Diniego di rinnovo della locazione: possibile anche senza previsione contrattuale

Confermata la legittimità dell’azione del proprietario di un appartamento, che aveva ordinato il rilascio all’inquilino, adducendo la necessità abitativa del figlio e dei nipoti. E, in particolare, la mancata menzione di questa facoltà nel contratto non può costituire rinunzia implicita da parte del proprietario.

Niente rinnovo della locazione abitativa. Perché il proprietario abbisogna dell’appartamento per dare un tetto a un familiare. Assolutamente inutili le proteste dell’inquilino, oramai uscente, per il silenzio’ contrattuale su questo delicato argomento non è necessario, difatti che la facoltà di diniego di rinnovo sia prevista nel contratto Cassazione, sentenza n. 936, Terza sezione Civile, depositata oggi . Famiglia uber alles . Ordine tassativo di rilascio mittente il proprietario una donna , destinatario l’inquilino un uomo . Oggetto l’appartamento, regolarmente locato. Ebbene, secondo i giudici, l’azione del proprietario è legittima. Perché era stata addotta la necessità di abitazione di un familiare della proprietaria ossia il figlio, ovvero uno dei due nipoti , e perché la definitiva specificazione della necessità abitativa della nipote beneficiaria finale dell’appartamento era stata data con l’atto introduttivo del giudizio , eppoi, soprattutto, perché non era ipotizzabile una rinunzia implicita alla facoltà di rifiuto del rinnovo del contratto . Inquilino sconfitto, quindi, prima in Tribunale e poi in Appello, e obbligato non solo ad abbandonare l’appartamento, ma anche ad accettare questa decisione senza rimostranze. Opzione irrinunciabile . Ma è ancora l’inquilino a tenere aperta la battaglia giudiziaria, proponendo ricorso in Cassazione, e, in particolare, sostenendo che la specificazione del beneficiario dell’uso abitativo era tardiva che in maniera illegittima il proprietario aveva indicato quale beneficiario dell’uso dell’immobile più soggetti in via alternativa, e cioè un intero nucleo familiare che, infine, non essendo stata fissata, nel contratto, la facoltà per il locatore del diniego del rinnovo di contratto alla prima scadenza , il locatore ha implicitamente rinunziato all’esercizio di tale facoltà . Ma anche in terzo grado le contestazioni dell’uomo vengono ritenute assolutamente non fondate. Difatti, secondo i giudici, la lettera di disdetta è assolutamente specifica, come richiede la normativa, sul motivo su cui la disdetta è fondata , e di nessun rilievo è la circostanza che solo con l’atto introduttivo del giudizio fosse specificato che l’immobile veniva adibito solo ad uno dei nipoti della proprietaria già indicati nell’atto di rifiuto di rinnovo . Passaggio centrale, però, è quello relativo alla lacuna contrattuale i giudici evidenziano che la norma conferisce al locatore la facoltà del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza solo in presenza di determinate circostanze ma non richiede anche il requisito che la facoltà di diniego di rinnovo sia prevista nel contratto . E tale mancata menzione della facoltà di rifiuto nel contratto non può costituire una rinunzia implicita , concludono i giudici, confermano in toto la pronunzia di secondo grado.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 5 dicembre 2012 16 gennaio 2013, n. 936 Presidente Trifone Relatore Segreto Svolgimento del processo Il tribunale di Napoli, decidendo sulla domanda proposta da D.L.M. in d.G., dichiarò risolto al 14.7.2004, previo diniego di rinnovo alla prima scadenza, il contratto di locazione relativo all’appartamento in Napoli e tanto da addotta necessità di abitazione per la nipote di essa attrice, ordinandone il rilascio al convenuto C.I. La corte di appello di Napoli, adita dal convenuto, ha rigettato l’appello, ritenendo che nella fattispecie era valido il preavviso di rifiuto di rinnovo dato con lettera del 22.12.2003, con riguardo alle necessità abitative del figlio ovvero di uno dei due figli del predetto che in ogni caso, la definitiva specificazione della necessità abitativa di una di questi ultimi due cioè la nipote , già indicati nel preavviso di rilascio, era stata data con l’atto introduttivo del giudizio che non era ipotizzabile una rinunzia implicita alla facoltà di rifiuto del rinnovo del contratto. Avverso questa sentenza ha proposta ricorso per cassazione C.I. Non ha svolto attività difensiva la parte intimata. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma , l. n. 431/1998 n. 431 e dell’art. 30 l. n. 392/1978, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c Assume il ricorrente che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che il locatore con l’atto introduttivo del giudizio, proposto quando ormai era scaduto il termine contrattuale quadriennale, poteva idoneamente specificare quale fosse il beneficiario dell’uso abitativo tra i soggetti indicati nella lettera di disdetta inviata entro i 6 mesi dalla scadenza del contratto, mentre con tale specificazione tardiva non risultava assolta la condizione di procedibilità di cui all’art. 30 della l. n. 39271978. 2. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 3, comma e 2 l. n. 431/1998, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c Ritiene il ricorrente che non risultava specificato il motivo di cui all’art. 3 comma l. n. 431/1998, avendo il locatore nella fattispecie indicato quale beneficiario dell’uso dell’immobile in via alternativa più soggetti, e cioè un intero nucleo familiare avvero uno o più soggetti di esso. 2.1. I suddetti due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, stante la loro connessione. Essi sono infondati. L’art. 3 della l. n. 431/1998 statuisce che 1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi a quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado Il comma 2 dello stesso articolo statuisce che .Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata . 2.2. La giurisprudenza di questa Corte, formatasi in relazione all’analoga disposizione di legge di cui all’art. 29 l. n. 392/1978, aveva ritenuto che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli art. 28 e 29 l. 27 luglio 1978 n. 392, ha l’onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta é fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell’intento dichiarato ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, non essendo sufficiente l’indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell’immobile, stante l’inammissibilità di un cambiamento successivo nella specie la S.C. nell’affermare il principio surriportato ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della disdetta intimata dal locatore, il quale si era limitato, nella lettera di comunicazione al conduttore, ad un generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b dell’art. 29 cit., dichiarando di dover adibire l’immobile all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ad una delle attività indicate all’art. 27 . Cass, n. 10208 del 29/11/1994 n. 15547 del 2002 n. 6046 del 2004 . 2.3. A tale giurisprudenza va data continuità anche in relazione alla fattispecie di cui all’art. 3 l. n. 431/1998. In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge. 3.1. Sennonché nella fattispecie non può sostenersi che la lettera di disdetta manchi di specificità avendo fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, perché chiarisce che l’immobile in questione andava adibito ad uso di abitazione e quindi ad uno specifico uso tra i 4 previsti dall’art. 3 comma l. 431/1998 ed in favore del proprio figlio G.d.G. con i suoi 2 figli E.T. e M., ovvero uno di questi 2 ultimi. Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessità dell’uso abitativo sia i soggetti beneficiari e cioè il figlio o uno dei suoi 2 nipoti , non può considerarsi generico il richiamo all’ipotesi di diniego di cui all’art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà della intenzione manifestata dal locatore. La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell’intenzione indicata nè il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo , sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 3 della legge citata invocabili anche quando l’immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall’art. 3, ma diverso da quello indicato . 3.2. Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie l’attrice avesse esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza. Ciò comporta che di nessun rilievo è la circostanza che solo con l’atto introduttivo del giudizio fosse specificato che l’immobile veniva adibito solo ad uno dei nipoti dell’attrice, già indicati nell’atto del 22.12.03 di rifiuto di rinnovo. Il legittimo esercizio di tale facoltà, per la presenza della condizione di cui all’art. 3, lett. a , avvenuto con la nota suddetta, rendeva ultronea l’ulteriore specificazione di quale dei tre soggetti, indicati nella nota dovesse abitare l’immobile, una volta rilasciato. 4. Con il terzo, motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e degli artt. 2 e 3 l. n. 431/1998, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché il vizio motivazionale dell’impugnata sentenza. Ritiene il ricorrente che nell’ipotesi in cui in un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dopo l’entrata in vigore della l. n. 431/18998 le parti non abbiano espressamente pattuito la facoltà per il locatore del diniego del rinnovo di contratto alla prima scadenza, deve ritenersi che il locatore abbia implicitamente rinunziato all’esercizio di tale facoltà. 5.1. Il motivo è infondato e privo di base normativa. Infatti l’art. 3 della l. 431/1978 conferisce al locatore la facoltà del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza solo in presenza di determinate circostanze specificamente indicate nella norma, ma non richiede anche l’altro requisito che la facoltà di diniego di rinnovo sia prevista nel contratto. La tesi dei ricorrenti, che sostengono tale necessità, introduce un ulteriore requisito per l’esercizio di tale facoltà, rispetto a quanto stabilito dalla legge. 5.2. Né si può ritenere che tale mancata menzione della facoltà di rifiuto nel contratto costituisca una rinunzia implicita allo stesso. La rinunzia implicita all’esercizio di un diritto o di una facoltà si può cogliere solo in presenza di un comportamento incompatibile con tale esercizio. Nella fattispecie non vi è alcuna incompatibilità tra la facoltà assegnata dall’articolo suddetto al locatore di rifiuto di rinnovo, ed il silenzio serbato dalle parti sul punto nel contratto. Il silenzio è, generalmente, solo un atto neutro e non un atto di incompatibilità con l’esercizio di una facoltà ex lege . 6. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Nulla per le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.