La individuazione dei diritti e dei correlati obblighi in ambito condominiale a volte non è agevole.
Il caso in esame parte dall'azione del Condominio rivolta nei confronti del proprietario e dell'usufruttario, che si rimpallano l'onere di provvedere al pagamento degli oneri condominiali, e rappresenta l'occasione per affrontare il problema del registro dell'anagrafe condominiale che, nato con la riforma del condominio, dovrebbe servire a fare il punto della situazione. Il caso. Il condomino comunica di aver venduto il proprio appartamento ad un terzo riservandosi l'usufrutto del bene. Inizialmente tutto fila liscio e l'amministratore provvede a ripartire le quote condominiali imputando quelle ordinarie all'usufruttuario e quelle straordinarie alla nuda proprietà. A quanto pare l'idillio dura poco e, ben presto, il nudo proprietario si rende moroso. Il condominio, a questo punto, ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti dell'usufruttuario quest'ultimo, peraltro, si oppone eccependo il difetto di legittimazione passiva. L'atto di costituzione del diritto di abitazione sarebbe contenuto in una semplice scrittura privata, non trascritta e, di conseguenza, non opponibile ai terzi. A questo punto si scatena una caterva di cause incrociate che hanno come obiettivo quello di determinare l'esatto contenuto dei diritti e dei relativi obblighi a carico di ciascun condomino. Il parere degli Ermellini. La Corte di Cassazione, con la sentenza numero 6877 del 3 dicembre 2013, depositata in cancelleria il 24 marzo 2014 chiarisce i termini del problema. L'usufrutto ovvero il diritto di abitazione è un diritto reale che deve essere reso pubblico mediante la trascrizione. Quanto alla ripartizione degli oneri condominiali tra l'usufruttuario ovvero il titolare del diritto di abitazione e il nudo proprietario ed al correlato problema della legittimazione passiva, all'usufruttuario competono gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione della res. Sul nudo proprietario, invece, cadono i costi relativi alle ripartizioni straordinarie. La comunicazione al condominio produce gli effetti della trascrizione. Quanto alla mancata trascrizione del contratto relativo al diritto di abitazione, la Cassazione conferma il parere della Corte di territoriale. La scrittura privata di costituzione del diritto di abitazione, anche se non trascritta, è comunque opponibile al Condominio in quando ad essa è stata comunque notificata anche se informalmente dagli interessati. Non sempre è agevole individuare i diritti. Spesso, in ambito condominiale, occorre fare i conti con il problema relativo al riconoscimento dei diritti dei singoli condomini e sciogliere il nodo gordiano non sempre è agevole come può sembrare a prima vista. Nel caso in esame il pomo della discordia sembra essere rappresentato dalla circostanza che il diritto di abitazione ovvero l'usufrutto era stato costituito con una semplice scrittura privata non trascritta ma non parliamo certamente di un caso isolato. In altre circostanze ci siamo trovati difronte a dilemmi sulla individuazione dei beni comuni vuoi perché il fabbricato, spesso, viene realizzato con lievi difformità dal progetto assentito Corte di Cassazione, ordinanza del 19 febbraio 2014, numero 3908 , vuoi perché i titoli di proprietà possono non essere del tutto esaustivi Corte di Cassazione, Sez. II, 8 gennaio 2014, numero 147 . In simili casi non è del tutto agevole individuare con precisione l'estensione dei diritti all'interno del Condominio in tale contesto, una valido ausilio potrebbe essere costituito dal registro dell'anagrafe condominiale, recentemente introdotto dalla riforma del condominio. La riforma del condominio. Il registro di anagrafe condominiale è una delle poche novità introdotte della legge 11 dicembre 2012, numero 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. L'articolo 1130 del codice civile “riformato” intitolato “Attribuzioni dell'amministratore” ha posto, a carico del dell'Amministratore di condominio, una serie di nuovi oneri tra cui quello relativo alla tenuta del registro di anagrafe condominiale. In realtà non sembra che al “registro” sia stato dato il giusto peso e molti amministratori, dimostrando la propria solerzia, pensando di doversi sostituire al catasto, si sono precipitati a chiedere ai condomini i