La responsabilità del notaio rimane esclusa dall’incombenza di effettuare le c.d. visure catastali ed ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, solo se vi è espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – consistente nell’inserimento nell’ambito del contratto di prestazione professionale di specifica clausola. Tale clausola deve considerarsi, pertanto, non già meramente di stile, bensì quale parte integrante del contratto sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti.
È quanto affermato dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza numero 21775/19, depositata il 29 agosto. Il fatto. La Corte di Appello territorialmente competente respingeva con sentenza il gravame proposto da una s.r.l. in relazione alla pronuncia del giudice di primo grado di rigetto della domanda proposta nei confronti di un notaio volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’atto di compravendita – rogato dal predetto nella spiegata qualità - di unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizio sito in Roma e stipulato con una s.a.s Nello specifico, nonostante il suddetto atto di compravendita, la società attrice non aveva acquistato la proprietà delle unità immobiliari oggetto di vendita, essendosi successivamente accertato che “uno dei predetti danti causa della s.r.l., mai ne aveva acquistato la proprietà”. Avverso la suddetta pronuncia della Corte di merito la s.r.l. proponeva ricorso per cassazione. Gli Ermellini, hanno ritenuto fondati tutti i motivi di ricorso proposti dalla società ricorrente con i quali la stessa lamentava violazione e/o falsa applicazione di norme di legge e del codice di rito. In particolare, la corte di legittimità evidenzia che si è da tempo ormai affermato l’orientamento - di senso contrario alla previgente codificazione - in base al quale il notaio ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare, all’effettuazione delle c.d. visure catastali ed ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà. I Giudici proseguono spiegando che la sussistenza di tale obbligo è stata dalla giurisprudenza di legittimità dapprima argomentata dal combinato disposto di cui agli articolo 2913 c.c. e articolo 28 L.numero in ragione della funzione pubblica del notaio Cass. numero 2444/1959 , ovvero da quello di cui agli articolo 4 L.numero secondo cui alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali e 14 L. numero che fa obbligo al notaio di chiedere la voltura d.P.R. numero 640 del 1972, in base al quale il notaio è tenuto ad effettuare attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile, da tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell’atto Cass. numero 13825/2004 . Concludendo. I Giudici affermano inoltre, che quand’anche in base a specifiche previsioni contrattuali, il notaio venga espressamente esonerato dall’obbligo di effettuare le visure catastali ed ipotecarie, qualora il medesimo venga a conoscenza o abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’articolo 1176, II co., cod. civ. e quelli della buona fede.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 10 gennaio – 29 agosto 2019, numero 21775 Presidente Travaglino – Relatore Scarano Svolgimento del processo Con sentenza dell’8/6/2016 la Corte d’Appello di Brescia ha respinto il gravame interposto dalla società Dercospet s.r.l. già Lombard s.r.l. in relazione alla pronunzia Trib. Brescia numero 900 del 2012, di rigetto della domanda proposta nei confronti del sig. G.B.L. di risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’atto di compravendita - dal predetto rogato nella sua qualità di notaio - di unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizio sito in stipulato con la società BB 96 di B.Y. s.a.s., in base al quale essa non aveva acquistato la proprietà, essendosi successivamente accertato che uno dei precedenti danti causa di Lombardo s.r.l., F.G. , mai aveva acquistato la proprietà . Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società Cobrest s.r.l. già Dercospet s.r.l., già Lombard s.r.l. e il sig. M.L. , cessionario del credito risarcitorio per cui è causa, propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il G.B. . Motivi della decisione Con il 1 motivo i ricorrenti denunziano falsa applicazione degli articolo 1175, 1176, 1375, 757, 2646, 2648, 2650, 1158 e 1159 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Si dolgono che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto provata la proprietà degli immobili de quibus in capo al sig. F.L. , e considerato anello base della catena o sequenza delle trascrizioni per il periodo ventennale dell’usucapione un mero atto divisionale, in difetto di un titolo di acquisto risalente ad almeno 20 anni prima dell’ispezione. Lamentano non essersi dalla corte di merito considerato che le visure immobiliari non integrano problemi di speciale difficoltà ex articolo 2236 c.c., e che al fine di escludere la propria responsabilità il notaio avrebbe dovuto provare che, malgrado la diligente esecuzione delle visure immobiliari, non era stato raggiunto il risultato perseguito dalla parte acquirente degli immobili per una causa a sé non imputabile. Si dolgono non essersi dalla corte di merito considerata l’irrilevanza della circostanza che l’atto divisionale fosse falso, giacché pure se fosse stato autentico il Notaio non avrebbe comunque dovuto omettere di risalire ad un titolo di acquisto anteriore idoneo a trasferire la proprietà. Lamentano essersi erroneamente valorizzata la circostanza che altri due notai, prima dell’odierno controricorrente, avessero stipulato senza accorgersi della situazione, in quanto l’ ignoranza della legge o la negligenza da parte di un collega non costituisce motivo sufficiente per scusare la propria . Si dolgono non essersi dalla corte di merito considerato che il Notaio non avrebbe dovuto arrestarsi all’atto divisionale, a maggior ragione quando egli stesso ha, come nel caso di specie, avuto modo di percepire altri segnali di allarme e tali, quindi, da imporre un’indagine completa e particolarmente approfondita , nella specie invece omessa come puntualmente rilevato dalla sentenza penale del Gip del Tribunale di Brescia . Con il 2 motivo denunziano violazione e falsa applicazione degli articolo 1175, 1176 e 1375 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Si dolgono che la corte di merito non abbia considerato che il Notaio avrebbe dovuto informarla dei rischi, tanto più che il suo legale rappresentante M. aveva espressamente richiesto controlli particolarmente accurati al punto da vincolare il pagamento del prezzo all’esito delle verifiche successive alla stipula . Con il 3 motivo denunziano violazione e falsa applicazione degli articolo 1158 e 1159 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Si dolgono che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto l’atto di divisione come idoneo a far decorrere il periodo dell’usucapione ventennale, laddove la trascrizione di tal atto è atipica, avendo essa mera natura dichiarativa. I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno p.q.r. accolti nei termini e limiti di seguito indicati. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, superato l’orientamento formatosi sotto la previgente codificazione in base al quale era da escludersi il relativo obbligo per il notaio rogante in assenza di espresso e specifico incarico al riguardo, si è da epoca ormai risalente affermato che ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il medesimo è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà v. Cass., 28/7/1969, numero 2861, e, più recentemente, Cass., 24/9/1999, numero 10493 Cass., 18/1/2002, numero 547 . La sussistenza di tale obbligo è stata dalla giurisprudenza di legittimità dapprima argomentata dal combinato disposto di cui all’articolo 2913 c.c. e articolo 28 L.N., in ragione della funzione pubblica del notaio v. Cass., 1/8/1959, numero 2444 , ovvero da quello di cui agli articolo 4 secondo cui alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali e 14 che fa obbligo al notaio di chiedere la voltura D.P.R. numero 640 del 1972, in base al quale il notaio è tenuto ad espletare attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile, da tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell’atto v. Cass., 23/7/2004, numero 13825 . Successivamente, rimasta invero priva di seguito nella giurisprudenza di legittimità la tesi dottrinaria riconducente tale obbligo all’uso negoziale ex articolo 1340 c.c. da provarsi da colui che l’invoca , nel sottolinearsi che l’opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti da ultimo cfr. Cass., Sez. Unumero , 31/7/2012, numero 13617, ove la relativa omissione si è considerata integrare anche illecito deontologico comportante responsabilità disciplinare, trattandosi di violazione prevista dalla L. numero 89 del 1913, articolo 138 come sostituito dal D.Lgs. numero 249 del 2006, articolo 22 , la fonte dell’obbligo in argomento è stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare v. già Cass., 1/3/1964, numero 525, e, da ultimo, Cass., 28/9/2012, numero 16549 Cass., 27/10/2011, numero 22398 Cass., 20/8/2015, numero 16990. V. anche Cass., 2/3/2005, numero 4427 nell’esecuzione del contratto d’opera professionale v. già Cass., 25/10/1972, numero 3255, e, più recentemente, Cass., 5/12/2011, numero 26020 Cass., 28/11/2007, numero 24733 Cass., 23/10/2002, numero 14934 nel senso che tra notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato v. peraltro Cass., 18/03/1997, numero 2396 , il cui contenuto si è da ultimo affermato essere da tale obbligo integrato ai sensi dell’articolo 1374 c.c., v. Cass., 27/11/2012, numero 20991 . La responsabilità del notaio, si è altresì precisato, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero - per motivi di urgenza o per altre ragioni - da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura v. Cass., 16/3/2006, numero 5868 per l’ammissibilità di una dispensa anche in forma verbale v. peraltro Cass., 1/12/2009, numero 25270 , da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto v. Cass., 1/12/2009, numero 25270 Cass., 12/10/2009, numero 21612 , sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti v. Cass., 1/12/2009, numero 25270 . Quand’anche sia stato esonerato dalle visure, si è ulteriormente sottolineato, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’articolo 1176 c.c., comma 2, e della buona fede articolo 1375 c.c. v. Cass., 2/7/2010, numero 15726 Cass., 11/1/2006, numero 264 Cass., 6/4/2001, numero 5158 . Orbene, a parte il rilievo che una limitazione della misura dello sforzo diligente dovuto nell’adempimento dell’obbligazione, e della conseguente responsabilità per il caso di relativa mancanza o inesattezza, non può farsi in ogni caso discendere diversamente da quanto invero da questa Corte pure in passato affermato cfr. Cass., 26/5/1993, numero 5926 Cass., 29/8/1987, numero 7127 Cass., 23/6/1979, numero 3520 Cass., 2/4/1975, numero 1185 Cass., 17/5/1972, numero 1504 dalla qualificazione della prestazione dovuta dal notaio in termini di obbligazione di mezzi cfr. Cass., 9/10/2012, numero 17143 Cass., Sez. Unumero , 11/1/2008, numero 577 Cass., 13/4/2007, numero 8826 Cass., Sez. Unumero , 28/7/2005, numero 15781 , va al riguardo ulteriormente sviluppandosi quanto già emergente in nuce nelle più sopra richiamate pronunzie Cass., 2/7/2010, numero 15726 Cass., 11/1/2006, numero 264 Cass., 6/4/2001, numero 5158 osservato come la fonte dell’obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione debba invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata la quale non può essere comunque intesa in termini deponenti per la limitazione della responsabilità del professionista, e del notaio in particolare in tal senso v. invece Cass., 15/6/1999, numero 5946 , in caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà nella specie invero nemmeno dedotti come sussistenti , in quanto l’articolo 2236 c.c. non contempla un’ipotesi di responsabilità attenuata e non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza, sicché la diligenza esigibile dal professionista nell’adempimento delle obbligazioni assunte nell’esercizio delle sua attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta cfr., da ultimo, Cass., 25/9/2012, numero 16254 bensì nella clausola generale nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come principio o come criterio di buona fede oggettiva o correttezza ex articolo 1175 c.c. cfr. Cass., 20/8/2015, numero 16990 Cass., 2/30/2012, numero 16754 Cass., 11/5/2009, numero 10741 . Come osservato anche in dottrina, oltre che regola articolo 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c. di comportamento quale dovere di solidarietà, fondato sull’articolo 2 Cost. v. Cass., 10/11/2010, numero 22819 Cass., 22/1/2009, numero 1618 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, 28056 ,,che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonché volto alla salvaguardia dell’utilità altrui nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità v. Cass., 27/4/2011, numero 9404 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, numero 28056 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 13/4/2007, numero 8826 Cass., 27/10/2006, numero 23273 Cass., 20/2/2006, numero 3651. V. altresì Cass., 24/9/1999, numero 10511 Cass., 20/4/1994, numero 3775 , e regola articolo 1366 c.c. di interpretazione del contratto v. Cass., Sez. Unumero , 8/3/2019, numero 6882 Cass., 6/5/2015, numero 9006 Cass., 23/10/2014, numero 22513 Cass., 23/5/2011, numero 11295 Cass., Sez. Unumero , 18/2/2010, numero 3947 Cass., 25/5/2007, numero 12235 Cass., 20/5/2004, numero 9628 , la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex articolo 1374 c.c. in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 che da quella cogente ex articolo 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, numero 18868 Cass., 26/1/2006, numero 1689 Cass., 22/5/2001, numero 6956. V. altresì Cass., 9/11/1998, numero 11264 - di integrazione del comportamento dovuto v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 , là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici v. Cass., 30/3/2005, numero 6735 Cass., 9/2/2004, numero 2422 , come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo l’intrapresa di un’azione giudiziaria v. Cass., 21/8/2004, numero 16530 , anche a prescindere dal rischio della soccombenza v. Cass., 15/1/1970, numero 81 . L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 . L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio cfr. Cass., Sez. Unumero , 31/7/2012, numero 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, numero 1228 Cass., 13/6/2002, numero 8470. Per il riferimento alla serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo cfr. altresì Cass., 28/11/2007, numero 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, numero 26020 , e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l’interesse che l’operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare cfr. Cass., Sez. Unumero , 11/11/2008, numero 26973 Cass., 7/10/2008, numero 24769 Cass., 24/4/2008, numero 10651 Cass., 20/12/2007, numero 26958 Cass., 11/6/2007, numero 13580 Cass., 22/8/2007, numero 17844 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 27/7/2006, numero 17145 Cass., 8/5/2006, numero 10490 Cass., 14/11/2005, numero 22932 Cass., 26/10/2005, numero 20816 Cass., 21/10/2005, numero 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, numero 4612 Cass., 16/10/1995, numero 10805 Cass., 6/8/1997, numero 7266 Cass., 3/6/1993, numero 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, numero 4501 Cass., 12/11/2009, numero 23941 Cass., Sez. Unumero , 18/2/2010, numero 3947 Cass., 18/3/2010, numero 6538 Cass., 9/3/2011, numero 5583 Cass., 23/5/2011, numero 11295, nonché la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 . L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata v. Cass., 20/8/2015, numero 16990 Cass., 1/12/2009, numero 25270 Cass., 31/5/2006, numero 13015 Cass., 16/3/2006, numero 5868 . Nè al fine di escluderne la responsabilità rilievo alcuno può invero riconoscersi alla circostanza che l’utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta diversamente v. peraltro Cass., 23/12/2004, numero 23934 Cass., 18/1/2002, numero 547. E già Cass., 22/3/1994, numero 2699 Cass., 6/4/1995, numero 4020 Cass., 20/1/1994, numero 475 . La clausola di buona fede o correttezza ha infatti - come detto - valenza generale, e trova anche in tal caso applicazione cfr. Cass., 20/1/2013, numero 2071 . Orbene, i suindicati principi sono stati nell’impugnato provvedimento in parte disattesi dalla corte di merito, che per altro verso non ne ha invero debitamente tratto i logici e stringenti corollari. È rimasto nella specie accertato che il giorno 27/2/1998 presso lo studio notarile dell’odierno controricorrente veniva stipulato l’atto di compravendita tra la società alienante B.B. 96 di s.r.l. e la società acquirente Lombard s.r.l. poi Dercospet s.r.l. e quindi Cobrest s.r.l. avente ad oggetto il compendio immobiliare costituito da otto magazzini commerciali ubicati in omissis , contraddistinto nel Catasto Urbano con il mappale , originato dai mappali omissis del Catasto Terreni, a loro volta originati dal mappale , sempre del foglio . All’esito di ricerche effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e presso l’Agenzia del Territorio è rimasto accertato che il sig. F.G. , uno dei precedenti danti causa della società Lombard s.r.l., non ha mai acquistato i beni venduti. Affermatasi dal giudice di prime cure la ricorrenza nella specie di una vendita di cosa altrui, essendo emerso dalla risultanze della C.T.U. che i beni oggetto della compravendita non sono stati trasferiti in proprietà alla società attrice a causa dell’errata trascrizione di un titolo divisione redatta dal Notaio C. nel 1950 avvenuta nel 1991, che non comprendeva i beni oggetto della compravendita , la corte di merito ha escluso la responsabilità del notaio, affermando che il notaio che ha prestato assistenza alle parti della compravendita oggetto del presente giudizio ha eseguito l’incarico usando la dovuta diligenza richiesta . Tale giudice ha raggiunto la detta conclusione pur dopo aver dato espressamente atto a della non sussistenza della continuità delle trascrizioni nè nella linea che conduce ad Alba s.r.l. ed Accadia s.r.l. Comune di Roma/Iacp/ Alba s.r.l. e Accadia s.r.l. nè nella linea dei trasferimenti che conduce a Lombard s.r.l. F.L. - F.G. - S.M. - B-86 di Be.Gi. s.a.s., con sede in omissis - B.B. 96 s.a.s. di B.Y. , con sede in omissis - Lombard s.r.l. , con la particolarità che mentre nel primo caso mancava formalmente la trascrizione dell’atto di vendita dal Comune di Roma all’Istituto Autonomo Case Popolari 1936 , nel secondo caso la trascrizione dell’atto che indicava F.L. proprietario del bene fin dal 1950 era opera di una falsificazione b che l’atto di divisione dei beni appartenuti a F.L. , che si trovavano in omissis del notaio C. redatto nel 1950 e trascritto contestualmente presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, viene nuovamente trascritto nel 1991, ben 41 anni dopo la stipula dell’atto, questa volta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma c che l’atto registrato nel 1991 è palesemente difforme dal titolo reperito presso l’archivio notarile di Latina, sede del notaio rogante C. che le denunce di successione di F.L. non erano mai state trascritte, motivo per cui occorreva verificare attraverso le ispezioni catastali di quali immobili fosse proprietario il de cuius e che da tale ricerca si sarebbe appreso che i mappali omissis , già mappale XX, del Catasto Urbano non erano mai passati in proprietà degli eredi del de cuius . Orbene, la suindicata affermazione si appalesa, oltre che del tutto illogica e contraddittoria rispetto alle formulate premesse, senz’altro violativa dei sopra richiamati principi. Atteso che, trattandosi di contratto di prestazione d’opera professionale, a fronte dell’inadempimento allegato dalla cliente incombe al professionista dare la prova del fatto estintivo o impeditivo cfr. Cass., Sez. Unumero , 30/10/2001, numero 13533 , alcun valore può invero al riguardo riconoscersi all’argomento che la diversa estensione del mappale oggetto di compravendita e quello contenuto nell’atto falsificato poteva apparire come frutto di errore materiale e pertanto circostanza trascurabile , giacché alla stregua di quanto sopra rilevato ed esposto in tema di diligenza professionale del notaio tale circostanza avrebbe dovuto per converso indurre quest’ultimo all’effettuazione di una approfondita verifica al riguardo. Nè del pari possono in proposito valorizzarsi le ulteriori affermazioni secondo cui le visure catastali avrebbero evidenziato che mentre le due società Alba s.r.l. e Accadia s.r.l. erano proprietarie dal 1980, F.L. lo era fin dal 1963, ossia da epoca più risalente, motivo per cui anche tale ricerca non avrebbe dovuto destare allarme circa la bontà della compravendita per Lombard s.r.l. e che l’atto divisionale fosse falso. A parte il rilievo che la prima affermazione risulta invero non ben comprensibile, a fortiori in considerazione della circostanza che anche l’atto divisionale del 1950 non può ritenersi idoneo a costituire l’anello iniziale della catena almeno ventennale delle trascrizioni, trattandosi di atto divisionale avente natura di mero accertamento, la seconda affermazione si appalesa senz’altro erronea, atteso che come sostenuto dagli odierni ricorrenti il notaio non avrebbe potuto arrestare l’indagine a tale atto ma sarebbe dovuto risalire ad un idoneo atto d’acquisto anteriore alla detta divisione. A parte il rilievo che le visure immobiliari non prospettano in realtà nemmeno problemi di speciale difficoltà v. Cass., 27/10/2011, numero 22398 Cass., 2/3/2005, numero 4427 Cass., 15/6/1999, numero 5946 , in mancanza di certezza in ordine alla qualità di proprietario del condividente F.L. , dante causa del F.G. , e a fortiori in presenza delle riscontrate anomalie nel corso delle eseguite visure, il notaio odierno controricorrente che di queste ultime, pur essendovi tenuto v. Cass., 15/6/1999, numero 5946 è rimasto accertato non avere nemmeno informato la parte acquirente , non avrebb dovuto procedere a rogare l’atto di compravendita in argomento. Alla stregua di quanto sopra rilevato ed esposto l’erroneità dell’impugnata pronunzia emerge dunque evidente. Della medesima s’impone pertanto la cassazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Brescia, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo dei suindicati disattesi principi applicazione. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso. Cassa l’impugnata provvedimento e rinvia, anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Brescia, in diversa composizione.