La proprietà del sottotetto è determinata dal titolo e, solo in mancanza di questo, dalla concreta funzione svolta

La Cassazione ha chiarito alcuni importanti principi in tema di sottotetto condominiale.

In data 2 marzo 2017 la Seconda Sezione della Cassazione ha depositato la sentenza n. 5335 con la quale chiarisce alcuni importanti principi in tema di sottotetto condominiale. Il caso. La vicenda in oggetto vede contrapposti da una parte una condomina, proprietaria di un appartamento sito all’ultimo piano di uno stabile e, dall’altra, tutti i restanti comproprietari. Nello specifico la condomina impugnava una delibera assembleare che le imponeva di liberare il sottotetto da tutti i suoi beni personali che lo occupavano. L’attrice, quindi, agiva in giudizio affermando come ella avesse il diritto di occupare il sottotetto con i propri oggetti in quanto lo stesso, lungi dall’essere parte comune, era in realtà di sua proprietà. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, davano torto alla condomina, dichiarando il sottotetto parte comune dell’edificio. Comunione pro indiviso delle parti comuni. La condomina, soccombente in Appello, agiva quindi in Cassazione sulla base di un ricorso articolato in vari motivi di diritto con il quale, sostanzialmente, sosteneva di essere sempre stata proprietaria del sottotetto in quanto previsto nel contratto di acquisto dell’immobile e in seconda battuta, riteneva di avere usucapito detta parte dello stabile per possesso prolungato nel tempo. La Cassazione, analizzati i motivi proposti nel ricorso, rigettava in toto le ragioni della condomina. Dal punto di vista della prima argomentazione, infatti, la Corte sconfessava quanto affermato dalla ricorrente specificando come nel caso in questione il condominio era stato edificato mediante l’accordo di tutti i comproprietari, che avevano acquistato il terreno e avevano edificato insieme lo stabile. Secondo i giudici di legittimità, nel caso in questione il condominio era stato legalmente costituito mediante l’attribuzione ai condomini delle singole unità immobiliari di competenza e in tale momento sarebbe sorta una comunione pro indiviso delle parti comuni, destinate ineluttabilmente a soddisfare esigenze generali e asservite a tutti i condomini. Nel caso in questione, quindi, il titolo non chiariva in alcun modo la proprietà esclusiva del sottotetto in capo alla condomina. Sottolineava, quindi, la Cassazione, che per costante giurisprudenza, la proprietà del sottotetto si determina mediante il titolo e, in mancanza di questo, in base alla funzione in concreto svolta dalla parte anche alla luce dell’art. 1117 c.c. . Alla luce di quanto sopra riportato, quindi, il sottotetto veniva confermato essere nel caso specifico una parte condominiale. Usucapione? In merito alla richiesta di usucapione, invece, la Corte disponeva il rigetto per mancanza dei presupposti di legge. Al fine di usucapire un manufatto, infatti, il soggetto non solo deve esercitare un possesso prolungato nel tempo, ma deve farlo in modo da escludere gli altri, manifestando di potere disporre in modo pieno ed esclusivo del bene. Nel caso in oggetto, affermava la Cassazione, la condomina era proprietaria dell’unico appartamento sito all’ultimo piano dello stabile e quindi non aveva fatto che accatastare i propri bene nel sottotetto, in prossimità del proprio immobile, non ponendo comunque in essere atti chiaramente idiosincratici dell’altrui possesso ad esempio costruendo muri o istallando cancelli per escludere gli altri condomini dal sottotetto . Rigettati tutti i motivi del ricorso, quindi, la Cassazione confermava la sentenza di appello e condannava altresì la condomina a risarcire tutti i condomini costituiti delle spese sostenute nel corso del giudizio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 20 gennaio 2 marzo 2017, n. 5335 Presidente Petitti Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione I. B.S. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1170/2012 del 21 novembre 2012 della Corte d’Appello di Genova, che aveva rigettato l’appello proposto dalla stessa B.S. avverso la sentenza n. 4189/2005 del Tribunale di Genova ed invece accolto l’appello incidentale proposto dal CONDOMINIO omissis , ordinando alla B. di liberare le intercapedini perimetrali del sottotetto condominiale dalle masserizie ivi collocate. La causa era iniziata con citazione del 26 gennaio 1997 proposta dalla condomina Ca.Ol. della quale B.S. è erede costituitasi in corso di giudizio per impugnazione della deliberazione assembleare del 18 dicembre 1996, che invitava la signora Ca. a non utilizzare dette intercapedini perimetrali a livello del suo appartamento, in quanto di proprietà comune. Avendo l’attrice proposto altresì domanda di usucapione di tali locali, venivano chiamati in giudizio anche i condomini dell’edificio D.M.G. , C.A. , CE.LU. , R.P. , A.N. , I.G. , CI.MA. e D.F.E. . D.M.G. , C.A. , CE.LU. , R.P. , A.N. , I.G. e il CONDOMINIO omissis si difendono con controricorso, mentre CI.MA. e D.F.E. , intimati, non hanno svolto difese. D.M.G. , C.A. , CE.LU. , R.P. , A.N. , I.G. e il CONDOMINIO omissis hanno depositato memoria ex art. 380 bis 1 c.p.c. in data 20 dicembre 2016. II. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione dell’art. 1117 e dell’art. 1472 c.c. in riferimento all’avvenuta attribuzione della natura di titolo costitutivo del condominio di OMISSIS all’atto per Notaio S. del 29 agosto 1953, con conseguente errata determinazione delle parti comuni. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al mancato recepimento del significato attribuito dalla CTU ai termini contrattuali di contenuto tecnico, in relazione ai muretti d’attico ed ai confini. Il terzo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame di fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. e la violazione degli artt. 1140, 1159, 1158 c.c., in riferimento al ritenuto compossesso condominiale dei vani ricavati nel sottotetto condominiale. III. Il primo ed il secondo motivo di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi, sono infondati. La Corte d’Appello di Genova ha affermato che la proprietà condominiale dei sottotetti si ricava dal titolo pre-costitutivo del condominio a rogito not. S. in data 19.08.53, col quale tutti i soggetti interessati alla costruzione dell’edificio acquistarono pro quota l’area edificabile in vista della futura edificazione del caseggiato. L’atto conteneva già l’identificazione e la descrizione degli appartamenti che per effetto della descrizione del caseggiato sarebbero diventati di proprietà dei singoli condomini . Alla condomina M.A. era attribuita la proprietà dell’appartamento interno 7 poi divenuto di proprietà Ca. , i cui confini venivano descritti come porzioni condominiali del sottotetto e muretto attico sui terrazzini . Per unanime interpretazione giurisprudenziale, in ipotesi di edificio costruito da una sola persona, la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione. Se, invece, si tratti, come nel caso in esame, di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Spetta, invero, al giudice del merito stabilire, in base al contenuto della convenzione ed all’interpretazione della volontà dei contraenti, se i comproprietari pro indiviso di un suolo, i quali stabiliscano di costruirvi un fabbricato condominiale, per conseguire la proprietà esclusiva dei singoli appartamenti senza necessità di porre in essere, a costruzione ultimata, ulteriori atti traslativi o dichiarativi, abbiano stipulato un negozio di divisione di cosa futura, ovvero una reciproca concessione ad aedificandum Cass. Sez. 1, Sentenza n. 102 del 15/01/1990 Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4868 del 15/07/1983 . Costituitosi, in ogni caso, il condominio, per effetto dell’assegnazione delle singole porzioni, insorge altresì la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014 Sez. 2, Sentenza n. 16292 del 19/11/2002 . Sono quindi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune già così, peraltro, indipendentemente dall’integrazione dell’art. 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23902 del 23/11/2016 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999 . Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, prioritariamente in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. La Corte d’Appello di Genova si è attenuta a tali principi e, poiché l’indagine diretta a stabilire, attraverso l’interpretazione dei titoli d’acquisto, se sia o meno applicabile la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c., costituisce un apprezzamento di fatto, essa non è censurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di un fatto storico decisivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83/2012, conv. in legge n. 134/2012 applicabile nella specie ratione temporis . Non può certamente rilevare, ai fini dell’interpretazione del contenuto del contratto e del suo programma obbligatorio la quale consiste in apprezzamento tipico del giudice di merito volto a ricostruire l’intenzione delle parti , la qualificazione giuridica degli elementi dell’accordo che abbia raggiunto il consulente tecnico d’ufficio, trattandosi di accertamento che esula dai compiti delegabili all’ausiliare. IV. Quanto al terzo motivo di ricorso, riguardante la pretesa della ricorrente di aver usucapito le soffitte in contesa, la Corte di Genova ha negato che vi fosse prova di condotte di possesso esclusivo dei beni, a tanto non valendo la mera occupazione dei locali con vari oggetti. La censura lamenta la mancata considerazione del fatto che l’accesso ai vani per cui è causa possa avvenire soltanto attraverso l’appartamento della stessa ricorrente, sicché non v’era ragione di escludere gli altri dal possesso. La doglianza è infondata, atteso che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem , essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19478 del 20/09/2007 La valutazione degli atti di possesso, agli effetti indicati, è peraltro rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, sempre al di fuori dei limiti attualmente segnati dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. Quanto alla denuncia di omesso esame di fatto, contenuta nel terzo motivo, la circostanza indicata è, perciò, priva di decisività, in quanto attiene ad un dato non avente portata idonea a determinare direttamente, sul punto, l’esito del giudizio. V. Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo in favore dei controricorrenti D.M.G. , C.A. , CE.LU. , R.P. , A.N. , I.G. e CONDOMINIO omissis , mentre non occorre provvedere per CI.MA. e D.F.E. , i quali non hanno svolto difese. Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.