti degli edifici costituiti in condominio e negli eventuali regolamenti degli edifici non costituiti in condominio, è vietato, relativamente agli edifici di proprietà esclusiva dei partecipanti al Supercondominio f. collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso , indipendentemente dal richiamo di essa nei regolamenti dei singoli condomini e negli atti di acquisto dei singoli condomini, e ha precisato che le valutazioni in diritto in proposito effettuate dal Tribunale non sono state contestate neanche dagli appellati nessuno dei quali ha proposto appello incidentale , traendo da ciò la convinzione che la operatività della detta clausola nei rapporti dedotti in giudizio, fosse ormai coperta da giudicato. In proposito, deve ulteriormente rilevarsi che dalla sentenza qui impugnata emerge che il Tribunale di Milano ha affermato quanto segue La norma del regolamento supercondominiale è, quindi, di portata più ampia rispetto alle altre due in esame, perché sanziona anche condotte irrilevanti per il contenuto precettivo dei contratti di acquisto e dei regolamenti periferici mentre tutte le opere rilevanti per l'art. 1 del contratto di vendita uniforme e per l'art. 7.2 lett. b del regolamento condominiale periferico rientrano sicuramente nella più ampia previsione della norma in esame ed è sicuramente opponibile, in virtù della trascrizione, a tutti i proprietari di unità immobiliari del Centro residenziale OMISSIS , anche nei casi, cui da taluno si è fatto cenno, di mancato richiamo di tale regolamento nei singoli atti di acquisto . Tale essendo la portata della sentenza di primo grado in ordine sia alla efficacia e opponibilità ai singoli condomini dei divieti e dei limiti posti dagli atti di vendita uniformi, dai regolamenti condominiali periferici e dell'art. 28, lettera f , del regolamento di supercondominio, risulta evidente come oggetto dell'affermazione relativa alla mancata impugnazione, con appello incidentale, delle richiamate enunciazioni della decisione di primo grado, e alla conseguente formazione del giudicato deve ritenersi riferita sia alla efficacia e alla opponibilità del complesso di norme contrattuali e regolamentari prima indicate, sia al contenuto del divieto posto dall'art. 28, lettera f , del regolamento supercondominiale, come implicante anche l'esistenza e l'opponibilità dei limiti e dei divieti posti dalle altre fonti negoziali. 3.1. Da tali considerazioni discende la infondatezza dei motivi del ricorso incidentale, atteso che con essi si mira a porre in discussione la mancanza di prova in ordine alla opponibilità delle dette fonti negoziali, per non essere stato prodotto il regolamento di supercondominio debitamente trascritto, corredato dalla specifica nota di trascrizione, nonché le altre fonti negoziali. Dalla sentenza impugnata si desume, invero, che tale valutazione è stata effettuata, con esito positivo, dal giudice di primo grado e che il relativo accertamento non ha formato oggetto di censura in sede di appello. Né può obiettarsi, come rilevato nel ricorso incidentale al termine della esposizione del primo motivo, che l'eccezione di carenza documentale era stata riproposta nella comparsa di costituzione in sede di appello, atteso che la valutazione sul punto compiuta dal Tribunale, come ritenuto dalla Corte d'appello con affermazione che non ha formato oggetto di specifica impugnazione, richiedeva la proposizione di un appello incidentale, nella specie senz'altro non proposto. 3.2. In particolare, deve poi escludersi che alla ordinanza collegiale della Corte d'appello di Milano in data 31 gennaio 2007, con la quale è stato disposto l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, possa attribuirsi l'efficacia di una sentenza non definitiva, come preteso dai ricorrenti incidentali, sostenendosi che detta ordinanza avrebbe accertato la inapplicabilità delle fonti negoziali diverse dal regolamento di supercondominio. Il detto provvedimento, invero, è un provvedimento tipicamente ordinatorio, volto all'ammissione della consulenza tecnica d'ufficio e le valutazioni che hanno condotto la Corte d'appello a ritenere necessaria la detta consulenza non potevano in alcun modo vincolare la decisione finale. 3.3. In conclusione, il primo, il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale sono infondati. L'esame del quarto motivo, concernente la interpretazione della norma del regolamento di supercondominio, va invece condotto congiuntamente ai motivi del ricorso principale che proprio tale aspetto della sentenza impugnata censurano. 