di Donato Palombella
di Donato Palombella *Si torna a parlare del potere di rappresentanza all'interno del condominio. Chiamato sul banco degli imputati è proprio il caso di dirlo della quinta sezione penale della Corte di Cassazione il potere del singolo condominio di tutelare i beni comuni tramite querela. La questione è stata decisa con la sentenza numero 6187 resa il 26 novembre 2010 e depositata in cancelleria solo il successivo 18 febbraio 2011.Il caso. Un soggetto si introduce clandestinamente nel sottoscala di un fabbricato in condominio. Viene sorpreso da uno dei comproprietari che sporge querela per violazione di domicilio. Il Tribunale, ritenendo fondata la tesi accusatoria, condanna l'imputato alla pena di mesi due di reclusione.Il caso finisce in Cassazione. Secondo la difesa, il singolo condominio non avrebbe il potere di sporgere querela per cui l'imputato andrebbe assolto senza ombra di dubbio.Il problema. Il quadro tracciato dall'esame dei fatti è ben preciso. Si tratta di stabilire se il singolo condomino abbia o meno il potere di sporgere querela per tutelare i beni comuni. Parallelamente, occorrerà individuare il soggetto dotato di tali poteri.Il quadro normativo si parte da un duplice presupposto. In primis, occorre considerare che il condominio degli edifici è caratterizzato dalla coesistenza, accanto alle proprietà individuali dei singoli comproprietari, dalla comunione forzosa di tutti i condomini su alcuni elementi dell'edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento delle singole proprietà individuali. Occorre tener presente, inoltre, che il condominio è un ente di mero fatto sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, la cui funzione è quella di costituire lo strumento attraverso il quale i condomini gestiscono collegialmente gli interessi comuni.L'articolo 1106 c.c. prevede che, per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento dei beni, l'amministrazione degli stessi possa essere delegata ad uno o più partecipanti, ovvero ad un amministratore, anche estraneo al condominio. L'articolo 1130 cc, dal suo canto, elenca tassativamente le singole funzioni attribuite all'organo rappresentativo. Si tratta, essenzialmente, di funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni comuni. Il successivo articolo 1131 c.c. attribuisce all'amministratore condominiale non solo il potere di rappresentare i condomini ma anche di stare in giudizio sia contro i condomini stessi sia contro i terzi. Occorre un ulteriore elemento per completare il puzzle dal combinato disposto degli articolo 1130 e 1131 c.c., si evince che l'amministratore - come mandatario dei condomini - può esercitare solo le funzioni dirette all'amministrazione ed al buon uso delle cose comuni, a lui attribuite dalla legge, dal regolamento o dall'assemblea il suo potere di rappresentanza in giudizio, quindi, è limitato a tali materie.Quando i diritti da far valere in giudizio non si riferiscono all'uso ed alla gestione della cosa comune, l'amministratore del condominio dovrà farsi autorizzare da ciascuno dei compartecipanti alla comunione ex articolo 122 e 336 c.p.p. ovvero sarà necessaria un'apposita delibera assembleare che legittimi l'operato del rappresentante.Ma cosa accade nel campo del diritto penale? Sotto questo profilo occorre tener presente che i diritti protetti dall'ordinamento penale sono considerati come diritti strettamente personali , conseguentemente, unici titolari dei predetti interessi sono i singoli condomini. D'altro canto occorre sottolineare che il condominio degli edifici, non essendo dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti ed in quanto mero strumento di gestione dei beni comuni, non è suscettibile di essere portatore di interessi direttamente protetti dall'ordinamento penale. Allora, qual è la conseguenza di tutto ciò? E' presto detto. La violazione degli interessi del condominio non può essere fatta valere dall'amministratore di condominio quest'ultimo, in parole povere, non ha il potere di presentare querela nell'interesse dei condomini in quanto la querela non rientra tra gli atti di gestione o di conservazione dei beni comuni. E' quindi necessario che l'Assemblea dei condomini autorizzi l'organo amministrativo all'esercizio dei poteri.Posto che l'amministratore di condominio non ha un autonomo potere di presentare querela ma deve farsi autorizzare dal condominio, sorge un ulteriore interrogativo. Il potere di presentare querela può essere riconosciuto al singolo condomino? In linea di massima sarebbero percorribili due strade alternative.Una querela per tutelare la quota di proprietà ideale ? Ciascun condomino avrebbe la possibilità di agire per la tutela dei beni comuni dell'edificio. Tale potere troverebbe il proprio fondamento su un semplice presupposto di ordine logico-giuridico ciascun condomino è proprietario di una quota ideale delle parti comuni proporzionale alla quota di millesimi di sua spettanza in altre parole, le parti comuni del fabbricato in condominio sono di proprietà pro-quota dei titolari delle singole unità immobiliari. Il singolo condomino, quindi, avrebbe il diritto di presentare querela per la tutela della quota di proprietà ideale espressa dal valore millesimale di cui risulta essere proprietario.Una querela previa approvazione dell'assemblea condominiale? Secondo una tesi contrapposta, il singolo condomino non sarebbe legittimato alla presentazione della querela in quanto le azioni per la tutela dei beni condominiali passerebbero necessariamente attraverso gli organi rappresentativi del condominio. Tutte le azioni a tutela della proprietà, anche quelle da far eventualmente valere in sede penale, quindi, andrebbero preventivamente approvate dall'Assemblea di condominio mentre la legittimazione spetterebbe all'Amministratore pro-tempore.Solo l'amministratore di condominio è legittimato a querelare. La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ha aderito alla seconda tesi. Da escludere, quindi, la