Il lastrico rimane condominiale se, alla divisione, non intervengono tutti i condomini

Come sappiamo il lastrico solare deve essere considerato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., come un bene condominiale sempreché, ovviamente, il titolo non disponga diversamente.

La norma è talmente radicata, che non è stata minimamente intaccata neanche dalla recente Legge 11 dicembre 2012, n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici comunemente nota come riforma del condominio. Nel caso in esame gli interessi del condominio si contrappongono a quelli del singolo proprietario che ritiene di aver usucapito il terrazzo inizialmente condominiale. I condomini rivendicano l'accesso al terrazzo . Il caso nasce dall'azione con cui alcuni condomini chiedono al Tribunale di ordinare ad un loro vicino di eliminare il cancello e, in genere, tutte le opere che impedivano l'accesso al lastrico solare condominiale. Di contro, il convenuto, eccepiva, in via riconvenzionale, l'intervenuta usucapione del bene. Dopo alterne vicende, i giudici di merito respingono l'eccezione relativa all'intervenuta usucapione in quanto il bene sarebbe stato acquistato nel 1980 e l'atto di citazione, contenente la revindica, era stato proposto nel 1988. L'eventuale possesso ad usucapionem , quindi, era intervenuto per appena otto anni certamente insufficienti per far acquisire la proprietà dell'immobile. Fondamentale, per il convenuto, la divisione del 1961 . Secondo gli originari convenuti, possessori in via esclusiva del terrazzo, l'interpretazione dei fatti fornita dal giudice di merito non poteva essere condivisa in quanto si basava su un presupposto privo di fondamento e del tutto errato. Il dies a quo ai fini della computazione del tempo necessario a far maturare l'usucapione non dovevano coincidere con l'atto di acquistato del 1980 ma ad un atto di divisione risalente addirittura al lontano 1961 con cui i condividenti avevano attribuito ad un condividente la proprietà esclusiva del lastrico solare. Sotto questo profilo, i tempi necessari a far maturare l'eccepita usucapione erano abbondantemente decorsi senza che i condomini controinteressati si fossero minimamente attivati per far valere le proprie eventuali ragioni. Chi ha ragione? Come sbrogliare la matassa? Possibile che l'organo giudicante abbia preso fischi per fiaschi? In realtà, nel lontano 1961, era intervenuto un atto di divisione con cui gli originari proprietari avevano assegnato un appartamento ed il relativo lastrico solare ad un condividente che, a sua volta, aveva ceduto l'immobile al convenuto. Stante così le cose, il possesso avrebbe dovuto retroagire al lontano 1961 per poi essere interrotto solo con la domanda giudiziale del 1998. Nel caso in cui tale prospettiva fosse risultata vera, l'intervenuta usucapione doveva senza ombra di dubbio essere intervenuta. L'atto di divisione finisce sotto la lente . In realtà, un esame più approfondito dell'atto di divisione porta ad una soluzione totalmente diversa della vicenda. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6371, depositata il 13 marzo 2013, scioglie il nodo gordiano chiarendo l'equivoco. E' vero che, con l'atto di divisione, i condividenti avevano deciso di attribuire ad un condividente l'appartamento ed il relativo lastrico solare ma era anche vero che, a tale atto di divisione, non avevano partecipato tutti i condomini. Di conseguenza, la clausola contenuta nel negozio divisionale non poteva essere opposta al condominio o meglio ai condomini che non avevano partecipato alla divisione in quanto questi, dal punto di vista contrattuale erano terzi rispetto ai condividenti. In parole povere, l'atto di divisione non può esplicare alcun effetto nei confronti del condominio che, ovviamente, si trova in posizione di terziarietà rispetto ai condividenti. La disciplina del terrazzo in ambito condominiale . In ambito condominiale il terrazzo è soggetto ad una disciplina del tutto particolare almeno per quanto attiene la divisione delle spese di manutenzione. L'art. 1126 c.c., infatti, prevede due ipotesi-tipo il caso in cui il lastrico solare sia comune a tutti i condomini ed il caso in cui esso appartenga, in via esclusiva, ad uno solo condomino. Nella