Il proprietario è titolare in via principale della posizione di garanzia verso i terzi per l’onere di conservazione e vigilanza sull’edificio in rovina e, come tale, responsabile per l’omissione di cui all’articolo 677 c.p
Lo ha deciso la Cassazione, Prima sezione penale, con la sentenza numero 41283/12. Il caso. La proprietaria di un immobile adibito a capannone industriale viene condannata, nel giudizio celebrato in seguito all’opposizione a decreto penale di condanna, alla pena dell’ammenda per aver omesso di compiere articolo 677 c.p. i lavori necessari a rimuovere la situazione di pericolo derivante dal dissesto dell’immobile, che aveva peraltro il tetto coperto da lastre di amianto. La donna propone ricorso per cassazione sostenendo che gli interventi di manutenzione omessi sarebbero stati a carico del conduttore, in forza del contratto di locazione che prevedeva l’accollo per quest’ultimo degli interventi di manutenzione a fronte di uno ‘sconto’ sul canone di locazione. Chi è obbligato alla conservazione dell’edificio? La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando così la correttezza delle decisione impugnata in merito alla responsabilità del proprietario per la conservazione dell’edificio in rovina. Infatti, la circostanza lessicale addotta dalla ricorrente – ossia che la norma incriminatrice utilizzando la congiunzione ‘ovvero’ tra «proprietario» e «chi è per lui obbligato» intenda indicare due soggetti responsabili in alternativa – non può assumere rilievo decisivo. La norma citata assegna indiscutibilmente l’onere di conservazione e vigilanza per l’edificio in rovina al proprietario, titolare in via principale della posizione di garanzia verso i terzi. Inoltre, nell’ambito di un contratto di locazione il conduttore può certamente farsi carico dell’onere in parola, ma a fronte di una compensazione sui canoni locativi nel caso di specie, come ha correttamente rilevato il giudice di merito, tale compensazione era stata via via eliminata dalle parti con la progressiva diminuzione dello ‘sconto’ sul canone di locazione. In più, a dispetto di simile sperequazione contrattuale, è emerso che sia stato comunque il conduttore a farsi carico del crollo del tetto e dei necessari lavori di riparazione e bonifica data la presenza di amianto. Alla luce di tutto ciò - e considerato che il conduttore non poteva certo farsi carico di ulteriori spese – la decisione impugnata ha correttamente affermato che l’onere di intervento per la rimozione di eventuali situazioni di pericolo grava nel caso concreto sulla proprietaria dell’immobile.
Corte di Cassazione, sez. I Penale, sentenza 2 – 23 ottobre 2012, numero 41283 Presidente Giordano – Relatore Caprioglio Ritenuto in fatto 1. Con sentenza del 28.3.2011 il GOT del Tribunale di Alcamo condannava CO.Vi. e C.M G. alla pena dell'ammenda per avere omesso, nella loro qualità di proprietari di edificio sito in omissis , adibito a capannone industriale e locato all'ente Consorzio Centro Revisione Autoriparatori, di compiere i lavori necessari per rimuovere la situazione di pericolo determinata dal dissesto strutturale dell'immobile, aggravato dal fatto che il tetto era ricoperto da lastre di amianto le cui fibre erano suscettibili di dispersione, così come era stato accertato il omissis . In sede di giudizio, seguito ad opposizione a decreto penale di condanna, erano stati sentiti numerosi testimoni, erano stati acquisiti rilievi fotografici, relazioni tecniche e provvedimenti sindacali di ingiunzione di interventi, rimasti ineseguiti. Il giudice di primo grado riteneva non condivisibile la tesi difensiva avanzata dagli imputati, ed in particolare dalla C. , secondo cui entrambi si sarebbero sempre disinteressati delle sorti del capannone visto che, in base al contratto di locazione che era stato stipulato il xxxxxxxx, era stato stabilito che gli interventi manutentivi erano a carico del conduttore, previo sconto sul canone di quindici milioni annui di vecchie lire da utilizzare per sostenere le spese necessarie, in ragione del fatto che allorquando nel 2003 il tetto dell'edificio era crollato era stato ripristinato dal conduttore ma successivamente, allorquando intervennero nel 2007 i vigili del fuoco di Trapani, si era ormai riequilibrato il sinallagma fra le opposte prestazioni, nel senso che il canone era stato riportato alla cifra di trenta milioni annui, il che non consentiva alcun margine per il conduttore per spese manutentive al posto del proprietario e quindi dimostrava che l'onere era passato a carico del titolare dell'immobile. In ogni caso, sottolineava il giudice a quo, il destinatario del precetto di cui all'articolo 677 cod.penumero è il locatore e non già il conduttore e questi ha solo l'onere di non opporsi all'esecuzione dei lavori di manutenzione, secondo quanto disposto dall'articolo 1583 cod.civ Per questo veniva ritenuta integrata la contravvenzione contestata, nei suoi profili sia oggettivi che soggettivi, in capo ai proprietari dell'immobile. 