Tubazioni nella stradina condominiale: attenzione alle turbative del possesso

Perché venga concessa la relativa tutela è sufficiente che chi chiede l’intervento del giudice provi la situazione di possesso.

Sul punto la Corte di Cassazione con sentenza n. 22642/18 depositata il 25 settembre. Il caso. La causa in oggetto veniva promossa da una domanda possessoria proposta da un privato nei confronti di un Condominio. Il privato, in particolare, si assumeva proprietario di una strada di accesso al condominio, sulla quale il convenuto aveva iniziato delle opere interramento tubazioni delle quali appunto il ricorrente chiedeva ordinarsi la cessazione rappresentando, a suo dire, turbativa del possesso. Il Tribunale di Savona, con sentenza poi confermata dalla Corte di Appello genovese, accoglieva la domanda presentata dal ricorrente ordinando la cessazione della turbativa possessoria questo ritenendo i giudici di entrambi i gradi di giudizio che il ricorrente avesse dimostrato il suo possesso esclusivo della strada oggetto di contesa. Nel giudizio possessorio non rileva la proprietà del bene ma solo il suo legittimo possesso . La Cassazione, investita della questione quale giudice di legittimità, osservava anzitutto come presupposto necessario e sufficiente per l’accoglimento di una domanda possessoria sia appunto la avvenuta molestia, o spoglio di una comprovata situazione di possesso. In un tale giudizio, viceversa, prosegue la Cassazione, qualunque argomentazione riferita all’esame di titoli di proprietà circa il bene oggetto di controversia vantati dalle rispettive parti può esser di interesse solo in quanto considerato ad colorandam possessionem . Detto ciò la decisione ora commentata ricorda come nel giudizio di merito sia risultato provato, per ammissione di entrambe le parti, che la strada in questione fosse destinata a servire per l’accesso al Condominio. Il giudice deve tenere conto del compossesso delle parti qualora provato in istruttoria. Stando così le cose, osserva il fine il giudice della legittimità, si deve richiamare quanto già espresso dalla Corte in precedenti decisioni piuttosto risalenti ma da ritenersi ancora condivisibili qualora tra le parti in causa sia pacifico che una di esse sia nel compossesso di un fondo e controverso ne sia soltanto il titolo comproprietà o servitù di passaggio non può il giudice ritenere d’ufficio non provato il compossesso stesso Cass.Civ. 1968/2601 . Viste le premesse, la Cassazione ha quindi ritenuto di accogliere, parzialmente, il ricorso in quanto le sentenze di merito avevano errato nel trascurare un dato emerso nella fase istruttoria e cioè il compossesso delle parti sulla stradina oggetto di causa. La Corte, ancora, ricorda come nel caso di compossesso di un bene si debba giudicare e cosi avrebbe dovuto fare in questo caso il giudice di meritose il compossesso del quale quindi andrebbe chiarita la natura, di proprietà o di servitù di passaggio dell’uno sia turbato o limitato dalla azione manutentiva dell’altro. La Cassazione, infine, conclude ricordando come per verificare la natura condominiale o meno della strada in questione, occorrerebbe valutare lo stato effettivo dei luoghi, e accertare se sussista il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza, che è il presupposto necessario del diritto di condominiotra la strada ed il condominio, tale da far insorgere l’applicabilità della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. in questione. Il regolamento di condominio non costituisce prova del diritto di proprietà. Nulla rileva, invece, ai fini dell’accertamento della proprietà privata o condominiale di detta strada, quanto risulta dal regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 17 maggio 25 settembre 2018, n. 22642 Presidente Correnti Relatore Scarpa Fatti di causa e ragione della decisione Il Condominio omissis , propone ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 286/2014 della Corte d’Appello di Genova, depositata il 4 marzo 2014. Resistono con controricorso G.B.B.G. , G.B.B.F. e G.B.B.P. , eredi di Ge.Bo.Bi.Gi. . Il giudizio trae fondamento dalla domanda possessoria proposta da Ge.Bo.Bi.Gi. il 26 marzo 1993 nei confronti del Condominio per ottenere la sospensione delle opere iniziate dal convenuto ed il ripristino del transito con autovetture sulla strada privata di accesso al Condominio, strada che l’attore assumeva essere rimasta di sua proprietà a seguito dell’originario frazionamento dell’unico terreno in due lotti, uno destinato all’edificazione del Condominio, l’altro alla