di Sara Bortolotti
di Sara BortolottiL'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, quando non si tratti di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore. Quest'ultimo può agire, nel corso del rapporto locatizio, contro il conduttore per ottenere il rispetto di una conduzione diligente, ma non può legittimare un'azione dopo la riconsegna dell'immobile al fine di ottenere la condanna del conduttore al risarcimento della spesa necessaria per il ripristino delle migliori condizioni manutentive.Ai fini della liquidazione del maggior danno di cui all'articolo 1591 c.c. il locatore deve dare specifica prova dell'esistenza del danno, ossia specifica dimostrazione di una effettiva lesione del proprio patrimonio. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 12962, depositata il 14 giugno.Il caso. La fattispecie di cui alla sentenza della Suprema Corte è un classico esempio rientrante nel concetto di manutenzione straordinaria , concernendo un problema di molte abitazioni, ossia quello delle infiltrazioni meteoriche che solitamente necessita di costi esosi per il risanamento. La presenza di siffatte infiltrazioni comporta una evidente diminuzione del godimento dell'immobile, cui deve porre rimedio il solo locatore, essendo dovere di quest'ultimo assicurare il pacifico godimento durante la locazione . Il locatore può agire in giudizio nei confronti del conduttore, nel corso del rapporto locatizio, per ottenere dallo stesso il rispetto di una conduzione diligente, nell'ambito degli obblighi gravanti in via generale sul conduttore, ma non può legittimare un'azione dopo la riconsegna dell'immobile al fine di ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell'immobile. Nella specie, l'aver il locatore mantenuto l'uso del solaio a copertura, fermo restando le obbligazioni in capo al locatore in ordine alla manutenzione, esclude, altresì, in radice qualunque obbligo di custodia a carico del conduttore, con conseguente mancata responsabilità di quest'ultimo sul punto.Il locatore deve assicurare il godimento della cosa locata, ma solo fino alla cessazione del rapporto. È costante l'orientamento giurisprudenziale nel ritenere che ove il conduttore ritardi senza giustificato motivo la riconsegna dell'immobile e, durante tale ritardo si verifichino infiltrazioni tali da comprometterne il godimento, il locatore non è tenuto alle necessarie riparazioni. Infatti, l'obbligazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento della cosa locata, mantenendola in buono stato locativo, si protrae per tutta la durata del rapporto locatizio, ma non dopo che questo sia cessato. L'obbligazione, quindi, si appalesa come temporalmente circoscritta nell'ambito del suddetto rapporto.Ritardo nel rilascio per il risarcimento del maggior danno serve la prova. Ove sussista responsabilità del conduttore ex articolo 1591 c.c. per il ritardato rilascio dell'immobile locato, il maggior danno deve essere concretamente provato, in quanto il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento.La disposizione di cui all'articolo 1591 c.c individua, infatti, una responsabilità di natura contrattuale con conseguente possibilità per il locatore di richiedere il mancato guadagno lucro cessante , comunemente inteso come il lucro che il creditore avrebbe realizzato se avesse utilizzato il bene.Il locatore ha diritto al risarcimento del lucro cessante per non aver potuto usufruire dell'immobile per il tempo necessario ai lavori di ripristino e aver così visto sfumare una concreta occasione contrattuale fruttifera, solo nel caso in cui dia concreta prova dell'esistenza del danno. In particolare si è rilevato come, ai fini della liquidazione, si richieda una specifica prova della lesione del patrimonio, ravvisabile nella concreta possibilità di una nuova utilizzazione dell'immobile, nonché dell'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo. La prova del maggior danno, infatti, non sorge automaticamente, in base al valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione o vendita del bene, non potendo egli limitarsi a dedurre, genericamente, che il bene era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico, ma va accertato in relazione alle concrete caratteristiche e condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione. Si richiede, pertanto, una specifica dimostrazione di effettiva e concreta lesione del patrimonio del locatore. Questi, in sostanza, deve compiutamente provare, a mero titolo esemplificativo di situazioni di per sé pregiudizievoli di non aver potuto dare in locazione il bene ad un canone più elevato, il non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, di aver perso occasioni di vendita ad un prezzo conveniente. Grava sul locatore, insomma, l'onere della prova specifica.