Millesimi approvati a maggioranza: ecco le prime anticipazioni giurisprudenziali sulla riforma del condominio

Legittima l’approvazione a maggioranza voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno la metà del valore dell’edificio delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese sono uno strumento utile solamente per la formazione delle maggioranze assembleari ed per la suddivisione dei costi di gestione del condominio. A ciò si aggiunga che esse sono un allegato al regolamento condominiale ed in virtù dei principi generali, gli allegati, salvo espressa differente previsione, seguono la disciplina dettata per gli atti principali. In considerazione di ciò deve ritenersi legittima l’approvazione a maggioranza voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno la metà del valore dell’edificio delle tabelle millesimali. La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11387 depositata il 13 maggio 2013, conferma quanto stabilito dalle Sezioni Unite con l’arcinota sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 e pone le basi per il permanere di questo orientamento anche per il periodo successivo all’entrata in vigore della riforma del condominio. L’approvazione a maggioranza delle tabelle, il decreto ingiuntivo e la nullità delle delibere presupposte . Questa in estrema sintesi la storia del caso giudiziario che ha portato alla sentenza in commento. Un’assemblea delibera a maggioranza la modificazione delle tabelle millesimali. Successivamente ad una condomina viene ingiunto, tramite decreto, di pagare una somma a titolo di spese condominiali ma essa si oppone chiedendo la dichiarazione di nullità della delibera di approvazione delle tabelle millesimali e di conseguenza il ricalcolo delle spese effettivamente dovute. Dopo che in primo grado queste istanze sono state rigettate, la condomina proponeva appello e vedeva parzialmente accolte le sue domande. Cambiano i principi di diritto e di conseguenza le decisioni della Corte si adeguano . La causa era stata iniziata e decisa nei suoi primi due gradi di giudizio, prima della fatidica sentenza n. 18477. Giunti in Cassazione, però, la situazione è cambiata i principi di diritto che informano la materia dell’approvazione delle tabelle millesimali erano stati oggetto d’intervento nomofilattico da parte delle Sezioni Unite. Insomma, la causa ha preso un’altra piega, nel senso opposto. Dice la Corte, infatti, che secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U. Cass. n. 18477/2010 l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. . Nella sentenza n. 18477 la Corte ha spiegato per quali motivi le tabelle millesimali, se conformi ai criteri legali, non debbano essere considerate alla stregua di un negozio di accertamento, quanto, piuttosto, di un atto di conferma della corretta traduzione numerica di rapporti proporzionali già esistenti fin dalla nascita del condominio. In questo contesto, hanno proseguito le Sezioni Unite come ci ricorda la sentenza in commento , se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento dì condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio . Il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite alla prova della riforma . La legge n. 220/2012 la così detta riforma del condominio , che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno, è intervenuta anche in materia di tabelle millesimali. I nuovi artt. 68 e 69 disp. att. c.c. legittimano, in determinate circostanze, la revisione e modificazione a maggioranza delle tabelle millesimali. Dell’approvazione non si parla. Res sic stantibus , s’è pensato nelle prime riflessioni post riforma, ciò che è stato stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18477 dovrebbe restare valido. La sentenza n. 11387/13, ce ne fornisce conferma. Infatti, ad adivandum della presa di posizione succitata, nella parte finale della motivazione si legge che il legislatore con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013 ha sostanzialmente recepito quanto l’insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando art. 23, comma 1 l’art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo novellato, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all’unanimità tuttavia a questa regola generale inesistente nel testo previgente prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2 comma c.c. maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio .

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 aprile - 13 maggio 2013, n. 11387 Presidente Triola Relatore Bursese Svolgimento del processo E P. , con atto di citazione notificato in data 16.7.04, proponeva opposizione al decreto ing. n. 20473/04 con il quale le era stato ingiunto il pagamento di oneri condominiali in favore del ricorrente Condominio via omissis , sulla base delle delibere assembleali del 9.12.03 3 del 14.1.04 - Chiedeva l'opponente la revoca del provvedimento monitorio deducendo che le spese in questione erano state calcolate sulla base di tabelle millesimali non corrette, per cui chiedeva che il giudice adito determinasse nella misura di legge le spese effettivamente dovute, dichiarando inesistenti, inefficaci ed in opponibili le delibere assembleali ed i conseguenti piani di riparto riguardanti le spese condominiali in questione. Nella resistenza dell'opposto Condominio, l'adito Tribunale di Milano con sentenza n. 1312/06 respingeva l'opposizione della P. e rigettava altresì le domande dalla medesima proposte, compensando le spese di giudizio. D.G. , quale erede universale della P. , appellava la sentenza, rilevando che la ripartizione delle spese era stata effettuata a seguito d'illegittima alterazione delle tabelle millesimali, per cui la causa doveva considerarsi alla stregua di un'impugnativa di delibere di riparto di spese proposta tardivamente e doveva apprezzarsi pertanto come intesa alla declaratoria di nullità della delibera modificativa - per carenza assoluta del potere dell'assemblea - delle tabelle millesimali precedenti senza l'esperimento dell'apposita procedura di revisione. Si costituiva l'appellato condominio chiedendo il rigetto dell’impugnazione. L'adita Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 1513/10 depositata il 19. maggio 2010, in parziale riforma dell'impugnata pronuncia, dichiarava la nullità della delibera condominiale del 13.3.2003, nella parte in cui si modificavano le quote millesimali già attribuite all'unità immobiliare dell'appellante e risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale. Secondo il giudice distrettuale doveva ritenersi nulla la menzionata delibera 13.3.2003 nella parte in cui modificava i criteri legali/convenzionali relativi alla ripartizione delle spese, con voto reso dall'assemblea a maggioranza, così esulando dalle proprie attribuzioni. Per la cassazione della sentenza ricorre il Condominio sulla base di 2 censure. L'intimata resiste con controricorso. La causa era stata rinviata a n.r. per l'acquisizione della delibera del condominio autorizzativa dell’amministratore a stare in giudizio. Motivi delle decisione 1 - Con il 1^ motivo viene denunziata la violazione dell'art. 1135 c.c. n. 2 1138 co. 2 e 1138 c.c Deduce il condominio ricorrente che il giudice distrettuale ha statuito in ordine alla nullità radicale della delibera dell'assemblea condominale del 13.3.03 che ha modificato la tabelle millesimali con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 co. 2 c.c. in quanto la stessa era stata assunta, non con il voto unanime di tutti i condomini, ma con la maggioranza se pur qualificata di cui all'art. 1136, co. 2 c.c. tutto ciò peraltro in conformità con il precedente consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte Cass. 7359/96 , che era stato però radicalmente innovato con la nota pronuncia delle S.U. n. 18477 del 9.8.2010 in forza della quale la modifica delle tabelle millesimali può essere fatta non più all'unanimità, ma con la maggioranza di cui all'art. 1138 c.c. Conseguentemente la decisione impugnata si pone in netto contrasto con il nuovo indirizza della S.C. e quindi dev'essere annullata. La doglianza è fondata. Invero, secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U Cass. Sentenza n. 18477 del 09/08/2010 l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c Al riguardo, le S.U., dopo un'ampia e dettagliata rassegna critica della precedente, non univoca e variegata giurisprudenza di questa S.C. in tema di approvazione e modifica delle tabelle millesimali, ha posto finalmente un punto fermo alla controversa questione, in relazione ai criteri richiesti per l'approvazione o la modifica delle tabelle millesimali. Le S.U., in specie, si sono così espresse Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere sent. 6 marzo 1967, cit. che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione . In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. Conclude quindi la Suprema Corte Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c, comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso . Occorre aggiungere che il legislatore con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013 ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando art. 23, comma 1 l'art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all'unanimità tuttavia a questa regola generale inesistente nel testo previgente prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio . In definitiva la Corte milanese ha deciso la sentenza in evidente contrasto con il nuovo indirizzo espresso dalle S.U. con la citata decisione, ciò che configura il denunciato vizio di cui alla censura in esame che dunque appare fondata. L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento del 2 motivo violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. in relazione a nuovi documenti prodotti in appello . Conclusivamente va accolto il 1 motivo del ricorso assorbito il 2 motivo pertanto dev'essere cassata la sentenza impugnata in ragione del motivo accolto e la causa rinviata, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano. P.Q.M. la Corte accoglie il 1 motivo del ricorso assorbito il 2 motivo cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano.