L’intestazione dell’art. 18, legge 47/1985 lottizzazione” rende manifesta l’intenzione del legislatore di approntare una difesa avanzata rispetto a tutti quegli atti negoziali che concretino consapevoli tentativi di aggirare le previsioni urbanistiche e di derogarvi, così da ritenere ipso iure nullo l’atto negoziale relativo a terreni, privo di certificato di destinazione urbanistica.
Tale idoneità lesiva non può però riconoscersi laddove, pur mancando l’allegazione di siffatto certificato, sia stata presentata la domanda di accatastamento al N.C.E.U., dunque facendo emergere una volontà contraria alla violazione delle norme urbanistiche. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 20649 del 9 settembre 2013. Il caso. Nel lontano dicembre 1985 i proprietari di una casa con annesso terreno di 600 mq avevano alienato tali immobili trattenendone l’usufrutto e specificando nel rogito notarile che i beni non risultavano iscritti al catasto urbano, dato che la domanda relativa era stata depositata solo nel novembre dello stesso anno. Il certificato di destinazione urbanistica non era quindi allegato all’atto e mancava altresì il relativo censimento del terreno come area di pertinenza del fabbricato ciò avrebbe comportato, a detta dei venditori stessi, la nullità della vendita. Il Tribunale di Messina respinse la domanda di nullità, ma la decisione veniva riformata dalla Corte d’Appello. Avverso la sentenza di secondo grado gli acquirenti proponevano ricorso in Cassazione. L’allegazione del certificato di destinazione urbanistica al rogito notarile di vendita di un terreno. La fattispecie in esame è regolata dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47. In particolare, all’art. 17 si sancisce la generale nullità degli atti di trasferimento successivi all’entrata in vigore della legge di diritti reali relativi ad edifici o porzioni degli stessi ove non siano indicati gli estremi della concessione edilizia ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13 della stessa legge. Il successivo art. 18 applicabile al caso in esame stabilisce la nullità degli atti di trasferimento aventi ad oggetto terreni se all’atto medesimo non è allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Quanto sopra però non si applica art. 18, comma 2 quando i terreni costituiscono mere pertinenze di edifici censiti al catasto, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza sia inferiore a 5.000 mq. La necessità del certificato è prevista solo per gli atti ad effetti reali e non anche per quelli a effetti obbligatori come il contratto preliminare. Per tali motivi la giurisprudenza ha sempre sostenuto l’indispensabilità della documentazione citata anche nei giudizi ex art. 2932 c.c Infatti non può essere pronunciata sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso dalle parti qualora non venga esibito il certificato di destinazione urbanistica così Cass. n. 1119/2001 e n. 13221/2006 . Pertanto, secondo la Corte d’Appello, l’atto in esame doveva essere giudicato nullo dal momento che, non essendo ancora materialmente” censiti gli immobili, non si poteva applicare la deroga del secondo comma sopra ricordato e non era possibile produrre la certificazione urbanistica. In mancanza del completamento” del censimento, non era possibile ritenere il terreno area urbana” e non era neppure certo che lo stesso fosse davvero pertinenza della casa. Anzi, la Corte territoriale trasse proprio la conclusione opposta la costruzione avrebbe dovuto essere considerata a servizio del terreno – privo di certificato di destinazione urbanistica – concretizzando così addirittura una lottizzazione vietata. La Cassazione invece ribalta” il ragionamento dei giudici del gravame spiegando come devono essere correttamente interpretate le disposizioni dell’art. 18. La richiesta di accatastamento esclude la violazione delle norme urbanistiche. In primo luogo gli Ermellini illustrano la ratio della norma determinando la nullità degli atti di trasferimento in violazione delle previsioni urbanistiche il legislatore ha come finalità quella di scoraggiare” coloro che vogliono compiere simili negozi. Tale pericolo tuttavia non sussisteva nel caso di specie, giacché è pur vero che mancava l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, ma era stata presentata correttamente domanda di accatastamento al N.C.E.U. competente. Non c’era quindi il rischio che le parti potessero compiere atti in violazione dei precetti urbanistici previsti dal Comune di Messina. Sotto altro profilo, proseguono i giudici, la locuzione edifici censiti che fa scattare la deroga del secondo comma dell’art. 18 non va interpretata nel senso che gli immobili debbano in effetti risultare già registrati al catasto, essendo invece sufficiente anche la mera richiesta. Ciò significa che per l’applicazione dell’esenzione dall’allegazione del certificato di destinazione urbanistica non è necessario che l’iter amministrativo sia completato. Nel caso di specie, avendo le parti presentato apposita domanda al catasto, era possibile invocare l’esonero dalla produzione della certificazione urbanistica essendo peraltro chiaro, osservano i giudici, che il terreno, per adiacenza e dimensioni, doveva essere giudicato mera pertinenza dell’abitazione. Risultava quindi pacificamente integrata la deroga del secondo comma dell’art. 18 - sotto il duplice profilo degli edifici censiti e dei terreni come relative pertinenze inferiori a 5.000 mq - e l’atto di vendita doveva quindi essere ritenuto valido ed efficace.