Il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all'acquirente dell'immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte.
La Sezione Terza Civile della Cassazione sentenza numero 18525/18, depositata il 13 luglio , ha annullato la decisione gravata che non aveva fatto corretta applicazione delle regole in materia di quantificazione dei danni in caso di responsabilità professionale nella specie, di un notaio . Il caso la pacifica responsabilità di un notaio. All’esito di un contratto notarile di compravendita, gli acquirenti convenivano in giudizio i venditori per la dichiarazione di inadempimento alle obbligazioni contrattuali con richiesta di condanna alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. Veniva altresì proposta azione di responsabilità nei confronti del notaio per l'omessa rilevazione delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile oggetto di compravendita. La quantificazione del danno parificata al prezzo di vendita. Il Tribunale condannava il solo professionista al risarcimento del danno, quantificandolo ed è questo l’aspetto più rilevante in misura pari al prezzo di vendita dell'immobile, oltre interessi legali e rivalutazione. In appello la decisione veniva confermata. Seguiva il ricorso per cassazione. L’esecuzione immobiliare chiusasi anticipatamente sul bene oggetto di compravendita. Il leitmotiv della decisione è la responsabilità in particolare del notaio rogante che non si era accorto della presenza di trascrizioni pregiudizievoli sul bene oggetto di compravendita nello specifico si trattava della trascrizione di un pignoramento . A tale proposito, la responsabilità del notaio era pacifica. Ben altra questione me non meno rilevante, anzi la quantificazione del danno. Non a caso gli Ermellini anzitutto si occupano delle sorti del processo esecutivo relativo alla trascrizione del pignoramento non rilevata dal notaio processo esecutivo che il difensore della parte ricorrente cioè del notaio aveva dichiarato essere stato chiuso anticipatamente ai sensi dell’articolo 164-bis disp. att. c.p.c. norma, detto per inciso, sempre più gettonata chiusura anticipata tuttavia priva di idonea documentazione. Che conta è l’effettività del danno, non la sua mera potenzialità. Ma il solo fatto che la Suprema Corte si sia occupata di tale profilo dà lo spunto per comprendere quale sia il profilo motivazionale decisivo per la decisione del ricorso. Detto altrimenti, si intuisce che l’aspetto decisivo, in particolare per quanto riguarda il tema, estremamente rilevante, della quantificazione del danno causato dal professionista, sia l’effettività del danno stesso, per cui non ci si può disinteressare delle sorti concrete del bene stesso. I giudici di merito avevano ragionato in termini di sola potenzialità del danno. I giudici di merito in sostanza si erano basati su una nozione di danno meramente potenziale liquidandolo in misura pari al prezzo di vendita , senza quindi neppure considerare che il procedimento esecutivo relativo al bene oggetto di compravendita si sarebbe potuto risolvere in modo diverso rispetto alla vendita del bene pignorato, sulla base di una moltitudine di eventi ad esempio l'esistenza di un vizio formale del procedimento, l'inerzia del creditore, la sua desistenza, il pagamento del debito da parte del debitore o altre ragioni . Che conta, quindi, è l’effettivo danno sofferto. La Cassazione precisa il notaio rogante il contratto di compravendita di un appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all'acquirente dell'immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte. L’errore dei giudici di merito non ci può essere danno prima dell’effettiva evizione del bene. La Corte territoriale aveva pertanto omesso di considerare che il pregiudizio in termini di certezza e attualità non sussiste prima dell'evizione, e ciò, pertanto, non consente di equiparare il danno per equivalente all'intero prezzo del bene. Al contrario, il risarcimento spettante all'acquirente dell'immobile, successivamente sottoposto ad esecuzione, deve essere commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, sulla base di una valutazione da svolgersi in concreto, in considerazione degli elementi fattuali risultanti dagli atti di causa. Il danno evento e il danno conseguenza. Secondo gli Ermellini, l'inadempimento del professionista aveva certamente determinato un danno evento, in quanto la prestazione aveva dato luogo ad un effetto del contratto che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare. Con riferimento al danno conseguenza ex articolo 1223 c.c., poiché non si era verificata la perdita del bene con l'esito finale della esecuzione forzata che, come si ricorderà, era stata anticipatamente chiusa ai sensi dell’articolo 164-bis disp. att. c.p.c. , tale pregiudizio non poteva automaticamente essere identificato con il pagamento del prezzo, ma andava correttamente riferito al danno concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell'immobile, sia in termini di utilizzo diretto, che si godimento indiretto del bene, sia riguardo alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva. Per queste ragioni, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 7 febbraio – 13 luglio 2018, numero 18525 Presidente Frasca – Relatore Positano Fatti di causa 1.Con sentenza del 1 febbraio 2012 il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda proposta da L.V. e B.L. nei confronti del notaio C.V. e dei propri venditori, R.T. e D.P.A.M. , diretta ad ottenere la dichiarazione di inadempimento alle obbligazioni contrattuali dell’atto di vendita dell’8 marzo 1992 con condanna alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. Accertava, altresì, la responsabilità del notaio per l’omessa rilevazione delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile, condannando il solo professionista al risarcimento del danno pari al prezzo di vendita dell’immobile, oltre interessi legali e rivalutazione. 2.Avverso tale decisione proponeva appello C.V. , chiedendo il rigetto della domanda attorea e, in via gradata, nell’ipotesi di conferma della sentenza, di estendere la condanna ai venditori, R.T. e D.P.A. , nonché ai precedenti proprietari, rispettivamente, G.C. , S.A. , Ch.Pi. e M.M.R. , oltre alla responsabilità del precedente notaio F.R. , inadempiente per le medesime ragioni. 3. R. e D.P. chiedevano il rigetto dell’appello e spiegavano appello incidentale per il ristoro delle spese di primo grado e per l’accoglimento delle domande già proposte davanti al primo giudice, tra le quali quella di garanzia nei confronti di Unicredit S.p.A. da questi chiamata in causa in data 11 marzo 2008. 4. Con sentenza pubblicata il 23 settembre 2014 la Corte d’Appello Lecce, Sezione Distaccata di Taranto rigettava l’appello principale e quello incidentale, provvedendo sulle spese di lite. 5. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione C.V. sulla base di tre motivi. Resistono in giudizio L.V. e B.L. , nonché F.R. e Unicredit S.p.A. depositando separati controricorsi. 6. Con ordinanza del 7 febbraio 2017 questa Corte rilevava l’omessa notifica del ricorso a G.C. , S.A. , Ch.Pi. e M.M.R. , rinviando la causa a nuovo ruolo, così da consentire l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tali parti. La ricorrente deposita atto ritualmente notificato e la causa è trattata alla pubblica udienza del 7 febbraio 2018. 7. Unicredit Spa deposita memoria ex articolo 378 c.p.c Ragioni della decisione 1. Preliminarmente deve darsi atto che in pubblica udienza il difensore della ricorrente ha dichiarato che, ai sensi dell’articolo 164 bis disp.att. c.p.c., è stata disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo poiché non risultava possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori. Tale circostanza, però, non è stata corroborata dalla relativa documentazione che avrebbe dovuto essere depositata nei termini previsti dall’articolo 372 del codice di rito. 2. Con il primo motivo la ricorrente lamenta violazione e omessa ovvero erronea applicazione dell’articolo 1223 c.c., in relazione all’articolo 2919 c.c. per avere la Corte territoriale liquidato il danno sebbene gli acquirenti non avessero subito alcuna perdita patrimoniale. Questa, infatti, sarebbe intervenuta solo nel caso di vendita forzata del bene, mentre i giudici di merito hanno ritenuto sufficiente, ai fini del risarcimento, il danno potenziale, senza tenere conto che il procedimento esecutivo avrebbe potuto risolversi diversamente rispetto alla vendita del bene pignorato, sulla base di una moltitudine di eventi, quali l’esistenza di un vizio formale del procedimento, l’inerzia del creditore, la sua desistenza, il pagamento del debito da parte del debitore o altre ragioni. Nel fare ciò la Corte territoriale ha richiamato un precedente giurisprudenziale isolato rispetto all’orientamento maggioritario della giurisprudenza, che richiede la prova in termini di certezza del danno. D’altra parte, ottenendo la condanna al risarcimento del danno rapportato al prezzo di acquisto, senza avere subito la perdita del bene, gli acquirenti potrebbero locupletarsi ingiustamente. 3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione e omessa ovvero erronea applicazione dell’articolo 100 c.p.c., in relazione all’articolo 329 dello stesso codice e all’articolo 2909 c.c., anche con riferimento agli articoli 1173, 1292, 1293, 1294, 1298, 1299 e 2055 c.c., oltre che dell’articolo 1476 e 1483 dello stesso codice. Infatti, la Corte avrebbe dovuto ritenere responsabili anche i venditori e i precedenti danti causa, oltre che il notaio che aveva rogato il precedente atto, senza rilevare l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli. Nel caso di specie ricorre una responsabilità derivante dalla medesima vicenda per la quale devono rispondere solidalmente i venditori che si sono succeduti nella titolarità dominicale del bene e i notai che hanno rogato gli atti pubblici. Al contrario, la Corte territoriale, si è limitata ad affermare che l’appellante non aveva interesse ad impugnare, non avendo proposto alcuna domanda di rivalsa nei confronti dei pretesi condebitori solidali. Tale assunto non può trovare accoglimento poiché il professionista non avrebbe potuto promuovere domanda di regresso nei confronti degli altri condebitori se prima non avesse pagato l’intero debito. Ipotesi questa non realizzabile, oltre che chiaramente inopportuna, per il rischio di una declaratoria di acquiescenza o di giudicato interno. 4. Con il terzo motivo lamenta violazione e omessa ovvero erronea applicazione dell’articolo 91 c.p.c., nei rapporti tra la ricorrente e Unicredit S.p.A. non avendo il professionista proposto alcuna domanda nei confronti della compagnia di assicurazione, evocata in giudizio, a scopo di garanzia, dai venditori R.T. e D.P.A. . Nonostante ciò C.V. è stata condannata al rimborso delle spese anche in favore della società di assicurazioni. 5. Il primo motivo è fondato. 6. Il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte. Tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’appartamento ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene Sez. 3, Sentenza numero 982 del 18/02/1981, Rv. 411511 - 01 . Diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà Sez. 3 -, Ordinanza numero 22820 del 29/09/2017, Rv. 645776 - 01 , con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, net contempo, la sua misura . 7. Sulla base di tali premesse va condiviso il principio secondo cui nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca. 8. La Corte territoriale ha ritenuto sussistente la prima ipotesi di danno, rilevando che doveva ritenersi integrata l’effettiva diminuzione patrimoniale, in considerazione del naturale sviluppo di fatti oggettivi concretamente accertati e sintomatici, in maniera inequivoca, di quella probabilità di definitiva perdita di disponibilità del bene. 9. Nel caso di specie parte attrice, con l’atto di citazione del 5 ottobre 2007, aveva chiesto di accertare l’inadempimento delle obbligazioni assunte dal notaio con il contratto d’opera intellettuale e, conseguentemente, condannare i tre convenuti alla restituzione del prezzo, oltre agli accessori e al risarcimento dei danni nella misura indicata in citazione ovvero al diverso importo che dovesse accertarsi in corso di giudizio. Sulla base di tali richieste la Corte territoriale ha quantificato il danno, in termini di restituzione del prezzo, come equivalente alla perdita definitiva del bene. 10. La domanda, però, si riferiva al dedotto inadempimento del professionista, al quale faceva seguito la richiesta di restituzione del prezzo , da intendersi quale risarcimento da inadempimento per l’attività erroneamente espletata dal notaio. 11. La Corte territoriale omette di considerare che il pregiudizio in termini di certezza e attualità non sussiste prima dell’evizione, e ciò, pertanto, non consente di equiparare il danno per equivalente, all’intero prezzo del bene. Al contrario, sulla base delle considerazioni espresse in premessa, il risarcimento spettante all’acquirente dell’immobile, successivamente sottoposto ad esecuzione, deve essere commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente, sulla base di una valutazione da svolgersi in concreto, in considerazione degli elementi fattuali risultanti dagli atti di causa. 12. L’inadempimento del professionista ha certamente determinato un danno evento, in quanto la prestazione ha dato luogo ad un effetto del contratto che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare. Con riferimento al danno conseguenza ex articolo 1223 c.c., poiché non si è verificata la perdita del bene con l’esito finale della esecuzione forzata, tale pregiudizio non può automaticamente identificarsi, così come ha fatto la Corte territoriale, con il pagamento del prezzo, ma va correttamente riferito al danno concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell’immobile, sia in termini di utilizzo diretto, che si godimento indiretto del bene, sia riguardo alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva. 13. Sotto tale profilo la motivazione della Corte d’Appello appare errata nella parte in cui fa discendere dall’emissione dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato e dall’adozione dell’ordinanza di vendita, l’identificazione del pregiudizio subito con l’importo del prezzo corrisposto per il trasferimento dell’immobile, così accogliendo l’originaria domanda di condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo, oltre accessori . 14. La decisione impugnata va pertanto cassata sul punto e l’effettivo pregiudizio subito dovrà essere determinato, in concreto, dal giudice del rinvio in termini di danno conseguenza. 15. Sulla base delle considerazioni che precedono risulta assorbito il secondo motivo, con il quale la ricorrente ripropone le censure sottoposte al giudice di appello, rilevando che l’azione di rivalsa non avrebbe potuto essere proposta, non avendo il professionista ritenuto di corrispondere l’intero ammontare del danno, al fine di richiedere ai condebitori la restituzione delle rispettive quote. Analoghe considerazioni riguardano il terzo motivo, con il quale la ricorrente si duole della condanna alla rifusione delle spese in favore di Unicredit S.p.A., soggetto evocato in giudizio dai venditori dell’immobile per essere garantiti. 16. Ne consegue che il ricorso per cassazione deve essere accolto con riferimento al primo motivo la sentenza va cassata con rinvio, atteso che, la motivazione della Corte territoriale relativa alla determinazione del danno in termini di restituzione dell’intero prezzo non è corretta per cui il giudice di rinvio provvederà a determinare l’effettivo pregiudizio subito dagli acquirenti dell’immobile sulla base delle considerazioni che precedono. P.T.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso dichiara assorbito il secondo al terzo motivo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Taranto, in diversa composizione.