Sono legittime le clausole contenute nel regolamento di condominio che disciplinano l'uso della cosa comune mentre sono vietate le clausole che impongono sanzioni a carico dei trasgressori.
Come al solito i dissapori e gli attriti in ambito condominiale non mancano. Quando ai contrasti condominiali si aggiungono i problemi connessi alla cronica carenza di parcheggi, la miscela diventa esplosiva. Il caso trae origine da una delibera con cui l'assemblea condominiale decide di disciplinare l'uso del cortile adibendolo a parcheggio prevedendo, parallelamente, una sanzione a carico dei trasgressori. Le clausole impugnate . A finire sotto la scure sono, in particolare, due clausole. Con la prima si stabilisce che ciascun condominio potrà parcheggiare una sola autovettura nel cortile condominiale. Con la seconda clausola si prevede una sanzione a carico dei trasgressori colti con le mani nel sacco in divieto di sosta convenzionale”. La sanzione consisterebbe nella rimozione del veicolo a spese del suo proprietario. Sta di fatto che questa disciplina della res comune non piace ad un condomino che si precipita nelle aule di giustizia per impugnarle. Da qui la domanda tesa ad ottenere una dichiarazione di nullità delle clausole incriminate. Il giudizio di merito valide le clausole che disciplinano l'uso . Il giudizio di merito si svolge praticamente a senso unico. Il Giudice di Pace respinge la domanda di cassazione delle clausole e il Tribunale rigetta l'appello. Secondo i giudici di merito, le clausole sarebbero legittime in quanto avrebbero lo scopo di disciplinare l'uso ed il godimento di un bene comune. Sotto questo profilo, il regolamento avrebbe la legittima finalità si dettare regole per un uso più razionale della cosa comune e una migliore prestazione dei servizi condominiali con conseguente vantaggio per tutti i condomini. La sanzione, di conseguenza, sarebbe anch'essa legittima in quanto darebbe forza agli obblighi contrattualmente assunti. La Seconda sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 820, depositata il 16 gennaio 2014, sconfessa il Tribunale e ribalta l'esito del giudizio. Le questioni affrontare da Piazza Cavour sono sostanzialmente due la legittimità delle clausole di ripartizione delle spese condominiali in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno” e la legittimità della sanzione a carico del condomino inadempiente. Le spese si ripartiscono in modo proporzionale? In primo luogo, viene passata ai raggi X la clausola contrattuale che prevede la ripartizione dei posti auto disponibili tra tutti i condomini, a prescindere dal valore millesimale” di ciascuna proprietà. Ci si chiede, in definitiva, se sia legittima la clausola che impone ai condomini di partecipare alle spese in funzione del valore millesimale delle singole proprietà mentre l'uso della cosa viene effettuato secondo il criterio del pro capite”. L'utilizzo degli spazi adibiti a parcheggio, infatti, non era stato disciplinato in funzione del valore millesimale della proprietà bensì in funzione di un diverso criterio che assegnava a ciascun condomino un posto auto. In definitiva, sarebbe ipotizzabile che i singoli condomini vengano chiamati a contribuire alle spese comuni secondo parametri diversi da quelle condominiale? Un esempio potrà rendere più chiaro il concetto. Gli oneri condominiali applicati al proprietario di un appartamento di 100 mq sarebbero il doppio di quelli attribuiti a carico del proprietario di un appartamento di soli 50 mq tuttavia ad entrambi i condomini potrebbero parcheggiare una sola autovettura nel cortile. In parole povere, questa disciplina verrebbe a favorire i proprietari degli appartamenti più piccoli a discapito dei proprietari degli appartamenti di maggior consistenza chiamati a contribuire maggiormente alle spese di gestione pur potendo servirsi di un solo posto auto come tutti i condomini. Secondo il ricorrente, la clausola sarebbe illegittima in quanto verrebbe ad imporre dei costi non proporzionali alla quota di proprietà spettante a ciascun condomino. Ciascuno può servirsi del bene comune . Secondo la Cassazione, la clausola in discussione sarebbe legittima perché ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto art. 1102 c.c. . La clausola regolamentare che permette al singolo condomino di parcheggiare solo una autovettura negli spazi condominiali adibiti a parcheggio è legittima nella misura in cui regolamenti l'utilizzo del bene comune da parte dei singoli proprietari. Vietate le sanzioni . Sarebbe illegittima, invece, la clausola approvata dall'assemblea di condominio che imponga una sanzione a carico del condomino resosi inadempiente rispetto alla disciplina imposta dal regolamento di condominio. La sentenza in commento, in verità, contiene il riferimento all'articolo 70 delle Disposizioni di attuazione al codice civile che, prima della recente riforma del condominio, prevedeva una sanzione pecuniaria di 0,05 euro a carico dei condomini riottosi. La stessa norma, dopo l'entrata in vigore, lo scorso 17 giugno 2013, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici la c.d. riforma del condominio , ha subito una modifica prevedendo, testualmente, che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. Si tratta di