Contratti a formazione progressiva: le modifiche alla proposta, intervenute con l’accettazione

Secondo l’ultimo comma dell’art. 1326 c.c., l’accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta questa norma opera sia nel caso in cui le modifiche intervenute riguardino elementi principali del contratto, che elementi accessori. Nei contratti a formazione progressiva, il momento di perfezionamento del contratto è quello in cui le parti raggiungono l’intesa su tutte le clausole che lo compongono, indipendentemente dal fatto che esse riguardino elementi principali o accessori.

Questi due principi sono stati affermati dalla Suprema Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con l’ordinanza n. 18010 depositata il 21 luglio 2017. Il caso. La vicenda nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo, proposta dal proprietario di un immobile che, dopo aver incaricato una società d’intermediazione immobiliare della sua vendita, non aveva inteso stipulare il contratto preliminare, sebbene si fossero succedute due proposte di acquisto e sebbene la seconda fosse stata da lui parzialmente accettata, fatto salvo per l’inserimento, nell’accettazione, di una clausola per cui l’acquisto dell’immobile dovesse avvenire come prima casa , che di fatto l’aveva resa parzialmente difforme dalla proposta dell’acquirente. Il mancato raggiungimento di un accordo ed il conseguente rifiuto del venditore alla stipula del preliminare, lo aveva spinto a rifiutare la corresponsione della provvigione all’intermediario che, pertanto, aveva chiesto ed ottenuto, dal Tribunale di Roma, un decreto ingiuntivo per la somma corrispondente alla provvigione. Avverso tale decreto ingiuntivo veniva proposta opposizione, accolta dal giudice di primo grado, ma successivamente rigettata dalla Corte d’Appello, che aveva riformato la sentenza di primo grado. Avverso tale ultima decisione, il venditore-opponente proponeva ricorso per Cassazione. Le modifiche secondarie. La motivazione della sentenza di secondo grado poggiava sul fatto che la Corte d’Appello aveva ritenuto l’accettazione del venditore, quasi completamente conforme alla proposta d’acquisto dell’acquirente, fatta eccezione per il solo inserimento della una clausola di acquisto come prima casa , la cui valenza, tuttavia, era da ritenersi secondaria, poiché afferente ad elementi accessori all’oggetto dell’accordo. Pertanto, la sostanziale corrispondenza fra proposta ed accettazione, unitamente alla considerazione del fatto che non vi fosse un chiaro interesse, da parte del venditore, all’inserimento di questa clausola secondaria, rendeva ingiustificato il suo rifiuto alla stipula del preliminare e conseguentemente confermava il diritto dell’intermediario a pretendere la corresponsione della provvigione. Quando proposta e accettazione differiscono. La Suprema Corte, invece, ribalta totalmente questo assunto essa fa notare come, in forza del disposto dell’art. 1326 c.c., un’accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta. Secondo quanto già precedentemente affermato, dalla stessa Corte sentenze nn. 16016/2003, 2472/1999 e 77/1993 , l’operatività della citata norma non è circoscritta alle sole ipotesi in cui le modifiche intervenute riguardino elementi principali del contratto, ma vige anche con riguardo alle cosiddette modifiche secondarie, perché aventi ad oggetto elementi accessori. Il perfezionamento dei contratti a formazione progressiva. Va aggiunto inoltre che, nei contratti a formazione progressiva, nei quali ogni singola clausola dev’essere oggetto di specifico accordo fra le parti, si deve correttamente concludere che il contratto si può ritenere perfezionato solo quando le parti raggiungono l’intesa su tutte le clausole che lo compongono, indipendentemente dal fatto che esse riguardino elementi principali o accessori. Diversamente non vi è conclusione. Tale regola è derogata nel solo caso in cui le parti decidono di ritenere concluso l’accordo, al raggiungimento dell’intesa su singoli elementi principali, riservandosi di disciplinare separatamente gli altri elementi accessori.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 1 marzo 21 luglio 2017, n. 18010 Presidente Mazzacane Relatore Manna Rilevato in fatto Con sentenza pubblicata il 25.10.2012 la Corte d’appello di Roma, in riforma della pronuncia di primo grado del Tribunale di Roma, rigettava l’opposizione che V.S. aveva proposto al decreto ingiuntivo emesso in favore dell’Immobildream s.p.a. per il pagamento della somma di Lire 20.000.000, a titolo di provvigione per una mediazione immobiliare. A base della decisione, la circostanza che il V. , il quale aveva incaricato della vendita d’un proprio appartamento la Immobildream s.p.a., aveva sottoscritto due dichiarazioni di accettazione di vendita irrevocabile , una prima in data 10.4.2001 per il prezzo di 810 milioni di Lire, e una seconda il 12.4.2001 per il prezzo di 790.000.000 di Lire, al netto di IVA e provvigione che le parti avevano di fatto convenuto sulla circostanza secondo cui, pur essendo datate entrambe 12.4.2001, la proposta formulata dal F. era intervenuta prima ancora che il V. formalizzasse la sua accettazione di vendita irrevocabile che l’inserimento della previsione relativa all’acquisto come prima casa era avvenuto, da parte del V. , a fronte di una proposta di acquisto già formulata e rispetto alla quale, al di là di questa specificazione relativa, appunto alla vendita quale prima casa , l’accettazione del V. , per tutto il resto, era pienamente conforme e che, pertanto, il rifiuto di lui di stipulare il contratto preliminare col F. , la cui proposta irrevocabile non riportava la clausola d’acquisto come prima casa , era stato ingiustificato. Osservava, quindi, che il V. era stato comunque portato a conoscenza del fatto che F. era disponibile all’acquisto dell’appartamento come prima casa che l’impegno assunto dalle parti non configurandosi come preliminare o definitivo di vendita non doveva essere necessariamente formalizzato con un’apposita scrittura e che il V. non aveva mai chiarito quale fosse il suo interesse a che il terzo acquistasse l’appartamento come prima casa , riguardando le agevolazioni fiscali connesse la posizione dell’acquirente e non già del venditore. Per la cassazione di tale sentenza V.S. propone ricorso, affidato a tre motivi. Resiste con controricorso l’Immobildream s.p.a Attivato il procedimento camerale ex art. 380-bis.1. c.p.c., come introdotto, a decorrere dal 30 ottobre 2016, dall’art. 1-bis, comma 1, lett. f , D.L. 31 agosto 2016, n. 168, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197, il solo ricorrente ha depositato memoria. Considerato in diritto 1. - Col primo motivo di ricorso è dedotta la violazione degli artt. 1350 e 1351 c.c., in relazione alla forma della proposta irrevocabile d’acquisto alle condizioni richieste dall’alienante, indispensabile affinché vi sia perfetta corrispondenza tra le due dichiarazioni di volontà. 2. - Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1326, ultimo comma, c.c. La sentenza impugnata, si sostiene, dopo aver affermato che alla proposta irrevocabile del F. il V. rispose con un’accettazione non conforme, ritiene che quest’ultimo fosse ugualmente tenuto al pagamento della provvigione, come se egli avesse accettato la proposta ovvero avesse voluto ingiustificatamente non accettarla. In tal modo la Corte territoriale non ha tenuto conto di quanto stabilisce l’art. 1326 c.c., ossia che un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta. 3. - Il terzo mezzo d’annullamento lamenta l’omesso esame d’un fatto decisivo, cioè la scorrettezza della condotta dell’Immobildream nell’indurre il V. dapprima a conferirle un incarico di vendita per la somma di lire 860 milioni, per poi indurlo nel giro di appena un mese a ridurre il prezzo d’offerta alla minor somma di 790 milioni, al netto della provvigione. Inoltre, pur avendo in mano una proposta d’acquisto per Lire 810.000.000 sottoscritta dal promittente acquirente, tale Fabrizio F. , in data 12.4.2001 a cui evidentemente faceva riferimento l’accettazione del prezzo a Lire 810.000.000, approfittando dello stato di bisogno dell’opponente, un dipendente dell’Immobildream, sempre in data 12.4.2001, induceva lo stesso ad accettare una proposta di vendita irrevocabile per Lire 790.000.000 così, a pag. 12 del ricorso . Ciò in violazione, si sostiene, dell’art. 1759 c.c., che impone al mediatore di fornire tutte le informazioni di cui dispone e che vanno commisurate alla media capacità professionale del settore. Di tali problematiche la Corte territoriale non avrebbe tenuto alcun conto nella sentenza. 4. - Il primo motivo è infondato. L’aver la Corte distrettuale considerato sostanzialmente conforme alla proposta, e dunque conclusiva dell’accordo e quindi dell’affare, ai fini della provvigione , un’accettazione recante la clausola prima casa , come la proposta redatta pacificamente per iscritto, non implica alcuna violazione della forma solenne richiesta per gli atti definitivi o preliminari di trasferimento immobiliare, ma semmai pone la questione su cui si sofferma il secondo motivo. 5. - Che è fondato. Ai sensi dell’art. 1326, ultimo comma, c.c., l’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta. Tale norma è stata ritenuta applicabile dalla giurisprudenza di questa S.C., anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondario. Infatti, in ipotesi di contratti a formazione progressiva, nei quali l’accordo delle parti su tutte le clausole si raggiunge gradatamente, il momento di perfezionamento del negozio è di regola quello dell’accordo finale su tutti gli elementi principali ed accessori, salvo che le parti abbiano inteso vincolarsi negli accordi raggiunti sui singoli punti, riservando la disciplina degli elementi secondari. Ne consegue che l’ipotesi prevista dall’ultimo comma dell’art. 1326 c.c. - secondo cui un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta - ricorre anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondario Cass. nn. 16016/03, 2472/99 e 77/93 . La Corte distrettuale si è discostata da tale orientamento, poiché, invertendo sostanzialmente i termini della questione, ha ritenuto che in assenza di uno specifico interesse di una delle parti alla modifica accessoria richiesta dall’altra, l’accordo dovesse ritenersi perfezionato non è chiaro se su tutto o quanto meno sul resto . Per di più senza considerare che anche il venditore può avere interesse all’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, atteso che ai sensi dell’art. 57, primo comma, D.P.R. n. 131/86 entrambe le parti contraenti sono obbligate in solido al pagamento, operando il regresso solo nei rapporti interni con l’acquirente. 6. - L’accoglimento del suddetto motivo, facendo venir meno il capo di decisione relativo alla conclusione dell’affare così come ricostruito dalla Corte di merito, assorbe l’esame della terza censura. 7. - Pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che nel decidere il merito si atterrà al principio di diritto innanzi richiamato e provvederà anche sulle spese di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbito il terzo, e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvederà anche sulle spese di cassazione.