2. Avverso tale pronuncia, ha proposto ricorso per Cassazione C.M.G. , pel tramite del difensore, medio tempore il Co. era deceduto per dedurre inosservanza e/o erronea applicazione dell'articolo 677 cod.penumero . È stato fatto rilevare che la norma menzionata impone al proprietario di un edificio che minacci in rovina, ovvero a chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, di eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo, sempreché derivi pericolo per le persone. La congiunzione ovvero sarebbe dimostrativa del fatto che il comando è stato imposto in alternativa all'uno ed all'altro proprietario e conduttore , tanto più che l'obbligo giuridico della vigilanza e conservazione incombe su chi sia obbligato in forza di contratto. Viene ribadito che l'imputata aveva prodotto documentazione da cui emergeva che l'immobile era stato ceduto in locazione, con il preciso onere per il conduttore di realizzare interventi strutturali al fine di renderlo idoneo in relazione all'uso convenuto, pagando per la locazione un prezzo ridotto, che tenesse conto delle spese necessarie per l'adempimento dell'obbligazione. Veniva segnalato, a comprova della serietà dell'accollo di responsabilità in capo al conduttore, che a seguito dell'ordinanza del sindaco di Alcamo, notificata il 14.5.2008 sia ai proprietari che ai conduttori, furono questi ultimi ad aver segnalato ai primi che avrebbero proceduto a dare ottemperanza all'ordine impartito, incaricando ditta specializzata per procedere alla rimozione e bonifica della copertura eternit del capannone e ad aver poi dato al sindaco comunicazione di avvenuta esecuzione dei lavori in data 1.8.2008. Pertanto, la difesa ritiene che l’imputata non abbia commesso il fatto, perché non aveva la diretta disponibilità dell'immobile, era stata esonerata dal provvedere a lavori di bonifica e non avrebbe potuto intervenire sull'immobile, anche a causa dei difficili rapporti con i conduttori. Considerato in diritto Il ricorso è infondato e deve essere rigettato. Il giudice a quo ha correttamente evidenziato che, per quanto la previsione legislativa di cui all'articolo 677 cod. penumero faccia riferimento in via alternativa al proprietario o al conduttore dell'immobile che minacci rovina, è indiscutibile che l'onere gravi in via principale sul proprietario, titolare della posizione di garanzia verso i terzi. Nulla vieta che, ove l'immobile sia locato, tra le parti contraenti possano intercorrere pattuizioni nel perimetro della struttura sinallagmatica del rapporto, nel senso che l'onere può essere addossato al conduttore, ma sempre che costui sia alleggerito del carico della sua prestazione, rappresentato dal pagamento del canone di locazione non può infatti ipotizzarsi che al conduttore sia fatto carico di affrontare le spese di manutenzione necessarie per l'uso dell'immobile locato senza operare compensazione sui canoni locativi, poiché se così non fosse si avrebbe riguardo ad un patto di pura facciata, perché del tutto sperequato, di difficile accettazione e non suscettibile di essere onorato. Il giudice a quo ha correttamente rilevato come l'accordo intercorso nel 1999 tra le parti prevedesse un onere a carico del conduttore compensato con lo sconto del 50% sul prezzo del canone di locazione che venne stabilito in quindici anziché in trenta milioni di lire annui , con l'intesa che sarebbe progressivamente aumentato del 10% ogni anno, fino a riespandersi nella misura concordata di trenta milioni di vecchie lire veniva dato conto che nel 2003 era stato il conduttore ad aver fronteggiato il crollo del tetto e che ancora nel 2008 era stato il conduttore ad aver provveduto a rimuovere l'amianto e a provvedere alla bonifica dell'ambiente circostante, cosicché ogni intervento ulteriore per rimediare al dissesto strutturale non poteva più ragionevolmente imputarsi al conduttore, per evidenti ragioni economiche, visto che l'importo del canone si era ormai attestato sulla cifra concordata senza margini per detrazioni per spese di manutenzione. Correttamente è stato ritenuto che l'onere di intervento per rimuovere la situazione di pericolo gravava nelle descritte condizioni sul proprietario dell'immobile, titolare della posizione di garanzia nei confronti dei terzi, quanto ad eventuali situazioni di pericolo corretta è stata l'interpretazione dei parametri normativi di riferimento, cosicché la sentenza non si espone alle critiche che sono state avanzate. Al rigetto del ricorso segue la condanna al pagamento delle spese processuali. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente ai pagamento delle spese processuali.