una delle maggiori novità della riforma” che prevede di applicare al condomino inadempiente una sanzione pecuniaria, il cui importo sarebbe da devolvere al fondo per le spese ordinarie, fino ad euro 200 che, in caso di recidiva, ovvero quando violare il regolamento diventa un'abitudine, potrebbe raggiungere anche gli 800 euro. La somma, questa, da devolvere al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. In definitiva, le sanzioni si sono fatte più aspre ma il problema non cambia di molto. Costituendo il codice civile un limite invalicabile” al potere sanzionatorio a carico del condomino, non sarebbe possibile, secondo gli Ermellini, applicare sanzioni più severe o di diversa natura rispetto a quelle previste dalle norme civilistiche. Occorre buon senso e civiltà . In definitiva, l'insegnamento della Cassazione potrebbe essere ridotto in poche righe è possibile disciplinare l'uso e il godimento del bene condominiale ma poi, nella sostanza, tutto viene lasciato al buon senso ed alla buona educazione dei singoli condomini. Mancherebbe, infatti, la possibilità di applicare una sanzione a carico del soggetto recalcitrante. Peccato che in Italia, in mancanza di una coercizione, è difficile ottenere il rispetto delle norme.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 dicembre 2013 - 16 gennaio 2014, n. 820 Presidente Triola – Relatore Bursese Svolgimento del processo Con atto depositato in data 21.12.2002 R.A. , Ro.El. e Ro.Ri. ricorrevano al giudice di Pace di Milano per sentir dichiarare nulla o annullabile la delibera del Condominio di via omissis del 21.11.2002, limitatamente al punto 4 dell'Ordine del giorno, nella parte relativa all'approvazione del regolamento riguardante il posteggio dei veicoli e, per l'effetto, dichiarare nullo il regolamento stesso nella parte concernente la sosta delle auto all'interno delle aree condominiali. Secondo gli attori la delibera impugnata era contraria agli artt. 1118 e 1123 c.c. ed era inoltre nulla al punto 4 per impossibilità ed illiceità dell'oggetto, in relazione ad una sanzione prevista nello stesso regolamento condominiale a carico dei condomini in caso d'irregolare parcheggio dei veicoli. Si costituiva il Condominio di via OMISSIS contestando la domanda attrice e l'adito Giudice di Pace, con sentenza n. 2460/2004 respingeva la domanda stessa, compensando le spese processuali. La sentenza era appellata dagli attori che riproponeva le precedenti istanze ed eccezioni e si costituiva il condominio che formulava appello incidentale in punto compensazione delle spese processuali. L'adito tribunale di Milano, con la sentenza n. 5758/06 depositata il 5.6.2006, rigettava l'appello principale ed accoglieva quello incidentale condannando gli appellanti alle spese del doppio grado. Secondo il tribunale doveva ritenersi legittimo il contestato regolamento del posteggio delle auto nel cortile condominiale, perseguendo la legittima finalità di dettare regole specifiche ai singoli condomini per un uso più razionale della cosa comune e una migliore prestazioni dei servizi che andasse a vantaggio del condominio intero. Riteneva altresì legittima anche la previsione di una sanzione in caso della violazione delle norme regolamentari in parola concernenti l'irregolare parcheggio dei veicoli rimozione dell'auto non in regola a spese del proprietario . Per la cassazione la suddetta decisione ricorrono R.A. , Ro.El. e Ro.Ri. sulla base di 2 mezzi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c. il Condominio resiste con controricorso. La causa è stata rinviata per consentire al condominio di autorizzare il proprio amministratore alla proposizione del controricorso, autorizzazione che è stata poi rilasciata e prodotta. Motivi delle decisione 1 - Con il primo motivo del ricorso, denunziano gli esponenti la violazione e falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c. nonché il vizio di motivazione in ordine ad una circostanza determinante deroga ai criteri di ripartizione delle spese fissati dalla legge o dal regolamento condominiale. Ad avviso dei ricorrenti, dal regolamento condominiale approvato con la delibera impugnata punti 1 e 3 si evince che ad ogni unità immobiliare viene attribuito un unico posto-macchina sull'area condominiale di cui trattasi. Dall'esame dei rendiconti consuntivi emerge invece che - in conformità di quanto disposto dal primo comma dell'art. 1123 c.c. - le spese relative all'area adibita a parcheggio vengono ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno . Invero, in base all'art. 1118, 1 comma c.c. il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio tra cui i cortili anche se adibiti a parcheggio è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene”. Concludono quindi gli esponenti che nel caso in esame non vi è proporzionalità tra i millesimi attribuiti al singolo condomino ed il godimento dello spazio condominiale da parte di costui, che quindi non è correlato alla quota di proprietà condominiale facente capo ai singoli condomini. Ciò posto, risulta di conseguenza ingiusto che un condomino contribuisca alle spese in modo proporzionale alla propria quota di proprietà secondo i millesimi - come espressamente previsto nel caso in esame, da una successiva delibera