Il notaio negligente è responsabile degli ulteriori esborsi sostenuti dall’acquirente in sede di rogito

In tema di compravendita immobiliare, e quindi di adempimento di obbligazioni, si configura la violazione del principio di diligenza nell’esecuzione della prestazione d’opera per il notaio che, all’atto del rogito, abbia omesso di svolgere le relative visure ipo-catastali.

Il principio si argomenta dalla sentenza n. 3657/13, decisa il 10 dicembre 2012 e depositata il 14 febbraio 2013. E’, così, illegittima la sentenza della Corte d’Appello con cui, accertata l’omissione pubblicistica e negoziale del notaio e sulla base del fatto che le parti abbiano già sottoscritto il preliminare di compravendita e l’acquirente abbia già versato interamente il prezzo, venga dichiarato irrilevante l’inadempimento del notaio e, quindi, escluso il risarcimento anche del danno evitabile con la diligenza professionale. Il caso. Due soggetti, dopo avere sottoscritto apposito preliminare ed avere già pagato interamente il prezzo, soltanto successivamente alla stipula del relativo rogito notarile per l’acquisto di un appartamento, posto in vendita da una s.r.l., venivano a conoscenza che l’immobile era gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Oggetto e punti focali della vicenda. Il caso verte, sotto il profilo sostanziale, in tema di compravendita, prestazione d’opera intellettuale e responsabilità professionale. All’uopo, è necessario stabilire, sul piano sostanziale, se e quali obblighi gravino sul notaio in fase di compravendita immobiliare, se l’ eventuale omissione si attesti quale inadempimento e se sia, peraltro, rilevante in termini causali ed, altresì, bisogna accertarne il danno e la eventuale relativa imputabilità. Ciò onde stabilire se e quale tipo di responsabilità sia configurabile, alla luce dell’ordinamento giuridico interno, sul notaio e, pertanto, individuare il perimetro della eventuale responsabilità professionale, anche di fatto, con riferimento all’evento illecito, del notaio, quale autore o co-autore del fatto lesivo ingiusto. Bisogna, quindi, focalizzare sui concetti di diligenza, colpa, danno, fatto illecito e risarcimento. Il lavoro autonomo e le obbligazioni i principi normativi. In linea generale, va subito detto che l’incarico conferito dal privato al notaio genera, anche secondo lettura costituzionalmente orientata art. 23 Cost. e salvo espressa dispensa per accordo delle parti, un’obbligazione a carico del notaio art. 1173 c.c. in sede di preparazione e stesura dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare e consistente nella preventiva verifica della libertà e della disponibilità della res e delle risultanze dei pubblici registri. In materia, sono, infatti, applicabili i principi generali dell’adempimento esatto e senza ritardo art. 1218 c.c. , secondo la diligenza dovuta dalla natura dell’attività esercitata art. 1176 c.c. , salvo impossibilità derivante da causa non imputabile al contraente debitore o mandatario. L’inadempimento ed il danno la natura giuridica. L’inosservanza di tale obbligo, avendo natura giuridica negoziale privatistica, assurge ad inadempimento della prestazione d’opera intellettuale Cass. 28-11-2007 n. 24733 e 11-01-2006 n. 264 e, così, a responsabilità contrattuale. E’ da precisare, tuttavia, che bisogna, preliminarmente, stabilire il contenuto del nocumento eventualmente subìto ovvero valutare se il privato avrebbe potuto, con ragionevole certezza, conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse operato con diligenza Cass. 19-01-2000 n. 566 . Segnatamente, la circostanza del previo versamento integrale del prezzo di compravendita, unitamente alla sottoscrizione del preliminare, determina l’irreversibile produzione del danno, peraltro non ascrivibile al notaio se sul piano colpa/danno sia effetto di una serie eziologia indipendente dalla condotta attiva del medesimo notaio , e fa sì che l’unico nocumento risarcibile sia costituito dalle ulteriori spese, sostenute dagli acquirenti, connesse al rogito Cass. 20-07-2010 n. 16905 . Decisione il notaio è responsabile per avere agito senza diligenza e, quindi, del relativo danno. In ambito di lavoro intellettuale e compravendita immobiliare, l’identità contrattuale del danno da omesse visure conferisce alla parte danneggiata e nei confronti del notaio, in caso di previi versamento dell’intero prezzo e stipula dell’atto preliminare, esclusivamente il diritto di agire in relazione alle ulteriori somme sostenute al momento dell’atto pubblico definitivo. Così, non può qualificarsi, contrariamente a quanto sostenuto da App. Palermo 08-03-2006 n. 279, irrilevante l’inadempimento, da parte del notaio, dell’obbligo personale e professionale, pubblicistico e privatistico, di effettuare le visure ipo-catastali per il solo fatto che le parti acquirenti abbiano già sottoscritto il compromesso e pagato tutto il prezzo. Ergo , la sentenza va cassata con rinvio.