Trasferimento di immobili non in catasto e Invim: la richiesta di valutazione automatica blocca l'avviso di accertamento del Fisco

di Angelina Iannaccone

di Angelina Iannaccone* In materia di Invim, nell'ipotesi in cui, nell'atto di trasferimento di un immobile non ancora iscritto in catasto, le parti contraenti abbiano chiesto, ai sensi dell'articolo 12 del Dl 70/1988, convertito nella legge 154/88, di volersi avvalere del sistema automatico di valutazione, al Fisco è preclusa la possibilità di emettere un avviso di accertamento sulla base del valore venale dell'immobile ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del Dpr 131/86, anche nel caso in cui l'Ute non abbia provveduto, o abbia provveduto in ritardo, all'attribuzione della rendita catastale. Conseguentemente, va considerata valida la dichiarazione di valore dei contribuenti, nel caso in cui il bene oggetto dell'atto sia privo di rendita catastale, non per negligenza della parte, che invece l'ha correttamente richiesta all'Amministrazione, ma per mancanza ascrivibile, in via esclusiva all'inerzia o al ritardo della stessa Amministrazione finanziaria. È quanto statuito dalla Corte di cassazione, con la recente sentenza 24529/05, depositata il 21 novembre e qui leggibile tra gli allegati. Con tale pronuncia, la Suprema corte viene ad occuparsi della questione, piuttosto dibattuta, relativa ai termini entro quali l'Ufficio finanziario può procedere al recupero della maggiore imposta Invim o di registro, dovuta per l'acquisto di un immobile non ancora iscritto in catasto, nel caso in cui il contribuente abbia dichiarato nell'atto di compravendita di volersi avvalere del sistema di valutazione automatica. LA VICENDA L'Ufficio finanziario, a seguito della registrazione di un atto di compravendita, emetteva avviso di accertamento, onde poter rettificare, ai fini Invim, il valore iniziale e finale dell'immobile. In sede di ricorso i contribuenti eccepivano, tra l'altro, che l'Ufficio accertatore non aveva tenuto conto del fatto che, nell'atto di compravendita, avevano espressamente richiesto di avvalersi del sistema di valutazione automatica, previsto dall'articolo 12 del Dl 70/1988, convertito nella legge 154/88, essendo l'immobile compravenduto privo di rendita catastale. L'Ufficio, a sua volta, replicava che, non avendo l'Ute provveduto all'attribuzione della rendita catastale, per la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile sito sul fondo, al fine di evitare che decorresse il termine decadenziale per l'esercizio del potere di rettifica, aveva provveduto all'emissione dell'avviso di accertamento impugnato sulla base di alcuni elementi forniti dal Comune. I contribuenti, rimasti soccombenti in primo grado, vedevano riconosciute le loro ragioni dai giudici d'appello, in base all'assunto che l'Ute non aveva osservato il termine di dieci mesi, stabilito dall'articolo 12 del Dl 70/1988 per l'attribuzione della rendita catastale, con conseguente preclusione per l'Ufficio finanziario di procedere alla rettifica del valore dell'immobile dichiarato nell'atto di compravendita. I giudici di legittimità, aditi dall'Amministrazione finanziaria, hanno confermato la sentenza di secondo grado, ritenendo che all'Ufficio era preclusa la possibilità di emettere un avviso di accertamento di maggior valore dell'immobile, dal momento che le parti avevano espressamente richiesto di volersi avvalere del sistema di valutazione automatica. Secondo la Corte, infatti, la conseguenza del fatto che l'Ute non avesse provveduto all'attribuzione della rendita catastale, così come richiesta delle parti, non può che ricadere sull'Amministrazione finanziaria, a cui viene preclusa la possibilità di procedere secondo altri criteri all'accertamento della maggiore imposta. Né, osserva la Corte, può essere invocato come esimente la circostanza che l'Amministrazione finanziaria avrebbe emesso l'avviso di accertamento, pur in mancanza dell'attribuzione della rendita catastale da parte dell'Ute, al fine di evitare di incorrere nei termini di decadenza stabiliti dall'articolo 76 del Dpr 131/86. Secondo i giudici di legittimità, infatti, i termini di decadenza dell'azione dell'Amministrazione decorrono per il solo fatto obiettivo del passare del tempo, senza alcuna possibilità di proroga, sospensione o interruzione . Ne consegue che detti termini, a parere della Suprema corte, non restano sospesi o interrotti per la necessità che altri uffici finanziari debbano, nello stesso periodo previsto per la liquidazione dell'imposta, compiere attività prodromiche alla liquidazione stessa. Ciò comporta che il ritardo, o la mancata attribuzione della rendita catastale, è imputabile alla stessa