La disdetta nulla può convertirsi in una disdetta valida in riferimento alla seconda scadenza contrattuale

La disdetta e l’intimazione in cui essa è contenuta che non siano idonee per inosservanza del termine a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4036/13, depositata il 19 febbraio. Il caso. Il locatore di un appartamento intima lo sfratto al conduttore che non ha ancora liberato l’immobile, sostenendo che la disdetta inviatagli per la scadenza del 30 giugno 2003 doveva considerarsi priva di validità in quanto sprovvista dell’indicazione dello specifico motivo sul quale era basata art. 3, legge n. 431/1998 il contratto doveva intendersi pertanto prorogato per altri quattro anni, fino al 2007. La disdetta nulla in relazione alla prima scadenza Il Tribunale ritiene che effettivamente la lettera di disdetta doveva ritenersi invalida e inefficace a determinare la risoluzione del contratto stante la nullità radicale dell’atto non può essere accolta neppure la richiesta di risoluzione subordinatamente proposta per la successiva scadenza del 30 giugno 2007. lo è anche in riferimento alla seconda? I giudici di secondo grado, nel rigettare l’appello del locatore, rilevano però che la disdetta non avrebbe potuto giudicarsi nulla anche in riferimento alla seconda scadenza, in quanto la necessità di indicare e comunicare al conduttore uno o più motivi ex art. 3, legge n. 431/1998, vale solo nel caso in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Nella fattispecie rileverebbe piuttosto l’art. 2, legge n. 431/1998, che prevede un’apposita procedura per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza in particolare, la Corte territoriale afferma che la comunicazione deve contenere la manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza per questo, quanto alla fattispecie in esame, l’indicazione del rilascio al 30 giugno 2003 e il fatto che la disdetta stessa sia stata inviata quando era ancora in corso il primo periodo del rapporto locativo non consentono di ritenere valida la disdetta per la seconda scadenza. Le stesse parti in lite, del resto, avevano dichiarato nel contratto la volontà di esigere una disdetta apposita volta ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. Alla luce di tali conclusioni, la questione posta al vaglio della S.C. è se la lettera inviata dal locatore ai sensi dell’art. 3, legge n. 431/1998, nulla in relazione alla prima scadenza, possa convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale. No può produrre la cessazione della locazione. A giudizio degli Ermellini la censura è fondata in materia, infatti, non rileva il fatto che non sia stata eseguita fin dall’inizio la procedura di diniego del rinnovo prevista dall’art. 3 della legge citata e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza già verificatasi al contrario, la disdetta e l’intimazione in cui essa è contenuta che non siano idonee per inosservanza del termine a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva. Non rileva il fatto che non sia stato attivato il modulo procedurale previsto dall’art. 2, legge n. 431/1998, dal momento che tale mancanza non può privare totalmente di efficacia una pregressa univoca volontà del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva scadenza. Per questi motivi la Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 15 gennaio 19 febbraio 2013, n. 4036 Presidente Berruti Relatore Giacalone In fatto e in diritto 1. G B. , che con contratto del 1^ luglio 1999 aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad A F. un immobile di sua proprietà sito in omissis , con atto del 30 ottobre 2003 gli intimò lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al F. in data 29 dicembre 2002 disdetta ex art. 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell'immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L'intimato si costituì opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal B. doveva considerarsi priva di validità ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dall'art. 3 legge 431/1998, sul quale era basata. Affermò che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando così a scadere il successivo 30 giugno 2007. L'adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all'esito della discussione all'udienza del 28 aprile 2004 pronunziò sentenza con la quale rigettò la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigettò altresì la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal B. al F. , priva com'era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell'immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Né poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all'opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della nullità radicale della disdetta del 29 dicembre 2002 . 2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l'appello del B. , osservando che esso, limitato alla domanda - proposta in primo grado in via subordinata - di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 cioè per la seconda scadenza contrattuale era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal B. , sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla prima scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell'indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dall'art. 3 della legge 431/1998 sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d'impugnazione , non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, seconda scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessità di indicare e comunicare al conduttore uno o più dei motivi tassativamente elencati dall'art. 3 legge 431/1998 è stabilita, dalla stessa norma, solamente per l'ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonché, pur esclusa la nullità della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava - d'ufficio trattandosi di questione di nullità afferente l'atto dal quale parte attrice-appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto - l'invalidità assoluta della medesima sotto l'essenziale profilo che l'art. 2 della legge 431/1998 disciplina applicabile ratione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999 prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un'apposita procedura che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell'ipotesi che qui interessa del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore entro preciso termine e con determinata forma . Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, così come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui per altro verso questa comunicazione dell'intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l'indicazione del rilascio alla prima scadenza 30 giugno 2003 e la mancata indicazione della volontà di non rinnovare alla seconda scadenza 30 giugno 2007 nella disdetta inviata dal locatore B. e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente oltre che valida una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l'appellante. La Corte reputava superato l'orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore può valere per quella successiva Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004 , essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla legge 431/1998 , ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative art. 3 quanto commerciali artt. 28-29 era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di procedimentalizzazione come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un. lato, che il contratto si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi dell'art. 3, comma 1, legge 431/1998 da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e, dall'altro lato, che Al termine dell'eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza . Come si vede, era chiara la volontà pattizia di esigere - al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda - una disdetta apposita, cioè una manifestazione di volontà successiva al termine dell'eventuale periodo di rinnovo e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessità che, per la sua esistenza e validità, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l'esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l'istanza dell'appellante di applicare in subordine l'istituto della conversione del negozio nullo art. 1424 cod. civ. anche qui, infatti, il diverso orientamento ad es. Cass. 13641/2004 si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, legge n. 392/1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volontà negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza. 3. Ricorre per cassazione F B. , erede di G. , deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 2 legge n. 431/1998 e del combinato disposto degli artt. 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se alla luce del testo dell'ari. 2 comma 1 della legge n. 431/1998, può la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell'ari 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perché carente dell'indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, in applicazione del combinato disposto degli artt. 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto . Il F. , ma anche i coeredi di F B. , intimati, non hanno svolto attività difensiva in questa sede. 4. La censura è fondata. 4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale art. 1352 c.c. , vige il principio della libertà di forma, da cui consegue che la disdetta può essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995 o la citazione in giudizio da ultimo, Cass. n. 26526/2009 né rileva che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 30, prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, e che l'atto processuale sia stato formato per una scadenza già verificatasi, vigendo altresì il principio che la disdetta e l'intimazione in cui essa è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva Cass. n. 5541 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonché con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008 v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonché Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione . 4.2. La violazione dell'indicato canone interpretativo è idonea a determinare la cassazione dell'impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte del primo comma dell'art. 2 della legge n. 431 del 1998. Tale mancanza non può essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volontà del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva e legittima, nel senso di cui innanzi scadenza. Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa del tipo, ad esempio, di quella di cui all'art. 11, comma 1 bis della legge n. 359 del 1992 , non è prospettabile una sanzione del genere, dato che - con la disposizione dell'art. 2 della legge n. 431 del 1978 - il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata. 4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volontà del locatore di volere riottenere l'immobile una volta scaduto il contratto giusta l'intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo , il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto né vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicché, proprio in base al disposto dello stesso art. 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione. 5. Ne deriva l'accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il F. al rilascio dello stesso in favore degli eredi di G B. . Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell'intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’ iter processuale. P.Q.M. Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il F. al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell'intero giudizio.