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 giugno 9 settembre 2013, n. 20649 Presidente Triola – Relatore Bianchini Svolgimento del processo 1 M.F. e P.F. nel gennaio 1986 citarono innanzi al Tribunale di Messina D.P.M. e Me.Ro. , esponendo di aver loro alienato, nel dicembre 1985, la nuda proprietà di una casa con annesso terreno di mq 600 siti in , riservandosene l'usufrutto e specificando nel rogito che detti immobili ancora non risultavano iscritti nel catasto urbano ma che per essi era stata presentata, nel novembre del 1985, apposita denunzia la conseguente mancata allegazione al rogito del certificato di destinazione urbanistica e il mancato censimento del terreno come area di pertinenza del fabbricato, avrebbero determinato la nullità dell'atto di vendita. Conclusero per l'accertamento di tale causa di radicale invalidità del negozio e, in via subordinata, per la sua rescissione ultra dimidium o per la risoluzione del negozio, non avendo gli acquirenti corrisposto l'intera somma pattuita. 2 Il Tribunale adito, pronunziando nel contraddittorio di C.N. , erede degli attori, che era intervenuta in giudizio, respinse la domanda di nullità sulla base della considerazione che le parti avrebbero ritenuto il compendio oggetto del contratto come edificio censito nel NCEU, sia per la sua collocazione in zona urbanizzata, sia per la circostanza del nesso pertinenziale del terreno rispetto al fabbricato sia infine per la presentazione della domanda di variazione catastale venne però accolta la domanda di rescissione. 3 La Corte di Appello di Messina, adita dai D.P. / Me. , ne rigettò il gravame e, accogliendo quello incidentale della C. , dichiarò la nullità dell'intero contratto, giudicando che la vendita fosse affetta dalla nullità descritta dall'art. 18, II comma, della citata legge n. 47/1985, non ritenendo sufficiente la mera dimostrazione della richiesta di iscrizione al catasto urbano degli immobili per ritenere soddisfatto l'obbligo di produzione del certificato di destinazione urbanistica ciò avrebbe comportato, da un lato, la impossibilità di ritenere un nesso pertinenziale tra terreno e fabbricato e, di conseguenza, dell'applicazione per il terreno del regime di esonero dalla produzione del certificato in questione, come indicato nell'art. 18 citato dall'altro, una inversione logica del rapporto tra terreno e fabbricato rurale, tale da far ritenere il secondo come pertinenza del fondo rustico e, quindi, l'intera alienazione come una lottizzazione vietata. 4 Per la cassazione di tale decisione hanno proposto ricorso D.P.M. e gli eredi della Me. — De.Pa.Ma. , A. e N. facendo valere due motivi di annullamento la C. ha prodotto procura ed ha partecipato alla discussione orale. Motivi della decisione I — Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione e la falsa applicazione dell'art. 18 l. 47/1985 dell'art. 13 della legge 52/1985 dell'art. 4 n. 21 del d.l. n. 853/1984 come convertito con l. 17/1985 dell'art. 8 della legge n. 679/1969 assumendo innanzi tutto la non condivisibilità dell'interpretazione data dalla Corte territoriale dell'inciso censito nel nuovo catasto contenuta nell'art. 18, comma II, legge n. 47/1985, secondo la quale essa si riferirebbe ai soli terreni, rispetto ai quali si sia completato l’iter della pratica amministrativa di accatastamento, non essendo sufficiente la mera denunzia di variazione dal catasto terreni a quello urbano . I.a In contrario osservano le parti ricorrenti che un edificio urbano può considerarsi iscritto al registro del catasto urbano e quindi ivi censito al momento in cui viene avanzata la richiesta di iscrizione che la ditta deve presentare, conforme al modello predisposto dal Ministero delle Finanze, come risulterebbe indirettamente dalla certificazione ed allegata al fascicolo di primo grado, a mente della quale, dal 27 novembre 1985, la costruzione ed il terreno pertinenziale, conformi allo strumento urbanistico, risulterebbero censiti al NCEU. I.b Traggono, le parti ricorrenti, argomenti a conforto della loro tesi, da una risposta elaborata dall'indicato Ministero ad un quesito del Consiglio Nazionale del Notariato in merito alla interpretazione da dare all'inciso edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano contenuto nel sopra ricordato art. 18, comma II della legge 47/1985 in tale nota esplicativa il Ministero aveva ritenuto censiti nel NCEU tutti gli immobili e quindi le aree di