Amministrazione finanziaria, nell'articolazione degli Uffici tecnici erariali, con la conseguente preclusione a rettificare il valore dell'immobile dichiarato nell'atto di trasferimento. LA VALUTAZIONE AUTOMATICA DEGLI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE I TERMINI PER IL RECUPERO DELLA MAGGIORE IMPOSTA DA PARTE DELL'UFFICIO Al fine di meglio comprendere la problematica affrontata dalla Suprema corte, è opportuno esaminare la normativa disciplinante l'attribuzione della rendita catastale agli immobili non ancora iscritti nel catasto. La procedura, denominata di valutazione automatica degli immobili, è stata introdotta con gli articoli 52 del Dpr 131/1986 e 26 del Dpr 637/72, rispettivamente per l'imposta di registro e per l'imposta sulle successioni e donazioni. In virtù di tali disposizioni normative, non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito domenicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi . Tale disposizione, che limita il potere di rettifica da parte degli Uffici finanziari, inizialmente trovava applicazione solo per gli immobili iscritti nel catasto con relativa attribuzione di rendita con evidente disparità di trattamento tra i fabbricati non ancora accatastati. Proprio al fine di superare questa discrasia, il Legislatore è intervenuto con il disposto normativo, di cui all'articolo 12 del Dl 70/1988, convertito nella legge 154/1988, il quale ha previsto l'applicabilità del meccanismo automatico di valutazione anche ai trasferimenti di fabbricati o della nuda proprietà, nonché ai trasferimenti ed alle costituzioni di diritti reali di godimento sugli stessi, dichiarati ai sensi dell'articolo 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con Dpr 1142/49, ma non ancora iscritti in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita . Tale disciplina trova applicazione anche ai fini Invim, in virtù del comma 3 bis dell'articolo 12 del Dl 70/1988. Gli elementi salienti della procedura di valutazione automatica sono i seguenti a il contribuente deve dichiarare nell'atto di trasferimento di volersi avvalere del sistema di valutazione automatica b alla domanda di voltura, deve essere allegata specifica istanza per l'attribuzione della rendita catastale c la domanda deve essere presentata all'Ute competente per territorio adesso Agenzia del Territorio, Ufficio del Catasto , il quale è tenuto a rilasciare ricevuta in duplice esemplare d il contribuente deve produrre al competente Ufficio del Registro adesso, Agenzia delle Entrate la ricevuta in duplice esemplare, entro sessanta giorni dalla formazione dell'atto pubblico o di registrazione della scrittura privata, oppure dalla data di pubblicazione o emanazione degli atti giudiziari e l'Ute, entro dieci mesi dalla data in cui è stata presentata la domanda di voltura, invia all'ufficio presso il quale è avvenuta la registrazione un certificato attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita. Orbene, nell'ipotesi in cui il valore catastale dell'immobile trasferito non è superiore o è uguale a quello dichiarato dalla parte, nulla questio. Viceversa, nel caso in cui il valore catastale, determinato sulla base della rendita, risulta superiore rispetto a quanto dichiarato, l'Ufficio finanziario competente deve procedere al recupero del maggior tributo. La normativa così delineata è stata oggetto di un vivace dibattito in giurisprudenza. Due sono state le questioni principalmente controverse 1 L'ufficio finanziario può procedere al recupero della maggiore imposta, mediante l'emissione del solo avviso di liquidazione, o deve, invece, emettere anche l'avviso di accertamento? 2 Qual'è il termine, entro il quale l'Amministrazione deve richiedere la differenza tra l'imposta versata dal contribuente all'atto della registrazione e l'imposta risultante dall'applicazione della rendita attribuita dall'Ute ed, inoltre, qual è il momento in cui detto termine incomincia a decorrere? Relativamente alla prima questione, occorre osservare che la Suprema corte di cassazione, confermando un orientamento ormai consolidato, ha sancito la legittimità dell'adozione dell'avviso di liquidazione, al fine di riscuotere le imposte liquidate sulla base delle rendite attribuite all'esito della procedura, di cui all'articolo 12 del Dl 70/1988 Corte di cassazione, sentenze 13142/03 17941/04 5088/05 . La seconda questione, relativa ai termini afferenti l'azione di recupero della maggiore imposta, che è quella affrontata dalla sentenza in oggetto rimane, invece, ancor oggi dibattuta e controversa. È stato necessario, prima di tutto, in assenza di qualsivoglia indicazione ricavabile dall'articolo 12 del Dl 70/1988, stabilire se si tratti