Come definire l'edificabilità dei terreni

di Benito Fuoco

di Benito Fuoco Il terreno facente parte di una lottizzazione di cui, nei limiti della cubatura assentita è stata utilizzata la capacità di costruire, perde la sua caratteristica di edificabilità ed il valore dichiarato non può essere rettificato quale terreno edificabile Sono le conclusioni con cui si è espressa la Commissione tributaria regionale del Lazio nella sentenza 13/2006 qui leggibile tra gli allegati depositata il 9 marzo scorso. I giudici laziali, chiamati a stabilire se il terreno oggetto di compravendita di cui in precedenza era stata completamente utilizzata la potenzialità edificatoria poteva essere definito edificabile, dopo aver eseguito analisi procedurali relative alla legittimità in ordine alle fasi processuali relative al procedimento, hanno ritenuto di assegnare la condizione di non edificabilità al terreno di cui in precedenza era stata utilizzata la cubatura e conseguentemente annullare l'accertamento eseguito dall'Agenzia delle entrate di Roma 5. Con la menzionata decisione, i giudici regionali romani hanno privilegiato la tesi che assegna la qualifica di edificabile ad un terreno avente le effettive caratteristiche e la reale potenzialità di costruire. La tassabilità dei terreni edificabili, recentemente è stata motivo di contrastanti interpretazioni in ordine alle varie imposizioni a cui può essere assoggettato un terreno, avente ripercussione ai fini delle varie imposte applicabili al trasferimento immobiliare citato, il problema avendo avuto una serie di differenti interpretazioni giurisprudenziali, recentemente è stata oggetto di interpretazione autentica che ne ha precisato le caratteristiche articolo 11quaterdecies comma 16 del Dl 203/05 Legge finanziaria 2006 La normativa di riferimento prevista per la tassazione dei terreni edificabili dispone all'articolo 52, quarto comma, del Dpr 131/86, l'inapplicabilità del criterio di valutazione automatica ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria questa disposizione, nella negazione di precisi canoni, ha di fatto escluso il ricorso a procedimenti automatici, assoggettando la valutazione dei terreni edificabili ai diversi apprezzamenti interpretativi che, ancorati a principi generali, legittimano i vari procedimenti sganciati da una quantificazione definita la problematica conseguente non è sicuramente di poco conto se consideriamo le conseguenze che le diverse interpretazioni possono avere sia ai fini dell'imposta di registro, sia dell'Invim che della stessa Ici. L'Amministrazione finanziaria, chiamata a pronunciarsi sulla questione, si è espressa in un primo tempo con la circolare ministeriale n 37 del 10 giugno 1986, successivamente, con la risoluzione n 47/E del 27 maggio 1988, il ministero ha adottato una linea di transizione indicando che devono considerarsi validi gli strumenti adottati dai comuni anche se non ancora approvati dal competente organo di controllo, e che, la valutazione da attribuire a questi terreni, deve seguire un principio di calcolo tenendo conto dello strumento urbanistico in itinere. Non potendo determinare i valori sulla base di precise indicazioni normative, tra gli stessi giudici di legittimità si è generato un clima di generale confusione. Con una recente sentenza, la 17155/05, la sezione V della Cassazione, intervenendo sui criteri che rendono un terreno edificabile, ha indicato tale, il suolo inserito in uno strumento urbanistico già adottato dal consiglio comunale la citata definizione è stata ripresa da un'altra sentenza, la 13817/03, che si era espressa negli stessi termini. La stessa Corte, con la sentenza 19750/04 ha stabilito che, ai fini Ici, per assoggettare a tassazione un terreno inserito nel piano regolatore, non è necessario che questo sia suscettibile di produrre reddito, disponendo nientemeno, che anche un area soggetta ad esproprio, se inserita nel piano regolatore, sia soggetta all'imposta. Nella sentenza 21644/04, mutando completamente l'orientamento sino ad allora sostenuto, gli ermellini hanno enunciato un nuovo principio in base a questo ultimo pensiero, i giudici del Palazzaccio hanno riferito che, per poter definire edificabile un'area, tale specifica condizione dovrà essere effettivamente posseduta al momento dell'imposizione conseguentemente, un inserimento del terreno nel piano regolatore generale che non abbia ancora avuto parere definitivo dal preposto organo regionale, ovvero un piano ancora sprovvisto degli strumenti particolareggiati, dovrà essere ritenuto solo potenzialmente edificabile, e non sarà assoggettabile ad imposizione sino a che non avrà conseguito una edificabilità effettiva. Questo ultimo orientamento della Cassazione, è stato prontamente recepito anche dalla giurisprudenza di merito Commissione tributaria provinciale di Milano, sez. 40 sentenza 28/2005, Commissione tributaria provinciale di Foggia, sez. 9 sentenza 317/05 . La stessa sezione tributaria della Suprema corte, con l'ordinanza 10062/05, ha segnalato al primo Presidente, l'opportunità di devolvere alle Sezioni unite il contrasto esistente all'interno della giurisprudenza della sezione tributaria, in ordine alla esatta precisazione come edificabile o meno, ai fini Ici ex articolo 5, comma 5, del D.Lgs 504/92 , di un area tale qualificata da un piano regolatore generale, ove non sussistano strumenti particolareggiati, esecutivi dello strumento generale che rendano attuale la potenzialità edificatoria. Con l'articolo 11quaterdecies comma 16 del Dl 203/05 Legge finanziaria 2006 il legislatore ha fornito in tema di Ici l'interpretazione autentica dell'articolo 2 del D.Lgs 504/92 disponendo che, un area deve essere considerata edificabile anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi, se ciò risulta dalla strumento urbanistico generale.