prima ipotesi, la ripartizione delle spese relative alle riparazioni o ricostruzioni avviene in base alla quota millesimale spettante a ciascun condomino. Il caso più complesso riguarda l'ipotesi in cui il lastrico solare si appartenga, in via esclusiva, ad uno solo condomino. In tale ipotesi bisogna contemperare due opposte esigenze, quella del proprietario esclusivo e quelle del condominio. In questa prospettiva, le spese cadranno per un terzo, a carico del proprietario esclusivo, e per gli altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell'edificio - o meglio, per maggior precisione - a carico dei condomini posti sotto la proiezione del terrazzo che funge da copertura. Questo, almeno in linea di massima, il criterio generale con cui si provvede alla ripartizione dei costi. In realtà, la situazione è ancor più complicata in quanto, di norma, i condomini che usufruiscono della copertura concorrono solo alle spese relative al rifacimento e/o alla manutenzione degli elementi strutturali connessi alla funzione di copertura solaio, guaine mente rimangono a carico del proprietario esclusivo le spese di manutenzione e riparazione di tutti gli altri elementi non funzionali alla copertura, ma necessari per trarre utilità quali l'affaccio o la praticabilità. Da non dimenticare che l'art. 1126 c.c. è una norma derogabile per cui il criterio legale di ripartizione può essere ribaltato dal regolamento di condominio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 gennaio - 13 marzo 2013, n. 6371 Presidente Triola Relatore Proto Svolgimento del processo Nel 1988 D. R. e M. E. adivano il Tribunale di Napoli chiedendo che fosse ordinato a B. R. di eliminare il cancello e tutte le opere che impedivano l'accesso al lastrico solare condominiale del fabbricato in Torre del Greco, via . Con sentenza del 20/3/1993 il Tribunale accertava la condominialità del lastrico, ma accoglieva la domanda di usucapione formulata in via riconvenzionale dalla B.\. La Corte di Appello di Napoli con sentenza del 21/6/1996 annullava la sentenza per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini e rimetteva la causa al primo giudice. La causa era riassunta con atto di riassunzione del 13/9/1996 da D. R. e M. E. e dal di lei coniuge C. G. che chiedevano la condanna di B. R. e di Ci. A., coniugi in regime di comunione familiare, all'eliminazione del cancello e di tutte le opere che impedivano l'accesso ai lastrici solari, oltre al risarcimento dei danni, previa esclusione dell'invocata usucapione. I convenuti si costituivano, riproponevano la domanda di usucapione e chiamavano in causa i loro danti causa V. S., D.R. G. e D.R. A. per essere da loro garantiti in caso di accoglimento della domanda attrice e per ottenere la riduzione del prezzo pagato per l'acquisto dell'unità immobiliare si costituivano D.R. G. e D.R. A. chiedendo il rigetto delle domande contro di loro proposte. Si costituivano inoltre G. A. e De. Ga. o D.Ga. G., proprietari del primo piano del fabbricato sostenendo la condominialita dei lastrici. Il Tribunale di Torre Annunziata con sentenza del 12/2/2003 - accertava la condominialità dei lastrici, risultante dall'atto di provenienza costituito dal testamento di D.R. M. del 25/11/1924 rigettava la domanda riconvenzionale di usucapione dei coniugi B. -Ci. ritenendo non maturato il possesso ventennale in quanto l'immobile era stato acquistato nel 1980 e il giudizio era iniziato nel 1988 - condannava i convenuti alla rimozione delle opere che impedivano l'accesso ai lastrici solari. Proponevano appello i coniugi B.-Ci. proponevano appello incidentale sia D.R. G. e D.R. A., sia G. A. e De. Ga. o D.Ga. \G., sia D. R., C. G. e M. E La Corte di Appello di Napoli con sentenza del 13/10/2006 per quanto qui ancora interessa in relazione ai motivi di ricorso, dopo avere valutato le prove testimoniali di coloro che avevano proposto la riconvenzionale di usucapione, confermava la sentenza di primo grado che aveva escluso che fosse decorso il tempo necessario per l'usucapione del lastrico solare da parte dei coniugi B. -Ci Ci. Pa., P. e F., quali eredi del defunto A. Ci. propongono ricorso affidato a tre motivi. D. R., M. E. e C. G. resistono con controricorso. Sono rimasti intimati G. A., De. Ga. o D.Ga. \G., D.R. G. e D.R. A. e B. R., nonché i coeredi del defunto A. Ci., ossia Ci. C., L., M. e A Motivi della decisione Occorre premettere che al presente ricorso è applicabile l'art. 366- bis c.p.c., introdotto dall'art. 6 del d.lgs. n. 40 del 2006 e che i quesiti sono stati formulati. 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell'art. 1142 c.c. sostenendo che erroneamente sarebbe stata disapplicata la presunzione di possesso intermedio stabilita dall'art. 1142 c.c. sul presupposto che l'atto di divisione del 1961 non fosse stato idoneo a fare venire meno la costituita condominialità del lastrico invece, secondo i ricorrenti, se all'atto di divisione fosse stato dato il giusto valore probatorio, avrebbe dovuto essergli attribuito il valore di prova dell'inizio del possesso da tale data, posto che il possesso può essere acquisito anche a seguito di un atto traslativo di proprietà nullo con la conseguenza gli altri condomini avrebbero dovuto provare che il possesso non si era protratto con continuità dal 1961 i ricorrenti formulano quesito diretto a stabilire se la sentenza sia censurabile per violazione e falsa applicazione dell'art. 1142 c.c. per non avere applicato tale norma pur in presenza di un documento in grado di dimostrare con certezza l'inizio del possesso. 1.1 Il motivo è infondato. Il Giudice di Appello ha rilevato che l'atto di divisione del 1961, con il quale a M. D.R. erano assegnati in proprietà i lastrici di copertura, era intervenuto non tra tutti, ma tra alcuni condomini ed era inidoneo ad attribuire l'esclusiva proprietà dei lastrici perché in contrasto con la natura condominiale che era stata attribuita ai lastrici con precedente titolo il testamento del 1924 . La Corte territoriale ha aggiunto che l'atto non poteva costituire prova del possesso esclusivo ad usucapionem in quanto, ai fini del possesso utile all'usucapione rileva un profilo di fatto e non le mere previsioni di un contratto alle quale potrebbe attribuirsi unicamente valenza rafforzativa di un convincimento ex art. 116 II comma, da fondarsi su latri elementi il che non è stato nel caso di specie . Pertanto il giudice di appello ha giustamente negato valore, ai fini della prova del possesso esclusivo dei lastrici, ad un documento che non riconosceva a M. D.R., dante causa di coloro che avevano venduto il bene ai coniugi B. - Ci. un possesso, ma un diritto esclusivo sui lastrici che invece non gli poteva essere trasferito. Il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto - deducibile come motivo di ricorso per cassazione osservando il principio dell'indicazione analitica delle ragioni di doglianza - deve essere denunciato mediante una circostanziata critica delle soluzioni adottate dal giudice del merito nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla controversia tra le tante, Cass., 18/5/2005, n. 10385 . Nel ricorso invece si sostiene che sussisterebbe violazione dell'art. 1142 c.c. perché non sarebbe stata data rilevanza, per la prova del possesso, al predetto documento, ma questa censura, da un lato, non attinge la ratio decidendi per la quale quel documento era inidoneo a provare una situazione di fatto corrispondente al possesso e, dall'altro, esula dall'area dell'esatta applicazione di norma di diritto, ricadendo nella tipica valutazione di merito la cui censura è possibile solo sotto l'aspetto del vizio di motivazione. In particolare, quanto alla prova dell'usucapione questa Corte ha ripetutamente affermato che l'accertamento relativo al possesso ad usucapionem , alla rilevanza delle prove ed alla determinazione del decorso del tempo utile al verificarsi dell'usucapione è devoluto al giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici v. ex multis Cass. 21/02/2007 n. 4035 Cass. 27/1/2011 n. 1899, in motivazione . Né una diversa conclusione potrebbe trarsi anche a volere interpretare la censura come violazione non già dell'art. 1142 c.c., ma dell'art. 1143 c.c. che stabilisce la presunzione di possesso anteriore a favore del possessore attuale che abbia un titolo a fondamento del suo possesso perché in tal caso il possesso si presume dalla data del titolo nella fattispecie, l'acquisto da parte di chi agisce per l'usucapione è avvenuto nel 1980 e al momento della proposizione della domanda 1988 non era decorso né il termine ventennale né il termine decennale. 