di termini prescrizionali, ovvero di termini aventi natura decadenziale. Come è noto, mentre la prescrizione produce l'estinzione del diritto per effetto del suo mancato esercizio da parte del titolare durante un periodo di tempo indicato dalla legge articolo 2934 del Cc , la decadenza comporta l'estinzione del diritto per il semplice decorso del tempo, senza che il diritto sia stato esercitato articoli 2934 e seguenti del Cc . L'Avvocatura generale dello Stato si è espressa nel senso della natura prescrizionale del termine, entro cui l'Amministrazione può procedere al recupero della maggiore imposta conseguente all'attribuzione della rendita catastale, in base alle seguenti considerazioni 1 i termini di decadenza, previsti dal Testo unico dell'imposta di registro, difficilmente possono trovare applicazione nel caso di immobili, ai quali è attribuita la rendita catastale, successivamente alla registrazione dell'atto di cui sono oggetto, dal momento che una volta comunicata dall'Ute l'attribuzione della rendita, l'Ufficio non deve esercitare un potere di accertamento, ma solo partecipare al contribuente una mera informazione 2 il contribuente assume, fin dal momento della stipula dell'atto, l'impegno irrevocabile a pagare il tributo commisurato ai valori della rendita catastale, per cui a tale situazione meglio si confà la prescrizione che non la decadenza Avvocatura generale dello Stato, Consultazione n 2847/92 . Tuttavia, il Supremo organo legale, consigliava gli Uffici di attivarsi nel rispetto del termine triennale, al fine di evitare l'insorgere di possibili controversie. Tali indicazioni venivano totalmente recepite dall'amministrazione finanziaria con la Circolare 112/E/1997. Tale tesi sulla natura prescrizionale del termine per procedere al recupero della maggiore imposta, scaturente dall'attribuzione della rendita catastale, è stata confutata dalla giurisprudenza sulla base di un'analisi testuale dell'articolo 78 del Dpr 131/86. Tale norma, infatti, prevede espressamente che il credito dell'Amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata si prescrive in dieci anni la prescrizione presuppone, quindi, un accertamento definitivo dell'imposta dovuta. Nel caso di richiesta di applicazione del criterio di valutazione automatica, di cui al citato articolo 12, invece, poiché l'immobile risulta privo di rendita alla data del trasferimento, in sede di registrazione dell'atto viene corrisposta solo la liquidazione provvisoria dell'imposta non verificandosi, quindi, al momento della registrazione, il presupposto per la decorrenza del termine prescrizionale, cioè il definitivo accertamento dell'imposta Corte di cassazione, Su, sentenza 1196/00 Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenze 9280/98 7947/99 9149/00 . La giurisprudenza, invero, ha ritenuto che il termine per notificare l'avviso di liquidazione della maggiore imposta, di cui all'articolo 12 del Dl 70/1988, sia di natura decadenziale con conseguente applicazione dell'articolo 76 del Dpr 131/86. In particolare, secondo l'orientamento dominante, nel caso di specie trova applicazione il termine di decadenza triennale, di cui all'articolo 76, comma 2 e non il termine di decadenza biennale, di cui al comma 1 bis del citato articolo 76. Tale più ampio termine di decadenza, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, trova fondamento nella circostanza che la valutazione automatica degli immobili richiede una necessaria attività istruttoria per l'attribuzione della rendita catastale rispetto all'accertamento basato sul valore venale degli immobili Corte di cassazione, sentenze 10192/03 19207/04 3089/05 9054/05 9705/05 12163/05 nel senso dell'applicazione del termine di decadenza biennale Corte di cassazione, sentenza 4313/05 . Il problema che si è, di conseguenza, posto è stato quello concernente l'esatta individuazione del dies a quo, dal quale far decorrere il triennio decadenziale, di cui al citato articolo 76. Talune decisioni dei giudici di merito individuano, quale giorno di decorrenza del periodo triennale, per gli atti sottoposti a registrazione per i quali è richiesta l'applicazione del criterio di valutazione automatico, il momento in cui l'Ufficio riceve il certificato catastale di attribuzione della rendita richiesta, trattandosi di tassazione sottoposta a condizione sospensiva, ovvero alla conoscenza della rendita catastale CTP di Milano, Sezione XVIII , sentenza 255/01 in tal senso CTP Parma, Sezione quinta, sentenza 22/2001 CTP Novara, sentenza 313/2003 CTP Treviso, sentenza 133/1998 . Si segnala, inoltre, che, con isolata decisione, la Commissione Tributaria provinciale di Salerno ha affermato che il termine decadenziale