4. Il primo motivo del ricorso principale è fondato. La Corte d'appello ha premesso allo svolgimento della motivazione l'affermazione secondo cui Tecnoplan s.r.l. ha prestato adesione alla ricostruzione contenuta nella sentenza di primo grado, per cui il bene giuridico tutelato dalle varie fonti negoziali operanti nella specie atti di acquisto regolamenti dei condomini periferici e regolamento di supercondominio doveva essere identificato nell'esigenza di tutela del decoro e dell'armonia estetica degli edifici facenti parte del complesso omissis . La società ricorrente contesta tale affermazione, riproponendo quello che era il proprio assunto difensivo anche nel giudizio di appello e cioè che il complesso delle disposizioni rilevanti aveva dato luogo ad una servitù di immodificabilità delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, a prescindere dalla incidenza delle dette modificazioni sull'aspetto estetico o sul decoro architettonico del complesso residenziale. Si duole, in sostanza, del mancato esame, da parte della Corte d'appello, dello specifico motivo di appello formulato sul punto. A ben vedere, quindi, ancorché prospettato come vizio di motivazione, il primo motivo del ricorso veicola una denuncia di omessa pronuncia, con violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., ed in tal senso il mezzo è scrutinabile. Nel caso di specie, il Collegio ritiene che la denunciata violazione sia sussistente, atteso che dall'atto di appello proposto da Tecnoplan emerge chiaramente che, con il secondo motivo, la stessa ha censurato la sentenza di primo grado proprio perché aveva ritenuto che il bene tutelato fosse il valore estetico del complesso immobiliare e non già l'osservanza dei limiti e divieti posti dai contratti individuali, dai regolamenti dei singoli condomini e dal regolamento di supercondominio. Ha dunque errato la Corte d'appello nell'imputare alla ricorrente l'acquiescenza sul punto. 5. L'accoglimento del primo motivo consente di prendere in considerazione le censure svolte dalla ricorrente principale con il secondo e con il terzo motivo, concernenti la violazione dei canoni ermeneutici nella interpretazione del complesso delle fonti negoziali rilevanti nel caso di specie, e segnatamente del vincolo di immodificabilità posto dalle disposizioni negoziali. Le norme rilevanti, invocate dalla ricorrente e applicate dal Tribunale, con la richiamata affermazione della maggiore ampiezza della norma del regolamento di supercondominio rispetto ai divieti e ai limiti posti dagli atti di acquisto e dai regolamenti periferici, e della necessaria inclusione di queste ultime nell'ambito di operatività del divieto più ampio contenuto nel regolamento di supercondominio, sono le seguenti a art. 1 dei contratti di acquisto Le parti, in relazione alla particolare natura urbanistica, alla complessità dei servizi generali del complesso ed alla necessità di realizzalo e mantenerlo come un tutto armonico, convengono reciprocamente per sé ed aventi causa, a qualunque titolo, i seguenti vincoli, limiti, oneri reali, obblighi e servitù gli immobili non potranno subire modifiche di alcun genere segnatamente si conviene reciprocamente vincolato l'aspetto esterno, la volumetria, le facciate ed ogni altro elemento architettonico di tutte le costruzioni. In conseguenza di quanto precede, é pertanto vietato apportare mutazioni, innovazioni e sopraelevazioni agli immobili b art. 7.2. di ciascun regolamento periferico, a tenore del quale è vietata ogni innovazione o modificazione alle cose comuni, pena l'obbligo della riduzione in pristino stato e del risarcimento dei danni. È vietato inoltre portare sopraelevazioni agli edifici anche in deroga all'art. 1127 cod. civ., nonché modifiche alle parti esterne degli edifici, anche se di proprietà esclusiva, ritenendosi reciprocamente vincolati l'aspetto esterno, la volumetria, le facciate ed ogni altro elemento architettonico di ogni singolo e di tutti gli edifici . c art. 28, lettera f , del regolamento di supercondominio, a tenore del quale Indipendentemente dalle limitazioni e divieti contenuti negli atti di acquisto, nei regolamenti degli edifici costituiti in condominio e negli eventuali regolamenti degli edifici non costituiti in condominio, è vietato, relativamente agli edifici di proprietà esclusiva dei partecipanti al Supercondominio f. collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso . Orbene, tali disposizioni appaiono pienamente compatibili con l'assunto della ricorrente principale, secondo cui dalle stesse discenderebbe la costituzione di una servitù di immodificabilità, la cui portata prescinde dalla entità della modificazione apportata e dal suo impatto sul piano estetico dei singoli edifici e del complesso residenziale nel suo insieme. Premesso che, come rilevato in precedenza, la Corte d'appello ha dato atto che sulla natura contrattuale del regolamento di supercondominio e sulla piena efficacia ed opponibilità dello stesso anche ai successivi acquirenti, è intervenuto un giudicato interno, non avendo le relative statuizioni della sentenza di primo grado formato oggetto di impugnazione, e premesso altresì che del pari la Corte d'appello ha ritenuto formato il giudicato sulla inclusione, nell'ambito della clausola del regolamento del supercondominio prescrivente limiti e divieti, delle clausole degli atti di acquisto e dei regolamenti dei singoli edifici, l'assunto della ricorrente principale appare condivisibile e coerente con i principi affermati da questa Corte nella richiamata sentenza n. 3749 del 1999. Da tale pronuncia si desume che non sussiste violazione della legittimazione ad agire per il rispetto di clausole poste nell'interesse del supercondominio, non competendo questa esclusivamente all'amministratore del condominio centrale, ma essendo ogni partecipante al condominio titolare del potere di agire anche da solo, individualmente, a difesa dei diritti comuni inerenti al fabbricato condominiale che l'impegno di non apportare modifiche alle proprie unità abitative, contenuto in regolamenti di natura contrattuale, come quelli di specie, riportato pedissequamente nei singoli rogiti d'acquisto poi ritualmente trascritti, da origine ad una servitù prediale reciproca che le clausole suddette non hanno effetto soltanto tra il venditore e ciascuno degli acquirenti, nel caso, come quello di specie, in cui il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del carattere convenzionale, vincoli tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca che le clausole suddette, intese a creare vincoli valevoli anche per gli aventi causa dalle parti originarie, non sono mille per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, poiché tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem, le quali indubbiamente configurano un numero chiuso e si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge, ma danno origine a servitù reciproche, consistenti nell'assoggettare al peso della immodificabilità tutti i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari che il fatto che tali clausole costituiscono vincoli obbligatori tendenzialmente perpetui sul diritto di proprietà, non ne determina la nullità, poiché, trattandosi di servitù reciproche, la loro connotazione é proprio quella di apportare, con il carattere della perpetuità, determinati pesi al fondo altrui e, quindi, delle limitazioni alle facoltà ed ai poteri del proprietario di esso che l'accertata violazione del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche, contenuto nei singoli atti d'acquisto, rende superfluo l'esame circa il rispetto o no del decoro architettonico dell'edificio. 5.1. Le censure della ricorrente principale colgono dunque nel segno, laddove vengono denunciati la violazione dei canoni ermeneutici e il vizio di motivazione. Invero, posto che la stessa Corte d'appello ha dato atto della formazione del giudicato interno sulle circostanze prima riferite, e segnatamente sulla operatività del complesso delle disposizioni negoziali, in quanto richiamate dall'art. 28 del regolamento di supercondominio, la sentenza impugnata risulta viziata in quanto la Corte d'appello, peraltro sulla base dell'erroneo convincimento dell'intervenuta acquiescenza in ordine alla individuazione del bene giuridico tutelato dal complesso delle citate disposizioni, ha formulato la propria valutazione esclusivamente avendo riguardo alla incidenza delle modificazioni oggetto di contestazione sulla estetica del complesso residenziale nel suo insieme, omettendo invece del tutto di considerare le citate disposizioni negoziali nel loro combinato disposto. L'accoglimento del secondo motivo di ricorso comporta l'assorbimento, da un lato, del quarto e del quinto motivo del ricorso principale, trattandosi di censure afferenti alla valutazione della violazione della estetica del complesso residenziale, secondo le indicazioni offerte dalla consulenza tecnica d'ufficio dall'altro, del guarto motivo del ricorso incidentale, con il quale viene denunciata la interpretazione della Corte d'appello in ordine alla portata dell'art. 28, lettera f , del regolamento di supercondominio, al fine di pervenire alla limitazione della sua operatività alla sola collocazione di oggetti o cose mobili e non anche alle strutture fisse oggetto di contestazione. 6. È invece inammissibile il sesto motivo del ricorso. principale. La Corte d'appello, con riferimento all'appellato Re. , ha rigettato l'appello avverso il capo della sentenza di primo rado che aveva ritenuto la domanda della Tecnoplan s.r.l. inammissibile per giudicato formatosi in una precedente causa intercorsa tra il Condominio dell'edificio G e il dante causa del Re. , avente ad oggetto la denunciata violazione delle norme del regolamento dell'edificio nella parte concernente le limitazioni opponibili ai proprietari delle unità immobiliari. In particolare, la Corte d'appello ha ritenuto che sussistesse identità soggettiva, quanto al Re. , ai sensi dell'art. 2909 cod. civ., in quanto avente causa del Bo. , convenuto in quel giudizio, e, quanto alla Tecnoplan s.r.l., dovendosi ritenere che al giudizio avessero partecipato tutti i condomini rappresentati dall'amministratore sul piano oggettivo, poi, la Corte territoriale ha ritenuto che, essendo stata dedotta in giudizio la violazione di un diritto di servitù, sussistesse identità di causa petendi, e che il giudicato avesse quindi coperto il dedotto e il deducibile. Il Collegio rileva che, come si desume dalla sentenza impugnata, il Tribunale ha recepito la qualificazione della domanda proposta dalla Tecnoplan s.r.l. come domanda volta a far valere la lesione di un diritto reale, e cioè della servitù prediale gravante sull'unità immobiliare del Re. , desumendo da tale valutazione la conseguenza che, una volta accertato, con forza di giudicato, che l'opera realizzata sul balcone dell'appartamento in questione non integrava una violazione della servitù di non tacere gravante su tale immobile, non era più possibile sostenere che la detta violazione avrebbe potuto essere accertata adducendo un diverso fatto genetico della servitù regolamento di supercondominio e/o contratto di acquisto in luogo del regolamento di condominio periferico , atteso che il giudicato copre il dedotto e il deducibile. La Corte d'appello ha condiviso la soluzione adottata dal Tribunale, rilevando che non era contestato tra le parti che le opere oggetto di contestazione in questo giudizio fossero proprio quelle realizzate dal dante causa del Re. nel 1993. La ricorrente principale ha contestato tale ricostruzione, sostenendo che la domanda allora proposta dal Condominio era in realtà volta a tutelare l'aspetto architettonico dell'edificio, ovvero a denunciare la violazione dell'art. 1122 cod. civ., mentre nel presente procedimento la domanda inizialmente proposta aveva ad oggetto la denunciata violazione del diritto di servitù convenzionalmente costituito sulla base delle fonti negoziali più volte richiamate. Tuttavia, la ricorrente principale ha omesso di produrre la sentenza intervenuta tra il Condominio dell'edificio G e il dante causa del Re. , non consentendo così la verifica, in questa sede, della fondatezza della censura, tutta basata sulla diversità tra la domanda formulata dal Condominio e quella proposta nel presente giudizio, in un contesto in cui, invece, sia il Tribunale che la Corte d'appello ne hanno accertato la identità. Il motivo deve quindi essere dichiarato inammissibile. 7. L'accoglimento del primo, del secondo e del terzo motivo del ricorso principale comporta l'assorbimento dell'ultimo motivo, concernente la regolamentazione delle spese del giudizio. 8. In accoglimento degli indicati motivi del ricorso principale, dichiarato inammissibile il sesto motivo e assorbiti gli altri del ricorso principale, nonché il quarto motivo del ricorso incidentale, e rigettati i primi tre motivi del ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, alla quale è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. 8.1. La inammissibilità del motivo di ricorso proposto da Tecnoplan s.r.l. nei confronti di Re.Co. comporta la definizione del rapporto processuale tra le due parti e la necessità di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità. In proposito, il Collegio ritiene che, stante la particolarità della situazione dedotta, sussistano giusti motivi per poter pervenire alla compensazione integrale delle stesse. P.Q.M. La Corte accoglie il primo, il secondo e il terzo motivo del ricorso principale dichiara inammissibile il sesto motivo, assorbiti gli altri motivi del ricorso principale, nonché il quarto motivo del ricorso incidentale rigetta i primi tre motivi del ricorso incidentale compensa le spese del giudizio tra Tecnocplan s.r.l. e Re.Co. cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.