possibilità che il singolo comproprietario abbia il potere di presentare querela per la tutela dei beni comuni. Il potere di rappresentanza del condominio, precisa il Palazzaccio, spetta esclusivamente all'Amministratore del Condominio. E non è tutto. L'amministratore pro-tempore può esercitare i propri poteri solo previa deliberazione favorevole da parte dell'Assemblea.Ripercorriamo l'iter logico seguito dai Giudici. Il condominio è uno strumento di gestione dei beni comuni. La presentazione della querela presuppone, in primo luogo, un esame sull'offesività del comportamento e sull'offesa subita dal bene della vita oggetto di tutela. Tale esame non può essere lasciato alla valutazione del singolo comproprietario ma richiede che l'intero Condominio reputi come lesivo dell'interesse comune il comportamento tenuto dalla controparte. Tale esame può essere effettuato solo dalla collettività dei comproprietari che esprimono la propria volontà tramite i comuni organi condominiali ovvero attraverso l'Assembla dei condomini.Ne deriva che il singolo comproprietario non è legittimato a presentare una querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio.Applicando tale principio al caso di specie, la Cassazione ha annullato la sentenza di condanna emessa dal giudice territoriale in quanto l'azione penale non poteva essere iniziata per difetto della querela. In parole povere, mancherebbe l'impulso all'azione penale da parte della parte offesa.* Giurista d'impresa
Corte di Cassazione, sez. V Penale, sentenza 26 novembre 2010 - 18 febbraio 2011, numero 6197Presidente Marasca - Relatore ZazaRitenuto in fattoCon la sentenza Impugnata, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Genova in data 22.5.2009, A.S. veniva condannato alla pena di mesi due di reclusione per il reato di violazione di domicilio commesso l' introducendosi clandestinamente nel sottoscala di un edificio sito nella via , ove veniva sorpreso dal condomino L.P Il ricorrente lamenta 1. violazione di legge e mancanza ed illogicità della motivazione sulla presenza di una valida querela per il reato contestato 2. mancanza, Illogicità e la contraddittorietà della motivazione sulla determinazione della pena.Ritenuto in dirittoIl primo motivo di ricorso, relativo alla validità della querela, è fondato.Con la sentenza impugnata, premesso che la querela veniva presentata il 4.5.2004 dal condomino L., si riteneva condivisibile la tesi del giudice di primo grado per la quale, essendo le parti comuni di un edificio di proprietà pro Quota dei titolari degli alloggi e comunque nella piena disponibilità degli stessi, il singolo condomino è legittimato a proporre querela per un reato quale quello in esame.Il ricorrente discute tale argomentazione osservando che, a seguire la stessa, si attribuirebbe al condomino un diritto che deve invece essere ricondotto a tutti i proprietari in ragione delle loro quote e che appare di contro logica la diversa conclusione per la quale la titolarità del diritto di querela spetta all'intero condominio, altrimenti non comprendendosi perché competa all'assemblea condominiale, ad esempio, la decisione sulla costituzione di parte civile del condominio in un procedimento penale.Questa Corte ha avuto modo di pronunciarsi sulla questione oggetto del motivo appena riportato, osservando che il condominio degli edifici è uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni del condomini che l'espressione della volontà di presentare querela per un fatto lesivo di uno di questi interessi comuni non può che passare attraverso tate strumento di gestione collegiale e che pertanto per la presentazione di una valida querela da parte di un condominio in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale Sez. 2, numero 6 del 29.11.2000, imp. Panichella, Rv.218562 .Tali principi non possono che essere condivisi anche in questa sede. Il fondamento della previsione della procedibilità a querela della persona offesa è tradizionalmente ricondotto, nelle diverse concezioni proposte, al due ambiti della verifica di un'effettiva offensività del reato, rimessa in determinati casi al giudizio del soggetto passivo, o del rispetto della sfera privata della parte offesa nel perseguimento di taluni Illeciti penali. Ognuna di queste dimensioni presuppone l'attribuzione alla persona offesa di valutazioni e scelte di particolare impegno e complessità. A qualunque di esse si Intenda aderire, ciò che viene in ogni caso ad esserne richiamata è la necessità di una piena e completa deliberazione da parte del soggetto passivo nell'interezza della sua personalità il che, laddove vittima del reato sia un soggetto collettivo quale è il condominio di un edificio, coinvolge necessariamente la totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'assemblea.È altresì da escludere che il singolo condomino possa esercitare una facoltà di questo genere con riferimento alla propria quota millesimale delle parti comuni dell'edificio. In presenza di un giudizio che, lo si ritenga vertente sull'effettività dell'offesa o sull'opportunità dell'esercizio dell'azione penate, non è suscettibile di applicazione frazionata rispetto all'oggetto del reato.Questa conclusione trova peraltro ulteriori ragioni di sostegno nella crescente rilevanza che la legislazione tende ad attribuire al condominio quale centro di Imputazione di situazioni giuridiche anche di rilevanza pubblicistica venendone ad essere rimarcata la dimensione collettiva in pregiudizio della prospettiva di una rappresentatività autonoma del singoli condomini.Il condomino non è in conclusione legittimato a presentare querela per un reato quale quello contestato, commesso in danno di parti comuni dell'edificio. L'azione penale non poteva pertanto essere esercitata nel caso In esame per mancanza di una valida querela e la sentenza impugnata deve di conseguenza essere annullata senza rinvio.P.Q.M.Annulla senza rinvio la sentenza Impugnata perché l'azione penale non poteva essere iniziata per difetto di querela.