di tre anni comincerebbe a decorrere alla scadenza dei dieci mesi entro i quali gli uffici tecnici erariali sono tenuti ad inviare all'Ufficio, presso il quale è avvenuta la registrazione, il certificato attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita CTP di Salerno, Sez. XVIII, sentenza 88/1996 . La Suprema corte di cassazione, invece, talora individua, come dies a quo del termine di decadenza di tre anni, la data in cui viene presentata l'istanza di attribuzione della rendita catastale Cassazione, sentenze 8148/02 9705/05 , altre volte la data di pagamento dell'imposta Corte di cassazione, sentenze 9289/98 7947/99 9052/05 , o la data in cui la registrazione viene materialmente effettuata Corte di cassazione, sentenza 9149/00 . Veniamo alla decisione in commento. Con tale pronuncia, i giudici di legittimità aderiscono all'orientamento consolidato in seno alla Corte di cassazione, secondo il quale l'avviso di liquidazione, conseguente alla richiesta di applicazione del sistema di valutazione automatica, deve essere notificato entro il termine di tre anni, a far data dal pagamento dell'imposta. Tale adesione viene, inoltre, a costituire, per la Cassazione, il punto di partenza per esprimere ulteriori considerazioni circa il termine di decadenza in oggetto. Detto termine, osservano i giudici di legittimità, decorre per il solo fatto obiettivo del passare del tempo, con la conseguenza che non può essere sospeso o interrotto per la necessità che altri uffici finanziari debbano nel caso di richiesta dell' attribuzione di rendita dell'UTE , nello stesso periodo di tempo previsto per la liquidazione dell'imposta, compiere attività prodromiche alla liquidazione stessa . Ne consegue che il termine di decadenza, per l'emissione dell'avviso di liquidazione, non può essere fatto decorrere dalla data in cui l'Ufficio riceve il certificato di attribuzione della rendita catastale da parte dell'UTE. Quindi, l'eventuale inerzia o il ritardo dell'ufficio del Catasto nell'attribuzione della rendita, viene inevitabilmente a ripercuotersi sul potere di rettifica dell'Ufficio finanziario, il quale non potrà provvedere, onde incorrere in decadenze, all'emissione di un accertamento sulla base del valore venale degli immobili. Ciò in quanto, secondo la Suprema corte il coordinamento dell'azione amministrativa propria di diversi uffici pubblici, peraltro appartenenti allo stesso comparto della pubblica amministrazione finanziaria , non può risolversi a sfavore del contribuente, il quale abbia posto tutto quanto la legge gli impone per ottenere la valutazione cd automatica del bene oggetto dell'atto tassato, a cominciare dalla richiesta della rendita catastale mancante . LE RAGIONI DI NON CONDIVISIONE Le asserzioni avanzate dalla Suprema corte, nonché l'intero iter argomentativo su cui esse poggiano, appaiono non condivisibili, per diverse ragioni. Al fine di meglio illustrare tali ragioni, è opportuno ripercorrere, in via sintetica, le fasi principali della procedura di valutazione automatica. In buona sostanza, in presenza di un atto di compravendita, avente ad oggetto immobili privi di rendita catastale, il soggetto passivo del tributo l'acquirente paga l'imposta, sulla base del valore dichiarato nell'atto, attestando, poi, di voler usufruire della procedura in esame. A questo punto, l'UTE, entro dieci mesi dalla data in cui l'acquirente ha presentato domanda di voltura, invia al competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate un certificato attestante l'avvenuta iscrizione, con attribuzione di rendita. Durante tale intervallo, l'Ufficio non può esercitare alcun potere, ma deve limitarsi ad attendere. Il problema sorge, ovviamente, nel caso sembra non infrequente! in cui l'UTE non procede all'attribuzione della rendita. Abbiamo visto, dall'analisi fattuale della fattispecie, che possono trascorrere anche degli anni, durante i quali si protrae l'inerzia dell'Ute, con pregiudizio per l'esercizio del potere di accertamento. Invero, per precisione, occorrerebbe dire che, durante tale periodo di inerzia, non si verifica un pregiudizio al potere di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, ma, più semplicemente, non sorge in concreto alcun potere, nel senso che il potere di accertamento, previsto dalla legge, non può essere in alcun modo esercitato, in quanto manca la pre-condizione essenziale la presenza di una rendita, attribuita dall'UTE. In assenza di tale rendita, il potere di accertamento esiste solo in veste virtuale , nel senso che non può essere esercitato. Infatti, il suo esercizio, in assenza della rendita, concreterebbe una condotta illegittima, con connessi vizi dei provvedimenti assunti. In altri termini, durante il colposo letargo dell'UTE, il potere di accertamento non può essere esercitato! Chiarito tale punto, di estrema e decisiva importanza, le ragioni di non condivisione acquistano forma e sostanza. In primo luogo, occorre osservare che entrambi gli istituti legati al decorso del tempo, cioè la decadenza e la prescrizione, hanno come presupposto la possibilità concreta di esercizio del potere, o del compimento dell'attività. Infatti, la decadenza consiste nella perdita della possibilità di esercitare un diritto per il mancato compimento di una data attività, o di un dato atto, entro un termine perentorio. Parimenti, la prescrizione è la perdita del diritto, per effetto dell'inerzia, o del non uso, da parte del titolare di esso, protrattosi per un dato periodo di tempo. Dunque, entrambi gli istituti hanno a fondamento la concreta possibilità di esercitare un diritto, o di compiere un atto. Se manca tale possibilità, non si ha decadenza, non si verifica la prescrizione, per la semplice ed inequivoca ragione che il diritto, o il potere, non poteva essere esercitato. Tale punto sembra, sorprendentemente, essere sfuggito alla Cassazione, la quale si limita ad osservare che il termine decadenziale decorre per il solo fatto obiettivo del passare del tempo . Tale osservazione, in realtà, non coglie il reale nocciolo della questione. E' indubbio che il termine decadenziale decorre per il fatto oggettivo del trascorrere del tempo, ma è parimenti indubbio che il termine decorre solo e se il diritto, o il potere, potevano essere concretamente esercitati. Non esprime alcun valore l'oggettività del decorso del tempo, a fronte dell'impossibilità di esercitare il potere. In altri termini, se l'Agenzia delle Entrate non può procedere all'accertamento, se non in presenza della rendita, è più che evidente che, mancando quest'ultima, non decorre alcunché! In secondo luogo, ed in diretta connessione con quanto ora detto, sembra che la Cassazione ipotizzi una unicità organizzativa, a cui fa capo una unicità di potere. La Suprema corte afferma che il coordinamento dell'azione amministrativa, propria di diversi uffici pubblici, peraltro appartenenti allo stesso comparto della pubblica amministrazione finanziaria , non può risolversi a sfavore del contribuente, . In tale asserzione, la Cassazione sembra sostenere che i due uffici l'UTE, cioè l'attuale Agenzia del territorio, Ufficio del Catasto, e l' Agenzia delle Entrate , in quanto appartenenti allo stesso Ministero il ministero dell'Economia e delle Finanze , esercitano un medesimo potere, una eguale funzione pubblica, per cui l'inerzia dell'uno si riverbera sull'altro. Una tale analisi dell'assetto organizzativo della Pubblica amministrazione deve essere recisamente respinta. Infatti, una cosa è il coordinamento dell'azione amministrativa, altra cosa, ben diversa ! , è l'esercizio di pubbliche potestà, di cui gli uffici sono titolari. Il primo ufficio UTE è titolare del potere-dovere, cioè della funzione, di attribuire la rendita catastale ad immobili, che ne siano privi il secondo Agenzia delle Entrate ha il potere di liquidare l'eventuale maggior imposta. Si tratta, come è ben facile vedere, di due poteri pubblici distinti ed autonomi, pur se correlati in un più ampio procedimento, quale quello della valutazione automatica. Il voler confondere tali due distinti poteri, o volerli coordinare in un unicum confuso, è un errore di non poco conto. Coordinare, non vuol dire confondere i poteri, vuol dire solo che i medesimi devono agire in connessione fra di loro, ma sempre rimanendo distinti nei titolari e nelle vicende di esercizio. In buona sostanza, siamo in presenza di due potestà, che seppur coordinate, permangono distinte, per cui le vicende dell'uno non possono ripercuotesi sull'altro. Ciò comporta che l'inerzia di un ufficio non può pregiudicare l'esercizio dell'altrui potestà, la quale, pur esistendo in astratto, non può essere esercitata. Fra l'altro, la diversità dei due poteri trova esplicita conferma proprio nel già richiamato articolo 12 del Dl 70/1988, secondo cui l'UTE, entro dieci mesi dalla data in cui è stata presentata istanza di voltura, deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la rendita. Da tale norma, si evince che il Legislatore ha voluto appositamente tenere distinta l'attività dell'UTE da quella dell'Ufficio finanziario, al fine di inquadrare separatamente le due diverse fasi del procedimento. Tale precisa distinzione non avrebbe avuto senso se il Legislatore avesse voluto considerare l'Amministrazione finanziaria in modo banalmente unitario. Quindi, l'Agenzia delle Entrate non può essere pregiudicato nelle sue potestà dall'inerzia o il ritardo di un distinto ufficio UTE . A ben vedere, seguendo il non condivisibile iter argomentativo della Cassazione, ci troveremmo di fronte ad una situazione a dir poco paradossale, oltre che profondamente ingiusta l'Ufficio delle entrate pagherebbe l'inerzia dell'UTE e potrebbe risponderne anche in sede disciplinare. Ovviamente, l'Ufficio potrebbe ben dire che l'inerzia non è sua, ma ciò vorrebbe dire niente altro che i due poteri sono diversi e come tali vanno trattati. Invero, un'isolata, seppur autorevole, pronuncia della Cassazione aderisce a diversa impostazione, affermando che, in base al sistema generalistico ordinario, il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto o un determinato comportamento è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l'atto od il comportamento stesso ed inoltre non è configurabile inattività del titolare di un potere fino a quando il potere stesso non possa essere esercitato Corte di cassazione, Su 1196/00 . Ancora, la Cassazione, nella pronuncia in esame, sembra preoccupata solo di evitare profili di possibile danno per il contribuente, che abbia posto tutto quanto la legge gli impone per ottenere la valutazione cd. automatica del bene oggetto dell'atto tassato, a cominciare dalla richiesta della rendita catastale mancante . Il problema non è, tuttavia, tutelare il singolo contribuente della fattispecie, ma tutelare e trattare tutti i contribuenti nello stesso modo. Infatti, aderendo alle tesi della Suprema corte si verificherebbe una chiara situazione di diseguaglianza, ove taluni cittadini gli acquirenti degli immobili già con rendita pagano il tributo per intero, altri gli acquirenti degli immobili senza rendita possono giovarsi di un'eventuale inerzia dell'UTE, producente effetti paralizzanti per l'incolpevole Agenzia delle Entrate. Ovviamente, non sembra che il principio di eguaglianza, di cui all'articolo 3 della Costituzione, venga, in tal modo, granché rispettato! Infine, proprio rimanendo in tema di tutela del contribuente, va evidenziato che, nella concreta fattispecie, sembra rivelarsi anche un'assenza di colpa dell'UTE, nel senso che la sua presunta inerzia appare riconducibile alla mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile sito sul fondo. Ciò vuol dire che la rendita non poteva essere attribuita, in quanto la prosecuzione dei lavori edilizi impediva un corretto classamento catastale dell'immobile. Certo, la prosecuzione di tali lavori non dipendeva da inerzia dell'UTE, o da mala voluntas dell'Agenzia delle Entrate, ma, guarda caso, dalla volontà del proprietario-contribuente che, in tal modo, seppur non dolosamente, impediva l'attribuzione della rendita e, quindi, la liquidazione di un'eventuale maggiore imposta! Conclusivamente, il termine triennale di decadenza non può che decorrere dalla data in cui l'Agenzia delle Entrate riceve la comunicazione, da parte dell'UTE, circa la rendita difforme da quella indicata dal contribuente. Prima di tale momento, il potere dell'Ufficio non ha modo di esplicarsi. 7

Cassazione - Sezione prima civile - sentenza 25 ottobre-21 novembre 2005, n. 24529 Presidente Favara - Relatore Genovese Pm Ceniccola - conforme - ricorrente Amministrazione delle finanze dello Stato - controricorrente Zorzi Svolgimento del processo 1. L'Ufficio del registro di Rovereto, sulla base di alcuni elementi forniti dal Comune di Panchià Tn , rettificava, con avviso di accertamento, il valore relativo ad un immobile, oggetto di un atto di compravendita, registrato il 23 agosto 1995, dichiarato dalle parti intervenuti nel corso dell'atto Franco Zorzi, venditore, e Matteo Zorzi, compratore . In particolare, venivano rettificati, ai fini applicativi dell'Invim, il valore iniziale e quello finale del cespite. 2. Con ricorso diretto alla C.T. di primo grado di Trento, i ricorrenti dichiaravano che l'immobile era un edificio rurale in avanzato stato di precarietà e urgente necessità di ristrutturazione, effettuata a seguito del rilascio della concessione da parte del Comune. I contribuenti, in particolare, contestavano la valutazione di un milione a mq, data dall'Ufficio al bene, e dichiaravano di aver richiesto l'applicazione della valutazione automatica, di cui alla legge 154/88, sebbene il cespite fosse sfornito di rendita catastale. L'Ufficio si costituiva e rilevava la definitività della rettifica dei valori ai fini Invim per l'omessa impugnazione. 3. La Commissione adita respingeva il ricorso e le parti appellavano la sentenza, davanti alla Commissione tributaria di secondo grado di Trento, per errata interpretazione dell'articolo 12 della legge 154/88 e per vizio di motivazione, ritenendo sproporzionata la valutazione attribuita dall'Ufficio al bene compravenduto. L'Ufficio osservava, tra l'altro, che la necessità di compiere gli accertamenti di competenza, entro il termine decadenziale, non poteva impedire di svolgere gli accertamenti sul valore dell'immobile. 4. La C.T. di secondo grado di Trento, ritenuta non contestato il valore iniziale del bene lo confermava al valore di cessione, indicato nell'atto di vendita, atteso che l'Amministrazione, vincolata dalla richiesta delle parti, non avrebbe osservato, per il tramite dell'Ute, il termine di dieci mesi, stabilito dall'articolo 12 della legge 154/88, per l'attribuzione della rendita e l'invio del relativo certificato all'Ufficio del Registro. 5. Avverso tale pronuncia ricorre L'Amministrazione finanziaria dello Stato, con impugnazione affidata ad un unico motivo, contro cui resistono i contribuenti, con controricorso e memoria. Motivi della decisione 1. Con l'unico motivo di ricorso con il quale lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 52 Tu 131/86 e 12 Dl 70/1988, convertito nella legge 154/88, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa più punti decisivi della controversia L'Amministrazione finanziaria dello Stato, deduce che la disposizione di cui all'articolo 52, comma 4, Tu 131, contenente la previsione di non rettificabilità dei valori o corrispettivi degli immobili iscritti in catasto, suppone che tali cespiti, per i quali sia dichiarato un valore in misura non inferiore a sessanta volte il reddito recte settantacinque volte, ex Dm 11 novembre 1989, come risultante in catasto, se terreni, o di cento volte il reddito, risultante in catasto, per i fabbricati abbiano già una rendita catastale. Nel caso di specie, invece, la particella fondiaria oggetto di trasferimento sarebbe risultata ancora sprovvista di rendita, per l'avvenuta divisione con decreto tavolate in due porzioni della particella originaria e per la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile esistente sul fondo. La Commissione di appello avrebbe errato nel suo giudizio, affermando che il mancato rispetto del termine di dieci mesi, stabilito dall' articolo 12 della legge 154/88, calcolato a partire dalla domanda di voltura, per l'attribuzione della rendita, avrebbe determinato il consolidamento del valore finale dichiarato nell'atto. In tal modo, si sarebbe determinato una sorta di surrettizia preclusione del potere di verifica per l' Amministrazione finanziaria dello Stato. 2. Il ricorso, che è infondato, deve essere respinto. 2.1. L'impugnazione proposta dall'Amministrazione pone a questa Corte una sola questione di diritto, anche se la ricorrente, al contempo, non certa della sicura rispondenza del quesito posto alla giusta - e a sé favorevole - risoluzione del caso, lo arricchisce di allegazioni e considerazioni in fatto la rendita catastale non sarebbe stata attribuita per presunti lavori di ristrutturazione o per la avvenuta divisione della particella di terreno su cui insisteva l'immobile, ecc. che, per ovvie ragioni, non possono trovare ingresso in questo giudizio. Del resto, la sentenza di merito ha motivato l'accoglimento della pretesa del contribuente soltanto sulla base dell'argomento giuridico, oggetto di contesa, senza alcun riferimento alle ragioni fattuali che avrebbero impedito all'Amministrazione di pervenire al risultato attributivo della rendita catastale. Il quesito posto va dunque esaminato senza che le argomentazioni di contorno assumano rilievo ed interesse, essendo - a tal fine - superflui o del tutto inammissibili, in questa sede. Peraltro, anche le incertezze palesate nel ricorso, con riguardo al tipo di immobile oggetto di accertamento, devono considerarsi irrilevanti, ai sensi dell'articolo 1 comma 4 e 5, del Dl 90/1990 convertito nella legge 165/90 , secondo il quale anche le costruzioni indicate nella lettera a del comma primo dello articolo 39 del Tu delle imposte sui redditi, approvato con Dpr 917/86 cioè, le cd. abitazioni rurali nonché le altre costruzioni o porzioni di costruzioni destinate ad abitazione di persone, devono essere iscritte al catasto edilizio urbano entro il 31 dicembre 1991 . 2.2. La questione riguarda, innanzitutto. le conseguenze della ritardata attribuzione di rendita catastale di un immobile, da parte dell'Ute, e poi anche le conseguenze di questo ritardo sullo svolgimento dell'azione finanziaria, tenuto. conto del termine in cui questa deve essere svolta. 