costruzione della confinante villa del signor G.B.B. . La domanda venne accolta dal Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, con sentenza del 24 febbraio 2007, ordinandosi al Condominio la eliminazione della turbativa possessoria, consistente, in particolare, nei lavori di inserimento della tubazione di una fognatura. Sull’appello del Condominio , la Corte di Genova affermò 1 che il mappale 253, identificante la strada in contesa, risultasse dai certificati catastali intestato a Ge.Bo.Bi.Gi. 2 che del pari dai titoli di proprietà allegati, concernenti le singole unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale, non emergesse l’alienazione pro quota della strada 3 che neppure il regolamento del Condominio , depositato da Ge.Bo.Bi.Gi. presso un notaio il 30 ottobre 1949, indicava la strada privata tra le parti comuni 4 che i testimoni R. , A. , C. avevano dichiarato che era il G.B.B. ad occuparsi della manutenzione della strada, pur essendo le relative spese poi ripartite dal Condominio che ne faceva in concreto uso 5 che perciò l’iniziale tracciato della fognatura condominiale non passava sotto il sedime della strada in questione, appunto non di proprietà né nel possesso del Condominio . Il primo motivo del ricorso del Condominio denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c. sotto il profilo della carenza della legittimazione ad agire, l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio la proprietà della strada , la violazione dell’art. 2733 e 2735 c.c. quanto al valore confessorio della dichiarazione contenuta nell’atto di citazione del 27 aprile 1993, ove si affermava che la strada fosse di proprietà della Società Immobiliare Piemontese s.r.l Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2697 c.c. per mancato assolvimento dell’onere della prova, l’omessa valutazione del regolamento di condominio dal quale risulterebbe quantomeno la comproprietà della strada in favore del Condominio e degli atti di alienazione dei singoli appartamenti, con conseguente compossesso del ricorrente e perciò violazione dell’art. 1102 c.c., ed ancora violazione degli artt. 1168 e 1170 c.c., avendo tutti i testimoni confermato la sussistenza del possesso della strada in capo al Condominio e non ravvisandosi lesione possessoria nella collocazione della fognatura al di sotto del manto stradale. Sull’eccezione pregiudiziale dei controricorrenti, deve osservarsi che i due motivi di ricorso, pur essendo evidentemente di contenuto complesso e di natura eclettica articolandosi al loro interno in più profili, ciascuno dei quali prospettabile in astratto come autonoma censura, singolarmente numerata e riportabile a distinti tipi di vizio contemplati dall’art. 360, comma 1, c.p.c. , permettono comunque ai controricorrenti di cogliere con sufficiente chiarezza le doglianze prospettate, così come consentono alla Corte di procedere all’esame separato di esse. I due motivi di ricorso, in quanto connessi, vanno esaminati congiuntamente e si rivelano fondati nei limiti ora precisati. Legittimato a proporre l’azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. è il possessore non anche il detentore , dovendosi comunque ricollegare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c. ad un potere di fatto sulla cosa che si manifesti, al momento delle molestie, in attività corrispondenti all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. La Corte di Genova, nell’ambito dell’apprezzamento di fatto rientrante, a norma dell’art. 116 c.p.c., nelle prerogative del giudice di merito, ha ritenuto dimostrato il possesso esclusivo della strada in capo a Ge.Bo.Bi.Gi. , il quale si occupava della sua manutenzione provvedendo ad apporvi paletti e segnaletica, nonché alla pulizia, pur aggiungendo che le spese di manutenzione fossero poi sostenute dal Condominio, il che ben si giustificava con la indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo , erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno . Tale asserto della sentenza impugnata giustifica allora la allegazione del Condominio ricorrente, secondo cui i condomini avrebbero sempre sopportato, in relazione al bene in contesa, gli oneri afferenti alla comproprietà e, conseguentemente, esercitato a tale titolo il loro compossesso. Questa indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo , erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno si pone, cioè, irriducibilmente in contrasto con la successiva affermazione esposta in motivazione circa l’assenza di ogni possesso della strada da parte