assembleare de 2005, non impugnata - ma poi possa godere, in modo meno che proporzionale, del bene comune - o non goderne affatto - mentre altro condominio contemporaneamente ne tragga un'utilità più che proporzionale rispetto ai millesimi, contribuendo in misura inferiore. La doglianza si conclude con il seguente quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis a In assenza di una delibera unanime dell'assemblea del condominio o di un'apposita convenzione, voglia giudicare se alla luce dell'art. 1118 c.c., sia illegittima la limitazione dell'utilizzo del cortile condominiale - adibito a parcheggio - ad una sola autovettura per unità immobiliare, attribuendo pertanto a condomini proprietari di porzioni di piano differenti un uso paritario del bene comune b nell'eventualità del giudizio negativo, se sia legittimo, ai sensi dell'art. 1123 c.c., ripartire le spese relative all'utilizzo paritario del parcheggio comune in proporzione al valore del piano o porzione di piano che appartiene al singolo condomino”. La doglianza non ha pregio. Occorre sottolineare in premessa come la norma regolamentare di cui alla delibera impugnata, non risulta che abbia modificato né disciplinato il regime di ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile ciò venne infatti deliberato solo con una successiva delibera del 2005, che non risulta mai impugnata. Occorre in linea generale puntualizzare, quanto alla questione della misura di utilizzazione della cosa comune, che nell'attuale regolamentazione giuridica del condominio, la stessa non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata dalle tabelle millesimali utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso. Occorre sul punto fare invece riferimento a quanto prevede l'art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto . Questa S.C. ha precisato al riguardo con riferimento ad analoga ipotesi, che L'utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati pertanto la disciplina di tale utilizzazione con limitazione, nella specie, ad una sola vettura per unità abitativa disposta dall'amministratore nell'ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell'art. 1130, primo comma, c.c. ovvero, a maggior ragione, come nella specie dall'assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d'uso della cosa stessa Cass. Sez. 2, n. 772 del 25/01/1997 . Invero ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c., grava sul condomino l'obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza ciò che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio. Bisogna dunque ritenere che nella fattispecie, le spese d'uso e manutenzione di tale spazio condominiale destinato al parcheggio dei veicoli, devono collocarsi nell'ambito del godimento della cosa comune ne discende che le spese stesse rientrano fra quelle generali, per cui è applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c. con riferimento al valore della proprietà di ciascun condomino, e non a quello dell'uso differenziato dettato dal secondo comma, che appunto non opera per le spese generali v. a proposito del servizio di riscaldamento Cass. Sez. 2, n. 2946 del 14/02/2005 Cass. n. 10492 del 26/11/1996 . In linea generale al riguardo si è così espressa questa S.C. In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 cod. civ. - dettato in tema di comunione -, e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano , mentre le spese d'uso che traggono origine dal godimento soggettivo e personale si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19/06/2000 . 2 - Con il 2 motivo gli esponenti denunciano la nullità dell'impugnata delibera per impossibilità ed illiceità dell'oggetto del punto 4 del Regolamento Posteggio Auto violazione e falsa applicazione dell'art. 70 disp. att. c.c. e dell'art. 392 c.c. . Secondo i ricorrenti non è legittima ed è anzi illecita la sanzione regolamentare che prevede la rimozione dell'auto non in regola a spese del proprietario di cui al punto 4 della delibera impugnata, secondo cui dopo un periodo di prova della durata di 6 mesi, a partire dal 6 dicembre 2002, gli autoveicoli non in regola verranno rimossi a spese del proprietario. La doglianza è fondata. Questa Corte ha avuto occasione di chiarire a proposito di siffatte sanzioni che qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. Att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria , avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad Euro 0,05 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10329 del 21/04/2008 Cass. n. 948 del 26.01.1995 . A maggior ragione dunque non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive”, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento che non consentono al privato - se non eccezionalmente - il diritto di autotutela . In conclusione dev'essere rigettato il primo motivo del ricorso e accolto il 2 motivi dev'essere cassata la sentenza impugnata e rinviata la causa anche per le spese di questo giudizio al Tribunale di Milano, in persona di diverso magistrato. P.Q.M. La Corte, rigetta il primo motivo del ricorso accoglie il 2 motivo cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per le spese di questo giudizio al Tribunale di Milano, in persona di diverso magistrato.