Plusvalenze immobiliari e compravendite: la nuova tassazione in base al valore catastale

di Angelo Buscema

di Angelo Buscema * Tra le misure fiscali più importanti, contenute nella Finanziaria 2006, le novità in tema di fiscalità immobiliare in particolare 1 L'introduzione del principio secondo cui, nelle cessioni di immobili abitativi tra privati, l'imposta di registro si applica comunque sui valori catastali indipendentemente dal valore indicato nell'atto di compravendita 2 l'introduzione di un'imposta sostitutiva del 12,50%, applicabile in luogo dell'imposizione ordinaria, sulle plusvalenze derivanti da cessioni di immobili fabbricati acquistati da meno di cinque anni aree edificabili realizzate da privati 3 la proroga a tutto il 2006 della detrazione Irpef sugli interventi di recupero di edifici abitativi la percentuale di detrazione è elevata dal 36% al 41%, sempre con il limite massimo di 48 mila euro 4 la mancata proroga dell'aliquota IVA agevolata sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria lett. a e b dell'articolo legge 457/78 riguardante edifici abitativi l'aliquota su tali tipologie di intervento ritorna dunque, a partire dal 2006, al 20% rimane invece del 10% a regime l'aliquota sugli interventi di restauro e ristrutturazione di cui alle lettere c e seguenti del citato articolo . TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI Su richiesta della parte venditrice, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di beni immobili e di aree edificabili è assoggettata a un'imposta sostitutiva del 12,50 per cento. E' introdotta , quindi, una modalità di tassazione delle plusvalenze alternativa a quella disciplinata dall'articolo 67, primo comma, lettera b, del Tuir si applica un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito pari al 12,50 per cento, anziché la tassazione ordinaria nel caso di immobili ovvero la tassazione separata nell'ipotesi di cessione di aree fabbricabili in quest'ultimo caso, è comunque possibile l'opzione per la tassazione ordinaria .Il nuovo tipo di tassazione si applica su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale si occupa anche del versamento dell'imposta sostitutiva per conto del cedente. I dati relativi alle cessioni devono essere comunicati all'Agenzia delle Entrate, secondo modalità da stabilire con apposito provvedimento direttoriale. Le plusvalenze interessate dalla nuova disposizione sono quelle individuate dal primo comma, lettera b, dell'articolo 67 del Tuir, ossia quelle realizzate mediante cessione a titolo oneroso di 1 Beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari 2 terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La novella legislativa non incide in tema di determinazione della base imponibile di tali plusvalenze, i cui criteri restano immutati articolo 68 del Tuir . La base imponibile della plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo incassato e il costo d'acquisizione ,comprensivo anche dei costi inerenti debitamente documentati. Il costo di acquisizione è rilevato dal prezzo sostenuto per l'acquisto, in caso di fabbricato acquistato in caso di fabbricato costruito, il costo è dato da tutti gli oneri sostenuti per la costruzione, inclusi quelli di progettazione e di urbanizzazione .Al costo di acquisizione o di costruzione possono essere aggiunte le spese inerenti, quali l'imposta di registro, quelle ipotecarie e catastali, le spese notarili. Nell'ipotesi di fabbricato costruito, inoltre, possono essere prese in considerazione anche altre spese inerenti, quali, ad esempio, quelle sostenute per demolire costruzioni esistenti sull'area da edificare, o per liberare l'immobile da servitù gravanti sul fondo. Nell'ipotesi di aree fabbricabili la determinazione della plusvalenza prevede una differenziazione dipendente dalle modalità d'acquisizione del terreno per i terreni acquistati a titolo gratuito successione o donazione , il costo d'acquisto da prendere in considerazione è quello risultante dalle relative denunce, aumentato delle spese inerenti. Anche in questo caso, il valore così determinato deve essere rivalutato in base alla variazione dell'indice Istat. per i terreni acquistati a titolo oneroso, si considera la somma del costo d'acquisto e delle spese inerenti, rivalutata in base alla variazione dell'indice Istat dei prezzi al consumo REGISTRO VALORE CATASTALE L'articolo 497 della legge Finanziaria 2006, entrata in vigore il 1 Gennaio 2006, così recita In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.Gli onorari notarili sono ridotti del 20 per cento. È previsto,che l'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare possa essere pagata in base al valore catastale, a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita. Possono così essere diverse la cifra dichiarata nel rogito e quella sulla quale applicare l'imposta di registro. In precedenza ,la derogata normativa prevedeva che tale imposta fosse calcolata sulla base del prezzo dichiarato nell'atto oppure il valore venale del bene oggetto della transazione. Con la nuova disciplina, il valore sul quale si può calcolare l'imposta è quello catastale. Il comma 497 ,derogando a quanto previsto dall'articolo 43 del Testo unico delle disposizioni riguardanti l'imposta di registro Dpr n. 131/1986 , consente, a decorrere dal 2006, di calcolare l'imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale non sul valore commerciale del bene, ma sulla rendita risultante al catasto, generalmente più bassa, alla quale si applicheranno i moltiplicatori aggiornati da ultimo con la legge n. 191 del 30 luglio 2004 1 fabbricati cat. A, B, C = rendita catastale x 126 moltiplicatore comprensivo della rivalutazione del 5 per cento 2 prima casa = rendita catastale x 115,5 moltiplicatore comprensivo della rivalutazione del 5 per cento Dal 2006, su richiesta resa al notaio da parte dell'acquirente, si può indicare nell'atto di compravendita il corrispettivo pattuito tra le parti, e in tal caso si paga l'imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale sul valore catastale, determinato nel modo sopra esposto . Le condizioni richieste per l'applicazione della nuova norma sono le seguenti 1 deve trattarsi di cessione di beni immobili tra persone fisiche, ovvero soggetti che non agiscano nell'ambito di attività commerciali, artistiche o professionali . La sola presenza, indipendentemente dal fatto se acquista o vende, della persona fisica in veste d'imprenditore o professionista non consente di avvalersi della nuova disciplina 2 deve trattarsi di cessione di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Restano, pertanto, esclusi uffici, negozi, edifici di tipo industriale, terreni Considerazioni Cambia la tassazione delle plusvalenze realizzate da privati nella vendita di immobili effettuata prima di cinque anni dall'acquisto l'aliquota è uguale a quella sulle rendite finanziarie 12,5% .Le plusvalenze scontano una tassazione pari al 12,5%, misura già applicata alle plusvalenze di natura finanziaria E' noto che nel passato chi vendeva una casa prima dello scadere dei cinque anni dalla data di acquisto, pagava un'aliquota pari a quella del reddito mediamente il 33% sulla plusvalenza. Solo la minoranza dei contribuenti dichiarava nell'atto di vendita il vero valore della transazione la maggioranza indicava ,invece, una cifra pari a quella di acquisto, nascondendo quindi la plusvalenza. La nuova imposizione sulle plusvalenze immobiliari al 12,5% spera di far scomparire il nero.La tassazione delle plusvalenze al 12,5% spera di far emergere materia imponibile enormemente significativa e vuole far scomparire o attenuare il sistema in nero in atto da decenni. E ' previsto solo per le cessioni fra persone fisiche, che l'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare sia pagata in base al valore catastale, a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita. La legge risponde all'esigenza di rimediare alla diffusa prassi di dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente pagato. La norma ha l'effetto di far emergere i veri prezzi degli immobili oggetto delle compravendite, di eliminare i rischi relativi alla dichiarazione di un valore falso e di avere un monitoraggio continuo del mercato immobiliare. I prezzi di scambio così dichiarati serviranno al fisco per monitorare i reali valori di mercato degli immobili e aggiornare le rendite catastali .Trattasi di un provvedimento che porta una ventata di trasparenza nel mercato immobiliare e consente al Catasto di svolgere assai più agevolmente l'elaborazione delle tariffe d'estimo. Viene introdotto il principio in base al quale possono essere diversi il valore da dichiarare nel rogito e quello su cui applicare le imposte sulla compravendita. La regola ufficiale era quella di indicare come base su cui applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale il prezzo dichiarato nell'atto o il valore venale del bene se maggiore del prezzo . Di fatto quasi tutti dichiaravano comunque il valore catastale, cioè il prodotto che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento. Così sui rogiti appariva sempre un prezzo fittizio. L'innovazione legislativa risponde dunque all'esigenza di rimediare alla diffusa prassi di dichiarare nei rogiti un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito e appena di poco superiore al cosiddetto valore catastale. La nuova norma incentiva, dunque, l'emersione del prezzo realmente negoziato, disinnescando la sua rilevanza fiscale perché l'imponibile non sarà rappresentato dal prezzo ma dal valore catastale. L'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare può , alla luce della novella legislativa in esame , essere calcolata in base al valore catastale a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita. In altri termini, nei rogiti, oltre al prezzo può essere riportato anche il valore catastale dell'immobile, al quale sarà dunque applicata l'aliquota d'imposta. Per valore catastale si intende il risultato della moltiplicazione della rendita catastale per i noti coefficienti di aggiornamento.Dal 1 gennaio, nuovo regime per la tassazione delle compravendite di case sulla base del prezzo o del valore dell'immobile, o sulla base del suo valore catastale. La Finanziaria ha cioè varato un doppio binario per la tassazione, del tutto opzionale. Il sistema del doppio binario è, oltre che opzionale e, quindi, fondato su scelte di parte , anche limitato ai soli trasferimenti di immobili abitativi e loro pertinenze posti in essere fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Per chi non vorrà avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata nello stesso modo in uso prima della riforma e cioè con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale sul valore commerciale del bene, normalmente rappresentato dal prezzo convenuto e senza possibilità per l'ufficio tributario di procedere a rettifica del valore se esso è non inferiore a quello catastale . Trattasi di modalità alternative che ampliano lo spettro delle scelte operabili dai privati. A fianco del criterio - che resta quello ordinario - della tassazione del valore con inibizione peraltro agli uffici di rettifica - come già detto - in caso di valore dichiarato non inferiore a quello catastale , se ne è aggiunto un altro come detto, opzionale . Su richiesta dell'acquirente al notaio, la base imponibile potrà essere costituita sempre e comunque dal valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal prezzo indicato nell'atto, sul quale saranno comunque corrisposti gli onorari notarili peraltro ridotti per legge - in questo caso - del 20% La norma che consente la tassazione delle compravendite di abitazioni in base al loro valore catastale e non più in base al prezzo, abbatte del 20% gli onorari notarili nei contratti che saranno tassati secondo questo nuovo sistema.E' previsto un abbattimento degli onorari notarili del 20 per cento, volto a mitigare l'effetto che l'indicazione dell'effettivo valore commerciale produce sul costo del professionista le tariffe notarili sono, infatti, parametrate al valore indicato nell'atto.E' evidente come l'emersione del reale corrispettivo pattuito tra le parti possa determinare un onorario maggiore. La norma, pertanto, interviene, non solo dal lato delle imposte che possono essere calcolate sulla base del valore catastale , ma anche sugli effetti che l'indicazione di un maggior valore riflette sui compensi notarili, con l' obiettivo di far emergere i prezzi reali delle compravendite, spesso indicati, nel passato, in misura inferiore alle somme effettivamente corrisposte. * Dirigente Agenzia delle Entrate