del Condominio, non essendo spiegato quale diverso titolo giustificasse il potere fattuale di detenzione della strada esercitato dai condomini, in maniera da superare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c Ove, come nella specie, sia fornita la prova del possesso di colui che sostiene di essere stato molestato, come anche del convenuto in manutenzione, l’esame dei titoli di proprietà può poi essere consentito soltanto ad colorandam possessionem , cioè al solo fine di individuare il diritto al cui esercizio corrisponde il possesso o di determinare meglio i contorni del possesso già altrimenti dimostrato, e non certo per ricavare la prova del possesso dal regime legale o convenzionale del diritto reale corrispondente, né per escludere l’esistenza del già accertato potere di fatto sulla cosa Cass. Sez. 2, 22/02/2011, n. 4279 Cass. Sez. 2, 27/12/2004, n. 24026 . È ancora la stessa sentenza impugnata ad affermare che dall’esame della documentazione prodotta la strada oggetto di lite fosse destinata a servire per l’accesso al palazzo , e pure i controricorrenti espongono che agli acquirenti degli alloggi venne appunto riconosciuto il diritto di transito . Nella sentenza della Corte di Genova non è invece spiegato se le opere eseguite dal Condominio Rivolo sulla strada eccedessero rispetto all’estensione ed alle modalità di esercizio del possesso di tale servitù di passaggio, determinando un nuovo peso imposto sul fondo servente. Come da questa Corte sostenuto in un risalente ma tuttora condivisibile precedente, qualora tra le parti in causa sia pacifico che una di esse sia nel compossesso di un fondo e controverso ne sia soltanto il titolo comproprietà ovvero servitù di passaggio , non può il giudice ritenere d’ufficio non provato il compossesso stesso Cass. Sez. 2, 19/07/1968, n. 2601 postulando, peraltro, il compossesso di più soggetti l’esercizio da parte degli stessi di attività corrispondente ad un medesimo diritto reale, onde non sono compossessori coloro che, rispettivamente, esercitino su un certo fondo l’uno il possesso corrispondente a un diritto di servitù prediale e l’altro il possesso corrispondente al diritto di proprietà Cass. Sez. 2, 15/03/1968, n. 835 . Con riguardo all’utilizzazione del sottosuolo di un’area esterna ad un fabbricato condominiale, effettuata dal condominio per l’installazione di un impianto destinato all’uso comune, la configurabilità di uno spoglio o di una turbativa del possesso di un terzo denunciabile con azione di reintegrazione o manutenzione implica, piuttosto, l’esclusione di una situazione di compossesso dell’area medesima da parte del condominio corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà e non di un mero diritto di servitù di passaggio , desumibile anche dalla destinazione funzionale del bene al soddisfacimento di esigenze di interesse comune, oltre che, ad colorandam possessionem, dalla sua inclusione, in difetto di titolo contrario, fra le parti comuni dell’edificio, nonché l’accertamento ulteriore che l’indicata utilizzazione ecceda i limiti segnati dalle concorrenti facoltà del compossessore, traducendosi in un impedimento totale o parziale ad un analogo uso da parte di questo ultimo. D’altro canto, per verificare la natura condominiale della strada in questione, occorrerebbe piuttosto operare una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un’indagine in ordine all’ubicazione dei beni, accertando se sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - tra la strada ed il Condominio , tale da far insorgere l’applicabilità della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c Di seguito, nel ricostruire la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, dovrebbe considerarsi unicamente il titolo costitutivo del Condominio e cioè il primo atto di frazionamento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggette , dovendo da esso risultare, in contrario alla presunzione di condominialità, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente la proprietà di detta strada al venditore o a terzi. Ai fini dell’accertamento della proprietà privata o condominiale ex art. 1117 c.c. della strada, non assume viceversa carattere dirimente il regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012 . Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione dell’impugnata sentenza nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, la quale deciderà al riguardo uniformandosi ai richiamati principi ed attenendosi ai rilievi svolti. Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.