L’unilateralità della condizione non deve essere necessariamente espressa: può essere prevista implicitamente

La condizione unilaterale, anche se non stipulata espressamente, può emergere implicitamente, come corollario indefettibile dello scopo che la parti si propongono, allorquando la sua determinazione, prevista nell’interesse di un unico contraente, promani da una corretta valutazione dell’intero rapporto negoziale.

Con l’ordinanza n. 3741, depositata il 15 febbraio 2013, la Corte di Cassazione ha ritenuto apodittica la motivazione della Corte d’Appello. Il preliminare di vendita. Due parti sottoscrivono una scrittura privata, con cui si impegnano a stipulare con atto notarile un contratto di compravendita di un terreno del valore di 40mln di lire, con una condizione secondo cui la parte acquirente ha previsto di utilizzare l’area in oggetto per la costruzione di un box in conformità delle disposizioni vigenti, per cui nella ipotesi che la realizzazione non gli venisse consentita per ragioni indipendenti dalla sua volontà, la presente promessa non si avrà come mai stipulata . La condizione acquisto se costruisco un box. Il promissario acquirente non costruisce il box, la promissaria venditrice si considera liberata del proprio obbligo di cessione. I due giudizi di merito riconoscono come sospensiva la clausola apposta al preliminare senza box auto non c’è nessuno obbligo di vendita del terreno. Rigettano quindi la domanda dell’acquirente, che sostenendo l’unilateralità, a suo favore, di detta clausola, chiedeva una sentenza costituiva del mancato contratto definitivo. Condizione unilaterale? La corte territoriale ritiene che per potersi aver una condizione unilaterale, l’accordo avrebbe dovuto contenere una clausola che disponesse espressamente in tal senso o almeno che vi fossero elementi idonei a ritenere che si trattasse di una condizione alla quale l’altra parte non aveva alcun interesse . Non essendo così, la clausola deve ritenersi apposta nell’interesse di entrambe le parti. Unilateralità anche implicita. La S.C., investita della questione, ricorda che la condizione unilaterale, anche se non stipulata espressamente, può emergere implicitamente, come corollario indefettibile dello scopo che la parti si propongono, allorquando la sua determinazione, prevista nell’interesse di un unico contraente, chiamato a sopportare un preciso onere economico, promani da una corretta valutazione dell’intero rapporto negoziale . Dove sono gli interessi della controparte? Nel caso specifico, la Corte rileva che il tenore letterale della clausola non appare in alcun modo incompatibile con la natura unilaterale della condizione ivi prevista, non emergendo dalla scrittura privata altri interessi di controparte, quali, ad esempio, una variazione di prezzo . La sentenza impugnata non argomenta in alcun modo da dove sia stata dedotta la natura non unilaterale della condizione. La Corte accoglie il ricorso. Quindi cassa la decisione e rinvia per un nuovo giudizio, poiché la Corte d’Appello avrebbe dovuto illustrare le ragioni in base alle quali la previsione esplicita che la promessa di vendita sarebbe stata considerata come non stipulata per la eventualità in cui la prevista, da parte del promissario acquirente, destinazione dell’area alla realizzazione di un box non fosse stata attuabile, non operasse unicamente nell’interesse del solo promissario acquirente . Avrebbe dovuto specificatamente esporre quale fosse l’interesse del promittente venditore alla realizzazione della condizione .