dati catastali. Ma il punto non è questo! Il registro di anagrafe condominiale. In realtà questo famoso registro serve o meglio, dovrebbe servire a raccogliere i dati relativi ai condomini, agli immobili ed alle condizioni di sicurezza del fabbricato. L'articolo 1, comma 9, lett. c , del Decreto-Legge 23 dicembre 2013, numero 145 convertito con modificazioni dalla Legge 21 febbraio 2014, numero 9 “Interventi urgenti di avvio del piano Destinazione Italia ”, modificando l'articolo 1130, comma 1, numero 6, c.c., ha chiarito, infatti, che il riferimento alle “condizioni di sicurezza” deve essere interpretato in relazione alle “parti comuni dell'edificio” e non alle singole unità immobiliari. Di conseguenza, l'amministratore dovrebbe raccogliere, nel registro, i dati dei condomini, i dati dei singoli immobili e quelli relativi alla sicurezza del fabbricato. Il Consiglio del Notariato. Il registro è venuto di recente alla ribalta anche attraverso lo Studio del 21 febbraio 2014 numero 906-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato “Contributo allo studio della riforma del condominio temi e questioni di interesse notarile”. Il Consiglio del Notarilato si pone un problema di fondo rientra tra i compiti del notaio comunicare all'amministratore di condominio il trasferimento delle singole proprietà immobiliari facenti parte di un condominio? L'interrogativo è più che lecito visto che l'articolo 18, Legge 220/2012, nel riscrivere l'articolo 63 disp. att. c.c. prevede, all'ultimo comma, che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Fermo restando l'obbligo, per il condomino, di comunicare all'amministratore il trasferimento della proprietà ed, eventualmente, notificargli copia dell'atto di compravendita, non sembra esserci un nuovo obbligo in questo senso a carico del notaio rogante fermo restando l'obbligo, per il professionista, di aggiornare il cliente sulla nuova normativa ed eventualmente, provvedere alle relative comunicazioni se richiesto dal cliente. Obiettivo avere il quadro della situazione. L'amministratore di condominio, quindi, dovrebbe farsi carico di acquisire i titoli di proprietà dei singoli condomini ed annotare nel registro i diritti, gli obblighi e le servitù posti a carico di ciascun partecipante al condominio in modo tale da avere sempre un quadro preciso e dettagliato della situazione. Adempiendo a tale obbligo, sarebbe semplice individuare l'esatta estensione dei diritti di ciascun partecipante al condominio. Stata di fatto che l'amministratore, ormai, dovrebbe avere nel proprio arco frecce sufficienti per avere un quadro sufficientemente chiaro e preciso della realtà condominiale. Poi, come spesso accade, tutto dipenderà dalla professionalità dell'interlocutore.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 dicembre 2013 - 24 marzo 2014, numero 6877 Presidente Oddo – Relatore Falaschi Svolgimento del processo D.R.M. , con lettera raccomandata del gennaio 1993, comunicava al Condominio di avere venduto l'appartamento int. 10 sito nello stabile condominiale con la clausola di nuda proprietà a M.F. , chiedendo che le spese condominiali venissero suddivise secondo le disposizioni di legge. Sulla base di detta comunicazione l'amministratore provvedeva a ripartire i costi condominiali addebitando, per gli anni 1993, 1994 e prima parte 1995, le quote ordinarie alla D. , che ne effettuava il saldo, e di quelle straordinarie alla M. . Essendo rimasta inadempiente al pagamento dei ratei successivi il Condominio chiedeva ed otteneva dal Pretore di Roma ora Tribunale decreto ingiuntivo numero 5414/97 notificato il 22.5.1997 per L. 4.052.999, avverso il quale la D. proponeva opposizione eccependo la propria carenza di legittimazione passiva perché l'atto costitutivo del diritto di abitazione in suo favore non era stato trascritto, per cui unica obbligata nei confronti del Condominio al pagamento degli oneri maturati ed inevasi era la M. , pendendo peraltro giudizio per l'accertamento di tale diritto, per cui il giudice adito procedeva alla sospensione del giudizio. Il Condominio allora rivolgeva la propria pretesa nei confronti della M. , ottenendo decreto ingiuntivo dallo stesso Tribunale numero 1324/99 notificato il 25.3.1999, comprensivo anche degli oneri maturati successivamente, avverso il quale la M. proponeva opposizione