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 10 dicembre 2012 14 febbraio 2013, n. 3657 Presidente Salmè Relatore D’Alessandro Svolgimento del processo S G. e C T. propongono ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, avverso la sentenza della Corte di Appello di Palermo che, in riforma della pronuncia di primo grado del Tribunale di Palermo, ha rigettato la domanda risarcitoria svolta nei confronti del notaio L C. , per non avere compiuto le visure ipo-catastali su un appartamento comprato dagli attori e venduto dalla Siciliana Costruzioni, nonché le domande di garanzia e di rimborso spese giudiziali svolte dal notaio nei confronti delle Assicurazioni Generali. Il notaio L C. resiste con controricorso, proponendo altresì un motivo di ricorso incidentale condizionato. Le Generali resistono pure con controricorso, proponendo un motivo di ricorso incidentale condizionato. Sia i ricorrenti che Le Generali hanno depositato memorie. Motivi della decisione 1.- I ricorsi incidentali, promossi in seno a quello principale iscritto al n. R. G. 12164/07, vanno decisi unitamente a quest'ultimo. 2.- Con i primi due motivi, da esaminarsi congiuntamente, sotto il profilo della violazione di legge, i ricorrenti si dolgono dell'accoglimento dell'appello del C. , in particolare ove la Corte di Appello giudica irrilevante l'inadempimento del notaio all'obbligo di effettuare le visure, considerato che le parti erano già ascritte da un preliminare di vendita ed il prezzo era stato interamente pagato. 2.1.- I due motivi sono fondati, con l'avvertenza che, essendo stato il prezzo già interamente pagato, l'unico danno risarcibile è costituito dalle spese connesse al rogito Cass. 20/7/10 n. 16905 . Costituisce invero approdo esegetico pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che, per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente, di talché l'inosservanza dello stesso, da luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d'opera intellettuale demandatagli confr. Cass. 28 novembre 2007, n. 24733 Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 . È tuttavia altrettanto indubitabile che l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Ai fini dell'accertamento di tale danno è dunque necessario valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione confr. Cass. civ. 19 gennaio ?0no. n. 566 . Ora, nella fattispecie, risulta invincibile il rilievo che, al momento della stipula del rogito, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l'acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si era irreversibilmente prodotto, e per una serie causale affatto indipendente dall'attività del notaio. E invero, a prezzo già versato, nulla più poteva risparmiare l'ignara acquirente, ove il notaio avesse diligentemente adempiuto l'incarico affidatogli, se non gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito. 3.- Sono assorbiti gli altri motivi. 4.- Con il ricorso incidentale condizionato il C. , per il caso di accoglimento del ricorso principale, insiste per l'accoglimento del motivo di appello inteso ad affermare che le Generali sono obbligate a garantire esso notaio sino alla concorrenza di L 500.000.000 per ogni sinistro. 4.1.- Il ricorso incidentale del C. è inammissibile, in difetto del quesito di diritto o del momento di sintesi richiesti dall'art. 366-bis cod. proc. civ., applicabile alla fattispecie, trattandosi di ricorso avverso sentenza depositata l’8/3/06. 5.- Le Generali, in via di ricorso incidentale condizionato, assumono, per il caso di accoglimento del ricorso principale e di decisione nel merito ex art. 384 cod. proc. civ., l'ammissibilità dei cinque motivi di appello ritenuti assorbiti dal giudice di secondo grado. 5.1.- Anche il ricorso incidentale delle Generali è inammissibile, in difetto dei quesiti di diritto. 6.- Accolti dunque, per quanto di ragione, i primi due motivi del ricorso principale, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione, con rinvio, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo, che si atterrà ai principi esposti sub 2.1. P.Q.M. la Corte, decidendo sui risorsi riuniti, accoglie per quanto di ragione i primi due motivi del ricorso principale, assorbiti gli altri dichiara inammissibili i ricorsi incidentali cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione.