Se nel corso della stipula di un atto di compravendita il venditore dichiara di aver constatato alcune anomalie sul proprio bene, è legittima la richiesta del promissario acquirente di posticipare il rogito, per effettuare un sopralluogo che verifichi la situazione
Il venditore, pertanto, non potrà rifiutarsi di differire la stipula, né ritenersi autorizzato ad esercitare il diritto di recesso, con ritenzione del doppio della caparra ricevuta. Con tali motivazioni la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha completamente ribaltato le pronunce di merito che, sia in primo, sia in secondo grado, avevano ritenuto privo di giustificazione il rifiuto di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita da parte del promissario acquirente. Il caso. Più precisamente, i giudici territoriali avevano asserito che la mera dichiarazione fatta dal venditore dell’esistenza di un anomalo consumo di acqua per probabile perdita e di aver rimosso gli impianti di riscaldamento, configuravano vizi poco rilevanti, tali da rendere del tutto immotivata la richiesta dell’acquirente di rimandare la stipula della compravendita per le verifiche del caso. Con la sentenza numero 18665 del 30 ottobre 2012, invece, la Corte ha rovesciato l’esito del giudizio, affermando che non doveva essere valorizzata la sola circostanza che dalle dichiarazioni testimoniali rese nel processo risultava l’idoneità degli impianti termici e che la perdita di acqua poteva essere risolta con una modica spesa di £. 50.000. Legittimo posticipare il rogito in presenza di vizi. Infatti, pur confermando il consolidato principio in base al quale la determinazione della reale volontà delle parti è tipico accertamento in fatto riservato al giudice del merito, la Suprema Corte ha chiarito che è censurabile in sede di legittimità la decisione che si discosti dai canoni legali assuntivamente violati, o che li applichi sulla base di argomentazioni illogiche ed insufficienti. Dunque, così prosegue la Corte, deve essere cassata la pronuncia che valorizzi soltanto alcune prove, senza tener conto di altre tali, peraltro, da rendere apodittica la conclusione che «la richiesta di poter effettuare un preventivo sopralluogo – anche se i vizi, ex post, erano poco rilevanti – era immotivata e pretestuosa».
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 settembre - 30 ottobre 2012, numero 18665 Presidente Rovelli – Relatore Correnti Svolgimento del processo Con citazione 29.2.2000 M.G. , in proprio e quale rappresentante della srl Mikra, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino R.M. per sentir dichiarare il convenuto inadempiente al preliminare 23.2.1999 e legittimo il recesso di parte attrice, con condanna del R. al doppio della caparra ricevuta, pari a lire 200.000.000. Oggetto del preliminare era un capannone in omissis di proprietà del convenuto, il prezzo di lire 345.000.000, la data del rogito, dapprima stabilita al 30.8.1999, era stata differita al 29.10.1999 davanti al notaio Goria ma, in tale giorno, il R. , durante la lettura dell'atto, aveva dichiarato di aver rimosso gli impianti di riscaldamento ed elettrico e di aver constatato un anomalo consumo d'acqua per probabile perdita. Il M. aveva chiesto di posticipare l'atto per le opportune verifiche ma il R. si era rifiutato, donde il recesso e la richiesta del doppio della caparra. Il R. svolgeva riconvenzionale per la declaratoria di legittimità del suo recesso 6.12.1999, con diritto a trattenere la caparra. Con sentenza 15.10.2002 il tribunale dichiarava la carenza di legittimazione attiva dell'attrice Mikra srl estranea al preliminare, riteneva non giustificato il rifiuto del M. di sottoscrivere il definitivo, non essendo stato provato che fosse determinato da una dichiarazione del R. , le cui domande erano accolte, decisione confermata dalla corte di appello di Torino con sentenza 1826/2005, che condannava M. e Mikra alle spese del grado. La Corte territoriale riteneva la Mikra non legittimata ad agire non avendo il M. mai nominato la diversa persona destinata ad acquistare l'inadempimento del M. stava nella mancata prova che il suo rifiuto altrimenti ingiustificato di procedere alla stipula, fosse determinato dalle dichiarazioni del R. era certo che nel capannone in epoca antecedente o successiva a quella prevista per il rogito erano regolarmente installati gli impianti elettrico e di riscaldamento e non erano in atto perdite di acqua di particolare consistenza, come da inequivoche testimonianze. Ricorre M. in proprio e nella qualità con due motivi, resiste Rossigni, che ha anche presentato memoria. Motivi della decisione Col primo motivo si lamenta violazione dell'articolo 81 cpc in ordine alla mancata legittimazione della Mikra srl. Col secondo motivo si deducono violazione degli articolo 1362, 1375, 1456, 1460 cc e vizi di motivazione perché la presenza di vizi abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione ma anche a rifiutare la conclusione della compravendita e sospendere il pagamento. La prima censura non merita accoglimento. La deduzione che la Corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto il M. sottoscrittore in proprio poteva essere superata riportando il testo del preliminare, non dal rilievo che la qualità di acquirente della Mikra risulta dalla circostanza che sarebbe stata la società a pagare il prezzo, come da copia degli assegni, peraltro non indicati. in ordine alla seconda, va osservato che la Corte territoriale, a pagina otto, ha valorizzato la circostanza che dalle deposizioni, anche del teste indicato dall'attore, risultava l'idoneità degli impianti mentre la perdita d'acqua riguardava una guarnizione ed un esborso di lire 50.000. Vero è che l'opera dell'interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneutica contrattuale posti dagli articolo 1362 ss. CC, oltre che per vizi di motivazione nell'applicazione di essi pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 numero 15381, 23.7.04 numero 13839, 21.7.04 numero 13579, 16.3.04 numero 5359, 19.1.04 numero 753 . Tuttavia la complessiva ratio decidendi, che richiama le deposizioni testimoniali ed in particolare quella del notaio e la corrispondenza tra le parti, non tiene conto della circostanza che, se ex post i vizi erano poco rilevanti, legittima era la richiesta del promissario acquirente di un preventivo sopralluogo per verificare la situazione. In tal senso la stessa sentenza richiama la lettera del 27.11.1999 inviata dai legali del M. all'avvocato del R. e la testimonianza dell'ing. Mi. , per cui la conclusione che la richiesta era immotivata e pretestuosa appare apodittica. Donde il rigetto del primo motivo del ricorso, l’accoglimento del secondo, la cassazione della sentenza sul punto ed il rinvio, anche per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Torino. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata sul punto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.