pertinenza a fabbricati non più censibili al catasto terreni ancorché non fosse stata ultimata dall'Ufficio la fase di accatastamento con l'attribuzione della relativa rendita catastale, così non collegando la iscrizione al NCEU alla definizione anche censuaria dell'immobile. II Con il connesso secondo motivo viene denunziata la violazione e/o la falsa applicazione delle medesime norme laddove la Corte avrebbe esteso la nullità che eventualmente avrebbe inficiato il trasferimento del terreno, anche al fabbricato, dichiarando l'invalidità dell'intero atto di cessione, dunque non considerando che l'edificio già sarebbe stato iscritto in catasto come fabbricato. III I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in quanto involgono questioni interpretative della medesima norma art. 18, II comma, l. 47/1985 sono fondati, pur con le precisazioni che seguono. III.a Va innanzi tutto precisato che il giudice del gravame basò la propria decisione su un duplice passaggio logico dapprima ritenne che la semplice denunzia di iscrizione al catasto urbano del fabbricato, comprensivo di area che si assumeva pertinenziale, non potesse far acquisire alla seconda, il carattere di area urbana e quindi non rientrasse nell'ambito di esonero dalla produzione del certificato di destinazione urbanistica, come previsto dalla seconda parte dell'indicata disposizione che recita Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinente di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati poi trasse da tale interpretazione la conseguenza che, permanendo la caratteristica di beni iscritti al catasto terreni, allora la costruzione avrebbe dovuto esser considerata a servizio del terreno così che l'atto di alienazione — privo del certificato di destinazione urbanistica avrebbe concretizzato un'ipotesi di lottizzazione vietata. III.b — Giudica la Corte che la censura descritta nel primo motivo che quella del secondo mezzo ne dipende logicamente coglie un condivisibile aspetto di errata interpretazione dei confini applicativi della norma sopra citata, in cui la Corte del merito sarebbe incorsa, avendo ritenuto di trarre un decisivo spunto ermeneutico della proposizione edifici censiti , dall'uso di una forma lessicale, sostenendo che l'utilizzo del participio passato censiti già di per sé avrebbe fatto emergere la precisa volutas legis di condizionare al positivo concludersi della pratica di accatastamento l'acquisizione della qualità di immobili censiti , non ponendosi il problema dell'inserimento dell'enunciato normativo nell'ambito di un sistema latu sensu sanzionatolo di condotte che sarebbero astrattamente idonee ad integrare la violazione urbanistica della lottizzazione abusiva. III.b.1 Assume, a giudizio della Corte, un particolare rilievo ai fini ermeneutici che qui interessano, la intestazione dell'art. 18 Lottizzazione che, inserita nel capo I Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico edilizia. Sanzioni amministrative e penali rende manifesta l'intenzione del legislatore di approntare una difesa avanzata rispetto a tutti quegli atti negoziali che concretino consapevoli tentativi di aggirare le previsioni urbanistiche e di derogarvi, così da ritenere ipso jure nullo l'atto negoziale relativo a terreni, privo di certificato di destinazione urbanistica tale idoneità lesiva non può però riconoscersi laddove, come nella fattispecie, pur mancando l'allegazione di siffatto certificato, sia stata presentata la domanda di accatastamento al N.C.E.U., dunque facendo emergere una volontà contraria a quella diretta alla violazione delle norme urbanistiche, quale presupposta dalla disposizione di cui all'art. 18, II comma, legge 47 del 1985. IV Dal momento che, per quanto sopra osservato, l'art. 18, II comma, legge citata, non può essere interpretato nel senso che gli edifici sono da considerarsi censiti al N.C.E.U. solo ove il relativo iter amministrativo sia completato essendo sufficiente la presentazione della domanda di accatastamento, nella fattispecie dunque il fabbricato doveva considerarsi censito al N.C.E.U. ed il terreno adiacente, per le sue dimensioni, doveva considerarsi pertinenza dello stesso, con conseguente esonero dall'obbligo di allegazione all'atto di vendita dell'intero complesso immobiliare del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, dovendosi solo provvedere alle menzioni di cui agli artt. 17 o 40 della legge n. 47/1985, per quanto riguardava il fabbricato. V La sentenza va dunque cassata in relazione ai profili di censura accolti e, alla luce del principio sopra enunciato, va commessa al giudice del rinvio identificato nella Corte di Appello di Messina, in diversa composizione la valutazione della concreta idoneità della richiesta del ricorrente ai fini del rilascio del certificato di destinazione urbanistica detta Corte del merito statuirà altresì sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte di Appello di Messina, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio.