Per la reciproca interdipendenza negoziale è necessario che sussista l’intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione, nella sentenza numero 17944, depositata il 24 luglio 2013. Il caso. La Corte di appello aveva accolto l’impugnazione di un locatore contro la sentenza di primo grado di risoluzione di un contratto avente ad oggetto la locazione di un appartamento a una coppia. Questa - originariamente citata in giudizio per la restituzione di un cortile, di un giardino e di parte di laboratorio occupati a titolo di comodato -, in via riconvenzionale, aveva ottenuto la risoluzione del contratto di locazione intercorrente con l’attore/locatore, a causa del grave inadempimento di quest’ultimo, e la risoluzione del collegato contratto di comodato. Nessun riscontro del mancato adeguamento dell’impianto alla normativa di sicurezza. La Corte territoriale, ribaltando tale decisione, aveva ritenuto non sussistente il grave inadempimento del locatore, considerando non provati i fatti dedotti dai conduttori a fondamento della loro domanda. Questi, infatti, avevano lamentato la mancata rispondenza dell’impianto elettrico dell’abitazione locata alla normativa vigente. Ma, a seguito del sopralluogo dei Vigili del Fuoco, non era stata riscontrata nessuna contrarietà ad essa inoltre, da una testimonianza, era risultata eseguita la sostituzione delle prese munite di alveoli per la sicurezza dei bambini. Pertanto, poiché non esistevano prove specifiche sulla natura e entità dei difetti dell’impianto, i giudici di seconde cure hanno escluso la gravità dell’inadempimento del locatore inoltre hanno accolto anche la sua domanda di risoluzione del comodato, in quanto i comodatari avevano accettato per iscritto la clausola che specificava la natura precaria del contratto di comodato e la sua revocabilità ad nutum. Avverso tale pronuncia i conduttori/comodatari hanno proposto ricorso in Cassazione, per non aver la sentenza di appello applicato il brocardo simul stabunt simul cadent, pur avendo riconosciuto il collegamento negoziale tra il comodato, risolto, e la locazione mantenuta. Presunto collegamento negoziale tra locazione e comodato. La Suprema Corte ha ritenuto il motivo infondato. Gli Ermellini, a tal riguardo, hanno evidenziato che i ricorrenti hanno chiesto in riconvenzionale la risoluzione della locazione per grave inadempimento e non per collegamento funzionale tra i due contratti, perciò, non possono per la prima volta, in sede di legittimità, sollevare censure di questo tipo. Premesso ciò, Piazza Cavour ha constatato che la volontà delle parti di legare il contratto di comodato e quello di locazione da un nesso di reciproca interdipendenza è stata esclusa dai giudici di merito. Essi hanno, infatti, affermato che il comodato era subordinato alla locazione e non viceversa, e che questi contratti non erano interdipendenti, alla luce dell’accettazione da parte dei comodatari della clausola della revocabilità ad nutum del comodato. Infine, per il S.C., questa decisione è conforme al principio secondo il quale per la reciproca interdipendenza negoziale è necessario che sussista l’intento specifico delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione che deve esser obiettivata nel contenuto degli stessi, nel senso di far ritenere che entrambi siano destinati a subire le ripercussioni delle vicende dell’altro.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 gennaio - 24 luglio 2013, numero 17944 Presidente Uccella – Relatore Chiarini Svolgimento del processo Con sentenza del 17 gennaio 2006 la Corte di appello di Milano ha accolto l’impugnazione di P F. avverso la sentenza di primo grado che, in accoglimento della riconvenzionale dei convenuti A M. e K C. - citati dal F. per la restituzione di un cortile, di un giardino e di parte di laboratorio occupati a titolo di comodato, e per la loro condanna all'abbattimento di un recinto destinato ai cani dei comodatari, nonché al ripristino dello stato dei luoghi - aveva dichiarato risolto il contratto del maggio 1999 avente ad oggetto la locazione di un appartamento a A M. e C.K. per grave inadempimento del locatore F. , e la risoluzione del collegato contratto di comodato del marzo 1999. A fondamento della decisione la Corte di merito ha ritenuto 1 pur sussistendo il collegamento negoziale tra la locazione ed il comodato, dipendente dal contratto di locazione, non sussisteva il grave inadempimento del locatore F. per risolvere il contratto di locazione non essendo provati i fatti dedotti dai conduttori a fondamento della loro domanda poiché per la caldaia, a seguito del sopralluogo dei VV.FF. dell'aprile 2000 sollecitato dal F. , era risultato soltanto che il locale ove essa era situata, né locato né nella disponibilità dei conduttori, era inidoneo, e non già che non era a norma, mentre per l'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa vigente, dalla testimonianza S. era risultato che alcuni interventi erano stati eseguiti - sostituzione delle prese munite di alveoli per la sicurezza dei bambini - e poiché nessun altro intervento era stato eseguito né esistevano prove specifiche sulla natura ed entità dei difetti esistenti, doveva escludersi la gravità dell'inadempimento del locatore 2 la domanda del F. di risoluzione del comodato del marzo 1999 era ammissibile perché non rinunciata ed era fondata poiché i comodatari avevano accettato per iscritto la clausola che specificava la natura precaria del contratto di comodato e la sua revocabilità ad nutum, il che rende inverosimile la testimonianza secondo cui il M. non avrebbe stipulato la locazione senza il comodato, di pari durata, del posto auto e della porzione di cortile per i cani. Ricorrono per cassazione A M. e C.K. , cui resiste P F. . Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo i ricorrenti deducono Insufficienza della motivazione circa il fatto controverso relativo alla sussistenza o meno delle gravi inadempienze contrattuali lamentate dai conduttori, ed in relazione al conseguente rigetto della domanda di risoluzione contrattuale riconosciuta invece dal giudice di prime cure. Omessa motivazione per omesso esame di documenti decisivi. Falsa applicazione degli articolo 1575, 1576, 1578, 1580 c.c. . La sentenza di appello ha violato dette norme avendo escluso il grave inadempimento del locatore senza esaminare i documenti indicati nella memoria dell'ottobre 2003 e prodotti dallo stesso F. , tra cui le constatazioni effettuate dalla ditta Pavanello intervenuta in più occasioni nell'autunno/inverno del 1999 per continui blocchi all'impianto caldaia dalle quali emergeva che il bruciatore e la pompa erano fuori norma - nel novembre 1999 - ed in condizioni precarie, si che l’impianto, in situazione provvisoria e non a norma, era stato spento declinando ogni responsabilità marzo 2000 . Inoltre anche il F. , in sede di interrogatorio formale in data 27 settembre 2001, aveva dichiarato di esser consapevole del mancato adeguamento alla legge numero 46 del 1990 dell'impianto elettrico nell'appartamento locato e ammesso di aver ricevuto dai r-l conduttori diverse contestazioni scritte al riguardo e per la caldaia. Il motivo è infondato. La Corte di merito ha evidentemente ritenuto dirimente, ai fini della prova della gravità dell'inadempimento del locatore in relazione alla caldaia di riscaldamento, il sopralluogo dell'aprile 2000 dei Vigili del Fuoco, organo normativamente preposto alla verifica della conformità degli impianti alle disposizioni della legge 5 marzo 1990 numero 46 e della normativa vigente articolo 14 , che non hanno constatato nessuna contrarietà ad essa, così superando gli accertamenti della ditta Pavanello innanzi richiamati. Quanto poi all'impianto elettrico non a norma la Corte di merito ha indicato le ragioni per cui ne ha escluso la seria pericolosità per la salute del conduttore o dei suoi familiari né i ricorrenti specificano quali siano gli omessi interventi di sicurezza tempestivamente dedotti e non esaminati dalla Corte di merito. Perciò le censure vanno respinte. 2.- Con il secondo motivo deducono Contraddittorietà della motivazione circa il fatto controverso relativo all'inadempimento per la mancata rispondenza dell'impianto elettrico dell'abitazione locata alla normativa vigente. Violazione dell'articolo 1580 c.c. sul punto poiché detta norma riconosce il diritto alla risoluzione se il bene locato è affetto da vizi che ne rendano pericoloso per sé o per altri l’uso, come nel caso di mancato adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa del 1990 numero 46. Al riguardo la sentenza di appello, senza considerare la surrichiamata ammissione del F. e la testimonianza della S. , afferma la mancanza di prove sulla natura dei vizi denunciati. Il motivo è infondato. La ratio decidendi è nel senso che il mancato adeguamento dell'impianto alla normativa di sicurezza non era sufficiente a configurare la pericolosità che a norma dell'articolo 1580 cod. civ. giustifica la risoluzione del contratto perché non prova quali interventi fossero necessari per scongiurare il pericolo lamentato, salvo le prese elettriche per la sicurezza dei bambini, che erano state apposte nel corso della locazione. Anche tale motivazione è immune da vizi e perciò la censura va respinta. 3.- Con il terzo motivo denunciano Contraddittorietà della motivazione circa il fatto controverso riguardante la contrattazione intervenuta tra le parti, in relazione alla stipula del contratto di comodato successivamente a quello di locazione circa il collegamento negoziale tra il contratto di locazione e il contratto di comodato stipulato tra le parti e circa il punto decisivo della controversia relativo alla risoluzione del contratto di comodato e del contratto di locazione. Falsa applicazione dell'articolo 1419 c.c. sul punto. Violazione dell'articolo 1375 c.c. sul punto , per aver la Corte di merito ravvisato il collegamento negoziale tra il contratto di locazione e quello di comodato e poi escluso che la risoluzione dell'uno non comportasse quella dell'altro e quindi il recesso del comodante dal contratto di comodato comportava anche quello dal contratto di locazione. 4.- Con il quarto motivo deducono Contraddittorietà della motivazione per insanabile contrasto tra motivazione e dispositivo per non aver la sentenza di appello applicato il brocardo simul stabunt simul cadent pur avendo riconosciuto il collegamento negoziale tra il comodato, risolto, e la locazione mantenuta. I motivi, congiunti, sono inammissibili e infondati. Innanzi tutto i conduttori hanno chiesto in riconvenzionale la risoluzione della locazione per grave inadempimento e non per collegamento funzionale tra il contratto di comodato e quello di locazione e perciò non possono per la prima volta, in questa sede, sollevare le censure innanzi riassunte, volte a sostenere che dalla connessione e dipendenza del contratto di comodato - stipulato nel marzo 1999 - da quello di locazione - stipulato successivamente nel maggio del medesimo anno - deriva altresì la volontà delle parti di legare i due contratti da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende dell'uno dovevano ripercuotersi sull'altro, condizionandone la validità e l'efficacia. Peraltro tale assunto è stato invece escluso dai predetti giudici che hanno affermato che il comodato era subordinato alla locazione e non viceversa, e che questi contratti non erano affatto interdipendenti, alla luce dell'accettazione da parte dei comodatari della clausola della revocabilità ad nutum del comodato, circostanza ritenuta prevalente sulla perciò inverosimile contraria testimonianza della S. sulla dipendenza della locazione dal comodato. La decisione è conforme al principio secondo il quale per la reciproca interdipendenza negoziale è necessario che sussista l'intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica, che deve esser obiettivata nel contenuto degli stessi nel senso di far ritenere che entrambi siano destinati a subire le ripercussioni delle vicende dell'altro Cass. 12567 del 2004, Cass. 24792 del 2008 . 5.- Con il quinto motivo deducono Violazione degli articolo 18 legge 765 del 1967 e dell'articolo 26 legge numero 47 del 1985 in relazione alla risoluzione contrattuale riconosciuta in ordine al contratto di comodato. Omessa motivazione relativamente alla sollevata eccezione in relazione ai suddetti articoli di legge avendo affermato nella memoria di costituzione in appello che l’unitarietà dei rapporti giuridici tra comodato e locazione scaturiva anche dalla predette disposizioni di legge secondo le quali lo spazio adibito a parcheggio di unità abitative è pertinenza degli, appartamenti per vincolo pubblicistico, se appartenenti al medesimo proprietario e pertanto, non potendo esser oggetto di rapporti separati, il contratto di locazione non poteva sopravvivere senza quello di comodato. La censura è infondata perché la questione, essendo nuova, non poteva esser proposta per la prima volta in appello. 6.- Con il sesto motivo deducono Violazione dell'articolo 818 c.c. in relazione al diverso regime di risoluzione contrattuale operato con il contratto di comodato e quello di locazione. Omessa motivazione relativamente alla sollevata eccezione in relazione al suddetto articolo in quanto per effetto di detta norma la locazione di un immobile comprende ogni pertinenza o accessorio del medesimo, pur se non menzionati, e quindi la permanenza della locazione non era possibile senza le pertinenze, costituenti un unico contratto complesso. La questione, sollevata per la prima volta in questa sede, è inammissibile. Concludendo il ricorso va respinto. Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti a pagare le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 3.200 di cui 200 per spese, oltre accessori di legge.