richiamando il contenuto della scrittura privata dell'8.1.1993. La M. , inoltre, con atto di citazione, notificato il 23 novembre 1999 evocava avanti allo stesso Tribunale di Roma la D. chiedendo di accertare e dichiarare l'obbligo della convenuta di corrispondere qualsiasi onere condominiale in base all'articolo 4 dell'atto di costituzione del diritto di abitazione e di condannarla al pagamento di tutte le somme che avesse dovuto corrispondere al condominio per la morosità della convenuta. Disposta la riunione di tutti e tre i giudizi sotto quello recante il numero 23338/1997, il Tribunale adito, revocava i decreti ingiuntivi emessi sia nei confronti della D.R. sia della M. condannava il Condominio al pagamento in favore della M. di Euro 17.547,91 condannava la D. al pagamento in favore del Condominio quanto dallo stesso esborsato in esecuzione del punto precedente. In virtù di appello interposto dal Condominio, con il quale deduceva che l'unica ad essere tenuta alla restituzione delle somme ricevute era la D. , la Corte di appello di Roma, nella resistenza della sola M. , contumace la D. , respingeva il gravame. A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che la comunicazione inviata dalla D. , nella sua qualità di condomina, al Condominio, indipendentemente dalla mancata trascrizione della scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione, aveva validità ed efficacia per pretendere gli oneri condominiali, non ponendosi nella specie alcuna ipotesi da risolvere alla luce dell'articolo 2644 c.c Avverso la indicata sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Condominio, articolato su due motivi, al quale ha resistito la M. con controricorso. Fissata pubblica udienza all'11.6.2012, la causa veniva rinviata a nuovo ruolo per integrare il contraddittorio nei confronti della D. , termine che veniva prorogato con ordinanza del 16.10.2012/5.2.2013, per la notificazione del ricorso agli eredi della destinataria, deceduta nelle more. La M. ha anche depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione Prima di esaminare le censure formulate dal ricorrente, in ordine all'instaurazione del contraddittorio avanti a questa Corte, va rilevato che il ricorso proposto dal Condominio nei confronti della M. ed anche della D. è stato ritualmente notificato il 15 maggio 2006 alla prima, mentre tentata la notificazione nei confronti della seconda, ha avuto esito negativo. Per detta ragione questo Collegio con una prima ordinanza dell'11.6.2012 ha disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti della predetta resistente, termine poi prorogato, su istanza della parte, con ordinanza del 16.10.2012/5.2.2013, accertato il decesso sia della D. , sia del suo unico erede, R.S. . Il Condominio ha, quindi, provveduto alla integrazione della notificazione del ricorso nei confronti degli eredi di R.S. , F.M. e R.G. , cui l'atto è pervenuto il 6 giugno 2013 costituito il primo , ma non risulta avere raggiunto l'altra destinataria, K.E.V. anch'essa erede di R.S. , cui la notificazione appare tentata ai sensi dell'articolo 143 c.p.c., non fornita la prova del suo perfezionamento prima della discussione. Al riguardo occorre sottolineare che il Condominio ha agito in giudizio nei confronti della M. e della D. in base a due distinti e concorrenti titoli la prima quale proprietaria dell'immobile e la seconda in forza di specifica convenzione, come previsto dalla clausola di cui all'articolo 4 dell'atto di costituzione del diritto di abitazione. La domanda proposta dal Condominio nei confronti delle controricorrenti è dunque fondata su titoli distinti, autonomi ed indipendenti, che danno luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio facoltativo ex articolo 103 c.p.c., disciplinato in sede di impugnazione dal combinato disposto degli articolo 326 e 332 c.p.c., in considerazione dell'esistenza di una pluralità di rapporti processuali, i quali, ancorché riuniti, conservano autonomia e individualità, per cui la pronuncia è solo formalmente unica, scindendosi in tante pronunce quanti sono i rapporti che definisce. Ne discende che la mancata regolare integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli aventi causa della D. , conseguente all'inosservanza dell'ordine di integrazione del contraddittorio, comporta l'inammissibilità del ricorso limitatamente a detta e parte i . Tanto chiarito, con il primo motivo il condominio ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dei principi dettati dall'articolo 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., oltre a violazione e falsa applicazione dell'articolo 2643 c.c. e delle norme generali di diritto in ordine alla individuazione della legittimazione passiva, nonché omessa ed insufficiente motivazione in ordine ai criteri per la individuazione della qualità di condomino. In altri termini, il ricorrente si duole che i giudici di merito abbiano ravvisato in capo alla D. la qualità di condomina in forza di scrittura privata costitutiva di diritto di abitazione che, pur se non trascritto, è stato ritenuto opponibile al Condominio. Con ciò si sarebbe omesso di motivare la ragione del riconoscimento di tale qualifica in capo alla D. . Il motivo non è meritevole di accoglimento. La questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinari nei confronti del Condominio, dovuti in riferimento ad una unità immobiliare facente parte dello stesso, allorché l'immobile sia oggetto di usufrutto ovvero di diritto di abitazione, è stato dalla Corte di legittimità risolto tenendo conto della natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione articolo 2643 c.c. numero 2 , disciplina cui l'articolo 1026 c.c. fa riferimento in materia di diritto di abitazione. Correlando tale disciplina a quella dettata dal legislatore con riferimento agli obblighi nascenti dall'usufrutto e, segnatamente, alle spese ed oneri per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa oggetto del diritto, ne ha dedotto che l'usufruttuario è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione della cosa oggetto del diritto e, per altro verso, che la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali. E, dunque, è l'usufruttuario legittimato attivo e passivo in tutti i rapporti che sono comunque riconducibili al godimento della cosa nella specie, l'unità immobiliare facente parte del condominio nei limiti previsti dall'articolo 1004 c.c., commi 1 e 2, mentre è il nudo proprietario, ex articolo 1005 c.c., che deve provvedere alle riparazioni straordinarie determinandosi, così, una diversa ma precisa legittimazione attiva e passiva in capo all'usufruttuario ed al nudo proprietario in termini v. Cass. 28 agosto 2008 numero 21774 . Le conclusioni cui è approdata la Corte territoriale risultano in sintonia con detto orientamento, la quale ha sottolineato che nella specie non si poneva alcuna ipotesi da risolversi alla luce dell'articolo 2644 c.c., per essere la scrittura privata di costituzione del diritto di abitazione opponibile al Condominio, pur in assenza di prova dell'intervenuta trascrizione del diritto, sulla base della comunicazione di detto atto effettuata dalla stessa D. . Detta statuizione, peraltro, non ha formato oggetto di alcuna critica da parte del ricorrente. Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli articolo 342 e 346 c.p.c. per avere ritenuto non devoluti alla cognizione del giudice di appello alcuni capi della sentenza resa dal giudice di primo grado, precisamente la revoca della dichiarazione di inefficacia del decreto ingiuntivo numero 5414/97 emesso il 18.4.1997 nei confronti della D. , i cui importi sono stati successivamente posti a base anche del d.i. numero 1324/99 nei confronti della Merluzzi la condanna di D.R.M. a pagare in favore del condominio di OMISSIS quanto questo dovrà sborsare per il punto A del dispositivo essendo costei unica tenuta al pagamento. Il tutto anche per violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. Il motivo non può essere esaminato perché rivolto a censurare statuizioni pronunciate nei confronti della parte, la D. , e quindi dei suoi eredi, rispetto alla quale il ricorso è stato dichiarato inammissibile. Conclusivamente, il ricorso va dichiarato inammissibile nei confronti degli eredi di D.R.M. e rigettato quanto alla M. il ricorrente, in ossequio al criterio della soccombenza, deve essere condannato al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo. P.Q.M. La Corte, dichiara inammissibile il ricorso nei confronti degli eredi di D.R.M. e lo rigetta nei confronti di M.F. condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, in favore di ciascuno dei controricorrenti.