2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono l'omessa motivazione e sostengono che erroneamente il giudice di appello avrebbe preteso la prova dell'acquisto per usucapione da parte di essi ricorrenti, mentre l'onere di dimostrare l'interruzione del possesso dal 1961 atto di divisione al 1988 domanda di usucapione gravava sui soggetti che erano stati convenuti con la riconvenzionale di usucapione la Corte di appello, inoltre, avrebbe omesso ogni valutazione circa le dichiarazioni dei testi di parte attrice in primo grado e circa le risultanze istruttorie e non avrebbe motivato in ordine alle dichiarazione dei testi di controparte, pur essendo necessaria la prova contraria alla presunzione di possesso. 2.1 Il motivo muove dal presupposto che la difesa degli odierni ricorrenti non fosse onerata della prova del possesso ad usucapionem e su questa erronea premessa erronea perché la prova incombe su chi agisce per ottenere la declaratoria di usucapione conclude che la Corte di Appello avrebbe omesso ogni valutazione in ordine alle dichiarazioni rese dai testi di controparte che avrebbero dovuto contraddire la presunzione di possesso. Il motivo è, quindi, inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della decisione la Corte di Appello ha espressamente e motivatamente escluso che fosse provato il possesso esclusivo iniziale così come un possesso ultraventennale sulla base delle testimonianze rese da testi degli attori in riconvenzionale essendo a tale scopo inidoneo l'atto di divisione del 1961 v. pag. 11 della sentenza e solo ad abundantiam ha aggiunto che quand'anche si dovesse supporre una prova del possesso iniziale, la relativa presunzione sarebbe contraddetta dagli elementi di prova orale e documentale. 3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che le testimonianze di parte avversa non avrebbero potuto sovvertire la presunzione di possesso emergente dall'atto di divisione in quanto le loro dichiarazioni erano inattendibili e contraddette dai testi di parte attrice nella domanda di usucapione. 3.1 Anche questo motivo è inammissibile in quanto pur essendo coerente con il percorso logico argomentativo dei ricorrenti, è tuttavia del tutto estraneo rispetto a quello correttamente seguito dal giudice di appello il quale, avendo ritenuto non raggiunta la prova di un possesso esclusivo ultraventennale, non aveva necessità alcuna di valutare le prove testimoniali che affermavano l'esercizio del possesso da parte degli altri condomini offerte dai convenuti con la domanda riconvenzionale di usucapione, essendo sufficiente rilevare l'inidoneità, per la prova del possesso, delle prove testimoniali offerte da chi pretendeva l'accertamento dell'usucapione. 4. In relazione ai vizi di motivazione di cui al secondo e terzo motivo i ricorrenti formulano un quesito diretto a stabilire se la sentenza sia censurabile per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla sussistenza di elementi probatori in grado di sovvertire la presunzione di possesso dell'art. 1142 c.c., sul presupposto che la prova della mancanza di effettività e continuità del possesso dovesse essere fornita dalle parti che si opponevano all'usucapione e che la prova non era stata fornita. Il quesito non è pertinente in quanto non attiene ad un vizio di motivazione relativo alla ratio decidendi della sentenza appellata, ma ricostruisce un vizio di motivazione partendo dal presupposto che avrebbe dovuto essere applicata la presunzione di possesso intermedio di cui all'art. 1142 c.c. con la conseguenza che il giudice avrebbe dovuto motivare sugli elementi istruttori contrastanti con tale presunzione. Tuttavia, come detto, nell'ordito motivazionale della sentenza si prescinde dall'applicazione dell'art. 1142 c.c. perché si esclude un possesso iniziale risalente a data compatibile con il decorso del termine ventennale o anche decennale per l'usucapione. 5. In conclusione il ricorso deve essere rigettato con la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare ai controricorrenti D. R., M. E. e C. G. le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.