A seguito dei numerosi quesiti proposti, l’Agenzia delle Entrate , con la circolare numero 47/E del 20 dicembre 2012, ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla disciplina della c.d. cedolare secca e in particolare ai rapporti tra questa e la c.d remissione in bonis.
La cedolare secca. L’articolo 3, D. Lgs. numero 23/2011 ha introdotto un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, la cosiddetta cedolare secca. Il contribuente deve esercitare tale opzione in sede di registrazione del contratto, in via telematica oppure in forma cartacea mediante il modello 69. Tali modelli devono essere presentati entro il termine previsto per la registrazione del contratto di locazione, cioè 30 giorni dalla data di formazione dell’atto o, in caso di opzione successiva, 30 giorni dalla scadenza dell’annualità o dalla proroga del contratto. Opzione esercitata successivamente. La circolare chiarisce che si può optare per il regime facoltativo oltre i termini indicati o in sede di registrazione tardiva del contratto ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso di cui all’articolo 13, D. Lgs. numero 472/1997, oppure attraverso la presentazione di un nuovo modello 69 in questo caso, però, si determina l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini gli effetti dell’opzione, infatti, decorrono soltanto per le annualità successive, cioè da quando inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione. La remissione in bonis. Mediante questo istituto, il contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura fiscale o per l’accesso a regimi fiscali opzionali, può sanare le dimenticanza versando l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, D. Lgs. numero 471/1997. In questo modo si evita che il contribuente in possesso dei requisiti sostanziali prescritti venga escluso dai benefici a causa una mera dimenticanza. Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis. L’Agenzia precisa che si può applicare la remissione in bonis in caso di tardiva presentazione del modello 69, purché tale azione non rappresenti un mero ripensamento del contribuente. Chi ha già effettuato il versamento dell’imposta di registro, anche se in un'unica soluzione, non può pertanto esercitare questa particolare forma di ravvedimento, in quanto ha già manifestato una volontà precisa. Allo stesso modo, questa strada è preclusa per l’anno in corso al contribuente che, pagando annualmente l’imposta di registro, l’abbia già versata regolarmente, senza effettuare la scelta nei termini previsti. Concludendo, possono accedere al beneficio della remissione in bonis i contribuenti che abbiano manifestato un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca e che abbiano adempiuto a tutti obblighi formali richiesti omettendo la sola presentazione del modello 69 nei termini, nonché i soggetti che hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta di registro in un’unica soluzione in data anteriore all’entrata in vigore della disposizione relativa alla cedolare secca. Precisazioni su canone inferiore e comodato fittizio. La circolare fornisce infine alcune precisazioni riguardanti la disciplina dei contratti di locazione non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi articolo 3, commi 8 e 9, D. Lgs. numero 23/2011 . In questi casi la durata della locazione è fissata in quattro anni più quattro e il canone annuo è pari al triplo della rendita catastale aumentata dell’adeguamento ISTAT a partire dal secondo anno. La parte contraente che ritiene di invocare tale normativa dovrà dichiarare agli Uffici dell’Agenzia il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle disposizioni in esame. Gli Uffici non sono, quindi, obbligati a effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno di queste disposizioni, né possono indagare sulla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.
TP_FISCO_circ47E