Corte di Cassazione, sez. VI Civile 2, ordinanza 12 dicembre 2012 15 febbraio 2013, n. 3741 Presidente Goldoni Relatore Petitti Fatto e diritto Ritenuto che il Sig. P.G. propone ricorso per la cassazione della sentenza n. 3350 del 2010 della Corte di appello di Napoli, depositata in data 13 ottobre 2010, resa nel procedimento R.G. n. 3942 del 2004 tra l'odierno ricorrente e la Sig. Pe.El. , con cui è stato rigettato l'appello del P. che è anche stato condannato alla rifusione delle spese processuali che la vicenda traeva origine da una scrittura privata, stipulata tra il P. e il dante causa dell'odierna controricorrente e ricorrente incidentale, M.G. , con cui quest'ultimo prometteva in vendita al primo un terreno sito in , pattuendo il pagamento di L. 40.000.000, da corrispondersi in sede di stipula dell'atto notarile di compravendita che il P. , per ottenere sentenza costitutiva degli effetti del contratto preliminare, citava in giudizio, dinnanzi il Tribunale di Napoli, Pe.El. , la quale concludeva per il rigetto della domanda, deducendo l'esistenza di una condizione sospensiva, avente ad oggetto la costruzione di un box auto, mai realizzata in via subordinata all'accoglimento dell'azione ex art. 2932 cod. civ., chiedeva il ripristino dell'equilibrio tra le prestazioni, subordinando il trasferimento al pagamento di un corrispettivo pari al valore di mercato del suolo che il Tribunale partenopeo, con sentenza n. 8591 del 2003, rigettava la domanda che proponeva gravame il P. , il quale, criticando la qualificazione giuridica della clausola della scrittura privata presupposizione operata dal Tribunale, e ritenendo invece che si trattasse di condizione unilaterale, cui egli aveva rinunciato con la proposizione della domanda, concludeva per l'accoglimento della stessa, con consequenziale trasferimento, in suo favore, della proprietà del suolo a lui promesso in vendita dal Sig. M. , previa corresponsione del prezzo che la Corte d'appello di Napoli, con la sentenza impugnata, qualificava la clausola de qua come condizione, anche se non unilaterale, come invece sostenuto dall'appellante che la Corte territoriale riteneva infatti che, per potersi avere una condizione unilaterale, l'accordo avrebbe dovuto contenere una clausola che disponesse espressamente in tal senso o almeno che vi fossero elementi idonei a ritenere che si trattasse di una condizione alla quale l'altra parte non aveva alcun interesse che quindi, in mancanza di tale esplicita qualificazione e di altri elementi idonei, la condizione doveva ritenersi apposta nell'interesse di entrambe le parti e che il mancato avveramento della stessa, non essendosi mai realizzato il box auto, comportava il rigetto della domanda del P. che il ricorso di quest'ultimo è affidato a tre motivi che con il primo si lamenta, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., l'errata e falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti artt. 1362 cod. civ. e ss. , nonché insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., per non avere la Corte d'appello correttamente interpretato il contratto che con il secondo motivo di ricorso, subordinato al mancato accoglimento del primo, parte ricorrente si duole, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., dell'errata e falsa applicazione dell'art. 1353 cod. civ., nonché della insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., in quanto, anche a voler condividere la qualificazione della condizione come bilaterale, la stessa non si sarebbe comunque realizzata che ad avviso del ricorrente, infatti, la clausola di cui trattasi subordinava lo scioglimento del vincolo alla sola ipotesi in cui la realizzazione del box auto non fosse stata concessa per ragioni indipendenti dalla volontà del ricorrente evenienza, questa, che non era stata dimostrata dalla parte interessata che infine, in via ulteriormente subordinata, con il terzo motivo si lamenta, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., l'errata e falsa applicazione dei principi giurisprudenziali in tema di contratto condizionato artt. 1354 e 1355 cod. civ. anche a voler considerare l'evento dedotto nella scrittura privata come evento impossibile o come dipendente dalla mera volontà del promissario acquirente, si sarebbe dovuta ritenere sussistente una condizione rinunciabile dall'interessato in ogni momento, senza formalità, con conseguente efficacia ex tunc del contratto - che ha resistito con controricorso la Sig.ra Pe. , la quale, da un lato, ha chiesto la correzione dell'errore materiale, stante l'erronea indicazione nel dispositivo della pronuncia impugnata del suo nome, e, dall'altro, ha proposto ricorso incidentale condizionato all'accoglimento del ricorso principale, riproponendo le eccezioni e le argomentazioni già proposte nei precedenti giudizi di merito che in particolare la ricorrente incidentale chiede che in sede di legittimità, ovvero in sede di rinvio, si dichiari la risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta, secondo quanto stabilito dall'art. 1467 cod. civ., e, in via subordinata, che, in caso di rinvio alla Corte di appello, questa ordini all'attore il pagamento di una somma corrispondente all'effettivo valore attuale di mercato dell'immobile, ben maggiore di L. 40.000.000 che essendosi ritenute sussistenti le condizioni per la trattazione del ricorso in camera di consiglio, è stata redatta relazione ai sensi dell'art. 380 bis cod. proc. civ., comunicata alle parti e al Pubblico ministero. Considerato che il relatore designato ha osservato Il primo motivo del ricorso è fondato. La Corte d'appello ha escluso che la clausola in questione - in base alla quale il signor P. ha previsto di utilizzare l'area in oggetto per la costruzione di un box in conformità delle disposizioni vigenti, per cui nella ipotesi che la realizzazione non gli venisse consentita per ragioni indipendenti dalla sua volontà, la presente promessa non si avrà come mai stipulata - potesse essere qualificata come condizione unilaterale. Ma ciò ha fatto adducendo una motivazione apodittica, sostenendo, cioè, che la natura unilaterale della condizione non era espressamente prevista e non era neanche implicitamente desumibile dal tenore letterale della stessa. Peraltro, nel mentre il tenore letterale della clausola non appare in alcun modo incompatibile con la natura unilaterale della condizione ivi prevista, non emergendo dalla scrittura privata altri interessi di controparte, quali, ad esempio, una variazione di prezzo, dalla sentenza impugnata non emerge alcuna argomentazione in base alla quale dal contenuto complessivo del contratto non fosse desumibile, implicitamente, la dedotta natura unilaterale della condizione. È noto, del resto, che la cosiddetta condizione unilaterale, cioè la condizione convenuta nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, anche se non stipulata espressamente, può emergere per implicito, come corollario indefettibile dello scopo che le parti si propongono, allorquando la sua determinazione nell'interesse di un unico contraente, chiamato a sopportare un preciso onere economico, promani da una corretta valutazione dell'intero rapporto negoziale Cass. n. 8685 del 1999 Cass. n. 6742 del 1987 . Orbene, la Corte territoriale avrebbe dovuto illustrare le ragioni in base alle quali la previsione esplicita che la promessa di vendita sarebbe stata considerata come non stipulata per la eventualità in cui la prevista, da parte del promissario acquirente, destinazione dell'area alla realizzazione di un box non fosse stata attuabile, non operasse unicamente nell'interesse del solo promissario acquirente e come, pur difettando una esplicita previsione in tal senso, il contenuto della condizione non potesse essere riferito unicamente all'interesse dell'acquirente, ovvero ancora quale fosse l'interesse del promittente venditore alla realizzazione della condizione. Sussiste, quindi il denunciato difetto di motivazione. L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento degli altri. Il ricorso incidentale condizionato è inammissibile, atteso che con esso vengono proposte questioni che non hanno formato oggetto di esame da parte del giudice di appello e che potranno essere nuovamente proposte in sede di rinvio. L'accoglimento del ricorso principale comporta altresì l'assorbimento della richiesta di correzione di errore materiale avanzata dalla contro ricorrente. Alla stregua delle considerazioni sin qui svolte e qualora il collegio condivida i rilievi in precedenza formulati, si ritiene che la causa possa essere trattata in camera di consiglio ai sensi dell'art. 375 n. 5 cod. proc. civ., essendo manifestamente fondato il primo motivo del ricorso principale e inammissibile il ricorso incidentale che il Collegio condivide la proposta di decisione, non apparendo le argomentazioni svolte dalla controricorrente nella propria memoria idonee ad indurre a una diversa conclusione che invero, la memoria si fonda sul rilievo, non desumibile dal testo della clausola prima richiamata, che l'impegno del promissario acquirente avrebbe avuto ad oggetto la costruzione di una pluralità di box, laddove dal tenore letterale della clausola emerge che il box era uno che il primo motivo del ricorso principale deve essere accolto, con conseguente assorbimento degli altri proposti in via subordinata che il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile, atteso che lo stesso ha ad oggetto questioni non esaminate dal giudice di merito che pertanto la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli che al giudice dir invio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri dichiara inammissibile il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli.