Prende in locazione un immobile ed effettua degli interventi sullo stesso: la prova della non necessarietà dei lavori eseguiti spetta al locatore!

La dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore va delineata dal creditore, costituendo detta dimostrazione l’ineludibile presupposto logico della possibilità del debitore di provare il proprio adempimento.

Il caso. Una Congregazione ed una imprenditrice stipulavano un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinare a struttura alberghiera. Nel 2001 la locatrice agiva in giudizio affinché venisse pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice. La proprietaria dell’immobile adduceva infatti, che la controparte contrattuale aveva apportato al locale delle modifiche non necessarie e quindi, non consentite dal contratto di locazione. I giudici di primo grado rigettavano la domanda avanzata dalla locatrice e, anche in corte d’appello il gravame della soccombente veniva respinto. Non soddisfatta dell’esito dei primi due gradi di giudizio la Congregazione proponeva ricorso per cassazione. A chi spetta provare che le opere effettuate sulla cosa locata erano necessarie? Tra le diverse censure mosse dalla ricorrente alla sentenza pronunciata dai giudici territoriali, una di queste assume rilevante importanza. La Corte territoriale aveva negato che la clausola contrattuale concernente i lavori necessari per la realizzazione dell’albergo prevedesse la necessità di un’autorizzazione scritta, sulla base del rilievo che dette trasformazioni non sempre integrano addizioni e miglioramenti. D’altro canto i giudici territoriali affermavano, altresì, che l’autorizzazione era stata rilasciata dal legale rappresentante della Congregazione. Sul punto la Congregazione, eccepiva che la Corte territoriale aveva rigettato l’impugnazione sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d’uso, ma aveva omesso di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessità dell’autorizzazione scritta da parte del locatore. Per la Corte d’appello la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti spetta alla locatrice Ad ogni modo però, a dire della Corte d’appello, era mancata la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti rispetto alla clausola contrattuale affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice. Proprio sulla base di tale ultimo assunto la Congregazione in sede di legittimità denunciava la violazione del generale principio secondo il quale il creditore può limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di aver adempiuto. A fronte di questa censura, a dire della ricorrente, ciò che occorreva valutare in sede di legittimità era se, in presenza di una previsione contrattuale abilitante il conduttore all’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, l’onere di dimostrare detta necessità spettasse al conduttore che l’abbia affermata, ovvero al locatore che l’abbia negata. e anche la Suprema Corte condivide la sentenza d’appello! Gli Ermellini, nel loro iter argomentativo, effettuano delle precisazioni in riferimento al quesito di diritto sul quale verte la questione proposta. In particolare, per i giudici nomofilattici, esiste una sottile differenza tra la prova dell’inadempimento in ambito contrattuale e la dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore. Con riferimento alla prima questione è pur vero, così come affermato dalla Congregazione, che vige la regola generale secondo cui il creditore può limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di aver adempiuto, ma, nel caso oggetto di disamina ciò che occorre dimostrare è lo specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore. In tale ultimo caso, infatti, detta dimostrazione spetta al creditore, costituendo l’ineludibile presupposto logico della possibilità del debitore di provare il proprio adempimento. Ebbene la Congregazione, secondo la pronuncia dei giudici territoriali poi confermata dalla Suprema Corte, in giudizio non aveva adempiuto a tale onere probatorio. Sulla scorta delle suesposte argomentazione la Corte di Cassazione respinge il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 8 gennaio 7 febbraio 2013, n. 2971 Presidente Berruti Relatore Amatucci Ritenuto in fatto 1.- Nel 2001 la Congregazione Armena Mechitarista chiese che fosse giudizialmente pronunciata la risoluzione, per inadempimento della conduttrice che aveva apportato al bene locato modifiche non necessarie e non consentite, del contratto di locazione di un immobile già adibito ad educandato e da destinare ad albergo. La convenuta resistette ed il Tribunale di Roma rigettò la domanda con sentenza del 2004. 2.- La Corte d'appello di Roma ha respinto il gravame della soccombente Congregazione locatrice con sentenza n. 5464/05, pubblicata il 5 maggio 2006, avverso la quale la Congregazione ricorre per cassazione affidandosi a tre motivi. La conduttrice F V. resiste con controricorso. Considerato in diritto 1.- La sentenza è censurata a col primo motivo, per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla ravvisata genericità dei fatti, integranti inadempimento della conduttrice, prospettati dalla locatrice a fondamento della domanda di risoluzione e risarcimento tramite riduzione in pristino, sostenendosi che essi erano invece ben individuabili già nell'atto introduttivo incremento di un terzo della capacità ricettiva dell'edificio e distruzione della cappella consacrata b col secondo, per violazione o falsa applicazione degli artt. 116, 117 c.p.c. e 2730 c.c., nonché per gli stessi tipi di vizi della motivazione di cui al primo motivo per avere la Corte di merito omesso di considerare le censure mosse con l'atto di appello, nonché per aver concluso che mancasse la prova dell'originaria esistenza di una cappella consacrata sulla base delle dichiarazioni rilasciate in sede di libero interrogatorio dalla stessa conduttrice, che pure aveva riconosciuto la presenza di un altare, e delle dichiarazioni di un teste malamente interpretate e col terzo motivo, per violazione o falsa applicazione degli artt. 1322, 1362, 1363, 2697 c.c., nonché per i medesimi tipi di vizi della motivazione di cui ai precedenti motivi, per avere la Corte territoriale rigettato l'appello sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d'uso, ma omettendo di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessità dell'autorizzazione scritta della locatrice. 2.- Tutte le censure relative ai denunciati vizi della motivazione sono inammissibili per assoluto difetto del momento di sintesi prescritto dall'art. 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis anche in relazione al caso previsto dall'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c 2.1.- Il secondo motivo è corredato dal seguente quesito di diritto se il Giudice, nella valutazione della prova, può attribuire efficacia di piena prova alle dichiarazioni, a sé favorevoli, rese dall'interrogato . La relativa censura di violazione di legge è inammissibile per l'inconferenza del quesito rispetto al caso di specie, connotato dall'affermazione della Corte d'appello a cavallo delle pagine 2 e 3 della sentenza che la V. aveva escluso l'esistenza della cappella anche in sede di interrogatorio, sicché infondatamente l'appellante locatrice aveva invece sostenuto che anche l'interrogatorio della V. confermasse tale circostanza. 2.2.- In ordine alla censura di violazione di legge di cui al terzo motivo il quesito di diritto è il seguente se, a fronte di previsione contrattuale abilitante il conduttore all'esecuzione delle opere necessarie al cambio d'uso, l'onere di dimostrare siffatta necessità spetti al conduttore che l'abbia affermata, ovvero al locatore che l'abbia negata . Nello scrutinare il terzo motivo d'appello, la Corte territoriale nella seconda parte di pagina 3 e nelle prime 9 righe di pag. 4 per un verso nega che la clausola concernente i lavori necessari alla trasformazione in albergo che non necessariamente integrano addizioni e miglioramenti prevedesse la necessità di un'autorizzazione scritta e per altro verso afferma che l'autorizzazione era stata comunque data in quella forma dal legale rappresentante della locatrice. Solo dopo tali, rilievi pone in rilievo che era comunque mancata la prova dell'eccedenza dei lavori eseguiti rispetto all'ampia clausola contrattuale contrassegnata dal n. 3, affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice. La questione che si pone non è allora quella relativa alla violazione, in buona sostanza prospettata dalla ricorrente, del generale principio secondo il quale il creditore può limitarsi ad allegare l'inadempimento, spettando poi al debitore l'onere di provare di avere adempiuto, ma piuttosto quella della dimostrazione dello specifico contenuto dell'obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore e che va appunto delineato dal creditore, costituendo l'ineludibile presupposto logico della possibilità del debitore di provare il proprio adempimento. 3.- Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 4.200,00, di cui Euro 4.000,00 per compensi.