2.2.1. Com'è noto, ai sensi dell'articolo 12 del Dl 70/1988 convertito nella legge 154/88 , gli uffici tecnici erariali, entro dieci mesi dalla data in cui è stata presentata la domanda di voltura, sono tenuti ad inviare all'ufficio del registro, presso il quale ha avuto luogo la registrazione, un certificato catastale attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita . Nel caso che ci occupa, non è contestato, soprattutto dall'Amministrazione, né il fatto che l'Ute competente non abbia inviato all'Ufficio del Registro dell'atto in esame, il certificato attributivo della rendita al cespite, né il fatto che, comunque, al momento della rettifica, fosse vanamente decorso il termine di dieci mesi dalla domanda di voltura e dalla specifica istanza per l'attribuzione di rendita catastale. Ciò che forma oggetto di doglianza, da parte della ricorrente, è, da un lato, solo un fatto impeditivo di quella attribuzione, che si è detto non rilevare in questa sede perché trattasi di mera - quaestio facti, e, da un altro, le conseguenze e gli effetti di quel ritardo sull'azione finanziaria. Sotto questo secondo profilo, la Commissione di appello ha ritenuto che il mancato esercizio del potere attributivo di rendita, o il suo ritardo oltre il decimo mese dalla richiesta, comportasse una sorta di decadenza dell'Amministrazione dal potere di rettifica rispetto a quanto dichiarato. LI Amministrazione, insorge contro tale affermazione in diritto e invoca le necessità poste dal termine triennale per l'esercizio dell'azione finanziaria a ragione giustificatrice dell'urgente esercizio del potere di rettifica, altrimenti insanabilmente precluso. 2.2.2. Osserva la Corte che, come già affermato in altro simile e recente precedente Cassazione, sentenza 12163/05 , i termini di decadenza dell'azione della finanza, previsti dall'articolo 76 del Dpr 131/86, al pari degli altri termini decadenziali, decorrono per il solo fatto obiettivo del passare del tempo, senza alcuna possibilità di proroga, sospensione o interruzione, se non nei casi eccezionali tassativamente previsti dalla legge. Detti termini, perciò, non restano sospesi o interrotti per la necessità che altri uffici finanziari debbano nel caso di richiesta dell' attribuzione di rendita catastale da parte dell'Ute , nello stesso periodo di tempo previsto per la liquidazione dell'imposta, compiere attività prodromiche alla liquidazione stessa. Infatti, l'Ufficio tecnico erariale può utilizzare l'intero periodo di dieci mesi a propria disposizione, senza con questo interferire o pregiudicare l'esercizio pieno dei poteri dell'Ufficio del registro. Quest'ultimo, perciò, deve esercitare tali poteri ai sensi della disciplina normativa testuale, che impone la notifica dell'avviso di liquidazione entro il termine decadenziale triennale decorrente dal pagamento dell'imposta , con la conseguenza che detto termine non può essere fatto decorrere dalla ricezione del certificato inviato dall'Ute cfr. Cassazione, sentenza 9052/05 . In sostanza, il coordinamento dell'azione amministrativa propria di diversi uffici pubblici, peraltro appartenenti allo stesso comparto della pubblica amministrazione finanziaria , non può risolversi a sfavore del contribuente il quale abbia posto tutto quanto la legge gli impone per ottenere la valutazione cd. automatica del bene oggetto dell'atto tassato, a cominciare dalla richiesta della rendita catastale mancante. 2.2.3. La Commissione tributaria, pertanto, ha correttamente annullato l'avviso di rettifica, con decisione esatta nel suo dispositivo, anche se necessitante di alcune considerazioni correttive. Infatti, va considerata valida la dichiarazione di valore del contribuente nel caso, come quello in esame, in cui il bene oggetto dell'atto, sia privo di rendita catastale, non per negligenza della parte, che invece l'ha correttamente richiesta all'Amministrazione, ma per mancanza ascrivibile - in via esclusiva -all'inerzia o al ritardo dell'Amministrazione fiscale, onde l'impossibilità dell'esercizio del potere di rettifica per fatto proprio dell'Amministrazione. La Commissione, infatti, verificato che, essendo ormai decorso il termine triennale per liquidare l'imposta, per essere stato registrato l'atto nel 1995, ha giustamente ritenuto di porre a carico dell'Amministrazione l'impossibilità di procedere altrimenti alla liquidazione del tributo, escludendo che le conseguenze del proprio ritardo potessero ricadere sul contribuente incolpevole. 3. Il ricorso, va - con tali integrazioni motivazionali apportate alla sentenza impugnata - respinto, con la condanna dell'Amministrazione alla rifusione delle spese, liquidate come da dispositivo, in favore della parte vittoriosa. PQM Rigetta ricorso e condanna l'Amministrazione Finanziaria al pagamento delle spese processuali che liquida in complessivi Euro 1.550,00, di cui Euro 50,00 per esborsi. Euro 1.500.00, per onorari, oltre spese generali ed accessori, come per legge.